【商业地产】辽宁本溪水岸福邸项目整体策划报告-104PPT

第一部分 市场分析 动态市场孕育了我们的精彩 一、本溪房地产市场分析 （一）本溪房地产现状分析 、区域分布 本溪住宅区与工业区没有分开，溪湖区和明山区为主要开发区， 高档项目开发主要集中在明山区，此区域将成为未来城市居住中心。 、市场供应量 从总体供应来看，需求大于供给，主要是自产自销，自住为主的卖方市场。 、主流产品 中低端住宅为市场主流，中小户型普遍热销，大户型销售缓慢。 一、本溪房地产市场分析 （一）本溪房地产现状分析 、软性配套 园区配套设施及物业管理大多处于基础阶段，缺少物业管理 服务独特点产品类型。 、产品推广 没有鲜明主题概念，具有地标性建筑的楼盘。 6、政策影响 城市东移政策影响，明山区将成为未来城市居住中心。 一、本溪房地产市场分析 （二）未来趋势 、区域发展 受城市东移政策影响，明山区将成为未来城市生活中心， 发展空间大。 、市场主导 概念引领市场、产品独秀市场，营销吸引市场。 二、区域市场调查分析 （一）区域总体状况 、供求分析 目前中高档项目开发主要集中在本区域，供需两旺， 区域呈现快速发展的态势。 、主流产品 以大规模开发，中高档产品为主。 、未来趋势 本区域将成为中高档住宅集中生活区。 二、区域市场调查分析 （一）区域总体状况 、消费者特征 （ 1） 消费观念保守 ， 区域情结严重 （ 2） 能够接受消费贷款住宅 （ 3） 容易满足 ， 稳定收入和住所最大的满足 （ 4） 城市文化氛围淡薄 ， 房产价值认识淡薄 （ 5） 注重口碑传播 ， 认可朋友间的介绍 二、区域市场调查分析 （二）区域项目分布图 二、区域市场调查分析 （三）区域项目总体概况分析 项目名称 均价 主力户型 去化速度 园内配套 卖点 消费群体 锦程馨苑 2300元 /平 80-90平 平均 6套 /天 业主会所、健身房、一卡通等智能化配套系统 园内配套设施齐全，封闭式管理，价格低 30 40岁的公务员、企业工人居多 天福苑 绿色家园 2100元 /平 80平 平均 2套 /天 无 属于经济适用住房，价格低，空气好 周边动迁居民居多 银亿家园 2800元 /平 100平 平均 1-2套 /天 无 周边配套齐全、价格低 30岁左右的私营业主、公务员居多 太子城 3000元 /平 90平 未开盘，正在可户积累 25套 /天，预计成交30% 内部商业街、小哈津幼儿园、中、小学校、超市、24小时红外线、一卡通等智能系统 环境所处地理位置风水、开发商实力雄厚，隔尘不隔城、建筑形式多样化 多以 50 60岁退休老干部、教师为主，也有部分工人 碧水云天 3150元 /平 100平 平均 1-2套 /天 业主会所、幼儿园、一卡通等完善的智能化配套系统 首家复式结构环境好紧临太子河全封闭的高档豪宅 30 40岁的私营业主、公务员、本钢工人为主 二、区域市场调查分析 （四）区域项目总体特征描述 、规划特点 以太子河优美环境为核心，缔造景观大宅，比较注重园区景观规划 及内部配套设施提升。 、房型 主要集中在 80 110 ，碧水云天出现了复式住宅，比较受欢迎。 、配套设施及设备配置 比较注重项目的内部综合配套设施，会所、幼稚园、超市等。 二、区域市场调查分析 （四）区域项目总体特征描述 5、物业管理 封闭式物业管理，引进智能化配套设施，但在管理方面有待完善。 6、中高档开发路线，天福苑绿色家园除外（经济适用房） 7、实力开发商开发 8、规模大，太子城、碧水云天 二、区域市场调查分析 （四）区域项目总体特征描述 、区域均价走势图 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2300元 / 2100元 / 2900元 / 3000元 / 3150元 / 二、区域市场调查分析 （四）主要竞争个案分析 太子城 项目 主要内容 占地面积 2800亩 建筑面积 120万平 产品形式及产品量 高层 、 小高 、 多层 、 别墅在规划中 开盘时间 预定五一 工程进度 拆迁中 总户数 7668户 推出户数 一期 1498户 消化户数 处于客户积累期 主力户型 一期主力 90 均价 一期 3000元 / 优惠折扣 未推出 配套 内部商业街 、 小哈津幼儿园 、 中 、 小学校 、 超市 、 24小时红外线 、 一卡通等智能系 主要卖点 环境所处地理位置风水 、 开发商实力雄厚 ， 隔尘不隔城 、建筑形式多样化 消费群 多以 50 60岁退休老干部 、 教师为主 ， 也有部分工人 二、区域市场调查分析 （四）主要竞争个案分析 太子城 1、开发规模 :规模大、内部配套齐全 2、园区规划 注重园林景观、封闭式物业管理，智能化配套管理 3、产品设计 多样化建筑，户型区间跨度大，主力户型 60 120 4、开发势力 :实力开发商开发 5、推广主诉点 环境作为项目主诉点贯穿推广始终 6、销售价格 :均价在 3000元 / 左右， 二、区域市场调查分析 （四）主要竞争个案分析 碧水云天 项目 主要内容 占地面积 7万平 建筑面积 18万平 产品形式及产品量 高层 8栋 、 小高层 5栋 、 多层 10栋 开盘时间 不详 工程进度 一期地基完毕 总户数 800户 推出户数 200户 消化户数 140户 主力户型 100 均价 3150元 / 优惠折扣 一次性 9.5折 ， 贷款 9.8折 配套 业主会所 、 幼儿园 、 一卡通等完善的智能化配套系统 主要卖点 首家复式结构环境好紧临太子河全封闭的高档豪宅 消费群 30 40岁的私营业主 、 公务员 、 本钢工人为主 二、区域市场调查分析 （四）主要竞争个案分析 碧水云天 1、开发规模 :规模大、内部配套齐全 2、园区规划 注重园林景观、封闭式物业管理，智能化配套管理 3、产品设计 多样化建筑，户型区间跨度大，主力户型 100 ,出现了复式户型设计 4、开发势力 :实力开发商开发 5、推广主诉点 环境作为项目主诉点贯穿推广始终 6、销售价格 均价在 3150元 / 左右，折扣比较大 ,一次性付款 9.5折 ,贷款 9.8折 . 三、本案基地与周边环境 （一）基地特点 1、 整个基地南分布北略短 ， 东西狭长 ， 土块呈不规则形态； 2、 项目四至：东临西胜路 ， 南临本钢净水厂 ， 西侧为明东安居小区 ， 北侧 为主干道峪明路 ,沿峪明路向西为火车站与客运站 ,向东是高速公路出口 . 三、本案基地与周边环境 （二）交通、商贸环境 1、 交通情况：近临客运站 ， 紧邻交通主干道 ， 交通便捷 。 2、 教育情况：十二中重点中学 。 3、 购物情况：在建唐人街商圈 ， 现有家世界购物广场 。 4、 医疗情况：协和医院 ， 中心医院 。 5、 休闲娱乐：万豪酒店等 。 三、本案基地与周边环境 （三）地理环境 项目地处明山区，近邻太子河，环境优美，旖旎风光尽收眼底。 结论： （一）项目优势 1、 地段优势 ：本项目处于城市中心的过度地带 ， 属于亚城市中心 ， 紧邻峪 明路主干道 ， 交通便捷 。 2. 环境优势 ：项目近临太子河 ， 呈玉带环腰状 ， 上风上水的风水宝地 ， 揽 尽太子河旖旎风光 。 3. 配套优势 ：周边生活配套齐全 ， 唐人街商业街建成后将如虎添翼 ， 同时 太子城建成后将引进一批名校 ， 大型超市成为本案的生活配套 。 结论： （一）项目优势 4. 产品优势 ：户型跨度大 、 多样化精品空间 ， 得房率高 。 5. 政策优势 ：政府加大区域的投资力度 ， 唐人街商业街 、 城市休闲广场建 成后周边配套更加完善 。 6. 区域价值 ：受城市东移政策的影响 ， 区域将成为未来的城市生活中心 ， 因此未来发展潜力大 。 7、 开发商品牌优势 ：实华集团在当地开发实力 。 结论： （二）项目劣势 1、 项目规模小 ， 难以营造大社区氛围 ， 无法与太子城大规模配套抗衡 。 2. 景观方面：与太子城 、 碧水云天相比较 ， 项目缺少大型组团景观 3. 高层临主干道 ， 噪音大 4、 北面临近高压线 ， 南面仅靠山坡 ， 部分单元视觉效果不好 5. 周边同等楼盘的竞争本项目最大的竞争将来自于同区域内楼盘的竞争 ， 由于其入世早抢占了市场先机 ， 分流部分目标客户 。 结论： （三）机遇 1. 政府政策：城市东移政策影响，本案所在区域将成为未来的城市居住 中心，购房首选地带 2. 产品规划：周边产品除太子城 、 碧水云天之外都不注重园区景观效果 、 物业等附加价值 ， 为本案留下了很大的机会点 3. 借势：太子城是目前本溪规模最大 、 区域价值炒作引起关注 ， 同时也 可借助其引进名校大型超市等配套来填补项目自身配套的不足 4、 区域规模开发引起消费关注 5、 目前区域市场上没有具有消费引导性的鲜明主题概念生活楼盘 。 第二部分 市场定位 一、产品定位建议 （一）规划布局建议 园林景观有效利用南高北低的地势，增加灯光叠式水幕、简单小品雕塑，体现错 落层次感，与城市自然景观相融。 自然情趣小品雕塑 一、产品定位建议 （二）绿化布置建议 4号楼镂空部分建议做绿地 一、产品定位建议 （二）绿化布置建议 1号、 2号、 3号楼多层定平台摆放栽组合、 休息椅，打造屋顶私家花园 一、产品定位建议 （二）绿化布置建议 5号楼南向坡地绿地处理 一、产品定位建议 （三）户型建议 1、 5号楼 2跃 3户型厨房、卫生间建议做户型拉伸； 2、楼梯建议放宽到 1米 2，方便家具搬运； 3、样板间可以在阳光房挂吊灯增加立体效果等饰品； 一、产品定位建议 （四）建筑选材建议 1、窗 防寒隔音环保窗 2、防水处理 一、产品定位建议 （四）建筑选材建议 3、电梯间 建议摆放门口摆放喜荫观叶类绿色植物， 电梯里面放置壁画，定期更换生活幽默 笑话或名人名言、生活小窍门。 4、车库墙壁 做壁画处理， 棚顶做灯光处理， 增加安全提示语， 体现人性化管理。 一、产品定位建议 （五）设施配套建议 1、 儿童游戏设施 2、 秋千 3、 休闲坐椅 一、产品定位建议 （五）设施配套建议 4、 健身设施 5、 垃圾箱处理 一、产品定位建议 （六）物业服务建议 1、物业服务宗旨 提供大管家式真情服务，悠然尊贵生活享受 一、产品定位建议 （六）物业服务建议 2、物业服务内容 （ 1）日常物业服务中心 严密的治安防范服务 周到的家政服务 完善的设施管理服务 公众活动服务 一、产品定位建议 （六）物业服务建议 2、 物业服务内容 （ 2）私人管家服务中心 特别家庭安全服务 业主健康关注档案 3、收费标准：建议 0.8元 1元 /平 /月，电梯费另算。 一、产品定位建议 可视门禁系统 一卡通服务系统 安保系统 网络系统 日常服务系统 智能化 （七） 智能化 建议 一、产品定位建议 （七） 智能化 建议 1、日常服务系统 在小区管理上我们提供智能化服务系统 ， 小区住户水 、 电 、 气室外自动计费 ， 使小区住户免受干扰 。 一、产品定位建议 （ 七） 智能化 建议 2、网络系统： 建立小区局域网 ， 建立小区业主的交流网络 、 外界资讯网络 。 实现公 共通讯接入网 ， 建立电话 、 电视和数据 “ 三网合一 ” ， 小区接入 Intranet网络 ， 每户接宽带接口 ， 小区实现信息化 。 一、产品定位建议 （七） 智能化 建议 3、 安保系统 实现 24小时自动监控 ， 消防自动报警 ， 进出车辆识别 ， 确保住户安全； 小区各主路段装闭路电视监控系统 ， 加强小区安全保卫 。 4、 一卡通服务系统 5、 可视门禁系统 二、目标客户定位 （一）根据项目市场定位，把目标消费人群确定为以下几部分 第一消费群： 职业政府机关、事业单位中层管理者企业中高层管理者、 私营个体业主 ； 第二消费群： 煤矿、钢铁为主的私企老板、高级管理层政府事业单位高层 第三消费群：市内退休养老客户 潜在消费群：长驻本溪人员，投资性客户； 二、目标客户定位 （二）消费者心理特征 政府机关人员： 年龄 ：一般 35-50岁， 学历 ：具有较高学历，相对有一些背景， 收入 ：收入来源复杂。 地位 ：背景深，讲身份；看重面子，但不爱过于张扬； 性格 ：此类人比较沉稳，分析能力强，对生活居住区要求 较高，需要具备与其相符的身份感，重视下一代 的教育培养； 二、目标客户定位 （二）消费者心理特征 煤矿、钢铁为主的私企老板 年龄 ：一般 -50岁， 学历 ：相对学历较低，相对有一些背景，见多识广， 收入 ：经济势力雄厚 地位 ：讲身份；看重面子，爱张扬； 心理 ：要求安静舒适，高生活品位，生活环境周边绿化环境， 人文氛围，住宅有私密性，要求注重居住楼盘能够为自 身所带来的身份荣耀感，彰显社会地位 二、目标客户定位 （二）消费者心理特征 退休、养老客户 年龄 ：岁以上， 职业 ：主要集中在教师、医生、公务员； 收入 ：相对有一定积蓄，且有丰厚的退休金做生活保障； 心理 ： 注重太子河周边环境和园区规划环境，养生休闲生活方式 看重区域发展价值，属于 二次置业。 二、目标客户定位 （二）消费者心理特征 投资客户 职业 ：外地常驻本溪企业人员； 学历 ：相对较高，阅历广； 心理 ：希望在驻外工作的同时有一种家温馨享受； 特点 ：商业市场经验丰富，看重房地产投资价值； 太子河优美环境及区域升值空间。 四、产品风格定位建议 （一）建筑风格 形式 ， 是简约的 ， 多一点内敛少一点浮嚣； 色彩 ， 是现代明快的 、 典雅的 ， 要的是流传 不是流行；内涵 ， 是丰富的 。 四、产品风格定位建议 （二）产品主题定位 影响主体策略三角 主 题 市