bi-hsorw逢甲大学土地管理学系硕士在职专班.doc

、 . 我们打败了敌人。 我们把敌人打败了。逢甲大學土地管理學系碩士在職專班96年3月17日參訪心得報告課程名稱：資源開發實務授課教授：周天穎姓 名：張翠芳(二年級)學 號：m9410496點石成金的農村社區土地重劃在政府力行農地釋出政策之下，農村社區土地重劃條例在民國89年1月26日公布實施，成為市地重劃、農地重劃之外的第3種土地重劃方法。農村社區重劃其實較貼近市地重劃，只是它的對象從都市計畫實施地區換到都市計畫外之農村社區，要改善的是農村社區的實質建設，企圖誘導集村聚落之形成，而非為農地改良而來，因此，要辦農村社區土地重劃之地區得先跨過面積與人口聚居戶數及人口數的門檻。既然農村社區土地重劃在改善農村聚落建築基地與公共設施，開發商就必須考慮它未來發展的期待價值，故一般仍會選擇市郊附近，交通便捷的區域作開發，以便重劃完成後容易脫手，獲利了結，竹南香山及青草湖農村社區土地重劃案即是明顯例子。這兩案的交通條件皆優以及鄰近竹科之優勢，似乎奠定了成功基礎，也讓其他縣市的農村社區重劃案難以望其項背。另外，一般農村社區重劃範圍須達0.5公頃以上，不可謂小，開發商得擁有雄厚資本，正確的市場判斷，始有獲利之可能。而以開發商的觀點，是否願意投資成案？則有下列四個主要考量因素：1. 產權單純與否？是開發商關心的首要因素，畢竟與100個地主協商和與10個地主協商總要困難得多，其間的交易成本、時間成本等往往難以估算及控制，此外，地主眾多但為同一家族共推有族長，或是公有土地占相當比例者，也算障礙較低。2. 利潤有多少？重劃可以把田地變為建地，可謂點石成金，常常帶有土地使用變更之可觀利得，開發商必須將本求利，預估重劃後地價的提升程度推算利潤，來決定是否辦理農村社區土地重劃。3. 資金成本回收時間多長？正常農村社區土地重劃案最少得花2-3年辦理完成，辦理時間愈短，隨之資金回收時間愈短，投資意願即愈高。4. 風險高低點石成金並不容易，農村社區土地重劃走的是開發許可制，環境影響評估、水土保持及開發許可等樣樣程序複雜，風險高，但土地開發報酬也高，是以，開發商有無能力作風險管理，也是評估辦理農村社區土地重劃因素之一。在點石成金的背後，有個兩難的角色國有非公用土地。土地重劃，係將一定區域內，原為雜亂不規則、畸零細碎、不合經濟利用之土地，依據法令重新規劃、交換分合，並配合興建及改善公共設施，使各筆土地成為大小適宜、方整之地塊。即使地主僅取回約原本一半的土地，由於整個生活環境改善，土地利用價值提高，通常可預期地價大幅增值，故管理機關國產局理當樂見國有土地列入土地重劃範圍，但實務上並非恆常如此美好，農村社區土地重劃亦應有相同問題，以下進一步說明： 1. 已廢溝、廢道之國有非公用土地是否抵充公共設施用地？癥結是法規認知問題。以國有財產局臺灣南區辦事處參與高雄縣市地重劃之經驗為例，有4種情況使得已廢溝、廢道之國有非公用土地備受被要求抵充公共設施用地之壓力：（1） 遺漏分配：縣府不察，遺漏分配還函請該處同意註銷登記。（2） 強迫就範：市府與重劃會一致要求該處同意抵充或同意重劃後分配於公共設施用地，不但請來民代溝通、協調，並以重劃會會員大會決議進逼。（3） 就地合法：重劃會趁地籍調查期間派員變更區內國有土地地貌，使之形成一條現行水溝，再以實際作溝渠使用為理由，抵充為公共設施用地。（4） 強渡關山：市府無視異議、調處及內政部裁決，自行認定將國有土地抵充作公園用地，造成公園用地部分列入共同負擔、部分不列入共同負擔。雖然以上4種情況事後均循行政救濟途徑獲得平反，惟在訴願、再訴願、行政訴願及跟重劃會、縣市府周旋的過程中，白白消耗許多行政資源。2. 分配位置之問題：雖然重劃分配係以重劃前原有土地相關位次為準，惟仍有些調整彈性，例如同一所有權人數筆集中合併分配等等，另外常見在規劃設計時，巧妙地安排鄰避或嫌惡設施就在國有土地身邊，或者將國有土地取得路衝、邊陲要塞。目前農村社區土地重劃開發案例尚不多見，並且大多數開發商尚在摸索之中，但也惟有