重庆秋季房交会市场研究报告VIP

1 重庆 房地产市场研究报告 第一 部分 城市概况 一、 城市 地位 1. 城市地位描述： 重庆是中国四大直辖市之一，地处 四川盆地东 部，它 是 开放的、连接我国中西部的战略枢纽 。 重庆是 长江上游的经济中心 ， 中国西部最大的多功能的现代工商业城市 ，也是 立足中国内陆、面向五洲四海的中央直辖市 。 重庆地下、地表资源丰富，组合条件较好，利用价值高，开发潜力大，是我国自然资源富集地区之一。是 现 已发现矿产 75 种，初步探明的矿产 40 多种 ， 探明矿藏产地 353处，储量矿产潜在价值 3882 亿元。重庆境内江河纵横，水网密布，水能蕴藏量巨大，极具开发潜力 。 二、 行政区划与人口构成 重庆市幅员面积 8.24 万平方公里，下辖 40 个行政区县（自治县） ， 全市总人口3144.23 万人 。 附图 城市 行政区划图 2 第二部分 城市规划 一、 城市 总体 定位 1. 城市 区域定位 ； 重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽 。 2. 城市性质； 重庆是 长 江上游经济中心 ， 将 加快建成西部地区的重要增长极 。 3. 城市职能； 重庆将按照建设 三中心、两枢纽、一基地 （即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心； 交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。 4. 城市发展目标； 把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。 二、 城市空间 布局 与功能 布局 1、 城市用地布局规划（附图）及描述； 3 4 2、 城市居住用地布局规划（附图）及描述； 5 根据重庆市城乡总体规划，到 2010 年全市常住人口 3000 万人，城镇人口 1615 万人，城镇化水平达 到 53.8%。 按照市政府确定的到 2012 年全市城镇居民人均住房建筑面积超过 30 平方米的目标，预计 2008 年 2012 年，我市新增住房总需求为 1.45 亿平方米，其中商品住房需求约为 1.22亿平方米，保障性住房需求约为 0.23 亿平方米。 5 年内拟建住房 14543 万平方米 规划期内，全市共拟建设住房建筑总面积 14543 万平方米（含农民工宿舍），其中：中小套型商品住房 8166 万平方米，其他商品住房 3748 万平方米，限价商品住房 351 万平方米，廉租住房 250 万平方米，经济适用住房 2028 万平方米。 中小户型最低约 120 万套 未来 5 年内 （截止 2012 年） 单套套型建筑面积 90 平方米以下的住房面积为 10795 万平方米，占住房建设总面积的 74.23%， 即使按单套套型建筑面积 90 平方米计算，今后 5 年的中小 户型 供应也有 120 万套。 随着我市房地产业近几年持续发展，商品住房供求基本协调，供销比保持在 1 0.8 左右，同时中小套型住房供应比重提高。统计显示， 从 07 年度截止 09 年 10 月， 全市新批准上市预售商品住房中， 90 平方米以下商品住房套数占总套数的 62.17%。 6 区县住房建设量占主城一半多 在规划期内，部分房地产开发企业在区县市场有 望寻找到更广阔的市场。 根据规划要求，未来 5 年内都市区拟建设住房建筑面积 9457 万平方米，其中：中小套型商品住房 5152 万平方米，其他商品住房 2479 万平方米，限价商品住房 246 万平方米，廉租住房 195 万平方米，经济适用住房 1385 万平方米。而远郊区县拟建设住房建筑面积 5086万平方米，超过都市区一半的住宅设量。 从时间段看，今年全市拟建设住房建筑总面积 2705 万平方米， 2009 年全市拟建设住房建筑总面积 3456 万平方米， 2010-2012 年全市拟建设住房建筑总面积 8382 万平方米 。 解读规划 区域 定位 都市区住房布局各具特色 根据规划未来 5 年都市区呈组团式结构，各区域地理环境、产业发展、人群聚居等特点各不相同，住房建设布局要点线结合、各有侧重、富有特色。 公共交通特别是轨道交通线路、站点周边的住房建设，通过快速公共交通 “廊道效应 ”，推进住房建设由环线内核心区向环线外拓展区延伸。各有侧重就是要将住房建设与区域特点、发展方向相结合，在各类住房布局上各有侧重。富有特色就是要集中体现重庆 “两江四岸 ”山水风貌，打造多样性、艺术性的住房建筑风格。 内环线以内区域 形成既相对均衡又相互补充的居住格局 该区域 主要有渝中组团、沙坪坝组团、观音桥 人和组团等 7 个组团构成。按规划渝中组团住房建设应顺应市级商业中心发展需要，控制住房建设体量，降低居住密度，发展与产业配套的小户型高档 公寓 。观音桥 人和组团积极承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，建设中高档结合的多层次大型居住区，塑造新重庆风貌的城市人居环境。李家沱 鱼洞组团的住房布局应以建设现代制造业基地、能源基地的要求，不断完善居住和配套设施的建设，使就业者就近居住。 内环线与绕城高速间区域 承担部分城市核心区居住的外溢 该区域要重点处理好产业发展 和住房发展的关系，在区内 “就业 -居住 ”基本平衡的同时，承担部分城市核心区居住的外溢。主要由两路组团、大竹林礼嘉组团、西彭组团等 8 个组团组成。 根据规划，两路组团主要结合空港国际新城规划，加强基础设施配套建设，提升人居环境，建设多种住房形态的综合性居住区域。大竹林礼嘉组团考虑住房品质提升的需求，充分依托良好的生态环境，建设中高档住宅。鱼嘴组团的住房建设应围绕工业拓展区的定位，以中小套型商品住房建设为主，满足产业发展的住房需求。 公共交通沿线区域 疏解建成区居住压力 公共交通沿线区域住房建设应充分发挥 公共交通 “廊道效应 ”，疏解建成区居住压力。重点加大城市交通换乘枢纽周边住房建设用地的供应，完善居住配套设施，建设综合性居住社区；加强轨道交通站点周边土地利用的引导和控制，高密度建设保障性住房和中小套型商品住房。 两江四岸区域 合理适度地建设高品质居住区 两江四岸区域住房建设 要 与城市空间布局相协调，体现亲山近水、观山览水的独特风貌。要控制住房用地规模，限制高密度、高容积率居住开发，合理适度地建设高品质居住区。 按规划， 重庆市 未来 5 年供应的住房建设用地为 6454 公顷，其中中小套型商品住房用地 3416 公顷， 其他商品住房用地 1881 公顷，限价商品住房用地 151 公顷，廉租住房用地131 公顷，经济适用住房用地 875 公顷。 6454 公顷的土地量折合成亩约 96810 亩。但从供应土地的分配比例看，中小套型商品住房仍是重头戏。根据土地供应结构控制目标，规划期内，供应中小套型商品住房和政府保 7 障性住房用地共计 4573 公顷，占住房用地供应总量的 70.86%。 为 确保土地的供应，除了新增土地外，还将加大对闲置土地的处理力度，促进存量土地利用，同时将禁止别墅类住房的土地供应。 按住房建设用地的区域安排看，未来 5 年都市区共供应住房建设用 地 3881 公顷，其中中小套型商品住房用地 1981 公顷，其他商品住房用地 1152 公顷，限价商品住房用地 98 公顷，廉租住房用地 97 公顷，经济适用住房用地 553 公顷。远郊区县共供应住房建设用地 2573公顷，其中：中小套型商品住房用地 1435 公顷，其他商品住房用地 729 公顷，限价商品住房用地 53 公顷，廉租住房用地 34 公顷，经济适用住房用地 322 公顷。 今年全市共供应住房建设用地 1357 公顷。都市区共供应住房建设用地 756 公顷，远郊区县共供应住房建设用地 601 公顷。 2009 年全市共供应住房建设用地 1521 公顷。都市区 共供应住房建设用地 794 公顷，远郊区县共供应住房建设用地 727 公顷。 2010-2012 年全市共供应住房建设用地 3576 公顷。都市区共供应住房建设用地 2331 公顷，远郊区县共供应住房建设用地 1245 公顷。 3、 城市交通规划（附图）及描述（包括轨道交通规划）； 8 4、 城市主要产业区分布（附图）及描述； 9 5、城市主要居住区分布（附图）及描述； 10 11 第三部分 城市经济 发展状况 一、 总体经济发展状况 全市实现地区生产总值（ GDP）突破 5000 亿元大关，比上年增长 14.3%，增幅高出全国平 均水平 5.3 个百分点。 重庆市 GDP 还远不及国内一线城市，但其 GDP 增长迅速，预计 2010 年 GDP 将达到 5800亿元，超过目前天津整体经济水平，快速向一线城市靠拢。 附表 重庆 市 2000 年 -2008 年 GDP 人均 GDP 及增长情况 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 GDP总量 1603.16 1765.68 1990.01 2272.82 2692.81 3070.49 3491.57 4111.82 5096.66 GDP 增长率 8.5% 9.0% 10.3% 11.5% 12.2% 11.5% 12.2% 15.6% 23.9% 人均 GDP 5616 6219 7052 8091 9624 10982 12457 14622 18025 人均 GDP 增长率 8.9% 9.5% 10.9% 12.0% 12.6% 11.6% 12.0% 15.2% 23.3% 附表 2008 年 重庆 市与 其他同等规模城市 GDP 比较 GDP 总量 GDP 增长率 人均 GDP 人均 GDP 增长率 重庆 市 5096 23.9% 18025 23.3% 成都 市 3901 12.1% 30855 9.6% 武汉 市 3960 15.1% 44000 15.1% 二、 产业发展状况 1. 第一二三产业总体发展状况 2008 年全市实现地区生产总值 5096.66 亿元。其中：第一产业增加值 575.4 亿元，增长 6.8%；第二产业增加值 2433.27 亿元，增长 18%；第三产业增加值 2087.99 亿元，增长 12.4%。三大产业分别拉动全市经济增长 0.7、 8.1和 5.5 个百分点。三产业对全市经济的拉动作用明显增强。分区域看，一小时经济圈仍是贡献主力，完成额占据了 全市生产总值的近八成。按常住人口计算，全年人均 GDP 达到 18,025 元，比 2007 年增加了约 2,172 元。 附表 重庆 市 2000 年 -2008 年 第一二三产业发展状况 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 第一产业比重 17.8 16.7 16.0 14.9 15.9 15.1 12.2 12.9 13.8 第一产业增长 1.4% 2.2% 4.2% 4.4% 4.8% 4.5% -5.5% 9.5% 6.8% 第二产业比重 38.9 39.0 39.2 40.5 41.3 41.0 43.0 44.6 52.6 第二产业增长 10.4% 11.8% 13.9% 16.1% 16.4% 12.9% 16.9% 20.3% 18% 第三产业比重 43.3 44.3 44.8 44.6 42.8 43.9 44.8 42.5 47.8 第三产业增长 9.4% 9.1% 9.3% 9.5% 10.5% 12.3% 14.0% 12.8% 12.4% 2. 产业发展规划 十一五期间，重庆将 基本建成长江上游经济中心的总体框架。形成比较完善的 交通、能源、水利、信息、市政等基础设施体系，公路通车总里程达到 39000 公里（其中高速公路1914 公里），铁路营运里程达到 1394 公里，港口货物吞吐能力达到 12500 万吨（其中集装 12 箱 160 万标箱），电力装机容量达到 1100 万千瓦，总体缓解基础设施 “ 瓶颈 ” 制约，水陆空通道互动、节点有机衔接、网络合理布局的长江上游综合交通枢纽和安全、便捷、互通互联的长江上游通信枢纽基本建成。北部新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、长寿化工园区、西永微电子工业园和特色工业园区为主体的园区经济架构大体形成；以汽车摩托车、装备 制造、资源加工、高技术四大重点产业，商贸、物流、金融、房地产和建筑、信息和中介、旅游和文化六大优势产业，以及规模种植业和集约养殖业为主体的长江上游现代产业基地基本建成。以大都市区为龙头，区域性中心城市相呼应，若干中小城市和小城镇共同发展的城镇体系基本形成；多层次商业服务网络和购物中心、现代物流基地、电子商务平台、现代市场体系等构成的长江上游商贸中心框架大体形成。中央商务区加快发展，构建规范化、多品种、区域性金融市场取得明显进展，长江上游金融中心的各项基础工作总体完成。区域创新体系、现代教育体系、文化与信息研 发体系建设取得较快进展，长江上游科教文化信息中心轮廓显现。 在具体产业规划上，重 庆 加快产业结构优化升级，构建现代产业基地 ： (1)推动产业结构调整。坚持以信息化带动工业化，广泛应用高技术和先进适用技术改造提升传统产业。增强企业自主创新能力，促进科技成果转化，形成更多拥有自主知识产权的知名品牌。加快产业结构调整，逐步提高先进制造业、高技术产业和现代服务业占整个国民经济的比重。努力改变工业支柱产业单一的局面，进一步发挥工业对全市国民经济的支撑和带动作用。积极支持发展高技术产业，促进高技术产业由加工装配向自主研发 制造延伸。坚持市场化、产业化、社会化方向，加快发展生产性服务业，大力发展农村服务业和社区服务业。引导加工业与农业、制造业与生产性服务业、能源工业与矿产资源加工业的紧密链结，形成相互支撑、相互促进的良性机制。 (2)构筑新型工业基地。在汽车摩托车产业方面，推进集团化、规模化、国际化的发展模式，进一步打造 “ 中国汽车名城 ” ；促进摩托车产业由 “ 数量扩张型 ” 向 “ 质量效益型 ” 转变，建设 “ 摩托车之都 ” 。在装备制造业方面，建设内燃机、环保成套设备、仪器仪表、军事装备等研发生产基地，发展输变电成套装备、数控机床、电子产品及 通讯设备、船舶及配套产品等优势行业，培育轻轨交通设备、工程机械及大型结构件、水力及风力发电成套设备、系列模具、医疗成套设备、优质材料等重点产品，逐步建成装备制造业基地。在资源加工业方面，建设以长寿、万州、涪陵化工园区为主体的综合化工基地；构建以能源、有色冶金、黑色冶金、建材为重点的矿电联产产业链，形成以氧化铝生产和铝加工为代表的大型铝业基地；构建绿色食品、现代中药、纺织服装制鞋、林产加工等特色产业链。在高技术产业方面，以信息、生物、新材料、新能源产业等为重点，构建高技术产业基地；以集成电路、软件、通信系统及 设备、智能化仪器仪表、电子元器件、家用电子信息产品等领域为重点，推动信息产业尤其是电子信息制造业突破性发展。 (3)大力发展现代服务业。结合扩大内需和促进消费结构升级，着力推动商贸、物流、金融、房地产、信息和中介、旅游和文化等行业做大做强，提升服务业核心竞争能力和城市整体服务功能；加快建设中央商务区，强化主城核心区 (内环线以内 )的服务业导向，逐步形成服务经济为主的产业结构和强大的现代服务业基地。进一步提升壮大商贸业。推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，传统流通格局向大市场、大贸易、大流通转变；大力发展 连锁经营、电子商务等现代商贸业态，积极发展会展业；引导商贸设施配套建设，完善多层次商业服务网络。培育壮大现代物流业。整合物流资源，依托交通枢纽结点，加快建设一批物流基地；推行物流信息化、标准化、国际化；大力发展第三方物流，扶持一批现代物流企业。加快发展金融业。引导主城区金融机构相对集中布局，逐步形成金融区；积极发展多种所有制的中小金融企业，加快地方金融企业重组和股份制改造，发展多元化的金融机构体系；加快发展跨区域票据交易，基本形成具有一定辐射能力的金融市场体系。优化发展房地产业。以节能省地、绿色环保为导向， 融合巴渝文化，体现山水特色，适时适度调控土地供给，促进 13 房地产业协调发展；规范管理，促进装饰装修、物业管理等相关产业健康发展。大力发展信息和中介服务业。以网络、电信、广电、计算机增值服务以及应用软件和系统集成等为重点，做大做强信息服务业；坚持规范发展的政策导向，大力发展咨询、代理、经纪、法律、会计鉴证等各类中介企业，发挥其服务经济、方便生活等重要作用。做大做强旅游和文化产业。以长江三峡、山城都市和大足石刻等为重点，加快 “ 十大旅游精品系列工程 ” 建设，打造一批重庆特色旅游品牌；加快基础配套设施建设和旅游产品体系开 发，强化旅游目的地功能；联合周边地区，发展跨区旅游。放宽市场准入，打破行业、地区、部门分割，促进形成大 文化产业格局 。 （ 4)依托园区构建产业集群。加快发展北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区、长寿化工园区、西永微电子工业园和区县特色工业园区，努力把园区培育成为新的经济增长极，实现 “ 再造两个重庆工业 ” 的目标。园区建设要加强规划，突出特色，引进和培育核心企业；加快模具工具、基础零部件、系统集成等薄弱环节的发展，集聚大量配套企业；引导生产服务性企业发展，形成核心企业 配套企业 生产性服务企业紧密链接的一批产业 集群。 三、 城市 规划发展战略及目标 （一）城乡协调发展 构筑都市区城乡一体、协调发展的格局，加快城镇化进程，缩小城乡差异；加强郊区小城镇建设，提升小城镇对郊区的辐射带动作用和服务功能，形成聚集效应，促进土地集约利用；保护郊区生态环境，改善人居环境质量。 城镇空间布局与产业结构调整相适应，逐步形成分工合理、高效有序的网络状城镇空间结构。加强农村居民点的整合和建设，改善生态环境，提高公共服务设施水平。 （二）都市区空间层次 都市区在空间上分为主城区和郊区两个部分。主城 区为集中进行城市建设的区域，范围为 2737 平方千米，其中，中心城区位于中梁山、铜锣山之间，是主城建设的主要区域和旧城所在地，范围为 1062 平方千米。郊区范围为 2736 平方千米。 （三）城市主要拓展方向 城市拓展的主要方向为内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东。 （四）城市空间结构 城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。 主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心和六个城市副中心。主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区。 三、城市规模 （一）人口规模 规划至 2010 年，都市区总人口 730 万人，其中城镇人口 660 万人；规划至 2020年，都市区总人口 980 万人，其中城镇人口 930 万人。 规划至 2010 年，中心城区城市人口 520 万人；规划至 2020 年，城市人口 635 万人。 （二）用地规模 规划至 2010 年，都市区城镇建设总用地为 580 平方千米，人均城镇建设用地为 88平方米；规划至 2020 年，城镇建设总用地为 865 平方千米，人均城镇建设用地为 93 平方米。 规划至 2010 年，中心城区城市建设总用地为 401 平方千米，人均城市建设用地为77.1 平方米；规划至 2020 年，城市建设总用地为 520 平方千米，人均城市建设用地为 81.89平方米。 四、城市功能布局 （一）片区 14 以片区为格局有机组织城市人口和功能，各片区具有相当的人口规模，城市功能完善，既相对独立，又彼此联系，相互协调发展。每个片区包含若干组团和功能区。 中部片区为中梁山以东、铜锣山以西，长江和嘉陵江环抱的区域。主要为现状建成区。重点加强和提升城市中心品质，完善各项基础设施和公共 设施，改善城市人居环境，逐步疏解人口和功能，调整产业结构，优化用地布局，大力发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业；以重钢搬迁为契机，提升大渡口的城市功能，分担杨家坪城市副中心的部分职能。 北部片区为嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间的区域。以北部新区、江北城现代商务区为重点，以寸滩集装箱港口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志，主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。提升蔡家、两路组团中心对 北部片区的服务功能，分担观音桥新牌坊城市副中心部分外溢的城市职能。 南部片区为铜锣山以西，长江以南和以东的区域。是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水平，保护好城市景观和生态环境，体现山、水、绿城市特色，提升人居环境质量。 西部片区为缙云山与中梁山之间的区域。是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域西部城镇的重要地区。片区北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，建设西永城市副中心，吸引和集聚人口与 产业；片区南部为都市区工业拓展的重点区域之一，改造升级传统产业，承接旧城区转移的部分工业，注重生态环境保护以及水资源的保护和利用。 东部片区为铜锣山与明月山之间的区域。是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域东部城镇的重要地区，都市区工业拓展的重点区域之一。建设茶园城市副中心，吸引和集聚人口与产业，重点提升城市功能。 （二）城市中心和副中心 城市中心是具有区域辐射力和一定国际、国内影响力的商务办公区、商业区和公共活动中心。集聚商业、办公、金融贸易、文化娱乐、旅游服务等市级公共服务设施 。强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。 六个城市副中心分别为沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分市级公共服务功能。现状四个城市副中心加强区域性的商务办公功能，完善商贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶园两个新的城市副中心。 （三）组团 每个组团功能相对完善，组团内工作、生活用地基本平衡，紧凑发展。包括十六个组团。 渝中组团：为两江交汇的半岛地区。市级行政办公所在地，市级商业中心；解放碑地区 是城市中心的重要组成部分，主要承担中央商务区的商贸功能和部分商务功能；朝天门是水上客运交通枢纽。 大杨石组团：由杨家坪、大坪、石桥铺等地区组成。杨家坪是城市副中心；袁家岗是市级体育中心；石桥铺地区是国家级高新技术开发区所在地；重点发展高新技术产业。 沙坪坝组团：由沙坪坝、上桥、双碑、井口等地区组成。沙坪坝是城市副中心；市级科教文化中心。 大渡口组团：由新山村、九宫庙、建胜、中梁山、跳蹬等地区组成。重钢搬迁后原址分担杨家坪城市副中心部分职能，重点发展文化娱乐、工业旅游、商务、商贸 功能；中梁山、跳蹬是现代制造业基地之一；田坝、建胜地区为物流基地；金鳌寺、白居寺、钓鱼嘴及滨江地带为城市南部的生态旅游休闲区。 观音桥人和组团：由江北城、观音桥、大石坝、冉家坝、龙头寺、人和、溉澜溪、 15 寸滩等地区组成。江北城地区是城市中心的重要组成部分，主要承担中央商务区的商务功能；观音桥至新牌坊地区是城市副中心，市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技术开发区拓展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢纽、物流基地；丘堡地区为出口加工区。 两路组团：由两路、翠云、 芦山、王家、木耳等地区组成。空港所在地；空港物流基地，重点发展临空型经济，汽车制造业；王家地区预留体育用地；翠云地区是国家级经济技术开发区拓展区的组成部分。 蔡家组团：由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。 大竹林礼嘉组团：由大竹林、礼嘉、黄茅坪、悦来等地区组成。国家级经济技术开发区和高新技术开发区拓展区所在地，主要发展高新技术产业。 唐家沱组团：由唐家沱、五里坪、石坪等地区组成。以机械制造加工为主的工 业拓展区。 南坪组团：由南坪、弹子石等地区组成。南坪是城市副中心；近期市级会展中心，市级科研教育基地，国家级经济技术开发区所在地；弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。 李家沱渔洞组团：由李家沱、道角、渔洞、珞璜等地区组成。现代制造业基地之一；珞璜地区为能源基地。 西永组团：由西永、虎溪、曾家、金凤、白市驿、含谷、青木关、回龙坝等地区组成。西永是城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子等高新技 术产业。 北碚组团：由北碚城区、东阳、歇马等地区组成。市级教育科研基地，国家级风景名胜区的服务区和旅游文化区，重点发展仪器仪表产业。 西彭组团：由西彭、陶家、巴福、石板、铜罐驿、双福等地区组成。主要的工业拓展区，现代制造业基地之一，铝加工基地。 东部片区为铜锣山与明月山之间的区域。是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域东部城镇的重要地区，都市区工业拓展的重点区域之一。建设茶园城市副中心，吸引和集聚人口与产业，重点提升城市功能。 （二）城市中心和副中心 城市中心是 具有区域辐射力和一定国际、国内影响力的商务办公区、商业区和公共活动中心。集聚商业、办公、金融贸易、文化娱乐、旅游服务等市级公共服务设施。强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。 六个城市副中心分别为沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分市级公共服务功能。现状四个城市副中心加强区域性的商务办公功能，完善商贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶园两个新的城市副中心。 （三）组团 每个组团功能相对完善，组团内工作 、生活用地基本平衡，紧凑发展。包括十六个组团。 渝中组团：为两江交汇的半岛地区。市级行政办公所在地，市级商业中心；解放碑地区是城市中心的重要组成部分，主要承担中央商务区的商贸功能和部分商务功能；朝天门是水上客运交通枢纽。 大杨石组团：由杨家坪、大坪、石桥铺等地区组成。杨家坪是城市副中心；袁家岗是市级体育中心；石桥铺地区是国家级高新技术开发区所在地；重点发展高新技术产业。 沙坪坝组团：由沙坪坝、上桥、双碑、井口等地区组成。沙坪坝是城市副中心；市级科教文化中心。 16 大渡口组 团：由新山村、九宫庙、建胜、中梁山、跳蹬等地区组成。重钢搬迁后原址分担杨家坪城市副中心部分职能，重点发展文化娱乐、工业旅游、商务、商贸功能；中梁山、跳蹬是现代制造业基地之一；田坝、建胜地区为物流基地；金鳌寺、白居寺、钓鱼嘴及滨江地带为城市南部的生态旅游休闲区。 观音桥人和组团：由江北城、观音桥、大石坝、冉家坝、龙头寺、人和、溉澜溪、寸滩等地区组成。江北城地区是城市中心的重要组成部分，主要承担中央商务区的商务功能；观音桥至新牌坊地区是城市副中心，市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技术开发区拓 展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢纽、物流基地；丘堡地区为出口加工区。 两路组团：由两路、翠云、芦山、王家、木耳等地区组成。空港所在地；空港物流基地，重点发展临空型经济，汽车制造业；王家地区预留体育用地；翠云地区是国家级经济技术开发区拓展区的组成部分。 蔡家组团：由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。 大竹林礼嘉组团：由大竹林、礼嘉、黄茅坪、悦来等地区组成。国家级经济技术开发 区和高新技术开发区拓展区所在地，主要发展高新技术产业。 唐家沱组团：由唐家沱、五里坪、石坪等地区组成。以机械制造加工为主的工业拓展区。 南坪组团：由南坪、弹子石等地区组成。南坪是城市副中心；近期市级会展中心，市级科研教育基地，国家级经济技术开发区所在地；弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。 李家沱渔洞组团：由李家沱、道角、渔洞、珞璜等地区组成。现代制造业基地之一；珞璜地区为能源基地。 西永组团：由西永、虎溪、曾家、金凤、 白市驿、含谷、青木关、回龙坝等地区组成。西永是城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子等高新技术产业。 北碚组团：由北碚城区、东阳、歇马等地区组成。市级教育科研基地，国家级风景名胜区的服务区和旅游文化区，重点发展仪器仪表产业。 西彭组团：由西彭、陶家、巴福、石板、铜罐驿、双福等地区组成。主要的工业拓展区，现代制造业基地之一，铝加工基地 。 四、 固定资产投资情况 附表 重庆 市 2000 年 -2008 年固定资产及房地产投资状况 （单位：亿元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 固定资产总投资 655.8 801.8 995.7 1269.4 1621.9 2006.3 2505.89 3161.52 4045.25 房地产开发投资 139.6 196.7 245.9 327.9 405.1 517.7 629.63 849.9 991.2 房地产开发投资 /固定资产总投资 21.29 24.53 24.70% 25.80% 25% 25.80% 25.13% 26.88% 24.49% 第四部分 城市住宅市场容量研究 一、 城市人口及增长情况 17 1. 城市常住人口及增长 附表 重庆 市 2000 年 -2008 年 人口变化情况 单位：万人 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2008 年 户籍人 口 3091.09 3097.91 3113.83 3130.10 3144.23 3169.16 3198.87 3170 户籍人口增长率 0.61% 0.22% 0.51% 0.52% 0.45% 0.79% 0.94% -0.90% 常住人口 2848.82 2829.21 2814.83 2803.19 2793.32 2798.00 2808.00 2839.00 常住人口增长率 0.40% -0.69% -0.51% -0.41% -0.35% 0.17% 0.36% 1.10% 2. 城市人口 结构 附表 重庆市 2000 年 -2008 年 人口结构 单位：万人 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2007 年 2008 年 常住人口 2848.82 2829.21 2814.83 2803.19 2793.32 2798.00 2816.00 2839.00 城镇人口 1013.88 1058.12 1123.12 1174.55 1215.42 1265.95 1361.35 1419.09 非城镇人口 1834.94 1771.09 1691.71 1628.64 1577.90 1532.05 1454.65 1419.91 城镇人口比例 35.6% 37.4% 39.9% 41.9% 43.5% 45.2% 48.3% 49.93% 3. 城市家庭数量 、家庭成员规模 附表 重庆市 2000 年 -2008 年 家庭数量 、家庭成员规模 单位：万人 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2006 年 2008 年 家庭数量 938.87 950.56 961.69 977.01 988.59 1030.66 1065.79 家庭数量增长率 1.75% 1.25% 1.17% 1.59% 1.19% 2.00% 3.41% 家庭成员规模 3.05 3.05 3.05 2.97 3.02 3.10 3.18 18 二、 城市拆迁规模 根据重庆市政府的部署， 从 2008 年起， 截止 2010 年末 ，重庆市主城区的渝北、江北、南岸等九区将完成万平方米的危旧房拆迁改造任务，年内完成全部改造任务。 2008年 ，重庆市主要侧重房屋安全隐患突出的地区和重要干道、节点区域，计划拆迁万平方米，将有超过万户家庭需要新的住房。 三、 未来三年 城市 住宅需求规模分析 1. 城市人口增长 带来的 每年 住宅需求 =每年常住人口增加数 *城市人均住宅面积； 350000（预估 未来三年 年常住人口增加数） 27.3（ 2008 年公布数据） 955.5 万方 2. 城市居民改善居住条件的需求 =城镇居民人均住宅面积增加数 *城镇居民人口； （预估城镇居民人均住宅面积增加数） 14000000（未来三年城镇居民人口） 3（年） 8820万方 3. 城市拆迁被动住宅需求 ：根据拆迁规模进行预测； 786 万方 4. 投资及外地置业需求； 按照 1 2+3 总量的 20计算 2112.3 万方 5. 城市住宅年需求总量 =1+2+3+4 955.5 8820 786+2112.3 12673.8 万方 第五部分 城市住宅 购买力 研究 1. 过去 5 年城市城镇居民恩格尔系数 附表 重庆 市 2000 年 -2008 年城镇 居民恩 格尔系数 恩格尔系数 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2007 年 2008 年 重庆市 42.2 40.8 38.0 38.0 37.8 36.4 37.0 36.2 2. 过去 5 年城市城镇居民人均可支配收入 附表 重庆 市 2001 年 -2008 年城镇居民可支配收入 家庭可支配收入 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2007 年 2008 年 重庆市 6572.30 7238.07 8093.67 9220.96 10243.99 13715 15709 增长率 6.4% 10.1% 11.8% 13.9% 11.1% 18.5 % 14.5% 19 3. 过去 5 年城市 住宅 房价收入比 附表 重庆 市 2003 年 -2008 年 住宅 房价收入比 房价收入比 2003 年 2004 年 2005 年 2007 年 2008 年 城镇居民家庭平均可支配收入 8093.67 9220.96 10243.99 13715 15709 单套商品住宅平均成交均价 2156.76 2520.28 2587 3252 3998 平均房价收入比 0.27 0.27 0.25 0.24 0.25 4. 过去 5 年城市 住宅 房价 增长幅度 附表 重庆 市 2003 年 -2008 年 住宅成交均价增长 幅度 2003 年 2004 年 2005 年 2007 年 2008 年 1GDP 增长： % 11.5% 12.2% 11.5% 15.6% 14.3% 2 城镇居民人均可支配收入增长： % 11.8% 13.9% 11.1% 18.5% 14.5% 3 住宅成交均价增长： % 3% 17% 2.60% 20.58% 19.85% 1/3 3.8 0.7 4.4 0.8 0.72 2/3 3.9 0.8 4.3 0.9 0.73 第六部分 土地市场 研究 据重庆市政府的统计数据， 2008 年出让土地约 1700 公顷。 2009 年上半年重庆出让土地329 宗，共计 1178.59 公顷，同比上升了 33%；出让总价款 170.8 亿元，同比上升了 54%。 20 2009年上半年土地市场回暖 2009 年上半年重庆主城区招拍 挂土地成交环比增长 321.77%，同比增长 77.58%，其中商品房用地触底反弹，较 2008 年下半年增长 135.02%，土地市场明显回暖，原因一是由于 08 年土地成交较少导致 09 年新入市项目减少，而 09 年节后市场需求旺盛，供求失衡现象明显 总体来看 2009 年上半年土地竞争较为激烈但不 “ 惨烈 ” 2009 年上半年重庆主城区成交的高溢价率土地并未出现 ,无一宗土地溢价率超过了 100%，仅有 4的地块溢价率超过了 50，显示了开发企业经历了 07 年高位拿地所带来风险的洗礼后，表现相对理性；同时 29土地通过拍卖成交，该比 重仅次于竞争最为激烈的 07 年下半年，土地市场竞争仍相对激烈，但该比重和 07 年下半年相比下降了 14 个百分点。 核心区域土地带动地价大幅上涨，小规模土地出让特征明显 2009 年上半年受江北城、大杨石组团、观音桥组团等核心区域土地价格较高影响，商品房用地土地价格及楼面地价均大幅上涨。 江北区成为上半年土地市场热点区域 从 2009 年上半年招拍挂成交土地区域分布来看，江北区无疑是热点区域，上半年地王也出自该区域，江北区土地成交面积及规划建筑面积均位居各区之首，均占总量 40左右；同时大石坝组团、江北城组团作为 炙手可热地段，土地成本也相对较高，导致江北区楼面地价达到 2286 元 /平方米，位居各区之首。 外来企业成拿地主角 2009 年上半年保利地产以 38.1 亿元拿下洪恩寺地块，成为 09 年上半年地王，同时万科地产 6 月连拿三宗土地，此三宗土地成交金额均位居上半年商品房用地成交金额前十。从上半年商品房用地成交面积和金额前十地块来看，外来企业（包括独自和联合购买）成交土地面积和金额均占到前十总量的 68，外来企业成为上半年拿地主角。 21 第七部分 住宅市场 研究 一、 住宅市场成熟度分析 1. 商品住宅发展历史及发展阶段 商品住宅市 场发展阶段划分、不同阶段的时间起始点、主要特征、 不同阶段的 重点 发展区域、 标志性事件。 发展阶段 时间段 主要特征 发展区域 启动期 1994-1998 以 洋河花园 为代表的少量早期住宅小区推出市场，改善城市居住水平 江北 片区 发展期 1998-2002 一方面龙湖企业陆续推出的小区住宅受到市场追捧而引领市场，一方面解放碑以便捷、都市情结而成为需求首选区域 渝中区、大江北 快速发展期 2002-2005 土地交易大增，大量三外企业进入重庆市场，本地的龙湖战略老大地位， 并进入全面快速发展期， 金科以接连推出的 洋房楼盘而博得市场认可 大江北、南岸区、大西区 调整期 2005-至今 受宏观调控因素，房地产投资被抑制，地产市场影响巨大，企业面临重新洗牌，市场观望严重 各个区域 2. 2009 年上半年 住宅市场投资 情况 全市商品房销售面积达万平方米，同比增长，实现销售额亿元，增长，呈现价量齐升的发展态势；资金链有所好转，开发投资整装待发，房地产开发企业上半年到位资金亿元，同比增长，为年月以来仅次于上月的较高增速，本年开发投资完成额 亿元，增长。 上半年房地产开发投资稍显谨慎，月有所发力 上半年，全市累计完成房地产开发投资亿元，同比增长。月各月房地产开发投资完成额均维持在亿元左右，环比波动保持在个百分点以内，保持相对平稳，开发企业谨慎前行。月受市场经济回暖迹象日益明显的影响，开发投资有所发力，单月完成房地产开发投资亿元，同比增长 ，环比增长。，单月增量为今年以来最高水平 “小时经济圈”投资比重下降，主城九区比重持平 从全市各区域房地产开发 投资情况看，上半年，“小时经济圈”完成投资亿元，同比增长，占比，比重较去年同期下降个百分点，其中主城九区完成投资亿元，增长，占全市比重 22 为，较去年同期略升个百分点。可见，“小时经济圈”中除主城九区以外的区县开发投资增速不快，比重下降。“两翼”房地产开发投资亿元，同比增长。其中，“渝东北翼”完成投资亿元，增长；“渝东南翼”完成投资亿元，增长。“两翼”房地产开发投资具有基础薄 、增速快的显著特点。 开发投资增速位次提升 从全国情况来看，月全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，较重庆市同期低个百分点；西部地区完成投资亿元，同比增长，较重庆市同期低个百分点。月重庆市房地产开发投资增速居全国第位，较去年同期上升位；西部第位，较去年同期上升位。 附表 1： 2009 年 3 月以来重庆市房地产各月开发投资额与 增速 统计表 附表 2： 2009 年前三季度全市各月房地产开发投资与资金来源增速 表 23 附表 3： 2009年三季度 “ 一圈两翼 ” 房地产开发投资比重表 二、 总体 供应成交 分析 今年以来，作为率先回暖的商品房销售市场，销售面积增速自年初以来快速回升，至 6 月半年时增速达年内最高 37.6%，三季度各月商品房销售增速在 35%之间波动，呈高位盘整态势。截至 9 月末，全市商品房销售面积 2483.43 万平方米，增长 32.2%，实现销售额 831.70 亿元，增长 60.4%。从月均商品房销售面积水平来看，今年前三季度月均实现商品房销售面积 275.94 万平方米，较去年同期水平大幅提高，同市场交易火爆的 2007 年同期相比月均水平 仍高出 13.0%，即每月多实现商品房销售面积 31.64万平方米。 住宅主导商品房销售，住宅成交均价有所上扬 从不同物业类型销售情况看，商品住宅销售面积 2360.06 万平方米，同比增长34.1%，占全部商品房交易面积比重为 95.0%，占比高增速快的住宅销售已成为商品房销售市场的绝对主导；办公楼销售面积 13.17 万平方米，同比下降 50.2%，仍未走出低 2