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多个热点城市未来可能淡出经济适用房建设本文由亚商地板转载作为下半年乃至整个“十二五”期间“保民生”工作的重头戏，保障房无疑承载着太多社会期许，比如平衡产业投资需求、缓解社会居住矛盾等。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套，今年则计划完成1000万套的保障房开工任务。保障房建设的进程，牵动着各方关注的目光。近期，上海证券报将持续关注各地保障房建设进展，希望通过解剖个案、分析问题、介绍经验，为读者展现保障房建设的真实情况。本期调查关注的是由广州引起的经济适用房停建话题。根据本报记者深入调查，除广州外，上海、重庆等地均在反思经济适用房模式的弊端，并有可能在未来淡出经济房建设。如果这一趋势继续扩大，势必在全国范围内产生一定影响。“十二五”期间计划的3600万套保障房中，数百万套的经济适用房建设计划是否会因此生变？经适用房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的过渡？如何建设和完善保障房的长期管理机制？我们试图在本期的调查中回答这些问题。一线城市率先反思经济房近日，广州一场关于是否应该停建经济适用房的讨论在政府和民间进行。根据当事人广州新城市集团总裁曹志伟介绍，广州市住房保障办已经表态，未来将逐步降低经济适用房、限价房所占比例。业内解读称，未来广州新增保障房可能全部以公租房形式建设，停建经济适用房和限价房。作为广州政协委员，曹志伟在年初的广州市两会上提出了应该全面停建、停售财政投资的经济房和限价房，并严格限制其转手交易的建议。曹志伟认为，由于经济房和限价房可交易的属性，谋利者千方百计地希望进入该领域，这可能导致本不属于被保障范围的人占据宝贵的保障房资源，令其保障性质成为空谈。近日，广州市住房保障办约谈了曹志伟并给出8点回复。在谈到经适房问题时，住房保障办称，现在广州已经逐步降低经适房、限价房所占的比例，并正在研究进一步严格管理已售经适房和限价房的转手交易。在必要时，政府将运用有优先认购权回购转手交易的经适房和限价房，以便循环使用。“我相信经适房和限价房离退出历史舞台的时间不会太远了。”曹志伟称。实际上，反思经适房并考虑逐步淡出这一市场的还有其他一线城市，比如上海、北京、重庆等地。上海一家参与保障房建设的大型房企内部人士告诉记者，明年开始上海将增加公租房比例。而对于开发商未来大量参建公租房的操作模式，有关人士私下的分析是：开发商持有十年，十年后按商品房销售。那么，上海经济适用房为什么也在考虑淡出呢？“除了管理上可能出现的问题外，上海经济适用房的问题主要出在可售人群的数量上。”该人士称。 根据上海市房管部门的介绍，目前上海第一批经济适用房申请受理工作已经完成，正式受理3.3万户家庭。为了让更多家庭进入购买范围，上海已经在今年3月，将收入指标由第一批的人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下，提高到人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下。实施范围从原来的13个区扩大到全市所有区（县）。但是，根据业内人士的说法，几次变动中，另外两条红线一直没有改变，一是人均面积15平方米以下，二是具有上海户籍。在业内人士看来，经济适用房面积本身并不大，如果再大幅提高人均居住面积的上限，比如提高到人均20平方米以下，那么，一个原有60平方米住房的三口之家购置经济适用房的必要性就变得牵强。在这种情况下，如果经适房项目位置远一些、价格高一些，就可能导致更多的空置现象发生。此前，有媒体探访上海已经入住的三个经济适用房小区，发现交房5个月后，其真实入住率仅三成。数据显示，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。其中：经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；动迁安置房（限价商品住房）开工800万平方米（约10万套）；公共租赁住房建设和筹措200万平方米（约4万套）。也就是说，对比13个区3.3万户可购家庭数量和8万套的2011年新开工量，经适房的供应计划与实际购买人群的数量差已经显现。另外，深圳、北京、重庆等地业内人士均表示，经济适用房的可操作性和可持续性一直是地方政府考虑的内容。去年开始，重庆在万佳苑最新消息 价格 户型 点评等经济适用房屡出问题后痛定思痛，率先于全国形成了较完整的公租房方案。目前，重庆成为全国为数很少的已经开始启动公租房招租的城市之一，受到市场广泛肯定。经适房悄然变身“我们的项目是上海近20个经济适用房在建项目之一。目前建设没有任何问题。首批交房时间在明年3月。应该说因为是保障房项目，在前期开工流程上走得很快。体现了政府对保障房的大力支持。但是未来项目用途是否有变化，我们不清楚。不过建还是正常建的。”一家经适房开发商称。该人士的担忧并非没有由头。根据记者了解，考虑到经适房可能供给过量，上海不排除考虑经适房用途变更的可能性。“用途变更有两种可能：一是转公租房，成为政府资源；二是改为市政工程的配套商品房。”有关专家表示。据介绍，上海近20个经适房项目分布在包括周浦、航头、三林、浦江、顾村等10个基地。每个基地除经适房项目外，还有其他类别的保障房项目，由一个或多个开发商开发。“目前经适房建设的一般模式是，土地由政府划拨，开发商出资开发。其收益由两种方式体现：一是正常的配售；二是如果在取得大产证一年后仍未销售完，剩余部分根据结算成本，由政府直接回购。两种方式中开发商的利润均基本锁定在3%。”上述开发商介绍。如果说部分新的经适房项目有望转成其他类保障房，大量已建和在建经适房项目仍有待销售。为解决经适房受益人群有限的问题，目前上海正弱化经适房概念，降低准入门槛，让更多人进入其中。其推出的新概念即“共有产权房”。据了解，目前上海众多经适房项目采取共有产权方式，这样一方面可以提高受益面，另外还可以通过后期再出售解决资金回笼问题。“位置越好、成本越高的项目，政府持有的产权比例越高。比如现在三林等地一些项目政府和购房人所持有的产权比例分别为40%和60%，早期的项目双方所持产权比例多为30%和70%。5年后经适房上市，政府与购房人按持有的产权比例分享收益。”业内人士介绍。这一过渡性尝试正受到其他城市的认可。“上海的共有产权房模式已经受到北京等地的关注，并有可能得到推广。”北京某地产商向记者表示。保障房长效机制待解实际上，最近一、两年，经济适用房的规划、立项、建设、配售和去化，已经经历了很多变化。这也从侧面反映出保障房长效规划和管理机制的缺位。房地产专家李战军认为，目前保障房建设计划仍实行从上而下的任务分配模式，缺乏从各地基础市场调研来的真实需求做支撑。科学合理的规划方式应该从保障房产品特征、实际需求出发，汇总每个地区的应建数量、模式，最后形成全国性的规划。而因为规划变更引起的潜在寻租风险也已开始显现。“因为预期政府规划可能会有这样那样的变化，开发商更有动力去占据保障房项目资源。一旦保障房建设风头淡去，已经立项开工的项目变更成其他性质就会比较容易。”一位房地产界人士称。另外，保障房市场的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量数据外，市场很难从公开渠道了解具体保障房项目的真实进展。记者在采访中还发现，上海标杆性保障房项目馨宁公寓存在随意变更为商品房销售的行为。一位购房人告诉记者，他在项目开工之初即以1.4万1.6万元的单价，以商品房性质购买了该小区某套住房。目前已经和一些配套商品房业主一起拿到