西安市高新区房地产市调-写字楼.ppt

高新区房地产市场调研报告 2014年6月19日 调研目的 1 简单了解西安房地产市场 高新区现状及未来规划发展 2 了解高新区房地产市场 住宅 写字楼 公寓 供应 销售 价格及去化情况等 3 对各物业 住宅 写字楼 公寓 重点个案进行研究 并对其优劣进行品评和借鉴 4 掌握市场调研的内容及市场报告的撰写方法 实地感受区域现状发展 5 锻炼独立思考能力 提升团队协作能力 1 目录 三 区域各类型物业市场简析 二 区域房地产市场及板块特点分析 一 区域发展规划 1 西安房地产市场概述 2 区域房地产市场板块划分 3 各版块特点 1 宏观背景发展分析 2 区域现状及发展规划 四 区域重点个案分析 1 供应及去化 2 售价 3 产品类型 1 住宅 2 写字楼 3 公寓 2 一 区域发展规划 3 一 区域发展规划 4 西安地处欧亚大陆桥 桥头堡 位置 借势其国际化大都市的建设 城市不断扩张 人口迅速聚集 投资不断加大 西安经济稳步增长 房地产投资逐年增大 国家战略层面提出 2020年西安将建成人口1000万以上 建成区达800平方公里的国家化大都市 1 宏观背景发展分析 5 2 区域现状及发展规划 一 区域发展规划 位置 西安市西南角规模 现状用地19平方公里 至2020年 规划新增用地45平方公里 总计76平方公里 人口 主要以产业人口和安置人口为主 至2020年 规划人口容量约50万 高新区功能定位 是以高新产业为主导 生产 生活和生态协调发展的现代化科技新城区 6 2 区域现状及发展规划 一 区域发展规划 高新一期 属于高新开发最早的板块 目前已完成开发 该板块以产业为主 集居住 办公 科教 商贸 研发于一体 周边交通便利 配套齐全 功能完善 7 小结 一 区域发展规划 1 西安作为欧亚大陆桥 桥头堡 地处承东启西的重要战略地位 同时兼备带动西部大开发的重任 因此多受国家政策惠利 近年来西安经济节节攀升 发展迅猛 房地产开发更是如火如荼 随着西咸一体化进程的加快 城市发展后劲十足 潜力巨大 2 西安高新区作为国家六大新区之一 备受各界人士关注 近年来更是受到房地产各大一线品牌开发商的青睐 该区域目前商务氛围已初步形成 3 高新二期唐延路已成为西北最大景观商务带 高新三期锦业路将形成以超高层为主的西北CBD核心区 三期正在开发建设中 目前该板块配套相对落后 缺乏生活感 但未来发展前景利好 潜力无限 二 区域房地产市场及板块特点分析 8 二 区域房地产市场及板块特点分析 9 1 西安市房地产市场概述 供销价走势 西安商品房历年来供大于求 2013年供需比达1 39 2013年西安商品房成交均价有小幅下行 但仍保持在7500元 以上 2013年 商品房供应量2061万 同比上涨22 23 销量1478万 同比上涨24 17 10 二 区域房地产市场板块划分及特点 1 西安市房地产市场概述 2013年各物业成交情况及库存量 备注 截止2013年12月末 西安商品房存量2769 98万方 11 二 区域房地产市场板块划分及特点 2 高新区房地产板块划分 一期板块 核心板块 新区板块 一期板块 开发较早 发展成熟 配套完善 目前在售项目较少 核心板块 该板块以商务办公为主 目前商务氛围已形成 新区板块 正在开发当中 商务氛围尚未形成 高新在售项目主要集中于此板块 三环以内 写字楼居多 三环至西部大道 主要以住宅项目为主 12 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 一期板块 核心区板块 新区板块 该板块在售项目较少 主要为写字楼和公寓 13 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 一期板块 核心区板块 新区板块 该板块在售项目较少 在售项目以写字楼和公寓为主 体量 在售项目体量较小 建面大多不到5万 多为常规高层 面积 写字楼多整层面积较小 主要集中在400 1000平方米之间 公寓面积30 100 不等 售价 目前大多项目处于咨询阶段 价格不明 14 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 一期板块 核心区板块 新区板块 9 10 11 12 13 该板块在售项目较多 主要为写字楼和住宅 写字楼主要集中在沣惠路沿线和科技二路沿线 住宅主要集中在丈八北路和沿线 15 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 一期板块 核心区板块 新区板块 体量 写字楼体量较大 多在20 40万 住宅体量相差悬殊 7 360万不等 面积 写字楼整层面积在大多在1000 1600之间 住宅两室70 88 三室90 120 售价 写字楼9000 13000元 住宅7000 8000元 16 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 一期板块 核心区板块 新区板块 10 11 12 13 14 该板块在售项目较多 主要为为写字楼和住宅 写字楼主要重在锦业路沿线 住宅主要集中在西沣路沿线 15 16 17 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 一期板块 核心区板块 新区板块 体量 写字楼体量适中 多在10 20万之间 住宅体量整体较大 大多在20万以上 面积 写字楼整层面积在大多在900 2300 之间 住宅两室68 87 三室90 120 售价 写字楼13000 23000元 住宅6500 7500元 18 二 区域房地产市场板块划分及特点 3 各板块特点梳理 小结 一期板块 核心区板块 新区板块 该板块在售项目很少 目前仅3个写字楼和2个公寓项目 写字楼体量不大 大多在5万以下 其整层面积较小 大多在400 1000 之间 预计售价在1万以上 公寓体量不大 均在4万以下 都为精装交房 户型面积多样 30 100 不等 售价不明 该板块在售项目多 主要为写字楼和住宅 写字楼体量较大 大多在20 40万 其整层面积大多在1000 1600 售价在0 9 1 3万 住宅项目较多 但品质各异 体量悬殊 7 360万不等 户型以刚需为主 两室70 88 三室90 120 售价相对较高 7000 8000元 该板块在售项目项目多 目前正在大力开发中 写字楼以超高层居多 体量适中 多在10 20万 其整层面积较大 大多在900 2300 售价较高 1 3 2 3万 住宅多集中在在西沣路和西户公路沿线 以刚需为主 两室68 87 三室90 120 售价6500 7500元 三 区域各物业类型特点简析 19 三 区域各物业类型特点简析 20 1 写字楼 板块划分 高新一期板块 唐延路板块 锦业路板块 高新一期板块 高新区传统核心办公区 配套完善 建设用地稀缺 目前在开发写字楼较少 唐延路板块 高新区商务办公聚集区 办公氛围浓厚 唐延路沿线两侧开发成型 锦业路板块 该板块开发较晚 目前商务氛围尚未形成 锦业路沿线超高层云集 西安CBD核心区 未来潜力巨大 三 区域各物业类型特点简析 21 1 写字楼 各版块在售 待售写字楼基本信息及销售状况 三 区域各物业类型特点简析 22 1 写字楼 各版块在售 待售写字楼特点梳理 目前在售写字楼主要集中在唐延路和锦业路板块 高新一期板块较少 区域在售写字楼级别较高 多为甲级和5A级 区域写字楼多为常规百米高层 超高层较少 主要集中在锦业路板块 常规写字楼层高多为3 5 3 9米 超高层在4米以上 loft为5 49米 标准层面积以1200 1600 居多 超高层在2000 以上 面积区间划分多在100 300 之间 超高层在300 以上 大堂多为精装修 其挑空层高因写字楼品质不同而有差别 主要集中在6 9米和10 13 5米两个区间 常规写字楼多为简装和毛坯 超高层多为精装 常规写字楼售价在9000 13000元 之间 超高层在18000 23000元 之间 西安写字楼整体严重供大于求 加之受14年楼市下行影响 其销售状况不佳 超高层和个别位置较好的项目月均去化1500 左右 大部分常规写字楼月均去化不足300 三 区域各物业类型特点简析 23 2 住宅 板块划分 在售 待售 西户公路沿线 丈八北路沿线 西沣路沿线 丈八北路沿线 该板块目前配套较完善 居住氛围基本形成 售价支撑相对较高 建设用地稀缺 个别开发大盘为称该项目 西户公路沿线 该板块环境较差 生活配套不齐全 相对比较偏远 西沣路沿线 目前高新在售项目大多集中于此 该板块位置偏远 却发生或配套 但未来发展潜力较大 三 区域各物业类型特点简析 24 2 住宅 各版块在售 待售住宅基本信息及销售状况 三 区域各物业类型特点简析 25 2 住宅 各版块在售 待售住宅特点梳理 目前高新在售住宅主要集中在西沣路沿线 区域在售住宅以刚需和改善为主 区域住宅项目体量多在20万 以上 容积率主要集中在3 4之间 供应户型以两房和三房为主 两房主流面积在70 88 经济型小三房在90 110 舒适型三房在120 136 之间 目前区域在售住宅大多有面积赠送 常规赠送 阳台 飘窗赠送 面积在3 8 超常规赠 两房变三房 送面积在8 18 区域各版块在售项目大多以毛坯为主 售价相差不大 在6500 8000元 之间 个别城改项目售价较低 在5000元 以下 个别品牌和精装修项目在8000元 以上 根据区域目前在售项目去化情况来看 今年受整体市场下行影响较大 去化不容乐观 月去化量20 40套 月 三 区域各物业类型特点简析 26 3 公寓 板块划分 科技二路沿线 锦业路沿线 科技二路沿线 该板块配套完善 居住氛围浓厚 公寓项目售价高 锦业路沿线 该板块正处开发期 居住氛围尚未形成 纯公寓项目 板块整体售价偏低 三 区域各物业类型特点简析 27 3 公寓 各版块在售 待售公寓基本信息及销售状况 三 区域各物业类型特点简析 28 3 公寓 各版块在售 待售公寓特点梳理 目前高新在售住宅主要集中在高新核心区科技二路沿线和未来CBD核心区锦业路沿线 区域纯公寓项目较少 大多为住宅和写字楼项目的附属品 区域公寓面积区间在30 100 目前区域两个板块在售公寓价格相差较大 科技路沿线价格在9000 14000元 锦业路沿线在6500 9000 区域各版块在售项目以精装为主 区域公寓月均去化量30套左右 四 区域重点个案分析 29 四 区域重点个案分析 写字楼篇 三期 项目区位 锦业一路与丈八二路十字东开发商 陕西中投融城房地产开发有限公司占地面积 13 5亩建筑面积 10 8万 物业类型 写字楼交房标准 毛坯年限 40年容积率 9 5层高 A座3 9m B座3 5m大堂 挑高13 5m建筑规划 项目规划2栋百米写字楼 A座24层 B座27层 1 4层均为底层商业 地下3层机械停车 车位数 853标准层 A座1847 B座1440 单户面积主力 95 330 交房时间 2015年底销售情况 项目目前为前期咨询 预计2014年6月底开盘 参考售价1 2 1 4万元 A B 锦业一路 南三环 丈八二路 中投融城国际 三期 整层面积1440 6T8户 面积区间划分为95 330 进口电梯 使用户式中央空调 套内无卫生间 全使用公共卫生间 B座标准层平面图 四 区域重点个案分析 写字楼篇 户型简析 三期 中铁西安中心 项目区位 锦业路与丈八一路十字东南角开发商 中铁置业集团占地面积 16 5亩建筑面积 13万 物业类型 写字楼交房标准 精装修容积率 9 3层高 4 2m建筑规划 规划一栋230m高写字楼 地上51层 1 4层为底商 地下3层机械停车 标准层 2000 工程进度 2012年12月开工建设入住时间 2015年9月销售情况 项目3月开盘至今销售4层 月均去化量1500 左右 售价18000元 设计特点 双层11 3米挑空大堂 分高中低区配备20部高速电梯 中央空调采暖制冷 四 区域重点个案分析 写字楼篇 锦业时代 三期 项目区位 锦业路与丈八四路交汇处以东300米开发商 陕西南湾房地产开发有限责任公司占地面积 67亩建筑面积 34万 物业类型 公寓 公寓类办公 写字楼交房标准 毛坯 精装容积率 6 0层高 3m建筑规划 一期规划2栋公寓 1栋公寓类办公 二期规划3栋写字楼 三期规划2栋超高层写字楼 车位数 2294标准层面积 A1 1000 A2 A3 900 B1 B2 B3 930 销售情况 一期A1写字楼已经售罄 二期目前售价13000元 四 区域重点个案分析 写字楼篇 三期 锦业时代项目整体分3期开发 一期为精装商务公寓和轻型商务办公空间 二期纯甲级写字楼 三期城市地标性2栋超高层写字楼 B1 B2 B3 A1为写字楼产品 A2 A3为精装公寓 目前在售为2期 四 区域重点个案分析 写字楼篇 规划简析 一期 二期 三期 B2 B3 B1 A3 A2 A1 超高层 超高层 三期 四 区域重点个案分析 写字楼篇 户型简析B1 B3 平层3 4米无梁板结构 loft 5 6层 为5 49米 单层面积930 配备4部品牌高速电梯 地辐热采暖 户式中央空调 独立卫生间 三期 一期已售罄 目前在售为二期B1 B2 B3写字楼产品 售价在13000 左右 今年4月份之前月均300 左右 4月份之后基本上没卖 四 区域重点个案分析 写字楼篇 销售状况 二期 B2 B3 B1 泰华金贸国际 三期 项目区位 科技二路与沣惠南路交汇西南角开发商 陕西泰华置业发展有限公司占地面积 67亩建筑面积 37万 物业类型 写字楼 SOHO办公交房标准 毛坯容积率 7 4层高 3 1m soho办公 建筑规划 项目规划10栋写字楼 其中首期推出的8 9 10 楼为较小面积单位的SOHO办公 车位数 3900标准层 580 目前在在售 7 9 10 楼售价 9000 11000元 7 9 10 四 区域重