2010年南昌市房地产市场、价格预测

1 目录 前 沿 . 2 回顾 2008-2009 年南昌市房地产市场 . 6 数字楼市 场 . 9 土地资讯 . 11 住宅篇 . 13 2010 年南昌市房地产市场 . 20 南昌市房地产市场环境 . 20 三、土地市场研究 . 21 四、南昌商品房市场研究 . 23 . 32 五、区域市场 . 32 六、个案分析 . 41 （一）万科润园 . 41 （二） 博泰静林府 . 49 2010 年南昌市房地产价格指数预测 . 56 1 前言 . 56 2 房地产价格指数概述 . 57 3 南昌市房地产价格指数的时间序列描述 . 64 4 南昌市房地产价格指数预测 . 66 5 结论 . 74 2 前 沿 宏观政策提要 央行上调存贷款基准利率各 0.25 个百分点 各地响应首套房首付比例 3成政策，地方细则纷至沓来 全国市场运行状况提要 10 月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌 南昌房地产市场状况提要 南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌 34%，是偶然还是必然？ 南昌 10 月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构变化的推涨？ 本期典型案例赏析 梅湖风景区里一枝独秀 “万科润园” 略显尴尬的科技“商”务别墅 “博泰 .静林府” 严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口，无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市场契机。 2010年 10 月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为 1： 1.27，整体呈现出供小于求的局面。 房地产 市场发展进程离不开城市宏观背景的舞台，近年来， 3 南昌城市发展进入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房地产市场总体仍然向好。 2010 年，南昌市推出 58 宗土地，供应面积 4050.943 亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加 24 宗和 1569.579 亩。推出的 53 宗土地最终成交 50 宗，成交面积 3824.312 亩。 2010年前 5 个月推出的 53 宗土 地中有 12 宗为限套型地块，总面积为1003.007 亩，占总量的 24.76%。 12 宗限套型地块成交 11 宗，成交面积 936.426 亩。 2010 年 1-5 月份南昌市居住和商住用地累计成交 1203.835 亩，比上月增加 34.127 亩，其中京东板块占61.25%。居住和商住用地规划建筑面积 172.6 万 ，楼面地价为1619.82 元 / 。 2010 年 6 月南昌市至少推出 9 宗土地，供应面积为 805.254 亩，相比 5 月略微增加。 6 月土地供应以 工业 用地为主，供应面积达到 630.845 亩，约占总量的 80%。 2010 年，受一线 城市 成交量影响， 5 月份，南昌市区新建商品房住宅共成交 1761 套， 环比 下跌 48%；成交总面积为 195428.17平方米，环比下跌 42%，非住宅成交总套数为 590 套，非住宅成交总面积为 61523.78 平米。 5 月成交量迅速下滑，主要是调控新政作用的影响，新政如提高二套 房贷 、停发三套房贷、限制外 4 地人购房等非常有针对性调控政策，立即抑制了以改善性、投 资性需求为主体的 消费 市场，而同时刚性需求也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了五月成交量的快速下跌。新政出台，以红谷滩区域为代 表 的热点区域迅速冷却，区住宅总成交 843 套，跌至 497 套，环比下跌 41%，改善性需求和投资性需求迅速退潮，随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延，调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。投资资本开始将目标转向其他投资渠道。 2010 年 5 月份东湖区新建商品房总成交套数为 463 套，相比于 4 月份的 254 套，成交套数增加了 209 套，英雄经济开发区总成交套数为 166 套，环比增幅 88%，成交量逆市上扬，而与此同时，高新区 5 月份成交量则出现大幅下滑，环比下滑惊人。其主要原因是，品牌大盘推盘左右了板块成交。在 5月，紫金城的全面推盘和热销，影 响了整个东湖区的 5月份的成交量，同时，英雄经济开发区恒大绿洲的上市，也拉动了整个区域的月度成交量。紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量 145 套与 129 套，排在了 5 月市区住宅成交套数第一名与第三名。而另一方面，京东品牌大盘世纪风情在 4月份的推盘以及 5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。 在新政压力下，深圳等一线城市开始出现了第一波的降价潮，绿地、恒大和万科等全国品牌开发商也在酝酿全国性的降价。 5 受土地增值税的清算和二套房贷标准认定等政策的影响，越来越紧的调控政策使得楼市房价下行压力增大。在南昌，开发商已 经开始主动调整开盘价格来换取成交量的上升，如前期的名门世家和万科青山湖开盘价格主动调低，得到了购房者的认可。对未来降价预期的增加让购房者更加理性。市场价格与购房者预期之间存在较大的差距，因此造成了楼市观望情绪愈重。只有房价下行空间能够符合市场的预期，才能换取楼市成交量的上升。在政策越来越紧的情形下，房价下行成为必然。 6 回顾 2008-2009 年 南昌市 房地产市场 新增供应骤减，刚性需求释放使得成交量放大 09年 3月份新增供应量为 8.93万平方米，环比下降 34.63%，08 年萧条的市场去化情况，让开发商的信心受到 重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在 09 年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。 09 年 3 月份成交量为 44.13 万平方米，环比上涨 37.39%，剔除内销房实际成交量为 41.16 万平方米，较上月剔除内销房的成交量 28.35 万方增加了 12.81 万方，成交量连续两个月处于高位，本月更是突破了 40万平方米。纵观 09 年前 3个月，去除内销房的成交，一季度的成交量已达到了 86.5 万平方米，接近 07年的成交水平。观察这轮成交量回暖，可以说是政策效应与市场调整“二轮驱动”的结果。自 08 年 10 月份以 来，伴随着央行连续 5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。 库存压力巨大，价格合理才是正道 在 08 年以前，城镇化的大规模进行、城镇居民人口增加和居民收入的持续增长以及由于商品房市场刚刚起步所导致相对较低的供给是导致房地产行业长期繁荣的主要原因，不仅房价一 7 路飙升，居民的购买能力长期接近极限状态。 所以，当市场受到政策调整，一旦 转冷，长期透支的居民购买力随之一蹶不振。再加上前期库存急剧增加，逐渐成为影响房地产行业健康发展的障碍。在成交量急剧萎缩、巨额库存消化不完的情况下，资金的流动性障碍成了地产商们不得不首先解决的问题。 面对巨大的库存量，在土地出让量和楼盘新开工量急剧萎缩的情况下，盘库成了今年以来南昌房地产市场的主题。在这种市场状况下，消化库存的最好方法当然是把价格降到一个合理的位置，只有合理的与购买力相匹配的房价才能真正激发房地产市场良性循环发展。 市场尚未触底回暖，依然在调整期 09 年 1 季度，南昌与全国不少一二线城市一样出现 了楼市成交量上升的“小阳春”局面，伴很多人认为，房价已触底，量价将重回升势；但我们认为暂时的量升并不能证明房地产告别调整周期，房地产的走势很难判断，还需观望。 市场是否见底可依三标准判断，首先，市场需要持续一段良好的成交势头，每天的平均成交量较为稳定；其次，投资性需求有一定的恢复；最后，高端住宅的销售量有所回升。从现在的市场情况来看，市场每天的平均成交量是否较为稳定还有待观察，而投资性需求尚未呈现恢复的苗头，市场依然以刚性需求为主， 8 高端住宅的销售量亦没有明显的回升，所以现在说楼市触底回暖为时过早。 另外从宏 观经济环境看，中国经济可能要经历 3 年 ,甚至 5年左右的调整 ,。一般情况是，金融危机见底以后，房地产市场本身的调整都有一定的滞后效应，所以房地产市场的调整周期可能会更长。未来房价下跌和房地产市场的库存消化之间的矛盾仍长期存在。 提价现象出现，开发商提价需谨慎 我们看到，在量上涨的同时，部分开发商开始试探性性的提价，但提价的幅度都不大，且提价的楼盘均在前期销售不错，而在销售有好转的情况下，又根据市场变化进行了一定幅度的提价，并不能代表整体市场已经可以提价。 房地产市场仍然处于调整期，要真正走出低迷，必须提高商品住 宅的成交量，这就需要减轻居民购房的价位负担，提高居民的购房支付能力，企业应主动采取措施降低房价，贸然提价是当前的大忌。现在的“回暖”是去年刚性需求积压一年集中的反映，国家出台了扶持政策，老百姓的信心刚刚呈现恢复的势头，楼市开始呈现“小阳春”。 “提价”将打消目前老百姓置业的信心，度过寒冬最有利的武器仍然是性价比。 后劲存疑可能小幅调整 回顾牛年首季楼市，上涨趋势显著，但增长后劲有待观察。 9 通过我们数据显示： 3 月份南昌商品住宅成交量连续 3 周保持上涨，但环比上涨幅度逐月走低，从 70%下降到 63%、 5.95%，成 交量大幅上涨的持续性并不强。加上一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转，存量去化的周期依然较长，目前的情况，只能说不算差，开发商不要被短期的数据打乱了步骤，未来一段时间，楼市像以往那样骤升骤降已几呼不可能，但仍将保持“箱底震荡”。从长远来看，交易量将趋于稳定，而价格也难大起大落。 数字楼市 场 土地市 场 挂牌宗 数 ： 14 成交宗 数 ： 2 成交金 额 ： 5947.18 万 出 让 面 积 （ 净 ）： 8.36 万平方米（ 125.41 亩 ） 每 亩单 价： 47.42 万元 /亩 平均 楼 面 地价： 731.38 元 /平方米 溢价率： 0 流拍宗 数 ： 0 住宅市 场 供求比： 1： 4.9 新增供 应 面 积 ： 8.93 万平方米 成交面 积 ： 43.13 万平方米 10 成交套 数 ： 4048 套 成交均价： 4370 元 / 平方米 3 月南昌市 区 商品住宅 成交面 积 排行榜 项 目名 称 成交面 积( ) 成交套 数 成交金 额(元 ) 成交均价 (元 / ) 紫金城 57910.36 397 284213263 4907 世 纪 中央城 24190.49 253 98881552 4087 万 达华 府 22701.43 190 105935904 4666 玉 带 明珠 22435.76 158 63811006 2844 香域 尚 城 19246.47 146 69485283 3610 中大 青 山湖花 园 18250.71 158 80558703 4414 金融街紫金 园 17974.52 160 64601881 3594 香域 滨 江 15389.03 143 57270017 3721 地中海 阳 光 13241.11 120 59859883 4520 博泰魏 玛 峰 尚 12502.52 141 41435988 3314 3 月南昌市区商品住宅成交金额排行榜 项 目名 称 成交面 积( ) 成交套 数 成交金 额(元 ) 成交均价 (元 / ) 紫金城 57910.36 397 284213263 4907 万 达华 府 22701.43 190 105935904 4666 世 纪 中央城 24190.49 253 98881552 4087 中大 青 山湖花 园 18250.71 158 80558703 4414 香域 尚 城 19246.47 146 69485283 3610 金融街紫金 园 17974.52 160 64601881 3594 中大紫都 11285.13 103 64089801 5679 玉 带 明珠 22435.76 158 63811006 2844 水榭花都 12450.64 95 61262722 4920 地中海 阳 光 13241.11 120 59859883 4520 3 月南昌市区商品住宅成交均价排行榜 项 目名 称 成交面 积( ) 成交套 数 成交金 额 (元 ) 成交均价 (元 / ) 恒茂湖 滨 942.37 4 14997818 15915 保利 国际 高尔夫花 园 3846.92 18 36870135 9584 青 山湖香溢花城 4294.15 34 38863351 9050 天水怡景花 园 920.52 6 7101135 7714 青 山湖香寓 1497.11 25 10542664 7042 华远 帝景天下 640.59 12 4322741 6748. 江 铃 晶城 64.61 1 426149 6595 11 恒茂 国际 都 会 2586.92 16 16936528 6546 恒茂森林海 649.78 2 4170189 6417 星河 国际 40.26 1 248491. 6172 土地资讯 2009 年 3月新增土地 14 宗 ,从供应宗数上看 ,达到历史最高点 ,虽然地块宗数多 ,但住宅用地仅 3 宗 ,占总供应的 22%。进入09 年以来，已有二个月未出现住宅土地供应，这也是 09 年首次住宅用地供应。从供应区域上看，本月土地主要集中在红谷滩区和经济开发区，红谷滩区仍为重点打造区域，本次红谷滩住宅用地的供应也打破了红谷滩区域连续 5 个月未有过的住宅供应。洪都大桥的通车，大大缩短了市区到该区域的距离，从根源上带去了该区域的发展，相信未来几个月该区域仍会有较多 的土地供应。 1、地块供应走势分析 图：南昌市 09年 3 月土地市场供应走势 05101508.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3幅050100150200万平方米占地面积 土地幅数2、供应结构分析 图：南昌市 09年 3 月土地供应用途结构 12 工业64%商办14%住宅22%图 2-2-3：南昌市 09 年 3 月土地供应区域结构 高新开发区31%红谷滩区14%经济技术开发区14%青山湖区36%桑海开发区7%图 2-2-4：南昌市 09 年 3 月土地供应面积结构 本月成交土地二宗，其中有一宗是 08年 12月公告 (JDP0816)土地，由于政府调整，故放到本月成交，另一宗为英雄 经济开发区的工业用地，本月仍为无住宅用地成交，供应关系原因， 1、 2月份主要供应工业用地、办公用地为主，所以成交仍以工业、办公用地性质为主。 1、地块成交走势图 图：南昌市 09年 3 月土地市场成交走势 13 10005100010100015100020100005010015020008.1 08.2 08.3 08.4 08 . 5 08 . 6 08.7 08.8 08.9 08.10 08 . 11 08.12 09.1 09.2 09.3万元幅 , 万平方米占地面积 土地幅数 成交总价2、成交地块结构分析 图：南昌市 09年 3 月土地成交用途结构 办公50 %工业50 %图 2-3-3： 南昌市 09 年 3月土地成交区域结构 红谷滩区50%英雄开发区50 %住宅篇 一、南昌市住宅市场特点 分析 14 1. 3 月份供求比为 1:4.9，开发商信心不足放缓推案节奏使得新增供应骤减，而成交量的持续放大使得供大于求。 2. 3 月份新增供应量为 8.93 万平方米，环比下降 34.63%，08 年萧条的市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在 09 年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。 3 3 月份成交量为 44.13 万平方米，环比上涨 37.39%，剔除内销房实际成交量为 41.16 万平方米，较上月剔除内销房的成交量 28.35 万方增加了 12.81 万方， 成交量连续 两个月处于高位，本月更是突破了 40万平方米，纵观 09 年前 3个月，去除内销房的成交，一季度的成交量已达到了 86.5 万平方米，接近 07年的成交水平，观察这轮成交量回暖，可以说是政策效应与市场调整“二轮驱动”的结果。自 08 年 10 月份以来，伴随着央行连续 5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。 4 3 月份成交均价为 4370 元 /平方米， 环比上涨 5.12，本月内销房成交比例的持续下降，加上成交量排行第一的紫金城虽降价促销，单均价达到了 4900 元 /平方米，拉动了整个市场的成交均价。 15 图 ： 2008 年 1 月至 2009 年 3 月南昌市商品住宅供求走势图 表：南昌市 09年 3 月商品住宅各类指标变化表 指 标 2009 年 2 月 2009 年 3 月 同比增 长 （ %） 环 比增 长 （ %） 供求比 2.4 4.9 476 104 供 应 量（ 万 m2） 13.66 8.93 25.77 -34.63 成交量（ 万 m2） 32.12 44.13 635.5 37.39 成交价格（元 / m2） 4157 4370 -4.19 5.12 成交 总额 （ 亿 元） 13.37 19.29 604.01 44.28 二、供求关系分析 图： 2008 年 1 月至 2009 年 3 月南昌市商品住宅供求情况比对 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3新增供应面积 2 1 . 0 7 . 1 1 6 . 2 1 8 . 9 3 9 . 2 2 9 . 6 2 4 . 8 2 2 . 2 3 2 . 1 1 5 . 9 3 6 . 3 2 1 . 3 2 4 . 4 1 3 . 6 8 . 9 3成交面积 1 3 . 5 6 9 . 4 6 9 . 7 9 1 3 . 4 2 1 . 2 1 5 . 2 1 1 . 6 9 . 0 3 1 4 . 8 1 9 . 6 3 5 . 0 3 9 . 1 3 2 . 1 4 4 . 1均价 5024 4561 4650 5410 5332 5381 5208 4818 4994 4650 4587 4277 3536 4157 4370010002000300040005000600001020304050南昌市商品住宅市场走势图单位：万平方米 单位：元 / 平方米0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3新增供应量 2 1 . 0 5 7 . 1 1 6 . 2 6 1 8 . 9 3 9 . 2 2 2 9 . 6 7 2 4 . 8 9 2 2 . 2 6 3 2 . 1 4 1 5 . 9 2 3 6 . 3 9 2 1 . 3 1 2 4 . 4 6 1 3 . 3 6 8 . 9 3成交量 1 3 . 5 5 6 9 . 4 6 9 . 7 9 1 3 . 4 8 2 1 . 2 6 1 5 . 2 6 1 1 . 6 6 9 . 0 3 1 4 . 8 6 1 9 . 6 3 5 . 0 1 3 9 . 1 9 3 2 . 1 2 4 4 . 1 3供求比 0 . 6 4 0 . 8 5 0 . 5 8 0 . 5 2 0 . 3 4 0 . 7 2 0 . 6 1 0 . 5 2 0 . 2 8 0 . 9 3 0 . 5 4 1 . 6 4 1 . 6 2 . 4 4 . 9012345605101520253035404550单位：万平方米 16 三、供应量分析 1、供应总量分析 09年 3月份新增供应量为 8.93万平方米，环比下降 34.63%，08 年萧条的市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在 09 年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。 2008年 1 月至 2009 年 3月 南昌市商品住宅供应量比对图 （ 2）、建筑形态分析 南昌市新盘建筑形态列表 表： 2009 年 2 月新盘建筑形态分布图 建筑形 态 新 盘 量（ 个 ） 多 层 0 小高 层 0 高 层 1 复 合型 5 纯别 墅 0 合 计 6 2 1 . 0 57 .11 6 .2 61 8 .93 9 .2 22 9 . 6 72 4 . 8 92 2 .2 63 2 .1 41 5 .9 23 6 .3 92 1 . 3 12 4 .4 61 3 .6 68 .9 3010203040500 8 . 1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 . 1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3南昌市住宅供应走势单位：万平方米0%17%83%新盘建筑形态分布图多层 高层 复合型 17 （ 3）、区域分析 南 昌 市 新 盘 区 域 分 布 列 表 表： 09 年 2 月 新盘区域分布图 四、成交量分析 09 年 3 月份成交量为 44.13 万平方米，环比上涨 37.39%，剔除内销房实际成交量为 41.16 万平方米，较上月剔除内销房的成交量 28.35 万方增加了 12.81 万方，继上月成交量回暖后，本月成交量持续放大，前期降价促销销售较好的楼盘，本月持续保持较高的去化水平，而本月倍受关注的紫金城也以 5.79 万平方米的成交量稳坐排行榜头名， 而前十名成交量的市场份额占到了 50%，由此可见， 仍然是前期销售较好的楼盘大量去化拉升了成交量，而一直处于滞销的楼盘依然没有大的改观。 1、成交 总 量分析 图 ： 2008 年 1 月 -2009 年 3 月南昌市商品住宅成交量走 势 建筑形 态 新 盘 量（ 个 ） 红 谷 滩 4 青 山湖 1 经济 技 术开发区 1 合 计 6 1 3 .5 56 9 .4 6 9 .7 9 1 3 .4 8 2 1 .2 61 5 .2 6 1 1 .6 6 9 .0 31 4 .8 6 1 9 .63 5 .0 1 3 9 .1 93 2 .1 24 4 .1 302040600 8 .1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3南昌市住宅成交量走势单位：万平方米67%16%17%新盘区域分布图红谷滩 青山湖 经济技术开发区 18 2、成交结构分析 09 年 3 月东湖区受紫金城降价走量的拉动，成交量大幅上涨，环比上涨了 248%，而成交量最大的区域依然是是红谷滩区。而高新区和经济技术开发区在售楼盘较少，成交量有小幅下滑。 图 ： 2009 年 2 月 -2009 年 3 月商品住宅 区 域成交面 积 比重 对 比 图 2009 年 2月 2009 年 3月商品住宅区域成交面积表 区 域 2 月成 交面 积 ( ) 3 月成交面 积 ( ) 环 比增 长 （ %） 东 湖 区 1.98 6.89 248 西湖 区 1.32 2.13 61 红 谷 滩 12.74 18.22 43 青 山湖 4.96 6.49 31 高新 1.71 1.66 -3 青 云 谱 6.48 6.74 4 经济开发区 2.07 1.32 -36 湾 里 0.86 0.69 -20 2009 年 3 月份全市住宅成交面积段分布结构中，中小户型比例基本保持不变，而本月紫金城的降价走量使得 125-180 平方米面积段的比例有所上升，随着紫金城的去化完成， 中大户型的比例将回归低位。 2009年 2月 -2009年 3月商品住宅面积段成交面积比重对比6%16%4%5%40%41%15%15%5%4%20%15%6%3%3%2%2 月3 月0% 20% 40% 60% 80% 100%东湖区 西湖区 红谷滩 青山湖 高新 青云谱 经济开发区 湾里 19 图 五、成交均价分析 09 年 3 月份成交均价为 4370 元 /平方米，环比上涨 5.12，本月内销房成交比例的持续下降，加上成交量排行第一的紫金城虽降价促销，单均价达到了 4900 元 /平方米，拉动了整个市场的成交均价。 2008 年 1月 -2009 年 3 月南昌市商品住宅成交均价走势图 8%7%10%11%40%29%27%37%9%12%4%5%2 月3 月0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 70 70 - 90 90 - 125 125 - 144 144 - 18046505410 5332 5381 52084818 4994 46504587427735364157 437001000200030004000500060000 8 .1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3南昌市住宅成交均价走势单位：元 / 平方米 20 2010 年 南昌市房地产市场 南昌市房地产市场环境 （一）全国房地产运行 状况 2010 年 10 月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌； 八大重点城市中，除广州与南京成交量逆市大幅度上涨外，上海成交量与上月基本持平，其余城市均出现不同幅度的下跌，其中北京跌幅最大，达到 38.04%； 10 月份楼市调控加剧，各地细则纷纷出台来响应中央“新五项措施”，前所未有的“限购”等措施、以及火上浇油的“加息”等一系列调控手段使得迅猛增长的楼市有所停滞，成交量大幅度下跌。 城市 10 月成交量 环比递增 套数 面积 套数 面积 上海 14295 131.8 万 0.15% 0.37% 深圳 5261 50.24 万 -9.76% -5.84% 广州 16946 183.32 万 45.66% 54.87% 北京 8317 78.15 万 -27.56% -38.04% 武汉 12684 126.45 万 -1.68% -0.99% 重庆 26664 233.98 万 -5.96% -9.82% 杭州 6284 69.5 万 -18.18% -13.78% 南京 6317 69.16 万 7.65% 16.44% （二）南昌市房地产整体运行情况 10 月份南昌市商品房市场整体供求状况为 1： 1.27，商 品房成交面积 47.11 万，环比上涨 6%，同比上涨 34%，其中住宅成 21 交面积 42.24 万，环比上涨 5%，同比上涨 39%； 商品房成交套数 4851 套，环比上涨 6%，同比上涨 40%，其中住宅成交 4213 套，环比上涨 6%，同比上涨 14%； 商品房成交价 6497.95 元 /，环比上涨 1%，同比上涨 27%，其中住宅成交均价 5595.69 元 /，环比下跌 9%，同比上涨 26% 1、本月南昌个案供应前十排行 2、本月南昌个案成交前十排行 三、土地市场研究 （一）本月土地成交信息 宗地编号 宗地位置 成交价 （万元/亩） 竞得人 用地性质 面积（亩） 容积率 楼盘名 预售套数 预售面积 瑞都新苑 903 66513.88 滨江一号 494 65477.45 钦都豫景 334 28386.92 赞城 285 45418.16 众鑫城上城 264 27998.65 奥克斯盛世经典 241 27054.17 鑫业花园 151 13228.28 经纬府邸 126 15008.18 绿地香颂 116 11972.89 联发江岸汇景 96 11725.25 楼盘名 套数 单价 瑞都新苑 793 3167 世纪中央城 388 7742 奥克斯盛世经典 262 5761 绿地香颂 210 5685 钦都豫景住宅小区 197 3891 南天阳光 153 4384 绿湖豪城 152 6099 鑫业花园 152 3884 中凯蓝域 150 4257 东方海德堡 140 8297 22 JDP1041 高新区创新一路以西、紫阳大道以北和创新一路以东、紫阳大道以北 186 上海绿地集团江西申江置业有限公司 住宅、商业用地 282.37 - JDG1011 迎宾大道以西、江联宿舍以北、京山南路以 南 305 江西江联房地产开发有限公司 居住 44.95 2.3 合计 - - - - 327.32 - (1)、 2010 年 10 月共成交土地 2 宗，成交面积共 327.32 亩，环比下跌 34%。 (2)、 2010 年 10 月成交的 2宗土地共 7689