长春市高档住宅区.doc

长春市高档住宅区摘 要近年来，长春市的房地产业进入到产品时代，人们对住宅的要求不断提高，面对越来越挑剔的消费者，一些实力雄厚的房地产开发商逐渐把目光投向开发一系列地理位置优势的住宅区。通过有优势的地理位置，开发商把这一系列楼盘打造为高档住宅区。本文正是通过对长春市高档楼盘的地理位置的分析，找出其地理空间分布的规律性。并分析长春市高档住宅区未来发展趋势。Changchun top-grade residential area future trend analysis通过研究这样住宅区的地理位置分布及与其相关的土地利用预测出长春市在未来几年房地产开发方向。Through research that the geographical position distribution uptown and its related land use predict Changchun city real estate development direction in the next few years目 录中文摘要1.长春市高档住宅区概述1.1高档住宅区定义1.2长春市高档住宅区现状的简单概述2.长春市高档住宅区的地理位置分布2.1长春市的市域概况2.2高档住宅区的地理分布3.影响长春市高档住宅区地理分布的主要因素3.1稀缺地段3.2区域景观环境3.3文化氛围4.建设高档住宅区对城市的影响4.1建设高档住宅区对城市发展的有利方面4.2建设高档住宅区对城市发展的不利方面5.长春市高档住宅区未来发展趋势分析5.1趋向于郊区化高档住宅区界定为城市中拥有稀缺资源(景观或核心地段)，价格在当时市场上属领导性的项目，通过研究这样住宅区的地理位置分布及与其相关的土地利用预测出长春市在未来几年房地产开发方向。1、长春市高档住宅区概述1.1高档住宅区定义高档住宅小区一般是由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段服务社区的住宅小区。1.2长春市高档住宅区现状的简单概述1.2.1在售高端项目以外地开发商为主。高端项目的开发商大多数为外埠房地产开发企业，其中较出名的包括大连万达集团、上海绿地集团、深圳万科集团、福建武夷集团、香港南益集团、和记黄埔集团、中信集团等等。这些外埠开发企业实力较强，属国内知名的房地产开发企业，所开发的产品也很受长春消费者的欢迎，项目销售情况良好。本土开发企业当中亚泰地产及科信地产是最有实力的开发企业。1.2.2销售与价格目前，在售高档住宅项目整体均价6500元/平米，像中海南湖一号作为普通住宅区价格却已经超过10000元/平米，是当前整体市场均价的2倍以上。与早期相比，4年时间里长春市高端项目增幅超过60以上（见表1）1.2.3表1：长春市已售项目情况分析（截止到2009年3月）项目名称销售时间地理位置建筑面积（）成交均价（元/）项目类型中海南湖一号2008.4朝阳南湖大路与工农大路交汇处8800010700普通住宅南郡水云天二期20067湖西路与延安大路交汇处749739400普通住宅长影世纪村2007.9湖西路4000007660普通住宅力旺弗朗明歌2008.3长春市南环城路729368290别墅鼎山华府20086净月区204729650别墅中信城一期200611净月区净月大街868908870别墅华业玫瑰谷20085净月区4000007800别墅融创上城三期200711高新区6000006529别墅森林华墅2005.5净月开发区柳莺东路390006800别墅保利罗兰香谷2008.6高新区硅谷大街与电台街交汇处70000010000别墅优山美地2006.9净月区12300014000别墅御翠园2008.9净月区聚业大街与银杏路42000013610别墅1.2.4配套设施配套设施作为一个成熟物业的重要组成部分，直接关系到物业的品质，成为人们选择物业时一个重要的衡量标准。对于一个纯居住社区而言，配套设施的完备程度显得尤为重要。高端项目的配套设施比较完善，智能化设施水平较高；会所设施贴近生活，多为集休闲娱乐、健身运动、服务于一体的综合性会所；车位配置相对中端项目较完善，车位配比较高。1.2.5物业管理物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到物业的品质、产品的价格。随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。而高端市场的物业管理需要以软性服务来体现物业的品质，将原有的物业管理理念从“社区管理”提升到“社区服务”的高度。2、长春市高档住宅区的地理位置分布2.1长春市的市域概况长春市，吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，东北地区第二大城市。全市总面积20565平方公里，总人口798.4万，市区面积4906平方公里，市区人口427.6万。2.2高档住宅区的地理分布（见表2）表2：长春市高端项目分布图表 区域朝阳区南关区高新区净月区分布数3136从上图我们明显可以看出，长春市的高档住宅区大部分都集中在朝阳区和净月区，而朝阳区的高档住宅区又集中分布在南湖附近，几乎所有长春人都知道，南湖就是长春市的珍宝，中海南湖一号、南郡水云天、长影世纪村等项目，都依托南湖，成就了长春市公园地产的传奇。净月潭公园由于得天独厚的区位优势，堪称喧嚣都市中的一块净土。吸引了许多开发商到此，在此众多开发商主要致力于开发别墅区，比如华业玫瑰谷、优山美地等等目前都是净月潭区比较受消费者欢迎的楼盘。3、影响长春市高档住宅区地理分布的主要因素特别是长春市某些中高收入和富裕阶层居民为了寻求居住质量，在拥有方便交通工具的条件下，自然会选择那些位于城市郊区、配套设施完备、教育和住宅区服务优越、空气清新、视野开阔、具有田园气息的较高档的住宅。同时，消费者购房时注重的不仅是住宅区的物质景观环境和精神景观环境，住宅区所在的区域自然景观环境也是他们居住选址的重要因素。为了满足居民的需求，各开发公司对住宅区的景观环境规划设计和管理越来越重视。 3.1稀缺地段地标是一个城市的象征，一个区域的建筑代表。南湖作为长春当之无愧的首席城市公园，凭借世袭高贵的公园血统和后天的精心锻造，如果站在南湖大桥上倚栏北望，眼前便出现一幅色彩斑斓的画面，看上去好像盛开在水面上的一簇簇飘动的鲜花。3.2区域景观环境每个开发区都具独特的、不可替代的区位特点。高档住宅区就是顺应和利用这些自然环境要素，创造出具有特色的居住环境。其中山体和水系是构成住宅区景观环境的重要载体。另外，附近的山水绿地还给居民提供一个清新开阔的视野，公园、自然景点则是居民休闲、娱乐的较好去处。长春市隶属平原地区，没有高山，所以开发公司自然把目光投向了有水的地方，净月潭就是这样才受到开发商的青睐。3.3文化氛围高档住宅区层次由住宅区的文化环境规划设计的品位决定，在住宅区的基本功能中均有着不同的文化功能，如建筑的风格、居住文化、教育文化、饮食娱乐文化等。通过在住宅区内的一系列不同文化环境设计，使人们无论在居室、教育机构、文化休闲、购物环境等方面都感受到高雅的文化氛围。4、建设高档住宅区对城市发展的影响4.1建设高档住宅区对城市发展的有利方面4.1.1通过对长春市高档住宅的开发,带动了旧村的改造和乡村的基础设施建设,促进了郊区乡村的发展,由于大批高科技人才、企业老板等富人搬到郊区,促进了长春市周边乡镇的交流,在当地进行消费和交往,给当地带来了经济收入和致富信息,提高了当地的文化素质和教育水平。4.1.2疏散了长春市像朝阳南关这样中心区过密的人口,改善了人居环境。同时也减轻了长春市市区内的交通、用地紧张状况。4.1.3美化和丰富了长春市郊区的风景，由于别墅区大都是低层、低密度,其建筑为欧美风格,新颖别致,给长春市郊区的乡间带来了异域的风光,4.1.4保证长春市郊区足够的绿色空间,要使建筑融于自然、创造出人与自然和谐平衡的人居环境,防止盲目追求面积、牺牲环境质量的情况出现。4.2建设高档住宅区对城市发展的不利方面4.2.1高档住宅区占用土地多,对于中国人多地少的国情不相符,别墅区的人均用地是普通多层住宅的4倍,是高层住宅的8倍,因此对于长春市有限的土地资源将不堪重负。4.2.2别墅区侵占公共活动空间,一般别墅区的选址均选择在交通方便、环境优美、风景宜人的河湖水畔,这些都是建设公共休闲度假的理想场所,如果将这部分用地大量占用,将其划为私人领地;势必减少了广大市民度假的活动空间。4.2.3长春市别墅区的大量建设突破了城市的规划建设规模,如不加以控制将给长春市的水源供应、道路交通等市政设施带来很大压力,难以与长春市的环境容量和资源条件相适应。4.2.4建设高档住宅区剥夺了农民的土地,减少了农民的生存空间,由于别墅区和农村居民点的贫富反差很大,如不安置好农民的生活、生产问题,将产生社会的不安定因素。5、长春市高档住宅区未来发展趋势分析5.1趋向于郊区化由于人们对别墅设计功能与品位的追求不断提高,尽管有些别墅的价位在40005000元/平方米,也无人问津,而近些年随着净月区的不断开发新别墅,平均每平方米销价7800元,总计约15套,不到40天,就全部售完,由此可见,随着别墅品质和环境的提高,其市场也日渐看好。5.2长春市区房地产价格总体以南关，朝阳，高新一部分向四周递减，高档楼盘主要集中在城市四周新开发地区，也就是高新，净月等地，南关，朝阳作为市内板块，楼盘价格相对较高，高新区，净月区随着长春城市化进程加快，在长春市政府提出长春的发展方向后，相信高新，净月的房地产市场发展将更为迅猛。高端项目多集中在朝阳区，宽城区、绿园区、二道区、经开区以中、低端的住宅项目为主，高新区和净月区的别墅类项目较多。高端项目会所设施及配套设施很完善，以休闲娱乐、康体健身为主，高端项目的物业管理都比较完善，如中