2010年住宅行业风险分析报告

2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 摘 要 一、 住宅行业 在 国民经济中 的地位 目前我国正处在快速的城市化进程中，城市化使得大量的农村人口涌入城市，从而对城市住宅产生巨大的需求。截至 2009年我国城市化率还有 46.6%，根据欧美发达国家的经验，在城市化率达到 70%之前，住宅行业还拥有广阔的发展空间。目前，我国的城市化率平均每年增加 1个百分点，也就是说我国住宅行业的发展至少还有 15年左右的大好时光。 2009年城镇住宅建设投资 256196亿元， 比上年多增长了 16.02%，占当年全社会固定资产投资的 13.2%， 占当年 GDP 的 7.64%。 2009年 受 困于金融危机的冲击，出口受阻，但 2009年 GDP 仍然保持了 8.7%的增长速度，这其中 投资贡献 了 76%，其中 住宅开发完成投资增长占固定资产投资增长额的 13.2%，拉动 GDP 增长约 1.1个百分点， 加上 诱发建筑业、 建材业 、 房地产业、机械设备 等几十个相关产业 的 产出增加，诱发系数达 2.1。随着收入水平的提高，人们的消费热点已经转移到住宅方面。对住宅的强劲需求使得住宅行业得到了快速发展，由于其较强的行业关联度，带动了相关行业的发展。住宅 行 业已经成为新经济增长点和新消费热点，有效地拉动国民经济增长。 1998-2009 年 住宅开发投资额占固定资产投资、 GDP 的比重 单位：亿元， % 住宅投资额 固定资产投资额 GDP 住宅投资额占 固定资产投资额的比重 住宅投资额 占 GDP 比重 1998 2081.56 22491.34 84402.28 9.25% 2.47% 1999 2638.48 23731.99 89677.05 11.12% 2.94% 2000 3311.98 26221.85 99214.55 12.63% 3.34% 2001 4216.68 30001.21 109655.17 14.06% 3.85% 2002 5227.76 35488.77 120332.69 14.73% 4.34% 2003 6776.69 45811.70 135822.76 14.79% 4.99% 2004 8836.95 59028.19 159878.34 14.97% 5.53% 2005 10860.93 75095.10 183217.50 14.46% 5.93% 2006 13638.41 93368.68 211923.50 14.61% 6.44% 2007 18005.42 117464.47 257305.60 15.33% 7.00% 2008 22081.26 148167.25 300670.00 14.90% 7.34% 2009 25619 194139 335353 13.20% 7.64% 数据来源：国家统计局 2010年发展住宅投资能够夯实我国国民经济发展的基础，能够有效地改变我国居民2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 2 北京世经未来投资咨询有限公司 消费结构，从而推动产业结构的升级。 二、 行业 发展环境分析 （一）宏观环境分析 2009年全球经济逐步复苏，进入“后危机时代”，我国国民经济回升势头明显， 2009年我国 国内生产总值 335353亿元，比上年增长 8.7%，工业生产增速逐年加快，固定资产投资增长明显 ，货币供给量增加，信贷投放大幅提升 。但是我国出口受到国际金融危机的影响，出现下滑。总的来说， 2009年国民经济回升势头明显，居民消费信心得到一定提升，但是我 国国民经济回升的基础并不稳固， 2010年，还要预防通货膨胀的出现。 （二）行业宏观政策分析 2009年的房地产行业宏观调控政策与 2008年的情形恰好相反，年初贯彻 2008年以来刺激房地产行业发展的优惠政策，国务院相继发布了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府也不遗余力推出推动房地产行业发展的优惠政策。 这带来楼市的急速反弹 ， 直接导致 地王频现，房价疯长，房地产泡沫日趋膨胀， 2009年年末以来，国务院开始收缩信贷，取消营业税优惠政策，回笼流动资金，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 进入 2010年，在 2009年年底政策的初步调解下，房价未出现任何松动，反而仍呈火热之势，市场对房地产市场的走势预期依然乐观，这种乐观主要基于经济回暖、信贷环境依然宽松。但房价已经超出普通局面承受范围，影响到民生，与国家政策意图明显不符，为此国家在 2010年前 4个月从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资性购房等多个方面出台了一系列政策，对房地产市场从面到点进行密集规范，但政策仍未涉及土地财政、物业税等方面。 三、 2009 年住宅 行业发展情况分析 （ 一 ） 住宅 市场供给状况分析 1、 住宅开发投资增加，全年增速逐月上升 2009年全 年，我国完成住宅房地产开发投资 25619亿元，比上年多增长 14.16%，增速却比上年下降 10个百分点左右。增速的大量滑落延续了 2008年的趋势，这主要是受国际金融危机的冲击、国内经济形势不明朗的影响。但是从 2009年全年来看，住宅开发投资的月度数据却呈现出较好的上升势头。 2月份增速仅为 0.8%，到 12月份的时候已经上升到 14.2%，房地产开发投资逐渐加大。 2009年以来实施的宽松的货币政策、优惠的税收政策、政府加大供地以及经济回暖是房地产开发投资逐步加大的主要原因。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 3 北京世经未来投资咨询有限公司 0500010000150002000025000300001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0510152025303540%住宅房地产开发投资 增速数据来源：国家统计局 1998-2009 年全国 住宅 开发投资走势 2、 2009年住宅施工面积下降 住宅竣工和新开工面积上升 1998-2009 年 商品 住宅 建设情况 年份 当年累计（万平方米） 同比增长（ %） 施工面积 新开工面积 竣工面积 施工面积 新开工面积 竣工面积 1998 34291.89 15314.5 12480.16 19.8 51.3 14.6 1999 41028.39 18049.36 16194.58 19.6 17.9 29.8 2000 48304.93 23335.33 18948.45 17.7 29.8 19.5 2001 59766.14 29293.31 22544.24 23.7 25.5 19.0 2002 72077.2 34224.1 26612.78 20.6 16.8 18.0 2003 91018.09 43676.44 32200.47 26.3 27.6 21.0 2004 108196.5 47949.01 34677.18 18.9 9.8 7.7 2005 127747.7 54033.97 40004.49 18.1 12.7 15.4 2006 151498.7 63567.5 43247.46 18.6 17.6 8.1 2007 186455 78135.98 47767.25 23.1 22.9 10.5 2008 216671.4 79889.10 47749.73 16.2 2.2 0.0 2009 250804.25 92463.47 57694.43 12.5 10.5 6.2 数据来源：国家统计局 2009年 ，全国 住宅 施工面积 25.08亿平方米，同比增长 12.5%，涨幅为 1998年以来最低值，相比 2008年下降 3.7个百分点，但是降幅比 2008年 3.2个百分点，形势有逐步转好的趋势；住宅 新开工面积 9.25亿平方米，增长 10.5%，比 2008年上升了 8.3个百分点 ； 住宅 竣工面积 5.77亿平方米， 增长 6.2%，相对于 2008年涨幅持平来讲有明显上涨。从以上分析看来，住宅行业供给有逐步加大的趋势。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 4 北京世经未来投资咨询有限公司 （二） 住宅 市场需求状况分析 1、 全国商品 住宅 销量大幅下降 1998-2009 年 商品 住宅 销售面积、销售额 情况 单位：万平方米， 亿元， % 年份 销售面积 同比增长 销售额 同比增长 1998 9510.94 38.1 1718.25 41.2 1999 11878.93 24.9 2188.74 24.3 2000 15136.89 27.4 2954.12 35 2001 18498.79 22.2 3825.31 29.4 2002 22117.18 19.6 4709.96 23.1 2003 28502.47 28.9 6303.85 33.8 2004 33819.89 18.7 8619.37 31.3 2005 49794.52 47.2 14986.05 73.9 2006 54392.13 9.2 17038.01 20.2 2007 69103.79 27.0 25323.48 46.5 2008 55886.47 -20.3 20424.06 -20.1 2009 85294.42 43.9 38157.21 80 数据来源：国家统计局 2009年全年，我国住宅销售面积达到 85294.42万平方米，扭转了 2008年住宅销售的颓势，在数量上比上年多出 29407.95万平方米，增长 43.9%， 2009年住宅竣工面积为 57694.43万平方米，销售面积比竣工面积多出 27600万平方米，住宅销售去库存化特征明显；住宅销售额达到 38157.21亿元，在数量上比上年要多出 17733.15亿元，增长80%，增幅明显。 2、 全国各主要省市住宅销售疯狂上涨 2009年全国各主要省市住宅销售一扭 2008年颓势，全面上涨。 2009年全年，北京市商品住宅销售面积达到 1880.45万平方米，增长 82.3%，销售额达到 2486.77亿元，增长 107%；上海市商品住宅销售面积达到 2928.04万平方米，增长 45.9%，销售额达到3620.23亿元，增长 122.2%；天津市住宅销售面积达到 1461.47万平方米，增长 28.7%，销售额达到 965.36亿元，增长 51.9%；广东省住宅销售面积达到 6556.64万平方米，增长 50.4%，销售额达到 4173.72亿元，增长 67.2%，江苏省住宅销售面积达到 8775.7万平方米，增长 66.1%，销售额达到 4222.34亿元，增长 110.2%；浙江省住宅销售面积达到 4745.36万平方米，增长 91.3%，销售额达到 3734.58亿元，增长 145%。 （三） 住宅 市场价格 情况 1、 2009年全国房价大幅 上升 2009年房价一改 2008年房价下跌的趋势，整年处于持续的上升过程中。 2009年 全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，涨幅比 11 月份扩大 2.1个百分点；环比2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 5 北京世经未来投资咨询有限公司 上涨 1.5%，涨幅比 11 月份扩大 0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 9.1%，涨幅比 11 月份扩大 2.9个百分点；环比上涨 1.9%，涨幅比 11 月份扩大 0.4个百分点。 929496981001021041061081102009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月房屋销售价格指数 新建住宅销售价格指数 二手住宅销售价格指数数据来源：国家统计局 2009 年房屋 销售价格同比指数走势 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.8%；商品住宅销售价格上涨 10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨 11.0%，高档住宅销售价格上涨 7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨 0.1%；商品住宅销售价格上涨 2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨 2.4%，高档住宅销售价格上涨 1.3%。 分套型看， 90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 11.6%，环比上涨 2.0%。 2、 绝大部分城市房价实现全面上涨 2009年 12月份，全国 70个大中城市里面，除唐山市房屋销售价格比上年微幅下调2%以外，其 他 69个城市房屋销售价格指数实现全面上涨，其中涨幅最大的是深圳市，同比增长 18.9%，涨幅最小的城市是韶关，涨幅仅为 0.2%，；新建住宅销售价格上涨增幅最大的是广州，同比增长 19.9%，涨幅最小城市是吉林，涨幅为 0.1%；二手住宅销售价格同比增长最大的城市是深圳，增长 23.9%，涨幅最小的城市是平顶山和韶关，涨幅同为 0.4%。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 6 北京世经未来投资咨询有限公司 2009 涨幅前十城市排名 排名 房屋 新建住宅 二手房 1 深圳 广州 深圳 2 金华 金华 温州 3 温州 深圳 杭州 4 杭州 海口 厦门 5 南京 湛江 金华 6 湛江 北京 银川 7 海口 温州 南京 8 银川 南京 重庆 9 北京 宁波 大连 10 广州 杭州 三亚 数据来源：国家统计局 四、行业资金来源总体情况分析 （一） 2009年房地产资金来源增速大幅 上升 2009年，为了应对国际金融危机的冲击，政府把刺激住房需求作为扩大内需的一项重要工具，对住房开发和购买给予较为宽松的信贷政策支持，国民经济逐步回暖以及房地产市场向好的预期，使得 2009年的房地产市场非常活跃，成交量大为上升，开发商资金获得了充分的资金盈余，在各项有利因素的推动下， 2009年房地产 开发资金来源增幅达到 44.2%，比上年多出 42.4个百分点，为近 5年来最高点。从 2009年月度增幅来看，各月增幅逐步加大，呈现出直线上升的趋势。 01000020000300004000050000600002005- 022005- 052005- 082005- 112006- 032006- 062006- 092006- 122007- 042007- 072007- 102008- 022008- 052008- 082008- 112009- 032009- 062009- 092009- 12亿元05101520253035404550%房地产开发资金来源小计 增速数据来源：国家统计局 2005-2009 年房地产开发投资资金来源情况 （二） 资金来源中，自筹资金比例下调，其他资金比例上升 2009年，国内贷款比例有微幅上调，占到 19.77%；利用外资仅占到总开发资金的0.82%，相当于上年的一半；自筹资金比例有所下调，占到 31.34%；其他资金比例上升2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 7 北京世经未来投资咨询有限公司 到 48.07%，其 中定金与预付款上升到 27.86%。 五、 分地区住宅情况分析 2009年北京住宅开发投资总体下降，新推住宅面积大于 2008年，住宅成交量大幅上升，空置面积下降，住宅成交价格飞速上涨。 2009年， 上海市住宅市场迅速发展，土地推出面积增加，住宅供给超出上年，但仍然供不应求，住宅成交量大幅上升，住宅价格过快增长。 2009年深圳新推土地和新增住宅供给少于 2008年，住宅成交量大幅上升，销售去库存化特征明显，住宅成交价格飞速上涨，土地市场成交火爆。 2009年，杭州住宅供给相比 2008年有所下降，住宅市场回暖，需求 旺盛，住宅销售量价齐升。土地供给大于 2008年，土地成交价格上涨。 六、二手房市场分析 2009年为了应对国际金融危机的冲击，国家先后出台了一系列扶持房地产业发展的优惠的利率、信贷和税收政策，作为房地产业一个重要部分，大量信贷资金的投入以及优惠的税收政策支持使得 2009年全国二手房市场成交量非常活跃，与此同时，二手房价格也迅速上涨，部分城市甚至出现了二手房市场成交量大于新房成交量的情况。 我国二手房市场的周转率仍然较低，二手房市场还存在一定的问题，但是我国二手房市场发展潜力巨大，在未来，二手房将会成长为我国 住宅市场的主流交易产品。 2009年，二手房市场表现非常活跃，成交价格飞速上涨，年底出台的宏观调控政策预期会使二手房市场出现一定的波动，二手房市场进入调整阶段。 七、行业财务状况分析 2009年，火爆的房地产市场给开发商带来了丰厚的经营效益。在住宅销售量价齐升的带动下，各项经济指标都出现了不同程度的上涨，并且增幅要远远高于 2008年。 2005-2009 房地产上市公司经营效益指标 单位：亿元、 % 年份 营业收入 增长率 利润总额 增长率 2005 911.11 -1.40 51.44 40.12 2006 1308.37 43.60 151.42 194.38 2007 1892.95 44.68 358.60 136.82 2008 2013.12 6.35 367.02 2.35 2009 2681.13 33.18 593.71 61.76 资料来源： Wind资讯 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 8 北京世经未来投资咨询有限公司 2009年，房地产市场行业盈利能力上升，销售净利率和净资产收益率都有所上升；行业营运能力增强，表现为存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率都有所提升；行业偿债能力提高，流动比率和利息保障倍数增加；行业发展能力 提高，营业收入增长率 、利润总额增长率和总资产增长率都大幅上涨。 八 、 住宅供求风险分析 （一） 2010年商品住宅供给加大 1.2009年住宅新开工面积为 9.25亿平方米，比上年增长了 10.5%，特别是第四季度，新开工面积大幅提升。一般新开工项目将在 6 12个月后形成有效供给，因此，可以预期 2010年下半年住宅供给将会增加，供需关系开始改善。 2.由于金融风暴余波未了，地方政府仍会不遗余力的推进房地产业发展，新开工面积的增速也可能因此提高，会进一步缓解紧张的供给局面。 3.截至 2009年，我国闲置土地达到 12.11亿平方米， 2010年在国家加强打击土地闲置的情况下会促进部分土地得到开发，从而增加供给。 4.国家严格控制开发贷款的政策会促使部分开发商加大住宅供应，从而收回现金流。 （二） 2010年住宅需求涨幅趋于缓和 住宅需求分为：自住需求、改善性需求、投资与投机需求。 2010年，国家将继续支持自住性和改善性住房需求，这部分需求变化比较大。 2010年自住性需求刚性比较强；改善性需求弹性较大，受到国家信贷政策和自身收入水平的影响，可能会出现一定程度的波动；投资与投机需求由于受到国家宏观政策的抑制可能会减少。 （三） 2010年住宅成交价格 前高后低，涨幅下降 2009年房价暴涨的原因主要为旺盛的需求、宽松的货币政策、优惠政策刺激。 2010年，在抑制投资与投机性住房需求的前提下，新增供给与新增自住性需求之间的量化关基本会实现平衡就，新增自住性需求不再支持房价非理性上涨。此外， 2009年房价的大幅上涨早已经全部消耗掉利率优惠与政策优惠，房价在短期内出现如此大的涨幅，已经透支未来房价。而另一方面，开发商资金状况出于历史最佳状态，开发商降价动力较小，不支持新房价格出现明显下跌。由于受到国家支持自住性和改善性住房需求的政策以及抑制投资和投机需求政策的双 重影响，二手房价格可能会出现波动，不过仍然会实现理性增长。 基于以上分析， 2010年房价将形成阶段性顶部，房价将实现理性增长， 2010年房价的波动范围为 -5 -10左右，房价将高位盘整，盘整的时间视政策的强弱，并逐步恢复理性上涨 。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 9 北京世经未来投资咨询有限公司 九 、行业 信贷建议 2009年，我国国民经济逐步回暖，国内生产总值实现了 8.7%的增长率。从宏观经济指数走势来看，我国宏观经济已经实现逐步回升，但是回升基础并不稳固。受到出口下滑的影响，为了完成“保 8”的经济增长目标，短期内，我国仍将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在这样 的政策环境下，预期 2010年，住宅行业不会出现大的波动，整体运行良好。另外， 2010年可能出现的通货膨胀，投资住宅将会是一种有效规避风险的手段，加大了住宅行业利好预期。 2009年，在积极的财政政策以及宽松的货币政策的刺激下，大量的信贷资金流入到住宅行业，促使住宅行业实现反弹，住宅行情回暖。 2009年全国土地市场竞争激烈，“总价地王”和“单价地王”层出不穷；住宅开发投资增速，住宅成交量大幅上升，住宅价格飞速上涨，住宅销售去库存化特征明显。根据 2009年国房景气指数走势来看，我国住宅行业已经进入景气区，未来发 展势头良好，预期 2010年住宅行业会延续 2009年的良好势头，住宅供给加大，住宅成交价格维持高位运行。 2009年，住宅市场非常活跃，住宅销售量价齐升，开发商获得了大量的销售回款，货币资金余额充足。宽松的信贷政策使得开发商获得了大量的信贷支持，例如，万科集团获得建设银行 500亿贷款。另外，房地产开发企业纷纷上市融资及股票增发，使得开发商自有资本增加。因此， 2010年，住宅行业资金充足，资金运行良好，开发商降价动力不足，房价将维持高位。 2009年，住宅行业资产负债率下降，货币资金余额较多，流动比率和利息保障 倍数有所提高，行业偿债能力增强，整体抵御风险能力提高。房地产企业中，又以规模较大的房地产上市公司偿债能力更为突出。预期 2010年住宅行业贷款违约情况较少。 2010年新增住宅供给受新开工面积的加大以及政府保障性住房建设加速的影响会有所增加；由于快速的城市化和人口红利的的影响，住宅需求还比较旺盛。住宅行业还有广阔的发展空间，行业值得长期看好。在区域上看，二三线城市住宅市场行情将好于一线城市；从产品结构上看，二手房表现将优于新房。 综上分析， 2010年住宅行业运行良好，住房价格会继续维持上涨趋势。但是，如果房价 上涨过快，严重超出居民住房支付能力时，不排除政府采取较为严厉的宏观调控政策来遏制房价过快上涨。因此，商业银行应该密切关注住宅市场动态，结合国家宏观政策走向，加强金融风险防范和预警，适当缩小住宅行业授信规模，灵活安排信贷投放。另外，商业银行要严格把好房地产信贷企业经营状况和资金链的关，区别对待优质大企业和中小房地产商，合理分配信贷额度和信贷期限，对优质的大企业以大额和较长期限的信贷为主，对中小企业实施以小额和短期信贷为主。在整体时间安排上，商业银行 下2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 10 北京世经未来投资咨询有限公司 半年信贷投放应该小于上半年。 （一）区域信贷建议 1、 一线城 市信贷投放应该适当缩小 2、 适当增加二、三线城市信贷投放 （二）企业信贷建议 1、 选择财务状况较好的企业 2、 选择储备有大量廉价土地的企业 3、 选择具有强大国资背景的上市企业 4、 选择覆盖范围广的企业，特别是在二、三线城市有开发投资业务的企业 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 11 北京世经未来投资咨询有限公司 目 录 第一章 行业基本情况 . 1 第一节 行业的定义及分类 . 1 一、住宅行业的定义 . 1 二、住宅行业的构成 . 1 三、 住宅行业的特点 . 2 第二节 行业在国民经济中的地位 . 3 一、 住宅业 已经成长为国民经济的支柱产业 . 3 二、发展住宅投资是夯实国民 经济发展基础的有效方式 . 5 三、发展住宅投资将有效改变我国的居民的消费结构 . 5 第二章 行业发展环境及影响分析 . 6 第一节 宏观经济环境分析 . 6 一、实体经济环境 . 6 二、货币信贷环境 . 9 第二节 住宅产业政策环境分析 . 16 一、重点政策汇总 . 16 二、重点政策及重大事件分析 . 23 三、政策未来发展趋势 . 35 第三节 2009年以来行业特征及热点事件 . 38 一、行业投资加速 市场信心回升 . 38 二、需求旺盛 量价齐升 销售去库存化明显 . 39 三、土地市场竞争激烈 地王频现 . 39 四、住宅消费结构中投资 投机因素增多 . 41 五、房企掀起新一轮上市热潮 . 41 第三章 行业发展情况分析 . 42 第一节 住宅市场供给状况分析 . 42 一、住宅开发投资 . 42 二、土地开发与土地购置 . 43 三、商品住宅开发规模 . 45 四、经济适用房开发规模 . 48 五、 2010 年 行业供给预测 . 49 第二节 住宅市场需求状况分析 . 51 一、商品住宅销售状况分析 . 51 二、商品 住宅 空置面积状况分析 . 53 三、 2010 年行业需求预测 . 54 第三节 住宅 市场价格情况 . 55 一、 2009 年全国 住宅 房价大幅上涨，持续回升 . 55 二、绝大部分城市房价实现全面上涨 . 55 三、长三角和珠三角地区引领涨价浪潮。 . 56 四、 2010 年房价走势预测 . 56 第四节 住宅产业周期性发展分析 . 58 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 12 北京世经未来投资咨询有限公司 一、 1987 年以来我国住宅产业周期 . 58 二、住宅产业发展周期影响因素 . 58 三、住宅业发展周期的趋势判断 . 60 第四章 行业资金状况分析 .61 第一节 行业资金来源总体情况分析 .61 一、 2009 年房地产开发资金来源增速大幅上升 . 61 二、资金来源增速大大领先投资增速 . 61 第二节 行业资金来源结构分析 .63 一、我国房地产开发资金来源结构情况 . 63 二、 2009 年房地产开发资金来源结构分析 . 64 第三节 购房信贷 .66 一、我国购房信贷政策变迁 . 66 二、 2009 年购房贷款额度大幅上升 . 67 第五章 分地区住宅市场状况分析 .68 第一节 北京住宅市场发展情况分析 .68 一、 2009 年北京住宅市场状况 . 68 二、 2010 年北京住宅市场走势预测 . 70 第二节 上海住宅市场发展情况分析 .72 一、 2009 年上海住宅市场发展状况 . 72 二、 2010 年上海住宅市场走势预测 . 75 第三节 深圳住宅市场发展情况分析 .77 一、 2009 年深圳住宅市场发展状况 . 77 二、 2010 年深圳住宅市场走势预测 . 79 第四节 杭州住宅市场发展情况分析 .80 一、 2009 年杭州住宅产市场发展状况 . 80 二、 2010 年杭州住宅市场走势预测 . 82 第六章 二手房市场分析 .84 第一节 二手房的兴起 .84 一、二手房的定义 . 84 二、二手房存在的必要性 . 84 三、二手房的发展 . 85 四、我国二手房发展中存在的问题 . 85 第二节 二手房政策 .87 第三节 2009年各主要城市二手住宅市场情况 .88 一、市场成交综述 . 88 第四节 2010年二手房市场展望 .93 一、二手房成长空间广阔，增长潜力巨大 . 93 二、短期内二手房市场将进入调整阶段 . 93 第七章 行业财务状况分析 .95 第一节 行业经营效益分析 .95 第二节 行业盈利能力分析 .96 第三节 行业营运能力分析 .98 第四节 行业偿债能力分析 .99 第五节 行业发展能力分析 .101 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 13 北京世经未来投资咨询有限公司 第八章 行业产业链分析 . 103 第一节 行业产业链介绍 . 103 第二节 上游行业分析 . 104 一、钢铁行业发展情况分析 .104 二、水泥行业发展情况分析 .106 第三节 上游行业对本行业的影响分析 . 109 第四节 下游行业发展情况分析 . 110 一、家装行业发展情况分析 . 110 二、物业管理行业发展情况分析 . 110 第五节 下游行业对本行业的影响分析 . 112 第九章 重点企业发展情况分析 . 113 第一节 行业内上市公司综合排名 . 113 第二节 万科公司发展情况分析 . 115 一、企业简介 . 115 二、股权关系结构图 . 115 三、经营状况分析 . 116 四、主导产品分析 . 117 五、企业经营策略和发展战略分析 . 118 六、 SWOT 分析 . 118 七、企业竞争力评价 . 119 第三节 保利地产 公司发展情况分析 . 119 一、企业简介 . 119 二、股权关系结构图 . 119 三、经营状况分析 .120 四、主导产品分析 .121 五、企业经营策略和发展战略分析 .122 六、 SWOT 分析 .122 七、企业竞争力评价 .123 第四节 金地集团发展情况分析 . 124 一、企业简介 .124 二、股权关系结构图 .124 三、经营情况分析 .125 四、公司主导产品分析 .126 五、企业经营策略和发展战略分析 .126 六、 SWOT 分析 .126 七、企业竞争力评价 .127 第五节 招商地产发展情况分析 . 128 一、企业简介 .128 二、股权关系结构图 .128 三、经营情况分析 .129 四、主导产品分析 .129 五、企业经营策略和发展战略分析 .130 六、 SWOT 分析 .131 七、企业竞争力评价 .131 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 14 北京世经未来投资咨询有限公司 第十章 行业风险分析 .132 第一节 宏观经济波动风险 .132 一、世界经济复苏路途困难重重 . 132 二、我国宏观经济形势分析 . 132 第二节 政策风险 .134 一、信贷政策风险分析 . 134 二、土地政策风险分析 . 134 三、税收政策风险分析 . 135 第三节 住宅供求风险 .136 一、 2010 年住宅供给上半年紧张，下半年得到一定程度缓解 . 136 二、住宅需求涨幅趋于缓和 . 137 三、住宅价格前高后低，涨幅下降 . 137 第四节 相关行业风险 .138 一、土地市场风险 . 138 二、建材供给风险分析及评价 . 139 第五节 住宅产品结构风险分析 .140 一、新房风险分析 . 140 二、二手房风险分析 . 140 第六节 住宅区域风险分析 .142 一、可供开发土地 . 142 二、过高房价抑制 . 142 三、城市化水平 . 142 四、区域规划支持 . 142 第十一章 信贷建议 .144 第一节 行业发展趋势判断及整体授信建议 .144 第二节 细分信贷建议 .145 一、区域信贷建议 . 145 二、企业信贷建议 . 146 三、产品信贷建议 . 146 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 15 北京世经未来投资咨询有限公司 附 表 表 1 1998-2009 年住宅开发投资额占固定资产投资、 GDP 的比重 . 4 表 2 2009 年房地产行业相关政策汇总 . 18 表 3 2009 年全国土地成交楼板价排行榜 . 39 表 4 2009 年全国土地成交总价排名榜 . 40 表 5 1998-2009 年土地购置面积、开发面积及其增速 . 43 表 6 1998-2009 年住宅建设情况 . 46 表 7 1998-2009 年住宅销售面积、销售额情况 . 51 表 8 2009 年涨幅前十城市排名 . 56 表 9 2005-2009 年房地产本年资金来源结构 . 64 表 10 2005-2009 年北京市住宅销售量 . 69 表 11 2007-2009 年杭州市住宅用地指标 . 82 表 12 2005-2009 年房地产上市公司经营效益指标 . 95 表 13 2005-2009 年房地产业盈利能力指标 . 97 表 14 2005-2009 年房地产业营运能力指标 . 98 表 15 2005-2009 年房地产业偿债能力指标 . 99 表 16 2005-2009 年房地产业发展能力指标 .101 表 17 2009 年综合排名前 50 的上市公司 . 113 表 18 2009 年万科前十名股东持股情况 . 116 表 19 万科主营业务分析 . 117 表 20 2009 保利地产前十名股东持股情况 .120 表 21 保利地产主营业务分析 .122 表 22 2009 年金地集团前十名股东持股情况 .124 表 23 金地集团主营业务分析 .126 表 24 2009 招商地产前十名股东持股情况 .128 表 25 招商地产主营业务分析 .130 表 26 2009 年企业土地储备排行榜（万平方米） .139 表 27 2009 年国务院批准中的 10 个区域经济规划 .143 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 16 北京世经未来投资咨询有限公司 附 图 图 1 1990-2009 我国城镇化情况 . 4 图 2 2005-2009 年我国 GDP 增长情况 . 6 图 3 2005-2009 年我国工业增加值及其增长速度 . 7 图 4 2005-2009 年我国全社会固定资产投资增长情况 . 8 图 5 2005-2009 年我国社会消费品零售总额增长情况 . 8 图 6 2005-2009 年我国出口额、进口额增长情况 . 9 图 7 2005-2009 货币供应量总体趋势 . 11 图 8 2005-2009 各项存贷款总量及增速 . 11 图 9 居民消费价格指数走势 . 13 图 10 2009 年人民币兑美元月平均汇率 . 14 图 11 人民币兑欧元月平均汇率 . 14 图 12 我国外汇储备总量及增速 . 15 图 13 2009 年房地产开发综合景气指数 . 38 图 14 1998-2009 年全国住宅房地产开发投资走势 . 42 图 15 2009 年全国住宅房地产开发投资走势 . 42 图 16 1998-2009 年房地产企业土地购置面积 . 43 图 17 1998-2009 年房地产企业土地购置面积 . 44 图 18 1998-2009 年土地交易价格同比指数 . 45 图 19 1998-2009 土地购置及开发面积 . 45 图 20 1998-2009 年住宅施工面积及增长情况 . 47 图 21 2001-2009 年商品住宅新开工面积及增长情况 . 47 图 22 1998-2009 年商品住宅竣工面积及增长情况 . 48 图 23 1998-2009 年经济适用房投资额及增长情况 . 48 图 24 1998-2009 年经济适用房和住宅投资及其比例情况 . 49 图 25 1998-2009 年商品住宅销售面积及增长 情况 . 51 图 26 1998-2009 年商品住宅销售额及增长情况 . 52 图 27 1998-2009 年商品 住宅 销竣比 . 52 图 28 2005-2009 年商品住宅空置面积指数 . 53 图 29 2009 年房屋销售价格同比指数走势 . 55 图 30 2005-2009 年房地产开发投资资金来源情况 . 61 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 17 北京世经未来投资咨询有限公司 图 31 2005-2009 年房地产开发投资额增速与资金来源增速对比 . 62 图 32 2005-2009 年房地产本年资金来源结构 . 64 图 33 2008-2009 年商业购房贷款增速与各项贷款增速对比情况 . 67 图 34 2005-2009 年北京市住宅开发投资额 . 68 图 35 2005-2009 年北京市住宅建设情况 . 69 图 36 2008 2009 年上海住 宅供应情况对比（单位：万平方米） . 72 图 37 2009 年上海住宅分月供应情况 . 73 图 38 2009 年上海住宅成交情况 . 74 图 39 2008-2009 年上海住宅供销比走势 . 74 图 40 2008-2009 年上海住宅指数与销售均价走势 . 75 图 41 2009 年深圳市住宅成交情况 . 77 图 42 2007-2009 年深圳商品住宅成交均价 . 78 图 43 2004-2009 年杭州住宅新增供应 . 80 图 44 2004-2009 年杭州住宅成交情况 . 81 图 45 2008-2009 年杭州住宅供销比 . 81 图 46 2007-2009 年杭州住宅成交价格 . 82 图 47 2007-2009 年主要城市二手房成交量 . 89 图 48 2009 年主要城市二手房成交量同比增长率 . 90 图 49 2007-2009 年二手住宅占住宅市场结构比重 . 90 图 50 2008-2009 年主要城市二手房月 度均价走势图 . 92 图 51 主要城市 2009 年 12 月二手房均价相比 07 年、 08 年涨幅 . 92 图 52 2007-2009 年北京、上海二手房周转率 . 92 图 53 2005-2009 年房地产上市公司销售收入增长情况 . 95 图 54 2005-2009 年房地产上市公司利润增长情况 . 96 图 55 2005-2009 年房地产业盈利能力指标走势 . 97 图 56 2005-2009 年房地产业营运能力指标 . 98 图 57 2005-2009 年房地产业负债率 . 99 图 58 2005-2009 房地产行业产权比率和流动比率 .100 图 59 2005-2009 年房地产业利息保障倍数 .100 图 60 2005-2009 年房地产业发展能力指标 .102 图 61 住宅产业 产业链图 .103 图 62 2000-2009 年我国钢铁行业生产情况 .104 图 63 2008-2009 年我国钢材价格指数 .105 图 64 2001-2009 年我国钢铁出口情况 .105 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 18 北京世经未来投资咨询有限公司 图 65 2002-2009 年我国钢铁进口情况 . 106 图 66 2005-2009 年我国水泥产销量 . 107 图 67 2005-2009 年经济预警指数 . 132 图 68 2005-2009 年我国消费者信心指数 . 133 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 第一章 行业基本情况 第一节 行业的定义及分类 一、住宅行业的定义 住宅 是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者居住用的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房 和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。其中， 别墅、 高档 公寓，是指在投资计划或工程规划中确定为公寓、别墅的房地产投资项目，或单位建筑面积造价在同等地段普通商品住宅平均造价一倍以上的住宅。 经济适用房 以前称为“安居工程”，是指根据经济适用房计划安排建设的住宅。经济适用房是根据国家为解决中、低收入家庭的住房问题提供的各项优惠政策而建造的商品住宅。 住宅在社会主义市场经济中是一种商品，具有一般商品应有的属性，此外，它还拥有一般商品所不具有的特性，如不可移动性、单件性、持久性和投入大量性等。住宅作为一种商品更突出 地表现在投入的大量性的特征上。投入的大量性体现在两个方面：住宅建设需要高投入；住宅的投入需要长期投入和增长投入。 在日常生活中，人们习惯把住宅称为住房，即人们的居住用房，房屋内具备可供人们生活起居的功能和设施。 住宅行业，是指以解决居民住房为目的住房开发、建造、经营、管理和服务的行业。它涉及房地产业、建筑业、建材业、机械设备制造业等，是一个涉及行业多、范围广、部门多的复杂行业。 二、住宅行业的构成 （一）住宅投资业 住宅投资业是指从事住宅建设投资、融资和管理的行业，主要由房地产开发企业和专门的融资机构等组成 。 （二）住宅设备、部品制造业 住宅设备、部品制造业主要指提供建筑设备、住宅部品的行业，由生产住宅材料、设备、部品的企业组成。 （三）住宅生产建造业 住宅生产建造业指从事住宅基础设施建设、住宅建造、建筑构配件生产供应的行业。由住宅设计部门、构配件生产企业、施工企业、装修企业等组成。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 2 北京世经未来投资咨询有限公司 （四）住宅流通业 住宅流通业是指从事住宅销售的行业。主要由住宅销售部门、房地产中介机构等组成。 （五） 住宅消费服务业 住宅消费服务业是 指为住宅消费服务的行业，主要由物业公司组成。 三、住宅行业的特点 住宅行业不同于其他行业，具有 其鲜明的特点： （一）住宅行业具有很强的区域性 住宅行业生产的产品具有固定性，体积不能移动，因而具有很强的地域性，在哪里生产就在哪里使用，不能邮购、不能出口，区域性表现得很强烈。 （二）住宅行业投资大、生产周期长 住宅行业是个复杂而庞大的行业，在生产过程中需要大量融资投入生产，需要很长的建设周期，才能生产出产品 住宅，而居民购买住宅产品也需要储存或贷款大量的资金。 （ 三）住宅行业具有很强的关联性 住宅行业与其他行业关联性强，住宅行业涉及建筑业、房地产业、装饰装修业、机械设备业等行业，仅住宅的生产部件就多达 5万件，是一个极具带动性的行业，可以带动房地产业、建筑业、建材、轻工、金融、保险等行业的发展，住宅建设每投入 100元，可以带动其他产业创造 170 190元的产值。 （四）住宅行业受国民经济影响较大 住宅行业始终与国民经济的发展息息相关，国民经济持续稳定发展，住宅行业技术政策、土地环境、投资政策、住宅市场等各方面就相对稳定，住宅行业就会迅速发展，反之，住宅行业就会萎缩。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 3 北京世经未来投资咨询有限公司 第二节 行业在国民经济中的地位 一、 住宅 业 已经成长为国民经济的支柱产业 住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水 平的重要标志。住宅行业作为以生产和经营住宅或住宅区为最终产品的行业，附属于建筑业和房地产业两个独立行业，同时涉及建材、冶金、化工、轻工等诸多行业，是一个跨行业的综合型行业。由于住宅产业市场需求大，产业链条长，集劳动密集、资本密集和技术密集为一体，因而成为各国促进国民经济增长的重要 支柱行业。 在我国，直到上个世纪 80年代住宅业才真正作为一个行业，逐步得以确立。然而自 1998年住房制度改革以来，中国的住宅建设以跨越式速度发展，取得了巨大成绩。统计显示，“十五”以来，全国城镇住宅投资总额每年占全社会固定资产投资的 比重已达 14%到 15%。 1998年住宅建设投资仅占 GDP 比重的 2.47%，但是到 2009年的时候已经占到了 7.64%，在未来的二十年有望占到 9%-11%。 1998年到 2009年，住宅投资平均增长率为 25.63%， GDP 的平均增长率约为 13.36%，住宅投资平均增长率约为 GDP平均增长率的 2倍。 1998年，住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长率 1.5个百分点， 1999年拉动 1个百分点以上， 2001年我国住宅与房地产业对 GDP直接贡献率达到了 1.3个百分点，间接贡献率达到了 0.6到 1.2个百分点，两者相加 ，住宅与房地产业对当年 GDP 增长的贡献率达到了 1.9到 2.5个百分点，超过了钢铁、能源、化工、电子、汽车、纺织等重要行业占 GDP 的比重，居各行业之首。住宅行业不仅能满足人们住房的需求，而且可以带动相关的几十个行业的发展。“十五”以来，我国住宅行业年投入额已经超过 5000亿元，处于快速发展时期，其带动作用非常大。我国住宅建设每投资 1万元，可以带动相关产业 1.93万元收益。 住宅作为一种特殊的商品，既是投资品，也是消费品，并且是生活必需品，从投资和消费两个方面促进国民经济的发展。 住宅建设己经成为国民经济的新的增长 点， 此外，住宅行业的发展能够提供了很多的就业机会， 其在国民经济中的支柱产业地位已经确立。 2009年城镇住宅建设投资 256196亿元， 比上年多增长了 16.02%，占当年全社会固定资产投资的 13.2%， 占当年 GDP 的 7.64%。 2009年 受困于金融危机的冲击，出口受阻，但 2009年 GDP 仍然保持 了 8.7%的增长速度，这其中 投资贡献 了 76%，其中 住宅开发完成投资增长占固定资产投资增长额的 13.2%，拉动 GDP 增长约 1.1个百分点， 加上 诱发建筑业、 建材业 、 房地产业、机械设备 等几十个相关产业 的 产出增加，诱发系数达 2.1。随着收入水平的提高，人们的消费热点已经转移到住宅方面。对住宅的强劲需求使得住宅行业得到了快速发展，由于其较强的行业关联度，带动了相关行业的发展。住宅 行 业已经成为新经济增长点和新消费热点，有效地拉动国民经济增长。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 4 北京世经未来投资咨询有限公司 表 1 1998-2009 年住宅开发投资额占固定资产投资、 GDP 的比重 单位 ：亿元， % 住宅投资额 固定资产投资额 GDP 住宅投资额占 固定资产投资额的比重 住宅投资额占 GDP 比重 1998 2081.56 22491.34 84402.28 9.25% 2.47% 1999 2638.48 23731.99 89677.05 11.12% 2.94% 2000 3311.98 26221.85 99214.55 12.63% 3.34% 2001 4216.68 30001.21 109655.17 14.06% 3.85% 2002 5227.76 35488.77 120332.69 14.73% 4.34% 2003 6776.69 45811.70 135822.76 14.79% 4.99% 2004 8836.95 59028.19 159878.34 14.97% 5.53% 2005 10860.93 75095.10 183217.50 14.46% 5.93% 2006 13638.41 93368.68 211923.50 14.61% 6.44% 2007 18005.42 117464.47 257305.60 15.33% 7.00% 2008 22081.26 148167.25 300670.00 14.90% 7.34% 2009 25619 194139 335353 13.20% 7.64% 数据来源：国家统计局 目前，我国正处在快速的城市化进程中，而城市化的进程离不开住宅行业的发展。根据国际经验，一个国家或者一个地区的城镇化水平通常呈 “ S” 型的发展趋势，一般从 30%开始加速，直到 70%以后才开始稳定。 我国处在快速的城市化进程中，特别是从2002年以来，我国的城市化率每年保持增长一个百分点左右， 1981年时，我国的城市化率仅为 20.16%， 截止 2009年底，我国人口总数为 13.35亿人，其中城镇人口 6.22亿人，占总人口的 46.6%； 农村 人口 7.13亿人，占总人口的 53.4%。 以目前这样的城市化速度，我国将很快改变目前城市人口少于农村人口的状况，城市人口的增加必然要求更多的住宅供给，城市化的进程离不开住宅行业的发展。 01000020000300004000050000600007000080000900001000001990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008万人00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 50 . 5城市总人口 乡村总人口 城镇化率数据来源：国家统计局 图 1 1990-2009 我国城镇化情况 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 5 北京世经未来投资咨询有限公司 二、发展住宅投资是夯实国民经济发展基础的有效方式 2008年下半年以来受国际金融危机的影响，全球经济发展陷入困境，在此期间，各国竞相举起贸易保护主义的大旗，限制进口，制裁中国出口业，我国产品出口遇到严重的问题。 2008年我国出口额为 14285亿美元，占 GDP 比重为 32.78%， 2009年出口额为 12017亿美元，比上年下降 16%，只占到 GDP24.37%。而我国是一个严重依赖于出口来发展经济的国家，经济增长中出口依存度非常高。预计 2010年受人民币升值压力的影响，以及各国对国际贸易采取的贸易保护主义的政策，我国的出口行业形式仍将非常严峻，在此形势下，虽然国民经济呈现复苏趋势，但是国民经济上升的基础并不稳定，因此，扩大内需和加大投资仍将是一种有效的方式。住宅既是一种消费品，也是一种投资品，并且住宅行业关联度高，能够极大地带动相关行业的发展。因此，短期内，发展住宅行业是巩固国民 经济上升态势的必要途径。 三、发展住宅投资将有效改变我国的居民的消费结构 1978年改革开放以来，我国城镇居民的生活水平得到了极大的提高。 住宅产业的发展对居民消费结构的变化有着很强的导向作用，这是由住宅产业创造价值活动的全过程决定的。它包括开发建设、经营销售、售后服务等环节，涉及生产、流通、消费三个领域。有关业内人士推测，我国的市场潜力巨大，住宅建设对国内经济具有投资和消费拉动的双重作用，可以有效地拉动内需。随着小城镇建设步伐的加快，将有越来越多的农民进城买房，这就使住宅产业长期保持繁荣。据推算，城镇人口比 重增加一个百分点，按目前人口水平和每人建筑面积 20m2计算，需建房 2.5亿 m2，造价以 400元 /m2计算，住房建设约需投入 1000亿元，即使进城农民建房买房的比例按一半算，将使全社会住房建设投资每年增加 10%左右。住宅租售后的使用阶段还要进行以物业管理为核心的服务管理活动，这一活动过程长、市场需求大，作为市场信号，将不断加快居民消费结构的变动，并引起产业结构的变动。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 6 北京世经未来投资咨询有限公司 第二章 行业 发展环境及影响分析 第一节 宏观经济环境分析 一、实体经济环境 2009年全球经济体逐步走出金融危机的困扰，进入“后危机时代” ，各国经济得到一定程度的复苏。积极的财政政策和相对宽松的货币政策，使得中国国民经济保持了较高的经济增长速度，但与此同时，国民经济发展也面临一些比较严峻的问题：外需缩减、人民币升值压力和通货膨胀预期等等。 （一） 国民经济 逐渐复苏 初步核算， 2009年我国 国内生产总值 335353亿元，比上年增长 8.7%，较 2008年9.0%的增长速度稍有下滑。分季度看， 一 季度国内生产总值较 2008年同期增长 6.2%，二 季度国内生产总值较 2008年同期增长 7.1%， 三 季度国内生产总值较 2008年同期增长 7.8%， 2009年全年 国 内生产总值较 2008年增长 8.7%，由此看来， 2009年国民经济增长速度按季度逐渐加快，经济形势逐渐转好。 分产业看，第一产业增加值 35477亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 142918亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 10.6%，比上年下降 0.1个百分点；第二产业增加值比重为 46.8%，下降 0.7个百分点；第三产业增加值比重为 42.6%，上升 0.8个百分点。 0500001000001500002000002500003000003500004000002005 2006 2007 2008 2009亿元02468101214%G D P G D P 增速数据来源：国家统计局 图 2 2005-2009 年我国 GDP 增长情况 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 7 北京世经未来投资咨询有限公司 （二）工业生产增速逐季加快 2009年 全部工业增加值 134625亿元， 较 2008年增长 4.27%，但增速比上年回落12.54个百分点。全年 规模以上工业增加值 比上年 增长 11.0%，其中国有及国有控股企业增长 6.9%；集体企业增长 10.2%，股份制企业增长 13.3%，外商及港澳台商投资企业增长 6.2%；私营企业增长 18.7%。分轻重工业看，轻工业增长 9.7%，重工业增长 11.5%。 0200004000060000800001000001200001400001600002005 2006 2007 2008 2009亿元0510152025%工业增加值 工业增加值增速数据来源：国家统计局 图 3 2005-2009 年 我国工业增加值及其增长速度 2009年工业生产增速逐季加快，工业企业利润自第二季度起持续改善 。 39个工业大类中， 38个行业 1-11 月利润同比增长或降幅缩小。 1-11 月全国规模以上工业企业累计实现利润 25891亿元，比上年同期增长 7.8%。 （三）固定资产投资增速明显 2009年 全社会固定资产投资 224846亿元，比上年增长 30.1%，增速比上年多了 4.6个百分点， 分城乡看，城镇投资 194139亿元，增长 30.5%，比上年多增长了 4.4个百分点 ；农村投资 30707亿元，增长 27.5%，比上年多增长了 6个百分点 。分地区看，东部地区投资 95653亿元，比上年增长 23.0%， ；中部地区投资 49846亿元，增长 35.8%；西部地区投资 49662亿元，增长 38.1%；东北地区投资 23733亿元，增长 26.8%。在城镇投资中，第一产业投资 3373亿元，比上年增长 49.9%；第二产业投资 82277亿元，增长 26.8%；第三产业投资 108489亿元，增长 33.0%。全年房地产开发投资 36232亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅投资 25619亿元，增长 14.2%；办公楼投资 1378亿元，增长 18.1%；商业营业 用房投资 4172亿元，增长 24.4%。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 8 北京世经未来投资咨询有限公司 0500001000001500002000002500002005 2006 2007 2008 2009亿元05101520253035%全社会固定资产投资总额 增速数据来源：国家统计局 图 4 2005-2009 年我国全社会固定资产投资增长情况 （四）居民消费价格微幅下降，城乡消费增速放缓 2009年居民消费价格比上年下降 0.7%，其中食品价格上涨 0.7%。固定资产投资价格下降 2.4%。工业品出厂价格下降 5.4%，其中生产资料价格下降 6.7%，生活资料价格下降 1.2%。原材料、燃料、动力 购进价格下降 7.9%。农产品生产价格下降 2.4%。农业生产资料价格下降 2.5%。 70个大中城市 房屋销售价格上涨 1.5%，其中新建住宅价格上涨 1.3%，二手住宅价格上涨 2.4%；房屋租赁价格下降 0.6%。 2009年 社会消费品零售总额 125343亿元，比上年增长 15.5%，增速比上年减少了6.1个百分点， 分地域看，城市消费品零售额 85133亿元，增长 15.5%，增速比上年减少了 6.6个百分点 ；县及县以下消费品零售额 40210亿元，增长 15.7%，增速比上年减少了 5个百分点 。分行业看，批发和零售业零售额 105413亿元，增长 15.6%，比上年减少了 5.9个百分点 ；住宿和餐饮业零售额 17998亿元，增长 16.8%，增速比上年减少7.9个百分点 ；其他行业零售额 1932亿元，增长 2.5%，比上年减少了 1.2个百分点 。 0200004000060000800001000001200001400002005 2006 2007 2008 2009亿元0510152025%社会消费品零售总额 增速数据来源：国家统计局 图 5 2005-2009 年我国社会消费品零售总额增长情况 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 9 北京世经未来投资咨询有限公司 （五）货物进出口形势严峻 2009年货物进出口总额 22072亿美元，比上年下降 13.9%。其中，货物出口 12017亿美元，下降 16.0%；货物进口 10056亿美元，下降 11.2%。进出口差额（出口减进口）1961亿美元，比上年减少 1020亿美元。 年末国家外汇储备 23992亿美元，比上年末增加 4531亿美元。年末人民币汇率为 1美元兑 6.8282元人民币，比上年末升值 0.1%。 02000400060008000100001200014000160002005 2006 2007 2008 2009亿美元-2 0 . 0 0-1 0 . 0 00 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 0%出口额 进口额 贸易顺差 出口额增速 进口额增速数据来源：国家统计局 图 6 2005-2009 年我国出口额、进口额增长情况 （六）失业率微幅上升 人均可支配收入持续上升 2009年末全国就业人员 77995万人，比上年末增加 515万人。其中城镇就业人员31120万人，增加 910万人，新增加 1102万人。年末城镇登记失业率为 4.3%，比上年末上升 0.1个百分点。全年农村居民人均纯收入 5153元，剔除 价格因素，比上年实际增长 8.5%，比上年增加 0.5个百分点 ；城镇居民人均可支配收入 17175元，实际增长 9.8%，比上年增长 1.4个百分点 。 2009年末城乡居民储蓄存款达到 264761亿元，比上年增长19.5%，但增速相对于上年减少了 6.2个百分点。 二、货币信贷环境 （一）货币政策分析 2009年我国经济面临国际金融危机的严峻考验，国际金融市场流动性萎缩，世界经济深度衰退。 面对国际金融危机的冲击，为扩张总需求，支持经济回升，遏制通货膨胀预期，我国采取了 适度宽松的货币政策，保持银行体系流动性充裕， 扩大金融 机构信贷投放力度 ，优化信贷结构，加大金融支持经济发展的力度。 货币信贷的快速增长，为在短期内扭转我国经济增速下滑趋势实现回升，发挥了关键性的作用。 2010 年住宅行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 10 北京世经未来投资咨询有限公司 然而， 2009年年中以来，随着内需对经济增长的拉动作用显著增强，热钱涌入，流动性泛滥趋势，信贷风险增加，我国采取了多项措施引导信贷的合理增长，重视信贷平稳可持续增长和防范金融危险，加强对信贷投放的风险评估，公开市场操作力度逐步加大，适度提高利率水平， 7月初重启 1年期央票发行，加大流动性回收力度，按照“有保有控”的原则， 加大对 “三农 ”、中小企业、灾后重建等国民经济重 点领域和薄弱环节的信贷支持，严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业企业的贷款。经过努力，三、四季度信贷增长比上半年有所放缓，节奏更趋平稳， 有利于防范和化解可能影响经济长期稳定发展的风险。 从全年的分布情况看，贷款增速较高，但增势趋稳。 金融机构贷款利率先降后升，整体比上年下降 。 2009年以来，为应对全球金融危机，人民币汇率保持在合理均衡水平上的基本稳定。 1、 贷款利率先降后升，整体比上年下降 2009年前三季度，非金融性公司及其他部门贷款利率水平回落后保持低位平稳运行。截至 9月份，贷款加权平均利率为 5.05%， 比年初下降 0.51个百分点。进入第四季度后，受市场环境变化影响，利率小幅回升。 12月份，非金融性公司及其他部门贷款加权平均利率达到 5.25%，但仍比年初下降 0.31个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为 5.88%，比年初下降 0.35个百分点；票据融资加权平均利率为 2.74%，比年初下降 0.15个百分点。 12月份，个人住房贷款加权平均利率为 4.42%。 受国际金融市场利率波动和境内资金供求变化影响，境内外币利率总体呈下行走势。 12月份， 3个月以内、 3（含 3个月） -6个月美元贷款加权平均利率分别为 1.59%和 1.66%，比年初分别下降 2.06个和 2.36个百分点。活期、 3个月以内大额美元存款加权平均利率分别为 0.17%和 0.46%，比年初分别下降 0.68个和 0.76个百分点。 2008年末至 2009年上半年，部分金融机构多次自主下调了本行小额外币存款利率， 1年期小额美元存款利率由 3%下调至 0.8%左右。为增加外币资金来源， 20