破译沈阳写字楼市场.doc

破译沈阳写字楼市场关键词：供应量空置率需求有效供应有效需求供应量空置率 沈阳写字楼市场低迷是不争的事实，原因是供应过剩，还是需求不足莫衷一是。沈阳写字楼市场的沉寂归于多方面的原因，空置却是描述沈阳写字楼市场的第一个关键词，市场上有许多写字楼在空置。沈阳市一家知名的房地产公司近期针对沈阳写字楼市场做了一份市场调查，针对目前写字楼比较集中的和平大街、太原街、北站、三好街四个区域，选择有代表性的十几家写字楼进行了走访结果显示，在被调查的总计73。5万平方米的供应量中，消化量为47。9万平方米，空置率约为34。8%。被调查项目中，1998年以前投入使用的项目面积为22。5万平方米，占供应量30。6%；1998年到2000年期间投入使用的项目面积是16万平方米，占供应量的21。8%；2000年以来投入使用的项目面积大约是35万平方米占供应量的47。7%。可见，近两年沈阳市写字楼的供应量出现了大幅上涨。由于无法从正常渠道得到沈阳写字楼的市场总量，我们再采用另一种方法去估算写字楼的面积。按每栋楼建筑面积1万平方米至2万平方米，取中间值1。5万平方米，沈阳目前建好的写字楼（包括在酒店、宾馆内的写字间），对外经营的国有企业办公楼和自营的办公大厦约100栋左右，供150万平方米。沈阳有700万人口，平均人均写字楼面积在0。2平方米。写字楼经营较差的空置率达40%，经营较好的空置量约在10%左右，整个空置量约在30万平方米左右。此外还有竖立在街道旁的“混凝土框架”，一些闲置地块立项也是公建，原本也是要做写字楼的。需求 据了解，截至去年，世界500强中有200家左右在沈阳有直接或间接的投资。如果每家按需求1000平方米写字楼计算，总需求量已是20万平方米。仅在五爱就有约3000个“东北总经销”和“地区代理”。沈阳市内各种电子市场、服装市场、家具市场、建材市场、汽车市场、五金市场、日常消费品市场上的各类“总经销”以10万计。如按每户需求在10平方米写字楼计算，总需求量在100万平方米左右。现在，这些商家基本在摊位、宾馆住宅内完成“办公”。仅上述两类需求即能消化沈阳写字楼市场的80%，事实上还有大量的外地驻沈公司在宾馆酒店里办公，一些本地企业在网点住宅内办公。有人戏言，拆违对写字楼市场是个利好消息。有效需求沈阳写字楼消费的有效需求仍显不足。进入沈阳的国际大公司很多，但许多属工业企业。这类企业的办公场所通常在厂区自建，对写字楼需求较少。缺少中等规模的外来企业，这类企业是写字楼消费的主体。在北京，第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求。沈阳第三产业的发展空间也昭示着巨大的写字楼潜在需求空间，和泰房地产的姚总说，沈阳是环渤海经济圈乃至东北亚的中心城市之一，区位优势非常明显。同时沈阳也是国务院批准的第一批历史文化名城。这些优势还需要进一步放大转化成实际的消费需求。消费观念的滞后也导致了写字楼消费潜力没有完全释放出来。许多公司没有意识到写字楼的价值，仍延续旧有办公模式，停留在网点和自建的小办公楼内。写字楼消费的金融政策的门槛挡住了许多经济实力较弱的公司，写字楼目前消费贷款只能做到5成10年，而住宅则可以做到8成30年。在首付方面写字楼是住宅的2。5倍，在利息方面则差的更多。客户购买力过弱的情况下使其只能选择商住楼。由于经营方面不够理想，写字楼的投资客户群还没有培养起来，减少了一部分需求，写字楼的二元消费结构没有建立起来。沈阳写字楼推广观念落后，推广手段不足是市场没有热起来的另外一个原因。有效供应造成需求与供给不一致的原因是多种的，但产品与需求的偏差是其中主要原因。沈阳写字楼市场供应的产品50%以上是5年前建造的，其中80%是5年以前设计的。市场上许多产品都是低水平供应，这些产品从规划设计、配套建材上已经落伍，不能满足消费需求，但还充当着市场的主力，比如新基火炬大厦是上世纪80年代设计的产品。动力广告的王皓白说，沈阳仍是真正的专业写字楼的处女地。黎明房屋开发公司的宋宝全董事长说，沈阳房地产从业机构和人员对写字楼的研究远少于对住宅的研究。原因在于写字楼开发、收益的回报属长线，以出租为主的写字楼一般需10年能收回投资，而住宅一般两年则销售结束，获得利润。再则，沈阳很少有操作写字楼项目非常成功的，缺少示范效应。写字楼功能的不足使部分消费者选择了商住楼和公寓内办公。在杭州等地已经出现了“柔性办公”的理念，写字间能够提供简单休憩的功能，方便加班的公司。三好街的百脑汇项目则采用库房、商场和写字间都在一个大厦内的形式，非常适合做“总经销”的企业。一些消费者说选择在网点内办公是不用等电梯和停车方便，这也是目前写字楼比较突出的问题。辽宁省交通房地产开发公司的付俭总经理介绍说，即将开发的奉天银座项目将按照与驻厦企业1：1的比例建造停车场。这也意味着开发商开始下力气解决停车的问题。沈阳缺少顶尖的写字楼项目，许多世界著名公司在沈阳几易办公地点，仍不能完全满意。新加坡APS设计师事务所的阎冰峰说，好的写字楼应该是一个综合体，除写字间外还要有餐厅、超市、美容院、健身房、书店等配套。这些在中润三好街项目和回回营改造项目的规划上已经能看到许多体现，这也是未来沈阳写字楼发展的方向。在上述两个项目还辅有住宅，解决住宅，解决了住与就近办公的需求。未来开发写字楼的三大支点面对现实的数字和结论，开发商并没有动摇投资开发写字楼的决心，原因是有三个“支点”稳稳地撑起了开发写字楼的未来。在建项目嘉盛大厦的副总经理指出：沈阳市有很多刚刚起步的小公司仍然在单元式住宅或酒店办公，这对公司的形象和信誉度都会有影响。按照市场规范走，这一部分人终将搬到写字楼里办公。这一部分客户群体不在少数，只要产品质量上乘，价格合理，完全可以将这部分人作为未来写字楼的客户资源之一。说到写字楼，经常被提及的一名话就是“写字楼是城市或者区域经济的晴雨表”。以入世、申奥成功为大背景，“外来资本涌入，南方资本北上”成为北方特别是沈阳开发企业投资建设写字楼的又一大支点。加上沈阳市优越的地理位置，强有力的吸附能力，2003年实现“项目年”目标的招商引资力度，都使开发商对写字楼的前景深信不疑。开发商投资写字楼的最后一支点就是现有供应将为“后起之秀”提供“可乘之机”。从供应上看，沈阳现有的写字楼市场显然不能说是短缺，但是的确存在不少问题。用张玉红的话说就是“有效供给不足”。沈阳建工学院石海均教授在谈到现有写字楼的问题时说：现有写字楼的垂直交通是一个很大的问题，电梯普遍不足，在上下班高峰期问题尤为突出。另外，停车面积不足也经常是很多写字楼不得不面对的尴尬。这些问题说明，开发商在进行成本投入的时候没有超前意识，只满足于对现状的应付，对于仍然以租赁为主的写字楼市场来说，最后吃亏的还是开发商自己。还有，许多写字楼缺少足够的交际空间和休闲娱乐的配套设施，恐怕也属“硬伤”。针对这些问题，新项目可以在自身的开发过程中有效借鉴，弥补旧有写字楼项目的不足，真正成为“后起之秀”，就会委容易把握住现有供应善的“可乘之机”。对市场不要过分乐观针对这三项利好，石海均教授对开发商提出了颇为理性的建议：加入世贸组织、申奥成功等所带来的利好效应是“细水慢流”而不是“开闸放水”，开发商对写字楼市场的估计更不要过分乐观。石海均教授认为：在中国“入世”的大北景下，现在很多开发个业就想当然的认为外国外地的公司会一涌而进中国，进入北方沈阳。事实上中国也好、沈阳也好，早在入世之前就已经在招商引资，况且“入世”的利好效应反映在入世整个过程中，是“细水慢流”的过程，而不是像“开闸放水”一样，所有的利好效应集中在同一时间内出现。其次，“南方资本北上”是毫无疑问的，但是沈阳只是众多选项城市中的一个，也许它被选择的可能性很大，但绝对不是惟一，不能分理想化和绝对化。写字楼在呼唤写字楼向商住开火关于商住与写字楼的争论在业界好像一直没有停止过，在这次采访过程中，这个话题又不可避免的成为了商家讨论的焦点。部分开发商认为，目前市场上商住两用物业和写字楼的竞争是不正常的。他们的观点是：首先，商住型物业立项为住宅，属于土地创业，比商业创业便宜50%。其次，商住两用物业和写字楼的按揭政策差别很大。第三，二者的技术标准差距更大，比如消防系统，国家规定住宅可以不上消防系统，但是写字楼是一定得有的。在写字楼未来的发展趋势上，开发商之间存在较大分歧。一部分认为借鉴商住对写字楼进行功能整合是大势所趋；另一方则认为从纯粹写字楼概念再到有商有住的整合是一种倒退。但不管哪一方，对传统的商住概念还是持否定态度的，大有向商住开火，势必夺回市场份额的架式。专家的看法也许较为客观，他们认为存在就是合理的。中国是市场经济刚刚开始的国家，会不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，因此预计商住楼会在相当一段时间存在。而且商住和写字楼根本上是两个市场，写字楼发展商与其声讨商住楼，不如多花心思在客户的界定上。写字楼呼唤产品细分随着社会分工的细化，行业的细化，写字楼产品也不能仅仅满足于高中低档次上的差别，而应该结合行业特点、区域经济、地理位置等方面开发特色写字楼。“开发个性化的写字楼，走出产品同质化的窘境”，这是沈阳开发商对未来写字楼市场的一种渴望。“同行是冤案，但是在开发定位写字楼时恰恰要遵循不是冤家不聚头的原则。”沈阳建筑工程学院石海均教授介绍说：同一行业的从业人员在一间写字楼里办公，容易形成团体优势，突出写字楼的个性特征。就像今天沈阳市的三好街，想到IT，想到电脑就会想到那里的数码时代广场，想到那里的软件村。写字楼呼唤政策支持“房交会上能不能单独开辟一个写字楼的独立展厅？”“我们可不可以在房交会期间也得到一些有效促进租售的利好政策？”“写字楼的信贷政策能否再放宽一些？”在这次采访过程中，开发商普遍对政府的“政策支持”发出了一种呼吁。由于写字楼的投入风险都远高于住宅，因此政府在写字楼的信贷政策上特别谨慎，一般仅为50%。开发商认为，市场上购买写字楼的需求是有的，而这种严格的信贷政策很可能是市场不够“兴旺”的瓶颈之一。另一方面写字楼的等级标准混乱。甲级写字楼、顶级写字楼、高档写字楼，各种说法不一但又没有明确的标准，开发商呼吁尽快出台统一的标准，规范写字楼市场。东北世贸中心项目一、项目可行性分析（香港戴德梁行）沈阳现有各类写字楼总面积约50万平方米，其中只有40%左右为中、高档写字楼，其余均为规模较小、条件较差的中、低档写字楼。在建写字楼面积约21万平方米，其中近75%为中、高档写字档。故中、高档写字楼总面积仅35余万平方米，而真正能达到国际水准的写字楼也就12万平方米左右。沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边、太原街-和平大街之间，市府广场周边，三好街及青年大街一带。各区域均不同程度的存在欠缺之处，故目前沈阳市写字楼市场尚无占明显优势的区域，即中央商务区。高档次的专业写字楼项目分布较散，彼此缺乏呼应，尚未形成集聚效应。由于目前高档次的专业写字楼项目较少，一些星级酒店利用自身完善的硬件优势及优越的服务而开辟专门的写字楼层，这种现象在传统商业区-太原街商业区周边最为明显。沈阳金融商贸开发区的写字楼存量尽管较小，但2001年将有两栋高品质新项目开盘，加之其区域规划布局、整体环境、交通条件在各写字楼分布区域中处于优势的地位，该区域在未来的写字楼市场发展潜力巨大。沈阳市写字楼总体市场租金均价在1170元/平方米/年左右，高于大连、广州等城市的水平。中低档写字楼基本以其品质为定价依据，与其所在区域无太大关联。高档写字楼的定价除与其品质有关外，亦受到项目所在区域及项目新旧程度的影响。从租金价格看，太原街商圈及沈阳金融商贸开发区的高标准写字楼报价最高，可见该两个区域受到专业高标准写字楼之客户群体的更多青睐。星级酒店中的专设写字间多分布于太原街商圈附近，其租金报价比周边纯写字楼项目高出65%，可见该区域之专业高标准写字楼的供应与需求之间仍有一定的缺口。在可供出售的项目中，70%为租金报价在1000元/平方米/年的中低档项目，售价在55006000元/平方米之间；30%为高档项目，售价在8000元/平方米以上，其中方圆大厦的11600元/平方米的售价为目前最高价。沈阳市写字楼市场的总体空置率目前在大陆各大城市比较中处于中等偏下的水平，显示了市场供需尚处于平衡的局面。高档写字楼现在的空置率较高，但主要空置量集中于三好街-青年大街一带，太原街商圈附近区域的高档写字楼则达到了高入住率。由于未来的新增供应以高标准写字楼为主，客户的选择面将更加放宽，预计高档写字楼的市场将产生分化，那些缺乏地理优势的项目将因缺乏竞争力而被迫调整其价位。9001400元/平方米/年的中间价位的物业目前的空置率最高，该价位区间的物业在品质或地理位置上处于较尴尬的境地，竞争将较为激烈，未来在大量高档写字楼供应的冲击下，其价位将可能下调，以从低价位区间（900元/平方米/年以下）的物业中攫取客户。沈阳市各写字楼中外资租户比例与写字楼租金价位基本呈正比，即高租金的写字楼其外资租户比例相应也较高。外资用户的租金承受能力高，相应地对于写字楼的位置、品质有高标准的要求。中间价位（9001400元/平方米/年）的物业由于其位置、品质方面的欠缺将成为目前外资用户在市场中的过渡物业，随着未来沈阳市高档写字楼市场的成熟与细分，该价位区间的物业的外资用户将流失。写字楼中，外地企业用户多于本地企业用户、四分之一的租客是以办事处的形式租用写字楼，这些用户未来对于写字楼的需求很大程度取决于沈阳市未来经济的发展状况及市场的开放程度。根据定量分析，预测20012005年沈阳市对于写字楼的新增需求为21.4万平方米，而20012005年沈阳市的新增供应在38.5万平方米左右，故必导致供过于求而使市场进入一个调整消化阶段。在市场作用下，2005年沈阳市专业高标准写字楼的租金均价将下滑至12501850元/平方米/年左右，从而扩大有效需求的群体范围，企业从中低档的写字楼迁入高档的写字楼将成为一种趋势。而那些低档或设施陈旧的物业在失去价格优势后将逐渐退出市场竞争。20012005年沈阳市外资租户对于写字楼的增量需求将主要来自新进入沈阳的外资企业，行业将仍以制造业、技术/电讯业、社会服务业为主。20012005年沈阳市中资租户中，传统制造业的租户不会有太大的写字楼的增量需求，高科技行业及专业服务行业对于写字楼的需求将随着该行业的发展保持相应的增长趋势。沈阳写字楼市场总体现状是属初级阶段，价格优势明显，而综合环境、建筑本身的软硬件条件的优劣差别还不突出。趋势是向专业化、高标准的方向发展，价格不再是客户的首选条件，客户将越来越重视总体环境和高档的硬件设施、优质的物业服务。预测未来5年对于写字楼的新增需求为31.4万平方米，其中近80%为中、高档写字楼；新增供应在28.5万平方米左右（含在建面积约21万平方米）。随着写字楼市场的逐渐成熟，客户从中低档写字楼迁入高档写字楼将成为一种趋势，故本项目具可行性。二、规划说明该项目位于B-10地块(具体位置详见地块位置平面图)，用地面积15400平方米，规划建筑面积145000平方米，建筑容积率约为1:10，建筑密度50%，建筑高度在300米以上，居东北三省建筑高度之首。用地性质为金融用地。作为开发区标志性建筑及形象体现的东北世贸中心，是沈阳2001年7个领域、14个类别的118个重大招商项目之一。市政府无论在行政上，还是在经济上，均制定了许多有利于项目开发建设以及出租出售方面的规定，从而保证项目尽快开工建设和投资者能够取得理想的回报。作为开发区金融中心聚集之处的东北世贸中心，规划用地位于沈阳金融商贸开发区的中心地段，东临开发区的南北轴线大道-友好大街，南临团结路，北临沈阳希尔顿酒店、时代广场，主楼面对惠工广场，使办公空间与酒店取得最佳朝向，在总体广场环境中取得最佳景观。裙楼入口面向广场，由于惠工