【房地产】融汇置业沙坪坝项目开发策略及产品定位

融汇置业沙坪坝开发 策略 产品定位 香港索斯国际商业 策略修正 沙區融匯案開發定位是什麼？ 融匯品牌 Commerce Residence 空間相融介面 商業介面 住宅介面 外在肌理 街結構的影響 生活領域 影響 商業業態布列零散、排列無序 追求高樓心理，步行街人性尺度不足 忽略購物逛街心理，缺乏安定、參與娛樂的空間 無法全方位滿足逛街人群對商業完整需要 商業主軸不足、缺乏國際都會感 無商業地標建築 建築相融介面 追求開發最大化、降低住宅生活品質 堆疊體量過大失去生活本質 缺乏人性化居住空間，只滿足住宅基本需求 商業干擾，尚未研發住商混合最佳模式 高層住宅無地景，缺乏小區環境感 沙坪壩步行街現象 Human Scale 小區滿足 縫隙 需求 沙區主題聚客 最優場所 城居最適 住商混合生活提案 定位 The Youth You Are Here ! Says Law賽伊法則 精確目標客層聚客定位，營造沙區新聚點 引領沙區主題廣場，達成業態業種最佳滿足 呼應、相融於整體步行街環境 商業入口空間演出的生機，促動人潮商機 活躍的燈光計劃運用，營造高度感官商業氛圍 突化在步行街理所當然的聚客第一品牌地位 小區圍塑的生活領域感 住商各得其所的新城居哲學 大隱於市的居家私密確保 重慶最優 compact戶型 重慶唯一五星級公設配套的城居公寓 回家路徑驚豔的高度尊重 置身主題消費商業的內需滿足便利 精華商業 下榻住宅 生活配套全滿足 定位商居新生活 還建回遷 前提滿足 住商相互創造需求 空間新體驗 一種融匯生活方式 融匯品牌 Commerce Residence 華聯 重百 新世紀 肯德基 铜锣湾 必其香鱼尾狮 金王烧烤 肯德基 麥當勞 辛巴克 咖啡 肯德基 麥當勞 必胜客 乡村基 好乐迪 823 纽卡斯尔 重庆 大酒店 丽苑酒店 双巷子 12,700人次 /h 名人廣場 8,200人次 /h 陳家灣方向 8,400人次 /h 水景街華聯口 10,000人次 /h 600米范围 450米范围 300米范围 150米范围 商業肌理解析 華聯 重百 新世紀 肯德基 铜锣湾 必其香鱼尾狮 金王烧烤 肯德基 麥當勞 辛巴克 咖啡 肯德基 麥當勞 必胜客 乡村基 好乐迪 823 纽卡斯尔 重庆 大酒店 丽苑酒店 双巷子 12,700人次 /h 名人廣場 8,200人次 /h 陳家灣方向 8,400人次 /h 水景街華聯口 10,000人次 /h 600米范围 450米范围 300米范围 150米范围 米范围 沙區 新城居領域 the next 步行街商业主题 及地標商業 弱 非主軸核心發展 卻擁有 600米生活商業全滿足 解構、重組 沙區新消費領域 置入 住商混雜 缺乏小區圍塑感 非精質住宅定位區卻以“重慶書房” 匯集居群住宅群 城居新主張 沙區新生活領域 定位 融匯沙區案商住定位在那裡？ 置入 策略 1.沙區原既有商業卻重新組構的 2.新組構產生和沙區商業差異、空間、型式 3.大眾中更滿足分眾、分眾 卻不小眾的 4.方便消費外更是拉高消費、特別且新型式的 5.住宅樓客群的生活消費生態型高比例滿足 6.住宅的空間優越感的 7.生活認同、消費認可，一種身份的表徵 8.住宅與商業、居住與消費，相互提供需求 the next 分众型 商业精华 特有的 消费群体 独有的业态组合 商业空白的填补 资金回笼的满足 与周边商业互动的满足 空间新体验 华立 品牌 the next the next下一波 Commerce 新 商业体验 消费生态组合 的新主张 女人街 Consumer 消费新体验 女性消费的新需求 Soho House 女性群体 重慶下一波住商時尚 融匯以國際觀推薦 下一波 自在城居的生活方式 法兰西风情购物广场 TIGER CITY Soho House N.Y. CONDO the next the next下一波 重慶下一波住商時尚 融匯以國際觀推薦 下一波 自在城居的生活方式 共生型住商新領域 時尚住商新領域 次文化消費新領域身份表徵住商新領域 Commerce Residence 沙區新城居領域的市場切割策略 從分眾、精質，到下榻 消費領域 生活領域 高所得 高消費 低所得 低消費 所得 &消費軸 生活講究 &品味軸 別墅 官府菜 大 4房 中 3房 高級餐館 小 2房 大眾食堂 單間套房 馬路飲食 高檔餐廳 融 汇 推薦的生活方式 基础群众消费满足 年轻族群消费满足 z 国际都会消费满足 富人圈沉敛消费 都市精英高收入消费 新离巢族家援型消费 低价导向基础消费 消费商业 、 目标客层与消费初步的概念定位 A B 離巢前高校學族為主、畢業進入研究所以及選擇原生活圈為居住的社會新鮮白領階級為輔；前族群以家援為主經濟來源、後族群則屬自有經濟，以校園社交及基本社交為主消費型態 生活圈範圍較 A族廣，遍及解放碑區，沙區商業只是消費選擇之一，對本族來說沙區消費仍有社交高度不足的市場消費縫隙 C (說明 )本目標客層將因正式委託、深度市調再作核驗調整 因 回遷滿足 所需容積張力的前題，客層必需以擴大型式滿足開發。因此以需融合 A及 B客層設為行銷目標，以拉升行銷客源量體的安全值。 C族群以沙區高校 8萬人為市場基礎，以及圍繞在高校就業的教職族群、當地居住的主消費群為核心組構，消費型態以滿足方便消費偏高消費特別消費新型式消費的滿足，進入沙區的已經產生需求、卻缺乏供給的高度消費 縫隙領域 ，這是本案必需經營的行銷關鍵。 那麼， 縫隙領域 的概念關鍵是什麼？是當商業引入之後，商業存活率要更高 ! C Commerce Residence Tiger City N.Y. Condo 沙區消費記憶領域 沙區生活記憶領域 Commerce Tiger City 沙區消費記憶領域 1.各別業態、業種面積達到經濟規模 基本規格要件 Jerde“You Are Here!”實現關鍵 2.業態的商業價值 =商業品牌 +空間品牌 整體集客效益 3.各業態樓層空間對各別末端消費群需塑造不同的吸引 個性空間塑圍 4.樓層與樓層需達成業態互動、共生效果 營業互動促成 5.營造歡樂多過靜態 商場個性氛圍塑造 Commerce Tiger City 沙區消費記憶領域 兩種策略抉擇 銷售效果反應較快 開發現金流量快 相對商場經營技術較高 商場品牌較弱 形成較大比例帶租銷售 現金流量較慢 有利商場經營架構 商場品牌鮮明 產品小化助益單價與去化速度 局部產品放大去化反應放慢 商場品牌關鍵在商場經營力度 形成商場特色經營形成融匯競爭 Little Tiger Big Tiger BIF 融匯原樓層定位 IF 2F 3F 商业 商业 +餐饮 商业 +餐饮 商业 +餐饮 商业 +餐饮 4F 5F 6F 7F 特色餐飲 +電玩 網吧 /酒吧 /迪廳 /棋牌室 篮球场 +舞厅 +KTV Tiger foody City Tiger neuter City Tiger girl City Tiger boy City Tiger club City Tiger club City Tiger melody City Tiger cinema City 美食廣場、電玩 中性館 女生館 男生館 咖啡 /网吧 /主题 餐廳 國際影院 /NBA鬥牛場 KTV 健身 SPA /美容美发 /极限运动 Tiger City沙區消費記憶領域 Big Tiger 索斯 樓層 新 定位 美食廣場、電玩 中性館 女生館 男生館 主题 餐廳 / 网吧 國際影院 /电影文化类 娱乐健身 KTV / 烧烤 Little Tiger 資源 香港索斯確切掌握那些商業資源？ 索斯掌握商業資源 BIF IF 2F 3F 4F Tiger foody City 2150 Tiger neuter City 1970 Tiger girl City 1930 Tiger boy City 1370 Tiger club City 1930 电玩（ 800） 餐饮大排档，（广东名小吃）（ 1350） 班尼路（ 800） /美特斯邦威（ 300） /真维斯（ 300） /森马（ 200） /唐狮（ 150） /佐丹奴（ 150） /美甲饰品 圣地维拉（ 90） /小魔鱼（ 80） /铿锵玫瑰（ 80） /泽代佳伊（ 50） /KAJA（ 80） /E.Y.S（ 40） /丽人坊（ 40）/一佐（ 50） /比肩（唐装 30） /假日风情（ 40） /本岛（ 40） /粉领贵族（ 40） /红太阳（ 80） /捷亚玛（ 80）/婧瑶（ 40） /飞越（ 50） /红袖龙（ 30） /柒豹（ 50） /黎诗奇（ 50） /拼牌（ 50） /米豆朗（ 50） /奇琪雪（ 30） /蔓芭（ 50） /温拿（ 80） / 唐荣（ 40） /卡尔兰迪（ 100） /诺曼琪（ 50） /三彩（ 60） /梦舒娅（ 20），红人（ 40） /QQ包（ 20） /依米奴（ 40） /伊韵儿（ 50） /可图（ 40） /海贝（ 60） /布衣奴（ 50） 爱奴娇（ 40） /越高（ 40） 琴曼（ 40） /波司登（ 50） /恒源祥（ 50） /杜安（ 50） /才子（ 50） /威鹿（ 40） /力豹（ 40） /威派（ 30）金雀鸟（ 50） /至尊云敦（ 50） /马莱特（ 50） /港士龙（ 50） /南极人（ 40） /凯撒世家（ 40） /金盾（ 50），太平鸟（ 50） /大金车（ 40） /英皇天奴（ 40） /远东（ 40） /皇家公子（ 20） /发格尔（ 30） /西域骆驼（ 40）百天奴（ 30） /彬彬（ 50） /诺西尼（ 40） /拼牌（ 50） /皮具类：金盾（ 10） /老人头（ 10） /绅士狗（ 10） ,万贯（ 15） /LOL皮带 (10)/ 双陵 (40)/ 梦柯达 (40)/ 柯而士 (40)/ 克莱蒙（ 40） 休闲主题餐厅瑞泰丰（ 600） /真锅（ 300） /韩国铁板烧（ 200） /网吧（ 800） Little Tiger City沙區新消費領域 5F 6F 7F Tiger club City 2200 Tiger melody City 2500 Tiger cinema City 2400 峨嵋院线 /电影文化类 迪吧（ 2000） /健身及 SPA（ 1500） 故事村（ 2250） /英吉莎（ 1500） 广东大排档 电玩 -1F 索斯掌握商業資源 真维斯 唐狮 佐丹奴 沁园 1F 铿锵玫瑰 小魔鱼 圣地维拉 海贝 本 岛 三彩 假日 风情 丽人坊 E Y S 乡村基 自一方 2F 马莱特 皮鞋 :双陵 ,梦柯达 , 波司登 恒源祥 英皇 天奴 开开 彬彬 天派 步森 金利来 鳄鱼 东海茶楼 3F 瑞泰丰云南菜 网吧 真锅咖啡 寻常故事 4F KTV 故事村 /英吉莎 5F 零点迪吧 冲击波健身 逸姿侬 SPA 6F 影院 7F 索斯掌握商業資源 BIF IF 2F 3F 4F Tiger foody City Tiger neuter City Tiger girl City Tiger boy City Tiger club City 电玩： time zone /d8 主题餐饮：云娜水果捞 /阿里郎 巴西烤肉 /火锅吧 (渝派 星宠儿 )/书吧 佐丹奴 /班尼路旗下四大年轻品牌 /Jeanswes/Ck/Tommy jeans 运动时空 运动 100/F40法拉利 /Mickey/Watson/coca-cola/Bread-talk Bossini/F1/森马 /高邦 /JANSOWOOD 班尼路旗下女装中档品牌 /2%/千色店 /海盗船 /我家牛排 /Only Vero moda/obdo/G2000/淑女屋 /自然元素 /J&K/SwaroskI SWATCH/Scoffield/E-land/玛丝菲尔 /黛安芬 /曼尼芬、 JPR等 Jack&jones/马克 华菲 / Tonyjeans/Lee/ Levis /5th street/卡宾 hip-pop服装 /Nike360/adidas三叶 /U2/G2000/Arow/Noveli/BONI/ Scoffield/苏格兰飞人 上岛 /米萝 /真锅、读者俱乐部 /重庆热线 /商达电脑、韩国料理 /日本料理 Big Tiger City沙區新消費領域 5F 6F 7F Tiger club City Tig