某大酒店项目可行性研究报告可行性研究报告

某 大酒店项目 可行性研究报告 2008 年 4 月 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 目 录 1. 项目基本情况 1.1 项目概况 1.2 主要技术经济指标 1.3 项目主要财务评价结果指标 2. 项目开发宏观环境分析 2.1 某市 经济发展状况 项目 周边城市经济发展概况 房地产政策研究 某市 房地产市场分析 项目开发宏观环境评价 3. 某市 城市总体规划 3.1 某市 市 2015 年总体城市规划 3.2 某市 市发展战略目标 3.3 总体发展战略 3.4 项目开发规划环境评价 4. 项目所在地区域环境分析 4.1 区域经济发展状况 4.2 区域地理位置 4.3 区域功能布局 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 5. 基地条件分析 5.1 地块概况 5.2 地块所在区域城市规划 5.3 交通 5.4 地块周边环境 5.5 该地块开发 SWOT 分析 6. 项目开发竞争对手分析 6.1 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2 其他区域竞争对手及竞争性项目分析 6.3 项目开发竞争对手评价 7. 市场需求分析 7.1 基础数据分析 7.2 数据分析结论 8. 本地块项目开发市场定位 8.1 目标客户确定 8.2 项目概念定位 8.3 项目产品设计建议 8.4 价格建议 9. 项目开发投资分析与财务评价 9.1 项目总开发成本 9.2 项目的财务评价与不确定性分析 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 10. 项目风险分析 10.1 项目政策性风险 10.2 项目市场风险 10.3 项目财务风险 10.4 项目自然风险 10.5 项目社会风险 11. 项目特征综述、评价结论与建议 11.1 项目特征综述 11.2 结论与建议 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 1. 项目基本情况 1.1.项目概况 1.1.1. 项目位置 本项目位于 某市 嘉定区黄渡镇镇政府西侧，现养老院基地所在，是该镇的几何中心位置。本案西北部为嘉定汽车城产业园区，正北区域为同济大学嘉定校区，东部为黄渡传统工业区，南部为传统镇中心，布局为生活区与传统零售商业，是人口密度较高之处，博园路南沿线将规划为别墅区。 1.1.2. 用地规模与地块选择 用地规模：本案用地包括绿园路以西，嘉松北路以北，西临 吴塘河， 北靠吴塘支流， 整个占地 7791 平方米。 1.2. 项目主要经济指标 1.3. 项目主要财务评价结果指标（暂略） 用地性质 C2（商业金融用地） 基地面积 7791 平方米（估值：未经最终测绘） 容积率 小于 2.5 建筑面积 19477.5 平方米 覆盖率 建筑密度小于 40 绿地率 20（其中集 中绿地 5） 限高 60M 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2. 项目开发宏观环境分析 2.1. 某市 经济发展状况 2.1.1. GDP 增长率、及社会零售总额增长 GDP 增值率直接反应的是生产力的发展情况 社会零售总额增长率则反应的消费水平的基本情况 2005 2007 这两年内，两项关键指标均呈现了较大仰角的上升情况，该数据可 作如下解读： 某市 房地产市场在稳固的经济基础及消费基础上保持乐观的远景，这一点毫无疑问，因为相关于整个社会的经济状况及产业升级变迁的根本基础问题； 趋 势性的判断是，两项指标在 2005 年起的上升幅度提高，这应该 关乎于 2008 年奥运、 2010 年世界博览会带来的一系列正面影响，而在 2010 年前后年这一影响将体现的更为显著。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Shanghai Real GDP Growth Rate 上海国 内生产总值实际增长率Total Retail Sales Consumer Goods Growth 社会消 费品零售总额增长率 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.1.2. 基准存贷利率及人民币汇率 从基准存贷利率角度观察，显然，在预防整体经济过热、抑制通货膨胀的情况下，央行采取了从紧的货币政策。 近乎同样的原因，为了遏制贸易顺差严重的问题， 人民币大幅升值不可避免； 并且在一定时期内仍将维持向上的趋势。一定程度上刺激了境外投资的涌入。 境外资金投入相关于整体投资市场，下文不 妨关注，固定资产投资指标的情况 0%2%4%6%8%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007678910R M B / U S$B e n c h m a r k L e n d i n g R a t e ( L e f t H a n d ) 基准贷款利率（左轴）B e n c h m a r k D e p o s i t R a t e ( L e f t H a n d ) 基准存款利率（左轴）R M B E x c h a n g e R a t e ( R i g h t H a n d ) 人民币汇率（右轴） 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.1.3. 固定资产投资增长率 虽然之前政府实施了一系列的调控措施，但房产价格仍是屡创新高，因此 2008 年的政策动向仍存在一些不确定的因素。（这将在“政策解读”中作详细解读） 从固定资产投资增长率的变化曲线分析，可以看出： 开发企业、投资商都采取了一种相对谨慎的乐观态度，导致固定资产投资的增长率下滑。 由此也可以得出这样的结论，在房地产终端市场热络的背景下，土地原料价格的攀升，政策的不稳定趋向，投资门槛的提高，投资回报率的预期性下降等综合因素的作用下，整体 投资市场环境趋紧也就不难理解； 从中长期走势分析观察，固定资产投资将处于平稳增长的趋势。 对于宏观经济趋势及房地产投资状况有了大概的认知和了解之后，下文将针对 某市 房地产市场进行分析，以便于对各类物业的趋势加以把握 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Fixed Assets Investment Growth 固定资 产投资增长率 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.2. 项目周边城市经济发展概况 嘉定区从地理位置上看 ， 与经济大省江苏接壤， 接壤城市为 县级市昆山与太仓，其中昆山市在历年全国百强县经济排名上稳居三甲， 2007 年 地区生产总值增长 15%以上，总量超 1000 亿元，财政收入同步增长；工业总产值达 4000亿元；新批合同注册外资超 20 亿美元，到账外 资超 10 亿美元，新增注册民资超 50亿元；全社会固定资产投资增长15%左右，超 300 亿元；进出口总额超 500 亿美元；全社会消费品零售总额超 150 亿元；万元 GDP 能耗下降 5%； 太仓在经济发展水平上也稳居全国前列，与昆山遥相呼应。嘉定区作为连接 某市 和江苏经济高地的西大门，地理位置举足轻重。这也为嘉定经济发展，商业环境的优化奠定了强有力的基础。 2.3. 房地产政策研究 2.3.1. 政策汇编表 时间 政策 说明 2005 年 3月 26 日 国务院发出关于切实稳定住房价格的通知 即国八条，标志着房地产调控正式开始， 要求稳定房价 2005 年 5月 9 日 国务院办公厅转发七部委关于做好稳定住房价格工作的意见 即新“国八条”，针对老“国八条”提出的细化意见 2005 年 5月 27 日 国税总局、财政部、建设部联合下发关于加强房地产税收管理的通知 商品住宅被区分为“普通”和“非普通”两大类 2005 年 10月 国税总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知 个人出售自有住房应交纳 20%的个人所得税 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2006 年 2月 22 日 发改委公布 2006 年房地产调控工作要点 继续解决部分城市住房价格上涨过快的问题 2006 年 5月 17 日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，颁布“国六条” 沪上二手房市场引起震动，各大中介公司面临行业寒流 2006 年 5月 29 日 九部委联合下发关于调整住房结构稳定住房价格的意见 造成楼市短期的震荡，但因措施相当“温柔”，舆论对其打压效果有些存疑 2006 年 5月 31 日 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2006 年 6月 1日后，个人将购买不足 5年的住房对外销售全额征收营业税 2006 年 7月 6 日 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 要求房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在 10日内开始销售商品房 2006 年 7月 11日 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 被业内称为 “ 外资限炒令 ” 2006 年 7月 26日 关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 统一征收二手房转让所得税 2006 年 8月 1日 国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行 土地出让中同时要对房价、套型进行限定 2006 年 8月 19 日 第一次利率调整 一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的5.85提高到 6.12； 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2006 年 9月 7 日 建设部、国家发展改革委、工商总局联合 做 出部署，决定在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。 重点打击对象 ， 捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的 6 类违法违规行为 2007 年 1月 16 日 国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 2007 年房地产税费调控的大幕由此开启。 2007 年 3月 18 日 第二次利率调整 一年期贷款基准利率上调0 27个百分点，由现行的6 12提高到 6 39。 2007 年 5月 19 日 第三次调整利率 仍然无法彻底 解决房价上涨过快，供应结构不合理等问题。 2007 年 6月 27 日 关于取消部分地方税行政审批项目的通知： 加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。 2007 年 7月 21 日 第四次加息 央行 2007 年第三次加息，很多人迫于这种压力提前还贷，但单独的加息并末对对房市有太大的影响 2007 年 8月 22 日 第五次加息 仍 未抑制购房者的热情。 2008 年 从紧政策仍将继续 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.3.2. 政策分析 至 2005 年 3 月“国八条”颁布以来，房地产市场在各个方面都采 取了紧缩的政策，主要由以下几点：其一，银行系统银根紧缩，相对地之于开发商房贷、个人房贷业务均持谨慎态度；其二，政府针对房产交易地税收政策也趋于紧迫，对于投资性需求进行遏制；其三，对于市场进行划分，普通住宅地刚性需求仍给予一定鼓励政策，相对应地改善型需求及高端需求则不加支持；其四，针对行业进行整治，打击开发商囤地、捂盘惜售等操作手法，但效果并不明显。总而言之，政策地打压对象集中于投资、高端需求，这也与“和谐社会”的大背景相关。关键的是，需要关注市场的反应，主要体现出两种特征：第一，不同区域的不同反应，即在一些 热销地段，仍表现出供不应求的态势；第二，不同物业类型的市场表现也不尽相同 。 2.4. 某市 房地产市场分析 2.4.1. 住宅物业市场 050010001500200025003000350040001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008FU n its单元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%New Supply 新 供应 Net Take-up 净 吸纳量 Vacancy Rate 空 置率 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 数据表明至 2003 年起，整体市场处于高位运行之中，供需相对平衡，市场稳定； 更值得关注的是近年市场需求源头： 本地居民收入增长，股票市场财富效应的支撑； 交通条件的明显改善，带动了新兴区域需求增长； 外籍人口持续流入并效力于本地企业，增加部分刚性需求； 对于经济持续增长，汇率上升的良好预期，高端投资市场交易 活跃。 对于 2008 趋势把握的关键在于： 据土地 供应计划分析，供应量增长且集中在外围区域，精准的 产品定位，目标客群锁定将成为前期开发之重要课题； 在价格方面，由于 2007 年的涨幅较大，价格已涨至高位，伴随着可能的政策调控与贷款利率的上调趋势，预计 2008年的住宅物业价格将相对平缓。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.4.2. 办公物业市场 新企业的设立和现有企业扩展带来的需求增长将继续带动某市 甲级写字楼市场的繁荣， 2007 年共计吸纳约 263000 平方米，而完工量约为 227100，持续供不应求的局面，市场空置率也相应降到了 2.5的历史低点。 值得注意的一点是， 市价的快速增长带来 平均投报率进一步缩水至 7.0，而需求相对稳定，因此市场价格将趋于稳定 。 2008 年及未来的 2 3年内整体供应量将呈现放大的趋势，报告判断在 2009 年， 某市 甲级办公市场将随供需变化而可能出现拐点，办公物业之开发将更强调地段、物业规划等主观因素，市场竞争力度将明显加强。 01002003004005006007008009001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008F1 ，0 0 0 sq m0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%New Supply 新 供应 Net Take-up 净 吸纳量 Vacancy Rate 空 置率 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.4.3. 商业零售物业 整体上，逐渐成熟的住宅市场及甲级写字楼市场将会为区域零售业带来更为充足的市场需求。 城市的拓散，人口空间布局的改变，使得商业格局更为清晰的分为传统城区中心商圈和满足区域型消费的社区形态商业，数据也证实了以上观点， 439000 为新建项目，占到总体供应的 73，新兴区域将成为供应的焦点； 需关注一点，随着人均可支配收入的提高，社区商业在满足便利 性消费的同时，也兼具交流、逛街、娱乐、资讯平台等综合功能，在一些合适的地理位置发展成区域形态的商业中心（如大宁绿地广场、五角场等）； 更为关键的是，商业地产的主题定位、业种业态规划对于其销售和后期经营的作用更为至关重要 另外一点关乎项目操作理由是，成功的商业运作更将提升办公、住宅等 其他物业的价值。 01002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008F0%4%8%12%16%20%1 ，0 0 0 sq mNew Supply 新 供应 Net Take-up 净 吸纳量 Vacancy Rate 空 置率 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2.5. 项目开发宏观环境评价 2.5.1. 综上所述，本项目面临的宏观环境具有如下特点 : 某市 市是 中国最发达的城市 之一 ，长三角地区经济发展的龙 头， 经济实力强，基础设施及交通环境优越，国民经济发展迅速，人均收入一直居全国前列，固定资产投资增长迅速，为当地 房地产业的发展奠定了有力的基础。 某市 市 房地产市场与本地快速的经济发展相吻合，无论是从发展速度，还是从产品质量方面看都有了很大的提高，同时 某市 房地产市场刚性需求旺盛，配合当地规范成熟的房地产政策法规，使得 某市 市房地产市场的发展一直呈现出快速、稳健的发展态势，相信只要 某市 经济不出现大的波动， 某市 房地 产市场的发展也会比较稳健。 2.5.2. 某市 市房地产市场呈现出如下基本特征： 从上面住宅、办公物业以及商业零售业发展情况可以看出， 某市 房地产市场整体上发展稳定，各种物业形态的新供应量都有较大的增幅，这和 某市 市近年来经济发展分不开， 2007 年有较大增幅，这可能是股票效应支撑的结果 。 我们从上 面 各种物业的净吸纳量可以看出，伴随着新增量的剧增，吸纳量也有较大增幅，这保证了整个市场发展的稳定向前。 前些年，因为 商品房市场的开放，很多企业一窝蜂的上，很多地方出现空置率的居高不下的状况，但是随 着人民生活水平提高，对改善居住条件的欲望越来越旺盛，拉动了中国房地产市场快速发展， 某市 房地产也一改过去居高不下的空置率状况，并呈逐年下降的趋势。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 3. 某市 城市总体规划 描述 3.1. 某市 市 2020年总体城市规划 根据 某市 市总体规划，至 2020 年 某市 市行政辖区，总面积达到 6340 平方公里，全市实际居住人口 1600 万左右，其中，非农人口 1360 万，城市化水平达到 85%，集中城市化地区城市建设总用地约 1500 平方公里。中心城规划人口约 800 万人，城市建设用地约 600 平方公里；郊区城镇规划人口约 560 万。 建设 某市 国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统，形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。 某市 城市发展 战略目标是充分发挥国际化大都市的政治，经济、文化、商贸、金融和交通枢纽等城市功能，坚持可持续发展战略，坚持 “三、二、一” 产业布局，继续发挥 某市 作为长三角经济发展龙头的作用，到 2020年，把 某市 初步建成国际经济、金融、贸易中心之一。 3.2. 总体城市规划 3.2.1. 城市与区域 长江三角洲地区作为中国经济总量最大 ，发展速度最快的一个区域经济体， 某市 处于龙头、江苏、浙江作为两翼形成了一个完美的搭配， 某市 的经济辐射作用带动了整个长三角地区快速稳定的发展。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 3.2.2. 2020年 某市 市城市规划 城市发展方向 拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、 海港新城、 某市 化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21 世纪 某市 可持续发展的重要战略空间。 市域城镇体系 形成 “ 中心城 新城（含县城，下同） 中心镇 集镇 ” 组成的多层次 的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的 多核、多轴 空间布局结构。 中心城是 某市 政治、经济、文化中心，也是 某市 市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在 800 万人，城市建设用地 600 平方公里。 新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城 11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人 口规模一般为 2030 万人。 中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经 济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等 22 个左右中心镇，规划人口规模一般为 5 10 万人。 集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约 170 个）。规划约 80 个左右的一般镇，人口规模一般为 13 万人。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在 2000 人左右。 中心城布局 中心城空间布局结构为 多心、开敞 。规划按现状自然地形和主要公共中心 的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。 （ 1）中央商务区 中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外 滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为 3 平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。 （ 2）主要公共活动中心 主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、 某市 站 不夜城 为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。 副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾 -五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2 平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约 2.0 平方公里；江湾 -五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约 2.2 平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约 1.6 平方公里 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 3.3. 项目开发规划环境评价 综上所述，项目开发所面临的城市规划环境具备如下特点： 某市 正致力于建设一个“一个龙头，三个中心” 的发展目标，继续加强作为长三角龙头的地位， 到 2020 年，把 某市 初步建成国际经济、金融、贸易中心之一。 形成“中心城 -新城（含县城，下同） -中心镇 -集镇”组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的多核、多轴 空间布局结构。其中 本案所在地嘉定被列为 某市 重点建设的新城之一，未来将其建设成为集“汽车产业，物流，贸易、人文、旅游”为一体的新型功能 区域。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 4. 项目所在地区域环境分析 4.1. 区域经济发展状况 首先关注三个重要的指标性数据： 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 从以上对于数据得解读，清晰地发现嘉定在经济总量、人口规模、消费 水平在 某市 各卫星城镇中均处于优势地位，是怎样的基础条件让嘉定具备了这样的条件？ 对比其余若干城镇发现，凡是能够在整体经济水平中处于相对领先地位的，都具备明显的产业特征，形成可持续发展的支柱型产业。例如松江结合大学城发展的高科技园区，而嘉定取得优势地位的关键则在于国际汽车城的规模化发展。 由此，我们明 确了一点：卫星城镇产业发展与其整体经济状况成正相关。 而项目正是处于“国际汽车城”规划范围内，下文将进行多方面论证，全面解读嘉定，进而探讨黄渡镇的发展趋势，探讨项目定位问题 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 4.2. 区域地理位置 项目两面临路： 南临区域南北向重要进入动线 嘉松北路，南接博园路，联通本案与 安亭镇及国际汽车程产业园区，项目外向可抵达性强； 东临绿苑路，南向衔接传统生活区，北向联动同济校区，提供便捷通路。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 4.3 区域 功能布局 正是基于上述区位及交通条件的优势地位， 客观上促成了嘉定在产业发展方面的先进性。 4.3.1 整体布局 形成了东南部居住、生活片区为主导，西北部产业园区发展的整体结构； 本案处于西部“ 某市 国际汽车城”规划范围内。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 4.3.2 产业现状 汽车零部件工业总产值占全区工业总产值的 17.3，成为区域支柱产业 带动中国汽车业的发展； 在该产业的领衔效应下，在沪宜公路、曹安公路沿线布局 某市 二手车交 易市场、 某市 东方汽配城、 某市 市轻纺市场、 某市 金翔木材批发市场、 某市 装饰市场、 某市 真新粮食交易市场等大中型专业市场大都，形成了“沪宜曹安物流集散带”； 整体产业构成了汽车及零部件、轻纺、建材、等三大类市场初步构建了 服务 某市 、辐射全国的集购销、仓储、加工、转运于一体的商流物流基地。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 5. 基地条件分析 5.1 地块概况 占地总面积为 7791 平方米，呈狭长状，项目行政隶属嘉定区、黄渡镇，处于该镇几何中心位置。 四至范围如下： 东临 绿苑路 南临 嘉松北路 西临 吴塘 北靠 吴塘支流 北侧存有高压线分布，距离北侧红线约 80m。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 5.2 地块周边环境 辐射传统生活区与产教园区 地块与黄渡镇中心以嘉松北路为界南北相望 东侧为黄渡镇政府，一绿苑路为界东西相隔 同济大学嘉定小区位于项目北向，距离约为 1km 西向为嘉定国际汽车城产业园区，距离本案约 2km 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 5.3 交通 东与宝山、普陀两区接壤； 西与江苏省昆山市毗连； 南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望； 北依浏河，与江苏省太仓市为邻。 1.位置关系 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 5.3.1 封闭型高速公路 沪宁高速（ A11） 是 某市 联通江苏的首席干道，确立了嘉定 某市 西北门户的重要地位，其意义集中体现于交通、物流等行业发展之中； 嘉金高速（ A5） 其作用在于 沟通东西向高速公路 的 南北快速联络线的功能，对 某市 城市高速公路网布局更加趋于均匀和合理，为 F1 赛车场提供快速疏散进出通道、减轻城市外环线的交通压力 发挥着重要作用； 沪嘉高速（ A12） ，起到联动 某市 中心城区与嘉定主城区的效应 ,促进了嘉定主城区的房地产业及综合服务业的发展。 5.3.2 封闭型城市环路 外环线（ A20）的作用在于 加速 嘉定与 某市 中心城 区及周边地区的交通辐射 ； 郊环线（ A30）之效应主要在于对市内交通的进一步疏散、分流 , 从而加强各卫星城镇之间的联动。 5.3.3 国道 沪宜公路（ G204）与曹安公路（ G312）不仅承载了部分交通的过境功能、重 要要作用体现于物流集散点的布局、设置。 5.3.4 区域干道 嘉松公路 ，联通嘉定、青浦、松江的南北向主干道； 是黄渡镇内南北走向的重要干道 （经由本案） ，并与沪宁 （ A11）衔接，为区域重要的进入型道路。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 博园路 ， 使安亭、江桥与黄渡的联通趋于便捷； 黄渡镇东西向主干道，也是黄渡重要的进入动线，并与嘉松北路相交。 综上所述，嘉定区位特殊、是沟通江苏与 某市 的门户。交通便 利、对内联动性出色，对外辐射力较强，是 某市 西北的物流窗口，货物吞吐、贸易往来的重要枢纽。 5.4. 地块所在区域城市规划 嘉定“十一五”发展规划中明确表 示 南部城区充分利用F1 综合效应，结合轨道交通 11 号线嘉定新城站、白银路站和 某市 国际赛车场配套区综合开发，全力推进行政、商务、公共服务等功能性项目建设，加快形成以“现代高雅”为特色的现代化嘉定新城中心区。安亭、黄渡组团着力推进轨道交通 11 号线墨玉路站综合开发、安亭新镇公建街坊等公共服务设施项目建设，形成产业化和城市化融合互动的发展格局。 某市 国际汽车城黄渡镇区控制性详细规划嘉府 2003 第 176 号，明确黄渡镇区的规划性质为 “ 功能完善的以居住功能为主的、环境优美、富于特色的生态型现代化综合镇区 ” 。 以国际汽车 城产业发展为依托，利用同济大学汽车学院的成立和轨道交通十一号线即将通车的契机，着力大打造“国际汽车产业人才生活休闲居住地，汽车人才培养高地”这张名片。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 5.5. 该地块开发 SWOT 分析 SWOT 综合分析 优势 Strength 交通优势及区位优势显著 由于与产业区生活区的出色联动条件，为公寓类物业的出售以及商业设施的经营打下坚实基础 劣势 Weakness 高压线的存在给予住宅销售及建筑物北立面的景观效果造成一定负面影响，需在建筑规划及产品营销方面着力弱化 项目地块狭长，技术指标相对严苛，项目规划 局限性加大 （在产品定位方案中详细分析） 机会 Opportunity 汽车产业区及同济校区规模扩大趋势明朗， 人口规模进入扩大期，趋势消费能级有进一步提升空间 区域房地产处于初级阶段，市场供应不足，产品规划趋势性不强；注重产品规划设计及营销策略的考量，项目有机会创造较大的利润空间 威胁 Threaten 黄渡商业规划尚未明朗，无论星级酒店还是卖场的引入都未能确定具体位置及时间结点，项目操作应把握入市时机，规避竞争风险 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 6. 项目开发竞争对手分析 6.1. 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2. 其他区域竞争对手及竞争性项目分析 6.3. 项目开发竞争对手评价 7. 市场需求分析 7.1. 基础数据分析 7.1.1. 住宅产业发展 房地产业的蓬勃的源头在于区域经济产业的地位与发展趋势，正是由于嘉定综合经济实力的新兴，加之 某市 城市的扩大、轨道交通等捷运系统的完善，加快了嘉定的人口导入速度，强化了房产购买支撑，形成了如下描述的房产格局： 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 板块形成分析 如上图描述，嘉定房地产发展具有“聚落性”特征，其开发量主要集中在“江桥”、“安亭”、“嘉定城区”三个板块，迄今为止仍以住宅商品房开发为主。形成该格局之具体缘由分析如下： 江桥板块由于与普陀的地理关系，较早受到 某市 城市发展，人口外迁的效应作用，成为“桃浦板块”的延伸区域，形成了江桥居住区的概念； 安亭板块之起步可以说完全受到嘉定汽车产业发展的作用，是产业导入就业人口，就业人口转换成居住人口并带动房地产发展的典型例证； 嘉定城区板块之形成则仰赖于区域经济整体提升，嘉定本地人自给自足的刚性购房需求。 2007年度整体走势分析 2007 年 1 月 -2007 年 12 月嘉定区商品房供求关系对比图0100000200000300000400000500000平方米0246810供应量 228145 107117 53860 123282 141486 46434 144669 63419 251361 133111 450951 134469 成交量 158439 56282 150870 140495 152114 198066 199578 240904 256487 149906 210981 155906 供求比 0.6945 0.5254 2.8012 1.1396 1.0751 4.2655 1.3795 3.7986 1.0204 1.1262 0.4679 1.159407-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 2007 年，嘉定商品房 供应量 为 1878304 平方米，新增套数 16974 套，比去年同比增长 34%。 成交量 为 2070028 平方米，同比增长 52%。 综观全年，整个区域供应量波荡起伏，在 6 月供应量为最低值，而 11 月其供应量达到最高值；成交量方面，相对于供应量情况比较平稳，在年末成交量逐步回落。 整体市场仍呈现一种供不应求的现象 。 7.1.2. 商业地产市场 整体状况 商业主要布局在传统镇中心； 据实地调研数据反映，总建筑面积约为 18425 ； 与下文 分析对照， 存在约为 15000 17000 的商业需求量缺口 。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 商业结构 对比一般社区商业结构比例，如下图所示： 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 从总体布局来看，商业零售业占据绝对比例，高达 60；其次是综合类业态，占到 18；娱乐业比例仅为 2，这相关于当地消费习惯。 其业种主要体现为便利杂货、服饰鞋帽等民生类消费，业态的表现形式为沿街底商，以满足民生类消费为主。 综合业态为中型超市，农工商、华联、联华三家构成，即传统民生类消费需求占整体将近 80，与一般商业比例数据对比，差异明显。 由此，报告 分析其在商业结构上的缺失主要由以下几点： 餐饮业整体比例不足，在结构上仍以满足中低端消费为主导 , 商务类餐饮的满足比率较低 （目前主要以两家酒店中餐饮为主）； 商业服务业比例较低 ，这与当地人均可支配收入等基础消费力相关，规划应结合产业、教育园区作进一步考量； 整体业态较为传统，缺乏品牌商品， 中高端客户购物需求 在区域内不易满足 。 酒店物业及酒店式公寓市场 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 酒店物业 该区域酒店运营情况良好，如下表所示： 酒店名称 开业时间 楼高 客房数量 客房均价 平均入住率 蕾枫大酒店 2005 年 7 层 121 间 290 元 /天 70 协通大酒店 1998 年 8 层 170 间 280 元 /天 60 但存在外立面老旧、装修配套难以符合现代型商务住宿之需求、缺乏标志性建物特征等问题，故在产业整体规模扩大的前提下，酒店市场仍有较大发展空间，其中而更符合趋势性需求的新产品在竞争中能够占得先机 酒店式公寓 市场处于零供应状态； 据实地调查，莱茵小镇规划一幢约为 15 层高的酒店式公寓，计划 2008 年 5 6月推向市场 ，目前价格未定； 该项目的去化情况，顾客来源、价格指标将成为 本案市场维护之重点 。 办公物 业市场 目前现代化的办公楼在黄渡镇仍无供应，分析原因如下： 黄渡多为第二产业的办公需求基本可在自建厂房中得以满足，故少有衍生性需求 办公物业的兴建，地段基本决定其市场需求状况，而办公对地段的要求一般为传统城市中心，一般所谓的 CBD 区域如陆家嘴、南京西路等。另一种为次级地段满足规模相对较小的公司，但又同时提出两点要求，第一交通需要一定的便利性，一般有轨道交通支撑为宜，第二需与相关产业 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 链的结合度较高的地点位置。除以上两种需求形态之外，代表处、驻沪办等小型、临时等办公对成本相对敏感，经常转化为对酒店物业的长期租赁 以满足办公、居住的综合需求。因此，结合分析，对于黄渡镇规划办公物业的前景持谨慎态度。 7.2. 数据分析结论 7.2.1. 总体分析 产业规模效应 “汽车城”规模的扩大及持续发展一直为业界所认同，必将成为“中国的底特律”，产业发展形成的人口导入将是嘉定房产发展最为夯实的支撑。 轨道交通效应 轨道交通 11 号线规划 2010 年内 1期工程建成通车，联通轨道交通 2 号线江苏路站；二期规划至南汇临港新城。轨道交通通车对于房产的影响必定不如“莘庄效应”来的那么明显和剧烈。但其提供的交通便捷性客观存在，加之 某市 城市规 模的拓散，其远期效应仍是区域房产发展不可忽略的一部分。 物业类型之多样性 随人口导入，住宅发展之后便是零售商业的起步，嘉定在不断优化布局和调整业态，完善商业设施，更多点状布局的商业聚合体形式将成为满足社区居民购物、逛街、休闲、娱乐等综合功能；另外，嘉定城区的服务功能及产业园区的商务需求必将催生部分办公、酒店及酒店式公寓类的供应。 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 7.2.2. 项目所在地市场分析 本案位于黄渡镇，由于地理位置关系房地产尚处于起步阶段，位于成熟板块“安亭”与“江桥”之间。但其趋势非常明确 第一，汽车产业的发展及同济大学 的迁入对于本区域房地产发展将是巨大利好，需要量必将在 20092010 年集中显现；第二，随轨道交通（ 11 号线）之通车，江桥板块的延伸效应将在更远的将来支撑其发展。 上文对 某市 、嘉定的宏观经济情况及房地产市场做了分析，而项目位于嘉定国际汽车城内，应该说，产业支撑效应显著，下文将结合项目的具体位置， 解析黄渡，定位项目 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 8. 本地块项目开发市场定位 8.1. 目标客户确定 主要客户设定为当地富裕人群，在嘉定国际汽车城产业园区、嘉定南部物流园区的中高层管理人员、高级技术员工及同济大学师生等，他们构成了本项目主 要消费力量。 随着嘉定汽车及 相关产业的进一步发展成熟，将来这一区域将成为以汽车为主导 产业的专业化 生产基地 。 8.2. 项目概念定位 基地基础条件说明： 位于黄渡几何中心，为产教区、生活区围绕，贴近等消费群体 道路系统完善，抵达性极佳，有条件吸纳跨区域消费 市场需求 市场供应 基地条件 商业配套 依据消费基础，整体供应量存在缺口 业种业态比例不尽合理 品牌、中高端购物需求不易满足 5km 范围内无大卖场 商务餐饮供应不足且缺乏特色 根据分析结论确定需求量，做适当比例的规划 引进主力卖场需在技术指标与政府作进一步沟通为 宜（在方案中详细阐述） 别墅 在售个案仅莱茵小镇 联排别墅需求应有空间 土地规模、面积受限，无规划可能 住宅商 起步较晚，虽有需求趋势，但市场 土地性质、面积受 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 8.3. 项目产品设计建议 8.3.1. 按目前指标规划 商业规划 根据商业市场分析结论，市场缺口应在 15000 17000 由于受覆盖率指标限制，单层商业面积最大值为 779140 3116.4 该方案商业规划的重点在于大卖场的引进，其市场支撑性品房 引爆尚需时日 限，无规划可能 酒店式公寓 暂无供应 根据指标，有条件规划该类产品（在方案中详细阐述） 酒店 市场量体供应不足，且结构单一， 功能及立面均不符合市场趋势 根据指标，有条件规划该类产品（在方案中详细阐述） 用地性质 C2（商业金融用地） 基地面积 7791 平方米（估值：未经最 终测绘） 容积率 小于 4.0 建筑面积 31164 覆盖率 建筑密度小于 40 绿地率 20（其中集中绿地 5） 限高 60M 某 大酒店项目 可行性研究报告 12 在于足够消费人口基数，并且在黄渡镇周边并未有该类业态布局，是典型的有需求无供应。引进卖场的益处在于，通过卖场的主