建筑面积计算规定部分编写意见.doc

第七章、建筑面积计算与核增的规定 1、总则1.1适用范围本规程适用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、审批、规划验收各类房屋建筑面积指标的计算。 1.2引用标准房屋建筑面积测绘技术规范（SZJG/T22-2006）1.3参考标准建筑工程建筑面积计算规范（GBT 50353-2005） 2、名词解释2.1建筑容量名词2.1.1用地面积：经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.1.2建设用地面积：经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。2.1.3总建筑面积：建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。2.1.4地面以上建筑面积：建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.1.5建筑物基底面积：建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。2.1.6建筑容积率：在建施用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。2.1.7建筑覆盖率：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。2.1.8规定建筑容积率：市政府行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的建筑容积率。2.1.9规定建筑面积：市政府行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的计入容积率的总建筑面积。2.1.10核增建筑面积：市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.2其他名词：2.2.1夹层：在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。2.2.2架空层：建筑物中以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。2.2.3设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。2.2.4结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过楼层进行结构转换。该楼层称为结构转换层。2.2.5避难层：建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散 避难的楼层。3、建筑面积计算的规定建筑面积的计算一般按照房屋建筑面积测绘技术规范SZJG/T22-2006有关规定。3.1计容积率建筑面积范围3.1.1当设有半地下室层高在2.2m以上，地面高度超过1.50米时，半地下室建筑面积计入容积率建筑面积。3.1.2地下室、平地建筑的半地下室（室外地面高度不超过1.50米）、坡地建筑的半地下层和地下层中有全部或部分用作商业、办公等其他用途，该部分计入容积率建筑面积。3.1.3住宅等入户大堂楼梯间位于坡地建筑半地下层时，该部分计入容积率建筑面积。3.1.4坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，建筑面积计入容积率建筑面积。3.2不计容积率建筑面积范围地下室、平地建筑楼层的半地下室（室外地面以上部分高度不大于1.5米）的半地下层、坡地建筑的半地下层中用作人防、公共设备用房、公共车库用途，该部分不计入容积率建筑面积。3.4属于核增建筑面积范围3.4.1公共通道、架空层（1）全天可通行的城市公共通道建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0米，净高不小于4.5米；人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。（2）建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高不小于6.0米，进深不小于8.0米，建筑面积不小于150平方米。（3）建筑楼层架空作公共停车 建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。（4）建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，宜不大于5米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，裙房屋顶的绿化面积不小于屋面面积的50%。3.4.2骑楼在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件：在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙至道路红线距离不小于3.5米：骑楼的梁底净高不小于3.6米；骑楼柱外缘距离道路边线不小于0.45米，且有防撞和安全措施；骑楼地面应符合城市人行道地面标准。3.4.3消防避难层经规划行政主管部门核定的避难层中用作于消防避难的建筑面积。避难层数量如超过防火规范的下限要求时（自高层首层至第一个避难层或两个避难层之间不宜超过15层），超出部分应计入容积率。3.4.4室外地面以上高度超过1.5米半地下室，作人防、车库用途的建筑面积。在室外地面以上部分的高度超过1.5米半地下室，作人防、车库用途的建筑面积。3.4.5不同用地性质核增建筑面积比例控制要求 核增建筑面积比例控制 核增建筑面积不宜超过建筑基底面积的3050%。3.5计容建筑面积与规定建筑面积关系建筑面积=规定建筑面积+核增建筑面积4、与建筑面积有关的建筑层高控制规定（技术指标核算相关技术标准）在计算容积率时，除一般按照房屋建筑面积测绘技术规范SZJG/T22-2006有关规定执行计算建筑面积之外。与建筑面积有关的建筑层高控制应按照以下规定：4.1居住建筑居住建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。（深规函【2009】255号）居住建筑层高大于3.6米且小于或等于5.8米（3.6+2.2米）时，无论层内是否有夹层，其计容面积按该层水平投影面积2倍计算建筑面积。层高大于5.8米的按该层水平投影面积3倍计算建筑面积。复式居住建筑的起居室、餐厅、门厅层高在户内通高时，通高部分不超过该层套内面积的20%,最多不得超过40平方米，且其层高小于或等于7.2米的，计容面积按照该层水平投影面积计算。住宅利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于120m的空间不应计算使用面积，净高在120m210m的空间应按12计算使用面积，净高超过210m的空间应全部计入套内使用面积；坡屋顶无结构顶层楼板，不能利用坡屋顶空间时不应计算其使用面积（住设规GB50096-2011第4.03-5条）4.2商业建筑商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米；其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米； 住宅首层临街商铺层高一般为4.5米，最大不超过5.1米。（深规函【2009】255号）商业建筑楼层透空比率，不应超过规定建筑面积的15%。（深规函【2009】255号）特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。（深规函【2009】255号）当层高大于5.1米且小于或等于7.3米（即5.1+2.2米）时，无论层内是否有夹层，计容面积按该层水平投影面积2倍计算建筑面积。当层高大于7.3米且小于或等于9.5（即7.3+2.2米）时，无论层内是否有夹层，计容面积按该层水平投影面积3倍计算建筑面积。层高大于9.5米的，依次类推。1、 如商业首层层高大于5.1米且小于或者等于7.3米计容面积按多少计算为好？2、 如地下一层作为商业或办公用途，层高要为多少米才算该层水平投影面积？4.3办公建筑 4.3.1办公建筑非公共部分不得设置透空。（深规土【2012】6号）4.3.2办公建筑楼层透空比率，不应超过规定建筑面积的15%。（深规函【2009】255号）4.3.3办公建筑标准层层高一般为3.9米，最大不超过4.5米。（深规函【2009】255号）4.3.4当建筑层高大于4.5米且小于或等于6.7米（即4.5+2.2米）时，无论层内是否有夹层，其计容面积按该层水平投影面积2倍计算建筑面积。当层高大于6.7米且小于或等于8.9米（即6.7+2.2米）时，无论层内是否有夹层，按该层水平投影面积3倍计算建筑面积。层高大于8.9米的，依次类推。4.4工业建筑4.4.1厂房建筑首层层高不得超过6米，其他楼层不得超过5.4米。（深规土【2012】6号）4.4.2当厂房建筑首层层高大于6米且小于或等于8.2米时，无论层内是否有夹层，其计容面积按该层水平投影面积2倍计算建筑面积。其他楼层层高大于5.4米且小于或等于7.6米（即5.4+2.2米）时，无论层内是否有夹层，按该层水平投影面积2倍计算建筑面积。当层高大于9.8米（即7.6+2.2米）时，无论层内是否有夹层，按该层水平投影面积3倍计算建筑面积。层高大于9.8米的，以此类推。4.4.3特殊产业模式的需提供所在产业主管部门及设计单位出具的相关专业意见。（深规土【2012】6号）4.4.4物流仓储类及生产为工业建筑架空层计入规定建筑面积，建设用地规划许可证明确的办公研发类厂房底层架空符合核增建筑面积要求的，可按核增面积计算。（深规土【2012】6号）4.5建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积。4.6架空层、结构转换层、设备层、避难层、设备管道夹层4.6.1架空层内电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分，计入计容建筑面积；4.6.2架空层、结构转换层、设备层、避难层、设备管道夹层层高小于2.2米不计算建筑面积。层高大于2.2米及以上按本规定及房屋面积测绘技术规范SZJG/T22-2006规定计算建筑面积。4.8地下空间层高小于2.2米地下室、半地下室不计算建筑面积。层高大于2.2米及以上的地下室、半地下室按房屋面积测绘技术规范SZJG/T22-2006规定计算建筑面积。5、居住建筑有关控制要求5.1户型透空及房间连板的规定5.1.1单套户型建筑面积90平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空。（深规土【2012】6号）5.1.2住宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最多不得超过40平方米。（深规土【2012】6号）5.1.3房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各单套户型房与房之间（含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨房等）不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影面积（框架外沿算）不得超过该层建筑面积的10%。（深规土【2012】6号） 5.2阳台5.2.1住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%。不得设置连梁小于0.6米（含0.6米）的阳台。（深规土【2012】6号）5.2.2住宅建筑阳台（