【商业地产】汉中融城-上东-营销推广执行方案-77PPT-2009年

“融城 上东 ” 营销推广 执行方案 重庆市圆顺房屋营销策划有限公司 2009.06 融城 上东 一座汉中市主城区有史以来最大的生态社区，高、低层错落式的围合布局，休闲的小区景观、完善的配套 居家在此，生活将过得舒适从容 这里房价不高，在这儿安一个家不需要花更高的代价，她是那些打心眼儿里爱家爱生活的质朴老百姓的幸福城堡 汉中 诺诚房地产开发有限公司 汉中 诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN 园顺地产 诺诚建设 一个以 “ 有尊严地活着 ” 为基本品德和追求的现代企业，一个以 “ 尊重环境尊重人 ” 为开发理念的建设团体，一个胸怀抱负、力求与客户与社会不断创造共同价值的幸福生活建造者 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚的品牌建设 对老百姓而言，这是一个值得信赖的贴心选择； 对诺诚建设而言，这是一次不可以放过的契机，诺诚的名字应该也必须在整个诺诚融城 上东项目推广后登上一个新的台阶， 对广谋创意而言，正是这两者的结合使我们产生了思考和创作的激情 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 目录 一、我们的观点 二、汉中 朱家营的房子 诺诚的房地产广告 三、诺诚融城 上东的客观审视及定位 四、谁将住进诺诚融城 上东 五、案名 LOGO 广告语 六、如何向人们传递信息 七、其他一些不可忽视的工作 八、价格定位及销售执行 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 一、我们的观点 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划的出发点： 在激烈竞争的年代 跳出房地产 思考房地产及其广告 是突破平庸、赢取竞争的解决之道 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划的时代背景： 这个时代的游戏规则：不创新，则死亡 创新不仅指功能、环境等硬件的创新 更特指 广告定位及观念的创新 ！ YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划的总体指导原则： 新经济时代（以 互动 为特征） 说教、填鸭式的广告越来越低效 站在 消费者角度 创作广告成为 时代 主流 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告企划的总体指导原则 推销产品 的年代已经过去 现在是 推销梦想 的时代 房地产行业也不例外 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划追求的目标： 诺诚融城 上东总占地： 39135.79m ，建筑面积： 158191.32m ，开发及销售周期将持续一个较长的周期， 纯从物质硬件出发的广告创意也可能卖得不错，但它很难让目标人群喜欢、传播，或形成诺诚响当当的品牌。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 通过形象塑造，使 诺诚融城 上东 走上一条 可持续发展的道路， 使 诺诚 的品牌建设迈上新的里程。 广告策划追求的目标： YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 我们坚信：思想可以动人 我们坚信：生活可以销售 我们决心：为 诺诚 融城 上东 做 有观点的广告 广告表现及策略： YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 同时我们特别强调： 诺诚融城 上东 广告及营销的 1.完整性 ：广告全方位整合行动 2.彻底性 ：坚持单一个性不动摇 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 二、汉中 朱家营的房子 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 汉中 l 汉中 ， 一座历史悠久革命的老城 ， 一个令众多大中城市黯然失色的居住地 。 城区里全然不似其他城市那样：石屎森林耸立 ， 绿树草地零星点缀 ， “ 压抑 、 污浊 、 高密度 ” 是让人首先联系到的词汇；在汉中 ， 从城内到城外 ， 一马平川 ， 灵山秀水令人沉醉 ， 城区生活的人们也能与自然同呼吸 ， 生活滋润 ， 令人艳羡 。 l 也许是因为这山水的涵养 ， 汉中人性情温和 ， 人情味儿颇浓 ， 也很重生活情趣 。 相比其他大城市 ， 这儿可能少了些视时间为金钱的工作狂 ， 多了些傍晚时分在树荫下 、 湖畔边漫步的三三两两的人群 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 汉中的房子和房价 l 汉中 的房子建设还是不错 。 从小区建筑风格到小区规划到户型设计 ， 并不逊色于陕西 .与 汉台 、 南郑 、 城固 、 勉县 、洋县 、 西乡 、 宁强 、 略阳 、 镇巴 、 留坝 、 佛坪等 一般的县级城市 ， 汉中主城区无疑是走在前列的 。 l 汉中城区的房价可能也是其他县级城市难以企及的 ， 调查表上显示 ， 2009年 ， 2600元 /每平方的占到推出总量的 82.6%，且汉中市的规划城区 ， 一旦形成朱家营经济即将腾飞 ， 一个前景无限的市场也随之诞生 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 三、诺诚融城 上东的客观审视 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 诺诚融城 上东的客观审视 l 一个大型生活社区 ， 将住进 1341户人家 。 l 以生活归属细胞为概念 ， 以围合单元为基本结构单位的新型社区 。 l 生活休闲配套齐全 ， 规划有 “ 观光娱乐区 ” 、 “ 康体中心 ”及 “ 儿童娱乐区 ” 等情趣休闲广场 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 诺诚融城 上东的客观审视 l 位于 汉中城区 ， 公交车可以到达城区各个地方 。 l 适宜的房价价格将对老百姓产生强烈的吸引 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 项目定位 让我们先看看 ， 与本项目类似的城郊大盘在定位 （ 或主诉 ） 上通常会什么方向靠 ？ 1、 宣传 “ 城中工作 ， 城郊居住 ” 的新生活方式 ， 常用国外的“ 空心城 ” 现象等来佐证这种生活方式的先进性 。 但这种主诉方向显然不适合本项目 。 一是汉中的城市中心环境就很好 ， 老百姓并不是由于受不了城市的拥塞而逃离 ， 而是让人望其项背的高价让他们而不得已去城郊或城市边缘居住；二是汉中老百姓不像国外那样家家有车 ， 几公里不过十来分钟的事 ， 置其每趟四十来分钟的车程不顾 ， 非说这就是先进的生活方式 ， 老百姓恐怕不会打心眼儿里信服 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 项目定位 2、 宣传城郊怡人的自然环境 ， 号召人们回归自然 ， 享受生活 。 而这种宣传方向对本项目同样不适用 ， 前面说过 ， 汉中城中心的环境不差 ， 本项目虽然也是水景豪宅 ， 但与城区的一些楼盘比 ， 在景观上并没有明显优势 。 如果要说生态环境 ，说回归自然 ， 像卡斯迪亚等这样的项目都会比我们更有发言权 。 因此 ,在生态方面我们必须做到小而精 . YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 项目定位 那么我们如何为自己找到合适的定位呢 ？ 我们不是豪华的国际公馆 ， 可以大呼 “ 给你一个五星级的家 ” ；我们不是南奥 ， 生来就有与别人不一样的血统； 我们就是这样一个实实在在 ， 但让人住得舒舒服服的地方：这里重人情 ， 归属式的建筑形式让人们靠得更近；这里配套齐备 ， 商业 、 娱乐 、 休闲包罗万象；这里是让普通老百姓住得舒适而自在的大家园 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东如何去寻求那一份动人的情感？ 在居住上， 汉中目前有什么未被满足的需求？ 对城区楼盘的看法 对新城区或郊区楼盘的看法 一方面感到亲切、熟悉和安心，一方面又对拥挤、吵闹、健康等不太满意 虽然在空间、健康等物质方面上有很大改善，但又因为离开了原有生活环境而被迫改变许多生活习惯、以及与许多陌生的外地人一起居住而感到不适和不安 需要一个更亲切熟悉、真正属于汉中人的现代生活社区 市场空缺 汉中人的现代栖息地 （ 二 ） 项目定位 生物的基本需求有呼吸、饮食、繁殖自身等 在这些基本的需求之外，还有栖息的需求 在这个世界的某处占据一块地方的需求 这块地方，就是家 它是归宿 它让心灵得到最大的安歇 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 为了表示这是自己的家 . 鸟类以声音宣布地盘 狼用气味作为界标 人则用文字、凉亭、石头等标记和美化 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 针对这种市场空缺，诺诚融城 上东与汉中人 产生情感共鸣的切入点在哪儿？ 大榕树 植物的移情作用 植物会成为一种特殊和醒目的地域提示物 - 胡杨树让人来到肃杀的亚洲中部的戈壁 橡树让人置身于英格兰绿色的田野 棕榈树让人沐浴在地中海温暖的薰风中 每一种植物都是造物主的一个创造 它具有移动人想象力的巨大力量 一丝植物的香气让人越过时间的重重阻隔 一朵桃花则让人回到那一段甜蜜的过去 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 植物唤起了我们的记忆和梦想 让我们穿过时间和空间 去到往昔或未来的某个地方 在与一些画面、声音、话语形成联系后 动人心弦，或催人泪下 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 大榕树能唤起汉中一种什么样的情感？ 大榕树四季常绿，根系发达，寿命很长，跨越许多代人 永续的生机 亲切，熟悉 大榕树高大但不险峻 大人们在大榕树下喝茶、下棋、聊天、唱戏、恋爱 孩子们在大榕树下攀爬嫱闹，捉迷藏、捕小虫、听故事 欢愉 -大榕树下，是汉中人“叹”生活的地方 大榕树树大叶密，为朱家营人遮阳挡雨 舒适，安全 它就象杏花村的酒旗，“看到村头那棵大榕树，就知道家不远了” 归家心切 家园的归宿感 /亲切感 家园的归宿感 /亲切感 是一种永恒的、穿越时空的深情！ YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 因此，诺诚融城 上东需要在保持健康优势的基础上，将品牌提升到感性的高度！ ？ 品牌感性意义 品牌理性意义 健康 大榕树则凝固了人对家园的 这种归宿和亲切。 同时，它也是生活 和居住文化的一面旗帜， 在这面旗帜下，展现出优秀和 丰富的生活画卷！ YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 那么，能不能创造这样一个地方 - 它不但有现代、健康的居住条件 还有大榕树和大榕树下的美好生活 更有那种汉中人对家园的归宿感和亲切感！ 2 3棵大榕树 “ 大榕树下 健康人家 ” 的健康积累 汉中最具规模的情感生活社区 诺诚地产 这个使命，应该由诺诚 融城 上东来完成，目前没有谁 能比诺诚融城 上东有更好的条件！ YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 大榕树 诺诚融城 上东 置业者 (目标对象 ) 更亲切的家园 (市场空缺 ) 让人更亲切的健康家园 融诚 上东的品牌定位 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东的品牌信念 诺诚地产相信：美好的事物应该穿越时空，代代永续。 所以，诺诚地产不仅为汉中人带来一流现代的居住条件， 更发扬了以熟悉的大榕树为代表的美好的生活文化， 唤起了居住者心中种种美好的情感，为他们营造出一个 更亲切的健康家园。 品牌个性 /调性 : 生机盎然的，亲切感人的，成熟的 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 四、谁将住进诺诚融城 上东 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东目前在消费者心目中的认知及 存在的问题 价值取向 功能利益 心理利益 品牌属性 大榕树 (差异化竞争优势 ) 诺诚地产 健康 ？ (纯真 /灿烂 /奔放 /欢愉 /自由 /幸福 ) 值得信赖 健康难以将“大榕树” 诺诚融城 上东差异化竞争优势的能量完全释放出来 健康能形成差距，但难以形成差异 健康的可扩展性难以支持诺诚融城 上东这一长线和大规模的楼盘。全方位健康还是健康 健康过于理性，难以直接激发出强烈的情感共鸣和心理上的号召力 ？ 品牌缺乏情感共鸣和心灵上的号召力 超大规模情感生活社区 消费者判断： 具体细分 ， 我们认为以下几类人将成为本项目的主力消费人群： l 住在本项目周边的当地居民 ， 包括乡镇在内 。 l 教师 、 医生及各个厂矿的员工 。 l 老城区居民 （ 以城西为多 ） 在广告诉求上 ， 后两者为重点诉求对象 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 消费者判断： 我们的消费群体 ， 无法从年龄上进行介定区分 ， 可能有新婚夫妇 ， 有三口之家 ， 也有祖孙同堂；也没有职业 、 文化层次上的具体倾向 ， 既有老师 、 高科技工作者 ， 也会有当地淳朴的老百姓入住；这里的居民可能以汉中本地人为主 ， 但也夹着不少外地人 总之 ， 因为项目的规模和价位以及汉中这个城市的特点 ， 这里绝不可能像 “ 汉中市的汉中名城 ” 那样打出白领家园的口号 ， 试图在一个单一层面上将消费者一网打尽 汉中 这个城市 ， 甚至没有白领这样一个明显的阶层 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东在消费者心目中的认知 大榕树 诺诚地产 超大规模情感生活社区 美好的事物代代永续 优秀生活文化的荟萃 地道的汉中人 价值取向 功能利益 心理利益 品牌功能属性 品牌抽象属性 唤 起 美 好 情 感 的 地 方 家园的归宿感 /亲切感 值得信赖 园顺地产 YUANSHUNDICHAN 消费者判断： 但这却为我们 “ 归属式 ” 的定位 、 以人情为主的情感诉求奠定了坚实的基础 ， 唯有在这样的大社区里 ， 人情之美才愈发显得真切自然 ， 蕴味深长 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 消费者判断： 本项目有一定数量的多层 ， 因此居住人群的消费层次上将存在一定的差别 ， 这也是我们在宣传上必须重视的现象 ， 我们的观点是： 第一：最好先出现多层 ， 因为多层在汉中人们比较容易接受 ， 且尽量使产品层次比较接近 ， 以利于宣传推广 。第二：前期采用情感诉求可以为消费群的提升预留空间 ， 人情之美符合所有人的审美 ， 社区融洽和谐的生活氛围 、 完美的配套对任何人都有吸引力 。 当项目已形成较好社会口碑再推多层 ， 只需着重宣传产品的差异性 ， 进行单一诉求即可形成明晰的卖点 ， 达到较好的宣传效果 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 五、诺诚融城 上东广告推广 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地