三四线城市低价房开发的成本控制措施.doc

三四线城市低价房开发的成本控制措施1.三四线城市开发的模式建议1、入股三四线城市的本土企业，利用资金优势与当地开发商合作。2、通过招商引资，与集团其他产业形成聚集投资优势，获得大面积的出让土地。3、通过在房地产行业内独特的开发能力和开发模式，为政府建立市政或公共配套设施，建成后移交政府，政府用土地置换市政设施或公共配套设施。2. 拓展须考虑土地规模及争取政府政策的支持(增加如停车比率的降低、市政配套费及水电配套费的减免、人防异地建设费的缴纳等)。2.1规模拿地的优势1、规模拿地能阻止小企业竞争，获取土地价格相对有优势。2、规模拿地能内部平衡容积率，可丰富产品线。3、规模拿地能通过开发分期增加土地未来溢价空间。4、规模地块有利于项目管理与协调。对开发商来说，大盘有利于提升项目管理人员的效率，且大配套不完善时政府可给予较高支持度。2.2规模拿地存在的不利因素1、销售压力大：供应量相对集中，客户只能为主流客户群。2、资金压力大：前期支付土地款项数额大，资金压力大。3、系统风险大：房地产调控政策、物价上涨政策、金融风险均影响较大。2.3出让时的地价优惠1、定向出让。定向出让的价格一般比市场竞争出让价格要低，某种意义上有利于土地市场价格的稳定。（要清楚知道政府为何能定向出让给你，你有什么优势）2、给予配套费征收优惠。一般规定可以减免的建设项目，有些项目能否减免不明确，可以提出申请经过审批可能减免。 基础设施配套项目所包含的内容各地有很大差别,有些城市包含在出让土地价格中，有些没有包含的项目会另外收取。（了解清楚哪些配套费可以减免）2.4红线外管网及早安排实施项目由于整体规划存在差异，可能导致部分市政设施和配套在项目中不完善，大配套一般由政府（含垄断的专业部门）进行规划和实施，一般该部分费用投资数额巨大。从可接驳点到项目红线内存在距离，可以通过协调解决：1、投资商建：由所地块开发商自行支付相关费用，政府（或垄断行业）允许在规定的接驳点接驳。2、投资商代建：由开发商垫付相关费用，政府（或垄断行业）允许在规定的接驳点接驳，待政府（或垄断行业）在该项目的投资计划批复后向代建商支付相关费用。（存在风险：批复计划遥遥无期，由“代建”变为自建）3、提前列计划：通过协调，将建设计划提前。4、主动及时解决：政府协调，及时解决红线外设施不完善问题，不需企业单独与各对口单位协调。2.5社区服务配套社区配套包括学校、公交线路、商店、社康、银行、综合娱乐和服务配套，是购房者重点考虑的要素。部分功能可以通过开发商招商协调解决，但学校和社康等均需要政府协调。3.加速开发与周转提升运营指标1、研究当地预售条件。不同城市对预售条件设置不一样，如部分城市高层须封顶才能销售，有的城市则地下室封顶即可销售。调查研究预售条件对提高项目周转率具有重要的意义。2、标准化设计成果应用或设计前置。设计前置和标准化应用是快速开发和周转的有效工具，但可以实现设计前置的项目并不能完整的缩短设计周期，因此需要借助标准化设计思路，才能从根本上在设计和工程招标阶段加快进度。3、项目招标方式的优化。根据图纸或标准化文件的深度不同，选择合理的标准方式，以确保招标环节可以不在关键路线上。若标准化设计成果成熟，可利用标准化图纸进行工程量清单招标；若标准化不完善，按照标准化可以确定部品部件的，可以参照类似项目用模拟工程量清单招标。4、工程开发节奏加快。工程开发节奏加快是指在项目实施过程中通过必要的措施，如选择有利于施工进度控制的方案、有利于施工组织的方法、项目有效的赶工措施等，加速工程建设的节奏。一般加速开发会导致相应的成本增加，需根据项目的实际情况确定具体的加速开发方案。4.综合成本管理能力有明确提升方向，可在中小线城市参与竞争中小城市的竞争就是低成本的竞争，成本能力可以通过标准化作业、精细化管理、科学研究、战略采购和对标等途径提升，形成我司的相对稳定的、常规化的低成本管控模式。由于多数中小城市客户对建造标准的要求与大中城市是有明显差异的，用户对售价的敏感远远大于基本功能以外的功能需求。我们作为品牌开发商进入中小线城市，在品质上的目标为当地中高标准，但绝对不可以过度超越当地标准，试图用品质来提升售价，我们的品质保障措施就是通过设计增值和采购增值，通过标准化设计成果落实。拓展中小城市的房地产市场，我们可利用价值量分析从以下方面指导竞争：1、建造标准与其他开发商一致，在成本管理保持领先，获得市场份额。2、成本与其他开发商一致，在建造标准上较同行高，获得市场份额。3、成本与建造标准均没有弹性时、周转率高于同行，获得更高利润。通过成本能力提升，在综合考虑其他风险的情况下，可以参与中小城市具备规模的项目竞争，提升公司整体的竞争力，实现公司的运营目标。5三四线城市低价房开发成本管控的经验借鉴1、借助开发经验，研究建造当地有差异化“精品”。由于三四线城市售价较低，用户关注的差异化产品不同于售价高的区域，尽可能研究低成本或无增量成本的差异化产品。如：生态社区、高使用率、低价带装修、景观先行，营造出高端物业形象等。2、利用有效控制成本的设计能力，控制“成本内核”。可参考公司限额设计指引执行。3、影响设计限额指标的部分因素及参考建议：（1） 地下车库建筑设计中的成本问题，通过分析、总结归纳出地下车库建筑设计10个主要错误如下表：序号常见错误做法正确做法及措施成本影响1未把层高控制到最小，有的甚至做到4米多高一般3.6米即可（可控制梁下高度2.8米）地下车库层高每增加100mm,综合成本约增加18元/平米2底板地面采用300400mm厚建筑垫层找坡底板结构找坡，面层及排水层50150mm厚垫层每增加100mm(层高同时也增高100mm），综合成本约增加28元/平米3顶板顶面做平均200厚的配筋细石砼找坡层顶板用结构找坡，顶面做40mm厚细石砼保护层平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约105元/平米4顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达1.8米应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约增加30元/平米5地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积轮廓线应平直方正，没有的空间一定要剔除地下室建造成本约2000元/平米6柱网及布车不合理，出现“隐形”无效面积柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万元7设备房面积设计太大设备房勉强够用即可多出的设备房面积等于无效面积8设备房挤占停车位位置禁止设备房挤占行车道旁边的停车位被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积9相邻人防防护单元主要出入口未合并设置相邻人防防护单元主要出入口应尽量合并设置相邻人防防护单元主要出入口若未合并设置，不仅浪费而且影响景观布置10未利用汽车坡道做人防主要出入口应尽量利用汽车坡道做人防主要出入口另做楼梯坡道出口，浪费会上万元（2）通过分析影响含钢量的七大因素，归纳出核心因素分别是体型、高度、结构转换。对各核心因素做出设计建议，见下表的高层建筑标准层含钢量影响因素： 影响因素排序影响程度建议 影响相对值影响绝对值1.体型不规则平面需超限审查增1015增57.5 /平面无不规则，避免超限审查高宽比超过67增1015增57.5 /确保高宽比不宜62.层数（高度）变化6080米80100米（2025层2633层）（层高3米测算）增10增5 /层数（高度）：很重要！注意临界高度60m、80m。60米以下6080米（1219层2025层）（层高3米测算）增3增1.5 /3.结构方案是否设转换，若设转换增45增22.5 /1个转换层相当于3个标准层，因此设转换对标准层平均含钢量有影响4.层高（每增加10cm）增2增1 /层高每+10cm，含钢量+1/，钢筋费用+6元/，整体成本+20元/4、研究标准化设计，标准化研究工作对控制成本、落实限额和加速开发进度有决定性作用。同时在材料选用和铺装方案等细化，通过设计，将普通材料用铺装方法和工艺，提升整体效果。尽可能避免进口、垄断性材料的使用。5、材料和设备采购上建议实行标准化和执行战略采购。采购品种相对集中可以做到较大的溢价空间。但总包并不建议采用战略，总包的战略单位，一般均为大型企业，在三四线城市的成本没有竞争优势，而且总包单位在当地建设管理不一定有优势，