【商业地产】-房地产工程质量管理要点-42PPT

地产工程质量管理要点 武汉公司工程部 Gemdale Corporation 目录 工程质量提升客户满意度提升 武汉公司质量控制要点八字方针 和控制执行手段 工程部质量流程 Gemdale Corporation 工程质量提升客户满意度提升 Gemdale Corporation 产品和服务端口满意度 工程质量 55716788 8323 12 9 40100200300400500600数量数量 557 167 88 83 23 12 9 4门窗工程 装饰工程 土建渗漏 土建裂缝 给排水 部品部件 电器工程 其它数据来源：（截止 12月 25日， 420户 A区入伙收楼书投诉记录） 合格工程 客户满意 门窗工程： 1.32条 /户 土建裂缝： 0.19条 /户 装饰工程： 0.39条 /户 给排水： 0.05条 /户 土建渗漏： 0.20条 /户 建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。 Gemdale Corporation 地产工程质量管理是围绕客户满意为导向 重点是装修工程 Gemdale Corporation 装修工程质量管理重点 八字方针 Gemdale Corporation 八字方针 偏差 开裂 渗水 观感 Gemdale Corporation 定流程 定制度 保障八字方针的有效执行 Gemdale Corporation 偏差： 最基本的要求， 简单的说就是严格按图施工，按尺寸加工， 逐一复核，将误差率减少到最小。 Gemdale Corporation 重点控制房间的净空尺寸 ,方正 ,层高 分三阶段 : 墙体砌筑 墙面粉刷 交楼前实测检查 Gemdale Corporation 墙体砌筑 :先弹线做墙基 -报验复查 -合格后砌筑 序号 检查内容 检查情况 备注 1 拉结筋 第一次报验内容 轴线位置 砌体基础 构造柱、圈梁、过梁设置 厨房 卫生间防水导墙 墙基砌完后第一次报验检查记录 Gemdale Corporation 墙面粉刷 :做灰饼 -带线复核 -大面积施工 阴角处在粉刷前用角尺检查方正 Gemdale Corporation 交房前验收 :实测实量 -记录整改 -确保无偏差 开间检查 层高检查 Gemdale Corporation 开裂： 是装修工程中常见的通病， 控制难度较大，一定要在施工工序上控制、 在施工过程中检查 Gemdale Corporation 装修工程中开裂原因主要有 : 室外构筑物基础沉降 墙体砌筑质量和构造措施不到位 墙面粉刷质量 Gemdale Corporation 控制墙体砌筑质量 砂浆饱满 斜砌前至少放置 10天 砌筑时间要合理控制 ,砂浆饱满 砌块砌筑前要存放 28天 ,提前运至楼内存放 斜砌顶砖至少 10天后进行 Gemdale Corporation 砌体构造要求要规范 : 1.设置构造柱 -墙端头 拐角 2.窗台压顶砼伸入墙体 3.施工洞口过梁设置规范 窗台砼压顶两端伸入墙体至少 200. 施工洞口设置过梁 ,并留马牙槎及构造钢筋 Gemdale Corporation 墙面粉刷工序 :严格控制 ,加强检查 甩浆 贴网 至少两遍成活 Gemdale Corporation 甩浆 :(工具采用空压机 ) 1.粉刷墙面均提前甩浆，重点是砼结构面， 加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆， 避免竖向砖缝开裂 甩点均匀 , 控制密度及强度 Gemdale Corporation 贴网 : 1.墙体与结构梁柱相接处 2.窗台压顶的八字角处 3.水电予埋管线处 墙与梁柱结合处 水电线管处 外墙钢丝网 (用保温钉粘贴 ) 窗 压 顶 伸 入 墙 体 2 0 0拉结筋与压顶钢筋拉通 窗下口设 45 玻纤网， 400宽 800长 。 Gemdale Corporation 控制砂浆质量 ,至少两遍成活 1.待前一层抹灰层有足够强度后再抹下一层灰 (隔夜糙 ) 2.外粉砂浆中掺入杜拉纤维 每立方 0.7-0.9公斤 3.外粉两层糙面中满铺玻纤网 内粉刮隔夜糙 Gemdale Corporation 2 增加隐蔽验收 砌块缺损修补、断裂砌块更换 第二次报验内容 灰缝饱满度处理 抹灰层厚度 墙面甩浆处理 挂网处理是否符合要求（含水电线管） 3 关键部位处理 门窗洞口上部、窗台下部（ 45 裂缝处理） 管道、线槽处理、脚手眼处理 钢丝网、玻纤网铺设 5 分层抹灰 底糙与面层之间加设玻纤网 7 砂浆配合比控制，外墙砂浆含量 0.9kg/m3（抽查） 内外墙面粉刷检查记录表 甩浆挂网完后 第二次报验 Gemdale Corporation 渗水： 确保使用功能的最基本要求， 也是客户投诉最关注的问题 Gemdale Corporation 屋面、露台 1.控制结构层不渗漏 2.防水施工时要求重点处理细部 女儿墙泛水 墙根防水细部 Gemdale Corporation 厨房、卫生间 : 1.同样是控制结构层不渗漏 2.控制管根、烟道等部位的吊模质量 3.防水施工时要求重点处理细部 Gemdale Corporation 防水流程中重点强调了结构闭水检查及报验 每栋楼在结构闭水完成 ,检查合格后必须通知部门经理进行验收 这种督促监管力度使流程执行更加到位 ,确保质量提升 Gemdale Corporation 门窗 : 1.留设门槛 (阳露台门下槛 ) 2.门窗框接头打胶质量 门下槛起到防水 设防作用 门窗框进场时 验收接头打胶 Gemdale Corporation 门窗 : 3.门窗框塞缝后 ,隐蔽前的交接验收 4.外框周边打胶质量 门窗框周边塞缝需逐一验收 门窗外框周边打胶 要求饱满 Gemdale Corporation 5.淋水检查 (水压不低于 0.3MP ； 淋水时间不少于15min) Gemdale Corporation 门窗问题投诉点最多 -流程要求重点检查和控制 还强调了每栋楼在门窗框塞缝完成 ,检查合格后必须通知李总进行验收 进一步加大了监管力度 Gemdale Corporation 门窗洞口交接检查 门窗洞口交接报验 1.要求铝合金窗洞口两边均有窗剁，若无，则增设 100宽窗剁； 2.洞口四周粉成正糙，成型后尺寸为设计图纸尺寸； 3.总包单位预留门窗洞口垂直线、水平线、门窗进出线或控制基准； 4.门窗、总包单位对门窗加工尺寸和预留尺寸进行复核； 5.门窗、总包单位进行洞口尺寸交接，总包提交书面中间工序交接表与门窗单位进行交接； （此项工作由总包单位完成并由总包单位报验） 所有洞口要求全检 铝合金门、窗安装交接检查 材料进场报验 1.铝合金型材现场抽样检查；所用辅材对照合同检查 2.保护膜检查，要求窗扇和窗框连为一体，便于同时安装； 3.门窗底框防腐处理抽查； 安装阶段报验 1.木楔固定门窗框、固定件间距； 2.门窗安装垂直度、水平度、进出线检查；（不同窗型各抽查 5） 塞缝报验 1.下框砂浆塞缝检查； 2.周边发泡剂饱满度检查； 3.木楔等薄弱部位处理； 所有塞缝工作要求全检 Gemdale Corporation 观感： 是建筑产品提升品质的重要因素， 我们的产品除了保证使用功能外， 在一些施工细部处理上更要别具一格 Gemdale Corporation 外墙 面砖施工前，根据图纸尺寸，核实现场实际情况， 以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活” 窗间墙排版 确保对称美观 Gemdale Corporation 面砖涂料阴角交接处处理 美纹纸贴边 确保顺直美观 顶棚涂料下翻 解决阴角收口 Gemdale Corporation 窗边打胶 美纹纸贴边后打胶，顺直美观 Gemdale Corporation 厨卫顶棚刮白，弹线下翻 10 cm 顶棚和墙面界面清晰 解决阴角收口 Gemdale Corporation 楼梯间梯井的细部处理 滴水线条 加鹰嘴处理 Gemdale Corporation 通过围绕八字方针对装修质量进行重点控制 和对质量流程的严格执行 有效降低了客户投诉率 ,提升了客户满意度 A区 05年 11.29-12.4日集中交付 340户 ,户均： 3.23条； B区 06年 4.1-2日集中交付 150户 ,户均： 1.23条； Gemdale Corporation 武汉公司年度 KPI中客户综合满意度 66%,挑战值达到 71% 其中： 工程端口客户满意度目标值达到 43%，挑战值达到 50% 06年年中盖洛普公司对格林小城项目调查 : 工程端口客户满意度达到 78% Gemdale Corporation 工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法 更重要的是执行，检查落实，要靠每个人去监督 多巡视 多检查 多记录 多复核 Gemdale Corporation 提升工程质量 提升产品品质 提升客户满意度 我们的宗旨 谢谢 Thank you 金地集团武汉房地产开发有限公司 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周