2008年临安市第__期保障性住房建设项目可行性研究报告8(doc 50)

临安市 *开发有限公司 临安市第 *期保障性住房 建设 项目 可行性研究 报告 浙江 *设计院 *有限公司 二八年 十一 月 1 目 录 第一章 总 论 . 1 1.1 概述 . 1 1.2 项目承办单位概况 . 1 1.3 可行性研究报告编制依据及工作内容 . 1 1.4 项目研究成果 . 2 1.5 结论 . 4 第二章 项目背景及建设规模 . 6 2.1 项目提出背景 . 6 2.2 市场分析 . 7 2.3 建设规模 . 10 第三章 项目选址及土地利用 . 12 3.1 项目选址 . 12 3.2 土地利用 . 13 3.3 征地拆迁和安置 . 15 第四章 建设方案 . 16 4.1 规划设计依据 . 16 4.2 总平面规划 . 16 4.3 建筑物设计 . 20 4.4 配套工程技术方案 . 21 第五章 环境保护、消防和节能 . 23 5.1 环境保护 . 23 5.2 消防 . 26 5.3 节能 . 28 第六章 项目组织及进度计划 . 29 6.1 项目组织与管理 . 29 6.2 项目实施进度计划 . 29 第七章 投资估算及资金筹措 . 31 7.1 投资估算 . 31 2 7.2 投资构成 . 32 7.3 资金筹措 . 32 第八章 经济效益分析 . 34 8.1 评价说明 . 34 8.2 财务分析 . 34 8.3 财务评价结论 . 355 第九章 社会评价 . 36 9.1 社会影响分析 . 36 9.2 社会互适性分析 . 37 附表 附图 附件 1 第一章 总 论 1.1 概 述 1.1.1 项目名称 ： 临 安市第 *期保障 性住房 建设项目 1.1.2 项目承办单位及法人 项目承办 和实施 单位： 临安市 *开发有限公司 法人代表 ： * 1.1.3 项目实施地点 临安市 锦城街道万马路北延段东侧、规划新环 北路南侧、原环北路北侧的地块。 1.1.4 项目建设期限 2008 年 10月 2011 年 12月 1.2 项目承办单位 概况 临安市 *开发有限公司是 * 1.3 可行性研究报告编制依据及工 作内容 1.3.1 编制依据 1、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号） 2、 关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知 省建设厅、省发改委（浙建房 2007109 号） 3、 临安市近期建设规划 4、临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划 5、 临安市城市总体规划（ 1996-2020） 2 6、 临安市城北区控制性详细规划 7、 项目建议书及批复 8、 项目选址意见书 9、 项目方案设计成果 10、 现行有关的法律、法规，建设规范、标准 1.3.2 工作内容 以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性的基础上，对建设规模、 建设方案、建设投资及效益等进行分析研究和论证。 1.4 项目研究成果 1.4.1 项目建设地点 项目 用地位于 临安市 城北区域， 锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。 总用地面积约 77.4 亩。 1.4.2 主要 建设内容及规模 （ 1）人口规模： 居住区规划总户数 1072 户，按每户 3.5 人计，居住区内可容纳 3752 人居住。 （ 2） 建筑规模： 3 1.4.3 配套工程技术方案 1.4.3.1 供电 本项目电源由锦城变电所引来 高压专线供给，由两路 10KV高压电源由地下供电线路引入至小区 lOKV/0.4KV变电所 。小区采用环网供电。 1.4.3.2 给排水 本区块给水 由临安自来水公司供应 ， 从市政道路以 DN200管径引入本区块沿四周道路成环状 布置。 采用分流制排水系统 ，具体分为雨水和生活废水系统 。 雨水排水室外 雨水管网 汇总后接入市政 雨水管网。 室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。 1.4.3.3 电信、宽带 本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。 1.4.3.4 智能化 为小区住户 提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保总用地面积 51598.1m2(合 77.4 亩 ) 备 注 总建筑面积 112324m2 地上建筑面积 90454m2 其 中 住宅 80751m2 1072 套 商铺 9703m2 会馆 9703m2 含物管、经营用房等配套 890m2 地下建筑面积 21870m2 建筑 密度 28% 容积率 1.75 绿化率 30% 4 安巡更等方面的综合信息管理。 1.4.4 投资 规模和资金措施方案 项目总投资为 24541 万元， 其中建设投资 22823 万 元 ， 建设期利息 1718万元 。 商请银行贷款 15900 万元 ， 企业自筹解决 8641 万元 。 1.4.5 主要技术经济指标 表 1-5 主要技术经济指标汇总表 序号 项目名称 单 位 数 量 备 注 1 建设规模 1.1 总用地面积 平方米 51598.1 合 77.4 亩 1.2 总建筑面积 平方米 112324 2 项目总投资 2.1 建设投资 万元 24541 2.2 建设期利息 万元 1718 3 营业收入 万元 26795 4 营业税金及附加 万元 1501 正常年 5 利润总额 万元 82 6 税后利润 万元 61 7 借款偿还期 年 4.81 从借款开始年算起 1.4.6 项目实施计划 本项目分二期实施，建设期 2008 年 10 月 2011 年 12 月， 主要分4 个阶段实施。 1.5 结论 本项目开发的是 政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 本项目选址合理，规划建设方案 合理、配套建设 齐全 ，充分考虑 5 了 城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。 经济效益方面 贯彻 了以保本微利的 原则。 项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏原则；项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程，美好市容，改善环境带来较大的影响。 本项目的建成 ， 为当地提供了 1000 多套的保障性住房，切实解决了一部分中低收入家庭的住房问题， 为政府人才引进、招商引资搭建了 平台。 项目的建设， 可以迅速带动上下游的相关行业 发展 ， 为社会提供一定量的就业机会。 对于拉动 内需 ，维护当地房地产市场健康稳定发展，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大，社会效益显著。 因此，本项目的开发， 符合 保障性用房开发保本微利的原则， 是可行的，也是完全必要的。 6 第二章 项目背景及建设规模 2.1 项目提出 背景 建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是 构建社会主义和谐社会的要求， 是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。 临安 市坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，规范运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经济 适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为主要内容的 多类型、多层次城镇住房保障体系，较好地满足了不同居民的住房需求， 住房保障体系建设取得了初步成效。 今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增长放缓趋势明显，经济社会发展经受了多方面严峻考验 。 10 月 17 日国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房 等 扩大内需的一系列政策 。 这些政策措施，既有利于促进经济增长，又 有利于推动结 构调整，避免重复建设；既有利于拉动当前增长，又有利于增强经济发展后劲；既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。 组织实施临安市第四期保障性住房建设项目 ， 是贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724号）， 7 省建设厅、省发改委关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知（浙建房 2007109 号）精神， 是 根据临安市近期建设规划、临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划的要求 ，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措， 是 应对当前 更为严峻的国内外经济形势， 贯彻落实 党中央、国务院 关于 当前要实施积极的财政政策和 适当宽松的货币政策，进一步采取强有力 措施，扩大国内需求 ， 维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要 举措。 2.2 市场 分析 2.2.1 宏观环境分析 临安市 座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座 拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化 ， 生态资源丰富的城市。 近年来，全市经济、政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。 2005 年，临安市人均 GDP 突破 3000 美元； 2006 年临安人均 GDP达到 3700 美元 ； 2007 年全年实现生产总值 197.3 亿元，同比增长17.1%，人均 GDP 达到 4931 美元， 财政总收入 18.7 亿元，同比增长27.2%，其中地方财政收入 9.8 亿元，同比增长 21.8%。 2008 年 1-9 月，财政总收入 19.26 亿元，同比增长 32%， 其中 地方财政收入 10.16 亿元， 同比 增长 32.7%。 进入 21 世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，临安房产 渐渐 步入 了 繁荣。至目前，临安已建成各类商品房 300多万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的 70%左右，占房屋竣工面积 的 65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等 8 种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。 1、 规划区内住房现状 依据临安市住房抽样调查，至 2007 年年底，城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到 37 平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到 70 平方米，城市整体住房条件较好。 2、 规划期内住房需求 临安市的住宅需求由以下 五 部分构成：城市新增人口的居住需求 、城市居民改善居住条件和二次置业的需求 、 青山工业园区外引发展配套及周边外来务工人员的需求 、 城市旧城改 造及拆迁安置的需求 以及房产投资的需求（包括外来投资性购房者）。 2006-2020 年 住宅建设需求预测表 年份 市区人口 （万人） 居住水平 （平方米 /人） 住宅需求净增量 （万平方米） 拆迁需求 补充量 （万平方米） 投资 需求量 （万平方米） 新建住宅 总量 （万平方米） 2005 16.22 38 存量 616.4 / / / 2006 2010 18 42 139.6 30 72.7 242.3 2011 2020 25 45 369 60 / 429 注：该预测来源于临安市房地产发展规划（ 2006-2020） 依据临安市住房现状和需求预测，预计不包括暂住人口的年住宅建筑面积需求量约为 40 45 万平方米，与近年现状商品房竣工面积基本相符。其中，政府将安排保障性住房建设每年约为 10 万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约为 30 35 万平方米。 2.2.2 本市保障性住房建设发展分析 2.2.2.1 本市 保障性住房 建设 现状 临安市自 1999 年开发建设经济适用住房以来，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，先后开发建设（含将于 2008 年底竣工 24 万平方米）了：“临安人家”、“吴越人家”、“昌 化人家”、 9 “苕溪人家”四个经济适用住房小区，总建筑面积近 40 万平方米，较好地解决了 2000 余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。 2.2.2.2 本市保障性住房市场分析 按照“城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的 20%以上”的总体要求， 2008 2010 年，预计我市城镇低收入家庭保障性住房（主要包括经济适用房、经济解困房、廉租住房）需求量为建筑面积 20.7万平方米。其中：预计廉租住房保障总户数为 480 户，廉租住房建筑面积为 0.5 万平方米；经济适用房（经济解困房）建筑面积 20.2 万平方米。总投资 4.5 亿元 ，总建设用地 200 亩 。 2.2.3 本市 保障性住房 需求特征 2.2.3.1 本市 保障性住房 建设的政策 支持 临安 市在实施房地产开发管理中， 始终把确保保障性住宅建设置于规划住房供应体系的优先基础， 分别制定了临安市房地产发展规划（ 2006-2020）、临安市“十一五”房地产发展规（ 2006-2010）、临安市住房建设近期规划（ 2006.6-2008.5），就逐步扩大政府保障性住房的保障范围，继续加强经济适用房和拆迁安置房的规划与建设，完善经济适用房的建设管理和扩大保障性住房的覆盖面等做了明确规定，临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划和临安市2008 年低收入家住房保障计划也于 4 月正式出台，并相继出台完善了临安市经济适用住房管理办法、临安市经济解困房销售管理工作实施意见、临安市政府住房保障基金管理暂行办法、临安市廉租住房保障办法等一系列规范性文件。相关规划与计划的出 台 成为把破解“住房难”工作落到实处的重要措施。 2.2.3.2 本市 保障性住房 户型特征 10 1、 临安市经济适用住房建设、销售管理暂行规定 规定， 经济适用住房建设原则 ： 按照“市场需求、适度超前、统一规划、分步实施”的原 则，本市经济适用住房的建设面积由市政府视需求形势逐年下达开发计划。经 济适用住房建设选址要符合城市总体规划要求， 经济适用住房面积享受标准为：一般干部和其他人员 65 平方米；科局级干部（含中级职称人员） 75 平方米；处级干部（含副教授级职称人员）85 平方米；厅级干部（含正教授级职称人员） 110 平方米；每户统一另加阳台 5 平方米。 2、 临安市城镇廉租住房保障办法 规定，城镇廉租住房保障配租标准是 按人均使用面积 12 平方米（含现房产使用面积）配租，其中家庭人口不足 3 人的，按 3 人标准配租，家庭人口 3 人（含）以上按实际人口配 租。 2.2.3.3 本市 保障性住房 价格 特征 临安市经济适用住房建设、销售管理暂行规定 规定， 经济适用住房销售价格 ： （一）经济适用住房销售价格实行政府定价，按保本微利原则，由市物价部门核定。 （二）超享受面积标准部分由市物价部门参照同类地段商品房市场价格水平确定。 2.3 建设规模 根据规划要求和市场分析 ，本项目的建设规模为： 11 户型 ： 主要户型为 每套建筑面积严格控制在 50 平方米以内 的 保障性住房和 每套 建筑面积一般控制在 60 平方米左右 的 保障性住宅 ，高层和小高层每套加 10平方米 。 为 适应 当地 城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到 37 平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积） 已达到 70 平方米，城市整体住房条件较好 的 实际 情况 ， 作为提供给高职称、高学历的享受对象 的，部分高层和小高层的每套建筑面积 适当放大；同时 廉顾部分家庭人口相对较多的购房户实际需求，部分户型 的 建筑面积 适当放大 。 总用地面积 51598.1m2(合 77.4 亩 ) 备 注 总建筑面积 112324m2 地上建筑面积 90454m2 其 中 住宅 80751m2 其中： 多层住 宅 37201m2 小高层住宅 19550m2 高层住宅 24000m2 商铺 9703m2 会馆 9703m2 含物管、经营用房等配套 890m2 地下建筑面积 21870m2 建筑 密度 28% 容积率 1.75 绿化率 30% 12 第三章 项目选址及土地利用 3.1 项目选址 项目 用 地位于 临安市 城北区域， 锦城街道万马路北延段东侧、规划 新 环北路南侧、原环北路北侧的地块。 总用地面积约 77.4 亩。 3.2.1 地块 现状 地块 现状为 农田， 有少量的拆迁物； 北 面 是自然山体 ，南面是 12米宽的老环北路（ 长西线）， 万马路北延段和规划新环 北路还未开工。 3.2.2 场址条件 （ 1）地形与地貌 临安市境内地势西北部高、东南部低，且高差悬殊；西北山岭起伏延绵，多崇山峻岭，向东渐趋低缓，形成低山丘陵与宽谷盆地相间排列，交错分布。浙皖交界的清凉峰海拔 1787 米，与余杭接壤的石泉、坎头村海拔仅 9 米。全市大致可分为中山 深谷、丘陵 宽谷、河谷平原三种地貌。 （ 2）气候 临安市属中纬度北亚热带季风气候区，四季分明、温暖湿润、雨量充沛，年平均气温为 15.8 ，年平均降水量为 1390.8mm，年平均相对湿度为 81%，年平均风速为 1.38m/s，全年主导风向为西 南风。 （ 3）水文、水系 临安市境内水资源拥有总量为 26.64 亿立方米，多年平均地表水资源量为 23.13 亿立方米。全市有中苕溪、南苕溪、天目溪、昌化溪等四条主要溪流，前两者属长江水系，后两者属于钱塘江水系。 13 （ 4） 公用工程和施工条件 根据临安市总体规划和城北区域性详细规划， 马路北延段和新环北路与本项目基本同步建成，小区 公用工程（给排水、供电、管道煤气、通讯、有线电视等）均可由周边道路连接。 施工期间的临时用电、用水、交通等，可与 老环北路（ 长西线）连接。 （ 5） 交通条件和社会环境 项目用地 东临规划建设的汽车北 站，南临 12米宽的老环北路，西临 30米宽万马路北延段东侧，马路北延段西是规划中的吴越国王陵旅游景点，北临规划建设的 70米宽的新环北路。现东南角有明月山庄住宅小区、锦城三中、临安中学；南有西林小学；东侧 1公里有浙皖农贸城（内设菜市场），万马路南与临安广场相连。 （ 6） 土地 性质 土地性质 为 住宅 用地 。 （ 7） 政策 法律 支持 本项目 选址，符合 已取得 临安市建设局的 项目选址意见书。 3.2 土地利用 3.2.1 指导思想 遵循节约集约用地原则， 依据土地管理法、土地管理法实施规定、浙江省实施（土地管理法）办法 、预审管理办法及土地利用总体规划，合理选址，尽量少占耕地、少占基本农田。 按照科学发展观要求， 牢固树立保护保障、节约集约、维权维稳和依法规的理念，以提高土地综合利用效率为核心，以“管住总量、用地增量、盘活存量、提高质量”为原则，以调整和优化用地结构为重点，着力形 14 成规划引导，市场调节和依法管理的机制，促进土地利用从外延扩张型向内涵挖潜型转变，进一步提高土地资源对于经济社会全面协调可持续发展的基础保障能力。 3.2.2 土地利用评价 本项目严格按照 临安市城市总体规划 和 临安市城北区控制性详细规划 进行规划 。以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控制，并与国家和本省、市的其他法规：如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、航空限高、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制。以城市规划法、规划编制办法及相关法规规范、设计标准为依据，合理控制各项用地指标。以促进临安市发展为目标，依据可持续发展原则，着眼于区域社会、经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能分区明确、环境优美的住宅小区。 1、开发利用地下空间 在符合城乡规划、人防、建筑结构安全和消防安全的前提下，积极建设地下设施，综合开发利用地下空间，建设地下停车库。市 政工程管线尽量安排在地下空间，电力、电信、自来水等城市管网建设推行束状布置，合理缩小管线工程间距，创造条件建设共同沟。 2、合理节约利用地面空间 从严控制用地规模，规划按照合理布局、节约土地、集约发展的原则，科学确定项目定位、功能目标和发展规模，增强综合承载能力。统筹规划区内道路、绿化、公共建设、生活服务设施等用地，严格控制道路标准，扩大公共绿化。按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利、给排水和信息化等基础设施建设。 15 3、适度提高小区的土地开发强度 在符合城市规划的前提下，以不 影响周围建筑的日照、通风、采光为原则，对建设项目向空中拓展，住宅楼层向小高层和高层发展。 本项目建设方案， 力求 在满足 生活 ，符合防火安全、环保卫生等要求的前提下，尽量合并建筑，充分利用空间，坚决贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的国策，因地制宜，合理布置， 各项指标均达到了规划的要求， 提高 了 土地利用率。 其中： （ 1）容积率 1.75 （ 2）建筑密度 28% （ 3）绿地率为 30% （ 4） 地下建筑面积 2 万余方 3.3 征地拆迁和安置 本项目用地由临安市国土资源局划拨进行保障性住房开发 。因其中的 4.5亩在 2000年出让给某 企业，要给予 拆迁补偿费用。 另外有少量的青苗补偿费。 16 第四章 建设方案 4.1 规划设计依据 1城市居住区规划设计规范 GB50180-93 2城市居住区公共服务设施设置标准 DGJ08-55-2002 3住宅设计规范 GB50096-1999 4建筑设计防火规范 GBJ16-87 5汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 6其他相应建筑法规、规范。 4.2 总平面规划 4.2.1 规划理念 该地块规划设计本着以人为本，合理规划，精心设计，体现新 型社区的水平要求和社会同步发展的要求。 1规划结构 居住小区采用“居住小区 -居住组团”的两级结构，以内部环状车行路和枝状步行路串联起各个组团为总体构架。环状车行路及主、次出入口将地块分为五个组团，组团之间通过环状组团道路和支状步行系统相连接。水系景观结合出入口及车行、步行、绿地系统在地块中心呈带状布置以提高小区品质和整体形象。组团分隔以居住小区主道路和步行景观系统分隔，在若干个大的组团结构中又适量分隔尺度更为亲切的邻里空间。结构中心由小区公共服务 会所和绿化中心共同组织形成充满活力和绿色的居住区结构中心 。 2人口和建筑规模 17 （ 1）人口规模： 居住区规划总户数 1072 户，按每户 3.5 人计，居住区内可容纳 3752 人居住。 （ 2） 建筑规模： 地上建筑面积总量为 90454 平方米 ，地下 建筑面积 为 21870 平方米 。 住宅 建筑面积为 80751 平方米 。 4.2.2 总平面规划描述 4.2.2.1 组团设计 1、组团层次 本规划的居住组团由三个层次组成：住宅院落 居住组团 居住小区。 住宅院落：由南北相邻的两幢或结合沿街商业灵活围合成一个住宅院落，形成邻里空间，有利邻里交往。 居住组团：若干组住宅院落组成居住组团。住宅院落采 用南北相向的住宅入口，形成道路和宅前绿化结合的硬质入宅交通空间。各住宅院落间则全为软质的绿化空间，各住宅组团之间配有小块绿地。每个住宅组团由硬质空间和软质空间结合的布局结构，构成最基本的生活单元，结合居住组团中心有开敞的公共绿地。 2、交通方式： 组团设计突出私密性和开敞性结合，独立性和公共性结合，在体现加强邻里交往的同时，注重居住的宁静和安全。每个居住组团设 12个出入口，主出入口以人流车流相结合，接通居住小区主道路和公共活动空间。次入口以人流为主，接通居住区外部道路；居住组团内形成枝状道路，入宅道路由环 型组团道路引出。 3、停车方式： 为适应未来家庭轿车发展需求，在主要出入口及会馆设置适量地 18 面停车，方便存取和安全管理 ； 同时结合地形设计地下、半地下汽车库，满足各种停车需求。 4、入口处理： 在每个组团主入口设置标志性建筑小品和雕塑，以增加住宅空间的易识别性，并且美化院落空间。 5、住宅布局 住宅布局合理，各组团在统一的建筑风格的基础上，利用地块形状特点使每组团形态上略有差别，形成“家园”的整体感觉和亲切感。住宅整体布局在统一的基础上力求变化，以造就丰富的空间层次，同时通过景观规划设计，以打破单一兵营式的布 局，形成气韵生动的总体面貌，达到富有韵律的布局效果。 4.2.2.2 道路交通规划 1、道路系统 道路系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通贯通为原则，在合理组织公共活动区、居住区车流、人流交通的同时，考虑休闲、商业和景观功能的需要，开辟景观步行系统。将道路设计和社区组团设计相结合，一方面注重交通性道路的景观要求，加强道路绿化，形成优美的道路景观，并体现居住区的外部形象；另一方面考虑道路与绿化与广场等景观结合，创造良好的内部道路景观。道路功能明确，分工有序，形成完整统一的道路系统。 （ 1）区内道路 指城市道 路围合的城市街区内部的主要道路，为公建和住宅院落之间以及与城市道路提供交通联系，呈相对封闭性环状特点。除次要交通出入口直接连接城市主干道外，区内道路主要连通城市支路和次 19 干道，体现道路通达功能中“达”的功能。 公共活动区内的区内道路呈交互式布局，并利用道路的交互空间组织院落单元共用的绿化休闲场地。居住区内的区内道路在居住组团内呈环状布局，通过居住组团主出入口与组团外部联系，为居住组团提供有序列感的出行、入宅交通方式。 （ 2）小区道路：分为两个层次。 小区级主道路：道路红线 9 米（横向轴线），利用环状的曲折性达到 居住区内道路行车安全性的前提下，创造错落丰富的道路景 观。居住区主道路是联系各层住组团及居住区对外联系的车行交通主路； 居住组团道路： 4.5 米宽，功能为联系居住组团内部各住宅院落的车行道路； 宅前道路： 2.5 米宽，是承接居住组团道路和住宅的非机动车道路：同时在各级道路及步行景观道路交叉部位适度开放，保障通达性。 （ 3）步行系统： 中央景观道：以沿车行道设置并结合主次出入 口设置水系及景观步行道，并贯通广场绿化空间，线形流畅，通达各功能建筑组团设计。结合居住区中心绿地设计，规划绿化步行道。其间设置小亭、环廊、小桥、雕塑等；并突出流线型绿地步行的运动特征；并且结合社区公共设施和水系边沿形成带状步行系统。 4.2.2.3 绿化景观布局 1、规划思路 绿化是居住区的灵魂，是实现居住区生态发展、可持续开发的最重要内容。本区域绿化景观规划从实际出发，力求突破制约性因素，因地制宜创造类型丰富、形态万千的绿色景观空间；积极探循绿化的 20 最佳实现方式的绿化空间。 2、绿化结构 居住区结合水系和环状 主要小区道路形成线形绿化带；结合广场和公共空间各自形成绿化中心，以中心为基础辐射发展点状绿地，道路绿化和步行系统将绿化中心和点状绿地有机串联。形成外部以绿圈环绕，以绿廊将内部的绿面与外部形成骨架联系，内部以绿线将绿点与绿面相串联的多个层次紧密结合的生面勃勃的绿色空间架构。同时结合建筑院落，强化绿化空间处理，提高整体绿化率。 总图布置详见附图。 总图技术经济指标如表 4-1。 表 4-1 总图主要技术经济指标表 4.3 建筑物设计 建筑风 格的处理上，突出现代意味，简约风格，造型简洁朴素大总用地面积 51598.1m2(合 77.4 亩 ) 备 注 总建筑面积 112324m2 地上建筑面积 90454m2 其 中 住宅 80751m2 商铺 9703m2 会馆 9703m2 含物管、经营用房等配套 890m2 地下建筑面积 21870m2 其 中 地下汽车库 10198m2 停车位 293 个 半地下汽车库 3532m2 停车位 114 个 半地下自行车库 8140m2 自行车库 600 间 建筑 密度 28% 容积率 1.75 绿化率 30% 停车泊位 436 个 人防面积 4216m2 21 方；以六层住宅为主，但在中心花园及基地北侧沿新环北路布置小高层及高层住宅，勾勒出住宅区建筑空间的多样性和层次性。新时代的住宅建设要强调建筑的节能性、生态性和信息化。 多层住宅建筑以一梯二户为主，特殊部位有少量一梯多户房 , 高层为一梯多户 ； 小高层为一梯二户 , 建筑空间体量配合组团公共活动场地的景观需求，突出立面和屋顶的层次性。 住宅间距：住宅前后之间距离按规范设计为 1838.8 米，满足日照间距要求。入户方式为南、北向结合灵活设置。前后住宅之间由宅前道路和入 户道路环绕起活动空间，设置架空层自行车和汽车停车，以绿化为主，同时在适当位置设置半地下车库，车库顶部接合景观绿化设置屋顶花园，形成立体空间绿化，适当设置硬地，为居民提供方便、安静、整洁具有一定私密性的活动空间。 4.4 配套工程 技术方案 4.4.1 供电 本项目电源由锦城变电所引来 高压专线供给，由两路 10KV高压电源由地下供电线路引入至小区 lOKV/0.4KV变电所 。小区采用环网供电。 4.4.2 给排水 本区块给水 由临安自来水公司供应 ， 从市政道路以 DN200管径引入本区块沿四周道路成环状布置。 住宅水表均设于户外 ,远程抄表计量。 采用分流制排水系统 ，具体分为雨水和生活废水系统 。各楼二层以上排出系统汇总后接入室外对应排水系统，地下室排水由排水泵提升排放。一层排水单独直排至室外相应管网。 雨水排水 室外 雨水管网 汇总后接入市政 雨水管网。 22 室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。 4.4.3 电信、宽带 本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。 为小区住户提供通讯、电视、 Internet 接入、社区公共服务等信 息传输通道 ，及 可拓展的 基于 小区网络基础还可以增加 的 VOD 视频点播、家庭信息中心、社区公共服务以及电子商务等信息增值服务。 4.4.4 智能化 为小区住户 提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理， 本项目智能化系统的 具体功能有： 、 住户报警系统：住户的防盗、防火、防燃气泄漏以及紧急求助的监控管理； 、 门禁控制与可视对讲系统：各建筑单元的出入门的开关均实现就地控制与物业中心集中控制、集中报警； 、 闭路电视监控系统：在出入口、主要道路、小区周界、地下车库装设电视监控装置，在物业中 心进行多画面监控及录像； 、 各种计量表的远程抄收、物业信息管理、计费管理、公共设施监控管理 系统 。 23 第五章 环境保护、消防 和节能 5.1 环境 保护 5.1.1 环境保护原则 1、环境质量标准 环境 空气：环境空气质量标准 GB3095-1996； 雨水： 地 表 水环境质量标准 GB3838-2002； 噪声：城市环境噪声标准 GB3096-1993 2、污染物排放标准 污水：污水综合排放标准 GB8978-1996 颗粒物、氮氧化物、 THC 排气：大气污染物排放标准GB16297-1996； 施工期噪声： 建筑施工场办噪声限值 GB12523-1990。 5.1.2 环境保护措施 5.1.2.1 施工期主要污染源及防治措施 根据本项目的工程特点，施工期的环境影响主要为施工场地的扬尘、废水、噪声污染等方面。 1、 施工期 废 水 施工期废水来源主要为工程施工废水和生活污水。其中工程施工废水有一定 量的油污和泥沙。另外，雨季作业场面的地面径流水，含有一定量的泥土和高浓度的悬浮物。 要求施工单位在施工现场设置临时集水池、沉砂池等临时性污水简易处理设施，对施工废水、生活污水进行处理后， 有组织的 排入排 24 污 管。另外，还需设置干厕或临时冲水厕所，粪便污水经一定时间发酵后作为农家肥。 2、 施工期 扬尘 施工期对环境空气污染主要为施工时灰土拌合，土石方的开挖、回填与施工车辆等作业的二次扬尘和沥青烟污染。 因此必须做好施工期大气污染防治措施，其主要内容如下： （ 1）灰土搅拌站是施工期主要固定尘污染源，对搅拌设备应有较好的密封并加装二级除尘装置。 （ 2）沥青熬制和搅拌应设置在距居民点 600m 以外区域，避免沥青烟对周边环境的污染影响，保护人群身体健康。 （ 3）加强施工现场的管理，水泥、石灰等材料运送时运输汽车应完好， 不得超载，并尽量采取遮盖、封闭措施，以防泥土洒落，减少起尘量。水泥、石灰等容易飞散的物料，应统一存放，并采取盖棚等防风遮挡措施；砂石的筛料，水泥的拆包等应在避风处进行，起尘严重的场所四周要加设挡风尘设施。 （ 4）为防止施工期挖、填土方，平整场地起尘，应配备一定数量的洒水车，使表面有一定的湿度，减少扬尘。 3、施工期 噪声 施工各阶段，将会对项目周围环境造成噪声污染。 建议： （ 1）施工单位应注意施工机械保养，维持施工机械低声级水平，给在较高声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞，并按工业企业噪声控制标准 合理安排工作人员作业时间或进行工作轮换。 （ 2）施工车辆在施工运行时，禁止乱鸣喇叭。合理安排运输车辆的路线和工作时间，尤其在深夜，避免运输 车辆经过居民居住区，防 25 止噪声扰民。 噪声源强大的作业尽量在白天进行，噪声大的施工机械在夜间停止施工，最大限度地控制噪声污染程度和污染范围。 4、 固体废物 （ 1） 施工期生活垃圾 施工期施工人员的生活垃圾 要进行专门收集，并定期送到指定的垃圾处理场进行统一处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。 （ 2） 施工期建筑垃圾 施工期的固体废物应送到指定处置场所堆放或处置。 施工结束后，应及时 清运多余或废弃建筑垃圾。 对建筑垃圾中的土建施工垃圾，可以就地填埋处理（ 可用于地基或低洼地的回填 ）；安装施工的金属垃圾要进行回收。 5.1.2.2 环境保护 设计 1、 废水治理 生活污（废）水， 室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。 2、 废气治理 建筑污、废水排水管道均采用专用通气立管通气。 住宅厨房，公建餐饮排烟、排气道伸至顶排放。 3、 固废 治理 小 区内设有垃圾收集点，并通过收集至垃圾收集站， 由环卫部门统一 清运 。 4、噪音控制 水泵均采用低转速优质水泵，水泵均设减震 基础并在水泵进出水管上设可曲挠橡胶软接头，以最大限度地降低噪声。 26 5、 绿化 通过各种建筑及景观的设计手法，建立起从庭院绿地、组团绿地向中心绿地层层渗透、逐步过渡的网络化绿化体系。 为了改善自然环境、美化小区