ok京西嘉园融资计划-王建雄.doc

“京西嘉园”项目融资计划书北京金力达房地产开发有限公司（暂定主体）2011年12月“京西嘉园”项目融资计划书一、 项目交易背景1、2011.7.21日之前，项目公司（北京世纪中珠置业有限公司）股权结构为：中珠控股股份有限公司（以下简称“中珠”）持有项目公司51%股权，北京安联置业发展有限公司（以下简称“安联”）持有项目公司49%股权。安联为了100%获取项目公司股权，曾与北京安杰盛投资顾问有限公司（以下简称“安杰盛”）一起对中珠拥有项目公司的51%股权签有独家收购权协议，其中安杰盛拥有对中珠持有项目公司股权的20%独家收购权，安联拥有对中珠持有项目公司31%股权的独家收购权。2、2011.7.21日，北京安恒达投资有限公司（实际控制人为北京金力达房地产开发有限公司，以下简称安恒达）与安联签署对项目公司100%股权收购协议，其中包含安联本公司的49%股权、以及安联协助安恒达收购中珠持有项目公司的51%股权、及其对中珠持有项目公司51%股权的独家收购权。 二、项目现状1、项目位置：项目东距西三环1.3公里，北距复兴路0.8公里。位于海淀区太平路23号，东临万寿路，南至莲花池西路，西邻后勤指挥学院，北至太平路。2、项目已具备：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。3、目前项目场地情况：项目已拆迁1/2，房屋属于部队后勤指挥学院家属楼，与指挥学院签订协议由其负责拆迁。协议金额1.9亿元，已付0.5亿元，我方收购后拟增加拆迁费0.5亿元。计划2012.6月底拆完。拆迁补偿费、拆迁进度，不与股权交易款挂钩。三、项目规划指标总用地28,506平方米，建设用地面积24,240平方米，容积率2.8，地上建筑面积67,854平方米，其中，住宅57,634平方米，配套公建10,220平方米（其中含LOFT 8491平方米）。详见下表：项目名称数据单位总用地面积28,506平方米建设用地面积24,240平方米代征道路用地面积603平方米代征预留道路用地3,662平方米一、总建筑面积93,351平方米地上总建筑面积67,854平方米其中：住宅57,634平方米 配套公建10,220平方米地下总建筑面积25,497平方米 其中：地下车库及配套1,9703平方米 人防5,794平方米二、容积率2.8平方米三、住宅套数204套四、建筑高度60米（拟增至80米）五、绿地率30%六、停车位（机动车）412辆四、 开发成本、收益预测分析（一）、开发投资计划开发周期按照4年考虑，实际建设期3年。2011.9月至2012年6月前期规划设计、调规，2012年7月至2015年7月竣工交付。（二）开发成本预测： 直接成本：32421元/综合成本：42,908元/详见下表：序号类别项目单位取费基数取值费用（万元）一土地成本土地收购价格万元28,50684,000拆迁补偿款万元20,000小计万元 104,000二前期工程费67,8543,053三建安费建筑安装元/平米67,8544,98033,791室内装修元/平米67,85411,00066,974室外装修67,8541,60010,857小计111,622四基础设施费用元/平米67,8547505,089五公共配套设施费用元/平米67,8541,1507,803六开发间接费用%209,5135%10,476七直接开发成本万元67,85432,421242,043八资本化利息377225,600九销售收入住宅元/平米60,000345,804345,804商业元/平米55,00056,21056,210车库万元/辆4122510,300小计万元 412,314412,314十销售费用%412,3142.5%10,308十一管理费用%412,3142.00%8,246十二营业税及附加%412,3145.53%22,801十三综合开发成本万元67,85442,908308,998十四土地增值税23,150十五所得税25%20,041十五净利润60,124（三）、产品价格、销售预期住宅房：60000元/平方米，可取得销售收入34.58亿元；商业房：55000元/平方米，可取得销售收入5.6亿元；本项目合计将取得销售收入41.231亿元。（五）、销售回款计划 销售周期按2年考虑，2013年8月度开始回款，各年度销售回款比率为：2013年30%、20