房地产公司可能涉及税金的计算说明.doc

一、 营业税：收入*0.051、营业税的计税依据是纳税人的营业额。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里所说价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。2、按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的，以及纳税人(单位)将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：(1)按纳税人提供的同类应税劳务或者销售的不动产平均价格核定。(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(3)按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本(1+成本利润率)(1-营业税税率)上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算营业额的，不得免税减税。3、销售不动产，按营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额=营业额*税率（0.05）4、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。二、 城建税：营业税额*0.071、城建税的计税依据是：营业税额2、城建税税率：（1） 市区的适用税率为7。（2）县城、建制镇的适用税率为5。（3）不在市区、县城或镇的税率为13、应纳税额=营业税额*税率（0.07）4、与营业税同时缴纳。三、 教育费附加：营业税*0.031、教育费附加的计税依据是：营业税额2、教育费附加费率：3%3、应纳税额=营业税额*税率（0.03）4、与营业税同时缴纳。四、地方教育费附加：营业税*0.021、地方教育费附加的计税依据是：营业税额2、地方教育费附加费率：2%3、应纳税额=营业税额*税率（0.02）4、与营业税同时缴纳。五、水利基金：收入*0.00081、水利基金的计税依据是：收入2、凡有销售收入或者营业收入的企业事业单位及个体经营者，按销售收入或者营业收入的0.83、应纳税额=收入*税率（0.0008）4、与营业税同时缴纳。六、土地增值税：应纳土地增值税增值额税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。3、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50土地增值税税额=增值额30（二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35公式中的5，15，35为速算扣除系数。4、房地产开发企业在房屋预售时按预收帐款的预征率预缴土地增值税，达到清算条件后再进行清算。七、企业所得税：应纳税所得额*0.251、企业所得税的计税依据为应纳税所得额2、企业所得税税率为25% ，符合条件的小型微利企业，经主管税务机关批准，企业所得税税率减按20%。3、 应纳税所得额=收入-成本（费用）-税金+营业外收入-营业外支出+（-）纳税调整额 4、企业所得税为按月（季）预缴，按年度汇算清缴5、按月（季）预缴时：应交企业所得税=利润总额*适用税率 八、印花税：合同金额等*适用税率1、印花税计税依据为合同金额等。2、按照合同内容不同税率不同，具体规定如下：税目范围税率纳税人说明1.购销合同包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额0.3贴花立合同人2.加工承揽合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同按加工或承揽收入0.5贴花立合同人3.建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同按收取费用0.5贴花立合同人4.建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额0.3贴花立合同人5.财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同按租赁金额1贴花。税额不足1元，按1元贴花立合同人6.货物运输合同包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输费用0.5贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花7.仓储保管合同包括仓储、保管合同按仓储保管费用1贴花立合同人仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花8.借款合同银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同按借款金额0.05贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花9.财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同按保险费收入1贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花10.技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同按所载金额0.3贴花立合同人11.产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额0.5贴花立据人12.营业账簿生产、经营用账册记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花。其他账簿按件贴花5元立账簿人13.权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元领受人3、印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。九、土地使用税：土地面积*单位税额1、土地使用税的计税依据是：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，即按照土地使用证上所载的面积（平方米）作为计税面积。2、根据土地等级由主管税务机关核定单位税额。一般规定每平方米的年税额，大城市为1.530.00元；中等城市为1.214.00元；小城市为0.9013.00元；县城、建制镇、工矿区为0.6012.00元。3、应纳税额=应税土地