【广告策划-PPT】北京万科紫台项目精装产品手册

大道当然 精细致远 房地产 E网 北京区域装修房推进 3-4双月例会暨紫台现场观摩交流会 北京区域装修房推进工作组 2007年 4月 25 大道当然 精细致远 房地产 E网 紫台精装总结 产品手册（ 1） 精装修管理组 2007.4.25 大道当然 精细致远 房地产 E网 目录 项目 概况 产品 定位 精装设计成果分享 成本 分析 客户 反馈 输入条件 检验工具 大道当然 精细致远 房地产 E网 项目 概况 紫台项目用地面积 3.84公顷 总建筑面积 11.48万 容积率 2.5 设计住宅建筑面积 88710 共 535套。 29套 LOFT户型毛坯交房 506套高层住宅全部精装交房 紫台共四栋高板 一、二居、情花位于底部 13层 四居全部为顶部复式户型 标准层以主力三居户型为主 部分户型有开间、墙厚、增加开敞阳台等变异 套型 套数 比例 建筑面积（ m2） 三居 440 83% 166-168 四居 40 78% 205 情花 18 3.40% 160-185 一居、二居 4 0.70% 100-130 LOFT 29 5.40% 90-100 大道当然 精细致远 房地产 E网 产品 定位 目标客户 西部隐身权贵 客户特点 : 1 年龄在 30-45岁的职业白领 2 二次或多次置业，更接受全装修房 3 理性、务实，注重材料部品的实用性、内在质量 4 多数客户接受 1000-1200元 /平米的装修造价 在一切等待开始之前首先要确定的是定位问题！ 我们主要服务于哪部分客户？ 大道当然 精细致远 房地产 E网 产品 定位 在基本定位确定之后要明确的是产品组合问题！ 我们用什么留住客户？ 1. 客户特征： 客户注重细节，客户向往和模仿发达国家的生活方式，讲究生活格调与品位，喜欢流行与时尚。 2. 市场反映（周边楼盘情况调研） : 调研楼盘 11个 , 其中精装修项目 5个，在售项目个 乐府江南、诚品建筑、珠江峰景 3. 精装修楼盘客户反馈： 100%的客户购买现在的房子 ,是因为带精装修 ,而且精装品质好 . 4. 结论： 精装修符合客户特征，帮助客户节省时间，迎合他们崇尚国外生活的情结。 但因为他们注重细节、注重品质，因此要求装修材料货真价实。 客户和市场调查 紫台项目要脱颖而出，必须以全装修为产品发力点。 而要在全装修上胜过对手，则必须以 “全面家居解决方案” 为手段留住客户！ 大道当然 精细致远 房地产 E网 迈向全面家居解决方案的第一步 从户型研究开始介入 设计 开篇 确定户型墙体尺寸 确定精装设计标杆 确定精装设计标准 确定精装水电定位 确定精装实施方案 交房标准样板间搭建 。 网大道当然 精细致远 房地产 E网 精装设计 成果分享 照明设施 电器设备 固定家具 洁具五金 户型研究 演变过程 1 2 主力户型 基本信息 3 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 户型 分解 4 材料部品 大道当然 精细致远 房地产 E网 传统户型 ： 三房两厅两卫 建筑面积 ： 134.99 套内面积： 115.44 得房率： 85.51 走道 10.31m2 客厅 18.55m2 餐厅 7.26m2 厨房 7.34m2 主卧室 14.71m2 北卧室2 10.17m2 次卧室 10.66m2 次卫 3.55m2 洗衣区 2.75m2 衣帽间 3.65m2 主卫 4.87m2 储藏间 1.6m2 南阳台 4.76m2 工作阳台 3.36m2 直接进入客餐厅，无过渡空间 未设置一些必要功能设施 不便维持室内的清洁 餐厅空间略小 走道空间未充分利用 客餐厅空间共享性略差 干身区功能单一 次卫空间利用率低 与其他空间关系干扰多 阳台实际可用率低 次卧走道面积大，空间狭小 北卧面宽窄，空间狭小 走入式衣帽间功能单一 户型研究 演变过程 1 大道当然 精细致远 房地产 E网 多达十数版的过程户型修改 紫台户型设计，自 05年6月开始，直至 06年 1月方最终定案。半年时间内，最少有 10版以上大的户型调整。 公司上下反复讨论、推敲，最终才确立了目前的方案。 户型研究 演变过程 1 大道当然 精细致远 房地产 E网 玄关方正设接手矮台及装饰镜，增加进出户的仪式感。 洗手功能游离与此卫生间外可更方便客人使用。 家政阳台位于居室角落紧靠厨房并提供大面积储物空间、拖布池及洗衣机上下水，使家政工作不影响厅室正常活动。 书房外预留过厅，为客户提供自行增加壁柜的可能。 厨房呈 U型布局，大面积采光窗引入庭院景观使工作成为享受。 主卫生间 4件套配置，提供酒店式生活体验。 主卧室赠送更衣柜，同时提供自购衣柜空间。 L型更衣柜采用推拉折门可以完全敞开避免死角。 客餐厅南北贯通，弱化走道，使空间完全共享。 功能空间使用面积表 玄关： 2.44 餐厅： 18.28 客厅： 26.5 南阳台： 3.36 厨房： 6.66 书房： 12.7 次卧： 14 次卫： 3.17 主卧： 17.6 主卫： 6.26 更衣区： 4.37 走廊： 6.58 家政阳台： 6.76 面宽： 11.6m 进深： 12.9m 建筑面积： 166 使用面积： 127 使用面积系数： 76.5% 迎门尽头暗藏卧室入口，对外实墙面形成对景效果。 2 主力户型 基本信息 大道当然 精细致远 房地产 E网 3 户型 分解 玄关 1 客厅餐厅 2 卧室书房 3 厨房 4 家政阳台 5 主卫生间 6 次卫生间 7 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅餐厅 卧室书房 厨房 家政阳台 主卫生间 次卫生间 3 玄关 1 户型 分解 产品基本信息 产品属性 项目名称： 紫台 户型分类： 两梯三居标准户型 空间属性 空间名称： 玄关 使用面积： 2.8 开间净空： 1600mm 进深净空： 1350mm 装修标准： 墙面： 进口壁纸 地面： 石材拼花 踢脚： 浅啡石材踢脚 天花： 石膏板吊顶 备注： 1、图面尺寸标注单位为： mm 2、图面天花高度单位为： m 3、图面地面高度单位为： m 4、地面高度以起居室装修完成面标高 0.00为参照，至结构完成面的做法厚度为 120mm(含地暖及装修面层） 5、墙体粗线为土建完成面含抹灰厚度 产品特点： 1、尺寸方正的过渡性空间 2、赠送矮柜、装饰镜，有较强的尊贵感 网大道当然 精细致远 房地产 E网 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 玄关 3-1 定位要求： 入户的第一印象，要有仪式感，注重设计细节兼顾使用功能。 解决方案： 1、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。 2、地面全部采用天然石材，并通过拼花形式强调区域方正的特点。 3、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。 4、玄关设矮柜即兼顾使用功能，又强调了入户的尊贵感受。 5、整面墙的装饰镜配金箔仿旧画框，通过车边处理强调装饰效果。 。 大道当然 精细致远 房地产 E网 玄关 3-1 1100X2300的入户门高大有档次 石材台面矮柜的柱脚式设计使柜体不落地，方便使用 1 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 尺寸方正的过渡空间强调回家的仪式感 建筑宜居尺寸： 1、净开间 1200mm 2、净进深 1350mm 3、客厅洞口 3000mm 4、阳台梁底 2380mm 大道当然 精细致远 房地产 E网 3-1 定位索引 灯具定位 玄关 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 3-1 玄关 ZC-01 金线米黄石材 ZC-02 啡网纹石材 ZC-04 壁纸 1 ZC-15 石膏板造型吊顶 ZC-15 金箔镜框 ZC-03 浅啡网石材 ZC-06 浅啡石材踢脚 ZC-15 车边镜 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 网大道当然 精细致远 房地产 E网 玄关 1 2 3-1 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 注意事项： 关于定位 1、强弱电控制箱尽量设计在门后。 2、可视对讲安装位置应错开门扇开启宽度。 3、利用矮柜上方空出的位置安放照明开关，在第一时间内满足使用功能。 4、灯具位置居中与地面拼花中心对应。 关于设计 1、对于面积较小的玄关尽量设计矮柜避免造成视觉拥堵。 2、采用镜面效果增加玄关的开阔感，营造空间层次。 3、玄关柜不落地，方便摆放临时鞋具，且便于卫生清理。 4、过门石应高于室内外地面。 5、注意玄关柜门与户门的关系。 3-1 玄关 大道当然 精细致远 房地产 E网 产品基本信息 产品属性 项目名称： 紫台 户型分类： 两梯三居标准户型 空间属性 空间名称： 客厅餐厅 使用面积： 35.28 开间净空： 4200mm 进深净空： 11650mm 装修标准： 墙面： 进口壁纸、造型墙面 地面： 石材拼花 踢脚： 石材 天花： 石膏板造型吊顶 备注： 1、图面尺寸标注单位为： mm 2、图面天花高度单位为： m 3、图面地面高度单位为： m 4、地面高度以起居室装修完成面标高 0.00为参照，至结构完成面的做法厚度为 120mm(含地暖及装修面层） 5、墙体粗线为土建完成面含抹灰厚度 产品特点： 1、南北贯穿、空间开敞 2、走道弱化、功能共享 3 户型 分解 客厅餐厅 2 3-2 玄关 卧室书房 厨房 家政阳台 主卫生间 次卫生间 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 3-2 定位要求： 体现尊贵感、提升材质档次，注重设计细节。 解决方案： 1、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。 2、地面全部采用天然石材。 3、地面增加石材拼花细节设计。 4、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。 5、赠加电视背景墙设计，强化视觉核心。 6、注重电器选型的搭配 -大气、品质感 7、装饰线形的细节设计 -豪华、精致 。 网大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 3.6米 宽开间可满足餐柜摆放、六人用餐、侍餐通行的舒适尺度 走廊空间与客餐厅相融合使入户感受更加宽敞通透 U型起居空间强调功能独立，避免穿行 L型转角窗可扩大视野，增加日照时间 建筑宜居尺寸： 1、净开间 4200mm 2、净进深 11650mm 3、客厅洞口 3000mm 4、阳台梁底 2380mm 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 餐厅预留冰箱电源 预留双信息插口及电源可实现餐厅上网 预留五孔电源插座可用于饮水机、水族箱、钢琴、吸尘器、加湿器、灯具饰品、临时充电等功能 预留充足电源可减少外接插排 预留音响线管可减少明露管线 预留双信息插口及电源可实现客厅上网 报警按钮及双兼探测器提供安全保障 定位索引 强弱电定位 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 定位索引 灯具定位 原顶中心预留主灯位，交房提供白瓷灯口及 50W白炽灯泡 原顶中心预留主灯位，交房提供白瓷灯口及 50W白炽灯泡 走廊造型吊顶赠送嵌入式筒灯，营造明亮温馨的光照氛围 沿吊顶边缘设置牛眼筒灯作为墙面的装饰点光源，为客户提供展示墙面饰品的可能 吊顶内暗藏日光灯槽，可提供反射式照明有效提升空间尺度及照明效果 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 定位索引 灯控开关 玄关、主卧入口设双控开关，使生活流线更加简洁舒适 不同形式光源分别控制，可根据客户需要有选择开启 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 ZC-01 金线米黄石材 ZC-03 浅啡网石材 ZC-02 啡网纹石材 ZC-04 壁纸 1 ZC-06 浅啡石材踢脚 ZC-07 浅啡石材造型套 ZC-05壁纸 2 3-2 ZC-01 ZC-03 ZC-02 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 1 2 3-2 2 1 定位解析 宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法 网大道当然 精细致远 房地产 E网 客厅 餐厅 注意事项： 关于定位 1、电视墙相关强弱电点位设计应注意结合墙地面装饰方案，居中布置。 2、应注意不同户型电视墙的尺寸变化，要分别出图说明。 3、条件图应同时定位安防系列面板。 4、遇横厅户型需增加地插满足使用要求。 5、装饰性照明应与主照明分开控制。 6、灯具定位条件应根据精装方案确定。 7、在定位图纸中应标明灯具选型的技术参数。 8、预留电器位应估算电量 关于紫台类项目精装设计 1、客厅造型吊顶为必备项。 2、客厅地面石材及拼花为必备项。 3、造型墙面为必备项。 4、窗户栏应尽早确认方案、供货商、承包方。 3-2 大道当然 精细致远 房地产 E网 玄关 客厅餐厅 厨房 家政阳台 主卫生间 次卫生间 3 户型 分解 次卧室 书房 主卧室 卧室书房 3 3-3 产品基本信息 产品属性