北郊锦绣天下项目可行性研究报告

1 锦绣天下项目可行性研究报告 关键词： 未央湖板块核心居住区、北郊大学城、西安地铁、西安行政中心（西安市政府北迁）、西安北客运站 目录 一、概述 二、项目概况 三、开发项目现状调查 四、市场分析和建设规模确定 五、项目定位和规划设计方案选择 六、资源共给条件分析 七、环境影响评价 八、项目开发组织机构各管理费用研究 九、开发建设计划编制 十、项目经济及社会效益分析 十一、结论及建议 一、概述 西安市未来五年的城市发展将严格执行城市总体规划，以科学规划为先导，优化城 市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。 本项目所在区域作为“九 宫格局”最北边未央湖草滩镇板块将迎来巨大的发展契机，随着西安地铁张家堡广场至城北客运站段率先贯通和辛王路至东二环的扩建将极大提高本区域住户物业的价值和竞争力。本项目的开发建设无疑将开启北绕城高速外房地产开发的大盘时代，使之与南绕城高速外的紫薇田园都市和富力城遥相呼应，缔造西安房地产业界新时代。 二、项目概况 锦绣天下项目地处西安市未央区绕城高速以北，辛王路以西，未央区大学城（西安医学院、西北工业大学）以南，东临灞河千余米。本项目北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区，东面有浐灞生态区，西面距离西安最大的城 市广场张家堡广场仅 3000 余米，据西安北客运站约 1500 米，地势平坦，自然 2 环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。 锦绣天下项目总用地 2156.853 亩，其中道路用地 405.336 亩。总建筑面积约 200 万平方米，其中商业面积 10 万平方米，小高层住宅（ 11F） 90 万平方米，高层住宅（ 18F） 100 万平方米。锦绣天下项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区，社区配套设施齐全，幼儿园、中小学、会所一应俱全。项目规划居住人数近 5 万，建成后本区域的长期居住人口将达 50 余万人，本板块将成为继城南大学城板块后西 安最具活力的现代化景观新城。 三、开发项目现状调查 1、项目的进展情况 a. 本项目于 2002 年 7 月 29 日取得建设用地规划许可证 b. 本项目分别于 2002 年 8 月、 2004 年 11 月取得项目用地的国有土地使用证 c. 本项目的概念性规划设计与 2005 年 9 月获西安市规划局批复 d. 本项目与 2005 年 9 月按原交费标准获取建设开发项目市政配套缴费书 e. 本项目语 2005 年 10 月 18 日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发 2005385 号） f. 本项目于 2006 年 3 月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复 2、项目地块调查与分析 1）、项目地块区域城市用地规划 西安市 2004 2020 年城市总体规划 3 2006 年西安市主城区用地规划 4 从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论： 本区域是西安市向北发展的主要方向，是近期城市发展的主要区域。 5 2006 年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下北郊基本区域文、教、卫及公共事业用地增加，住宅用地增加，工业用地相对减少。 本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。 本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏南方向，这也是形成辛王路沿 线已经有较多的房地产开发项目的原因。 从整体城市规划角度考虑本项目还不属于郊区项目。 西安行政中心的北移、西安北客运站的建成将在北二环以外区域形成一座现代化新城。 2）、项目地块区域的交通网络 区域现状图（ 2005 年） 6 西安地铁网络示意图 7 从以上图片资料可以得出以下结论： 本项目北面未央湖区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善形成本区域一体的道路网络系统。 8 本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营。 本区域具备进行城市扩展，房地 产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地的开发，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。 西安地铁的北延线延伸到本区域，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。 西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。 西安城北客运站的建成，将极大提成本区域的城市基础设施，为本项目的开发建设迎来契机。 北郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。 本区域的开发建设必将使红旗厂居住区和未央湖板块和核心居住连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。 3）、项目地块周边的房地产开发情况 未央湖以北泾河工业园 天正花园 简介： 天正花园总占地面积 700 余亩，建设规划 100 余栋中式多层、小高层 /高层，花园洋房等。在户型设计上力求方正实用、空间合理、南北贯通、干湿分离，做到户户朝阳，窗窗有景。户型从 56m2 92m2 的玲珑两居到 99 m2 156 m2 经典三居多种，为使购房业主能有更多的选择空间，目前我们又推出水岸精品洋房、阳光板式小高层，面积为 110 m2 160 m2 可满足不同购房者的需求。目前一期中 1# 34#楼现房屋现已售出 98以上， 1# 28#楼已入住，其余部分正在交房。 均价： 1800 元 /平方米 高陵区项目， 预售证号 :（高） 2006002 生态家园 项目地址： 西安泾河工业园泾渭广场旁 水岸花城 项目地址： 泾渭四路和泾渭五路之间 简介： 目位于北城开发区的泾渭三角洲内，距钟楼 22 公里，其中人文、历史及自然景观遍布期间，被誉为 “ 汉代文化教科书 ” 的汉阳陵博物苑和神奇的自然景观 !“ 泾渭分明 ” 都分布在项目周边 “ 汉阳陵旅游景区 ” 占地 3000 多亩，是集文物和园林的大型汉文化旅游景区。其中占地 2000 多亩的园林绿化景观被誉为 “ 西安后花园 ” ，现已成为广大游客及 附近居民旅游、休闲、春游、踏青的理想场所，汉阳陵为整个西安北城带来了深厚的汉文化底蕴，它的兴起即将成为我省的一颗新兴的旅游明珠，继而将会带动泾渭三角洲内相关产业和经济的飞速发展。随着市政府北迁规划方案的出台、火车站北移的逐步实施，西 9 安市今后的发展建设必将向北转移，加之 “ 新渭河大桥 ” 已经通车，泾渭三角洲与市中心将会迅速融为一体。同时国家对渭河投资数百亿元进行综合治理也即将全面启动，西安将拥有独具特色的城中之河，届时将与本项目东邻的 6000 亩泾渭湿地公园共同为本地居民提供更适宜人居生活的气候环境。 价格： 2400 元 /平方米 综述：本区域属于工业型园区的配套生活区域，具体西安城区距离较远，价格约为 1800 2400 元 /平方米。 未央湖区域 银河湾：别墅、花园洋房 丰源美佳别墅 ：别墅 碧云天花园 ：别墅、洋房 碧水怡兰 ：别墅、洋房 翠湖明居 简介： 翠湖明居位于未央湖旅游开发区草滩派出所向东 200 米，总占地 192 亩，一期已入住，二期占地 67.8 亩由 29栋别墅和 13栋洋房组成。 70 平米 -143 平米多种户型，买一层送一层，超底起价，即买即住。 学府新苑 项目地址： 西铜辅道草滩镇杜家堡村（科技大学西门对面） 简介： 园区占地 350 亩，由 16 栋多层， 17 栋板式小高层， 13 栋高层构成，幼儿园占地 18000 平方米，商业服务设施 8000 平方米，建筑密度 22.7%；从数百种户型中优选出 8 种经典户型，全部南北通透、户户朝阳；全落地景观阳台、外飘窗，面积从 50 -130 ，干湿分离，动静分开。超宽的楼距、诗意的绿化园区内楼与楼南北间距 20-50 米，东西间距 10-15 米，多个组团绿地、广场、花园，房前屋后居家花园， 40%的绿化园。走进园区、走进惬意的生活 项目性质：城中村 鑫鹰晨光 丽景佳园 项目地址： 未央大学城南 简介： 项目占地 320 亩，总建筑面积 40 万平方米，小区紧邻绕城以北，霸河以西，东二环延伸路以东，大学城以南，地理位置优越，风景独特，交通便利，配套设施齐全。 52 130 平方米等二十多种户型任你选择。 现一期已经入住，二期正在热销。 香格里拉名苑 项目地址： 北郊大学城西南 200 米 10 简介： 小区距未央大学城仅 200 米之遥，南临北饶城高速，西临西铜辅道。 509， 719， 236， 336，西航班车从门口经过，让你出行无忧，未央湖游乐公园近在咫尺，和政府新址仅三环线之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的发展枢纽，总占地 6000 多 亩，现 3所大学现已入住，陕西科技大学，西安工业大学，陕西医学高等专科学院及附中附小。 小区总占地 350 亩，前期以多层为主，后期小高层，前期 10 栋多层。小区楼间距 20 米，砖混全现浇，外墙高档面砖，阳台全落地景观阳台，绿化率高达 40%，小区自建幼儿园，小学，中学。暖气，天然气到户。 本项目已获国家相关批文，现已取得中华人民共和国建设用地规划许可证。 项目性质：城中村 综述：本区域原物业产品以别墅和洋房为主，别墅价格约 4000 元 /平方米，洋房价格约 3000 元 /平方米。由于北郊大学城的开 发兴建和北客运站的建设以及市政府的北迁，本区域也出现了较多的住宅产品，丰富了本区域的物业类型。 辛王路区域（东二环北延伸线途径本项目） 锦绣茗城 项目地址： 东二环北延伸线与北三环交汇处西北角 简介： 项目总占地 200 亩，住宅面积 24.5 万平方米，商业面积 1.5 万平方米。户型面积 45 127 平方米供你选择。社区内设会所、老年人活动中心、医疗保健中心、停车为等。 项目所在地块为省、市政府规划的居住新区核心，周边政府新新址，未央大学城， 127 万平方米的浐灞生态园，东二环北延伸经济带，西北最大五层互通立交环伺，坐享无 限地产升值商机！ 项目性质：城中村 晨兴源 项目地址： 东二环延伸线与北三环交汇处 简介： 地段和环境一直是古今选择居室的首选， “ 晨兴源 ” 位于东二环延伸线与北三环交汇处，是西安市规划中的未央新城。城市运动公园，张家堡广场，灞柳生态景区，近在咫尺，水岸生活将不再是梦想！全现浇纯板式结构，南北通透， 44 168 ，二十余种全新户型，满足您的不同需求，全玻落地阳台、外飘窗、超大景观露台，集中供暖，天然气到户，充分保障生活的舒适与便利。 项目性质：城中村 北辰嘉苑 项目地址： 未央大学城以南 简介： 小区占地 156 亩商规划 22 栋楼，总建筑面积近 20 万平方米，一期 9 栋多层，集住宅，上铺于一体。紧邻东二环北延伸线，距离灞河西岸河堤仅800 米，南边为正在修建的三环公路，北边是未央大学城。 项目性质：城中村 综述：由于辛王路原本就是一条村级道路，周边城中村较多，新的城市规划下才计划将其修建成城市主干道后周边的城中村改造项目相继出现，加剧了本 11 区域房地产开发的竞争，同时也促进了本区域房地产市场的发展。 张家堡广场区域 银池 花香丽舍 ：住宅 雅荷春天 西安印象 明珠花城 (EE 康城 ) 高山流水幸福快车 等等 综述：本区域房地产开发成 熟，房地产项目较多，房价在 3500 元以上，是西安北郊主要的房地产供给区域。 四、市场分析和建设规模确定 （一）西安市概述 西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。 西安市现辖 9 区 4 县，总面积 10108 平方公里，总人口 716.6 万。其中，中心城区规划面积 275 平方公里，建成区面积 203 平方公里，市区总人口 510.26万人。 西安市 位于关中平原中部，处于我国东西两大经济区域的结合部，平均海拔 424 米，年降水量约 600 毫米，平均气温 15 ，日照 1377 小时，具有显著的暖温带大陆性季风气候特征。盛产小麦、棉花等多种经济作物和土特产，著名的石榴、火晶柿子、猕猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨枣、辣椒、大蒜等。境内的秦岭北麓，海拔 1500 3500 米，蕴藏着金、铜、石英、水晶、大理石等丰富的矿产资源。还是我国重要的种子植物 “ 基因库 ” 之一。有 230 余种鸟类以及珍贵的金丝猴、大熊猫、羚牛、锦鸡、大鲵等野生动物栖息其间。 西安是一座具有光荣革命 传统的城市，在中国近现代史上曾经产生过重要的影响。 “ 西安事变 ” 促成了抗日民族统一战线的形成；设在西安的八路军办事处，成为通往革命圣地延安的重要桥梁。 建国后，西安曾是中央西北行政委员会所在地，中央人民政府的直辖市； 1954 年改为省辖市； 1984 年恢复计划单列； 1992 年被批准为内陆开放城市；1994 年被批准为全国综合配套改革试点城市和副省级城市。 12 经过 50 多年的建设和发展，西安已形成门类较为齐全的工业体系和城市服务体系，成为我国重要的航空、航天、兵器、电子、通讯、设备、输变电设备、仪器仪表的科研 、生产基地和辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。 2003 年，全市完成国内生产总值 940.4 亿元，增长 13.5，占到全省比重的 39.2；三个产业比重为 5.23： 47.53： 47.24 亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 7748 元和 2838 元，分别增长 7.9和 7.4。 西安既是一座历史文化底蕴深厚的古都，又是一个充满生机与活力的现代化城市。一是科技教育实力雄厚。西安是我国科学研究、高等教育、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力仅次于北京，上海，居全国第 3 位。拥有普通高等院校 35 所，民办高校 50 多所；各类科研及技术创新机构 3000多个，各类独立科研机构 661 家，其中国家级重点试验室 93 家，国家级技术研究中心，行业测试中心 29 家，两院院士 42 人，各类专业技术人员 36.2 万人，科技进步对经济增长的贡献率达到 45；西安是中国第一台计算机、第一架民用飞机、第一块集成电路、第一台运载火箭发动机的诞生地。二是文化旅游资源丰富。西安是 “ 丝绸之路 ” 的起点，有 3100 多年的城建史和 1100 多年的国都史。远古时代， “ 蓝田猿人 ” 就在这里繁衍生息；新石器时代， “ 半坡先民 ”在此建立 部落，种植狩猎；约公元前十一世纪，周文王在沣河西岸建立都城丰京，从此揭开了西安千年帝都的辉煌史，先后有周、秦、汉、唐等 13 个王朝在此建都，是世界最著名的历史古都之一。西安文化遗存十分丰富，独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国旅游资源普查的 109 个类型中占据 80 种，具有资源密度大、保存好、级别高的特点，历史上长安文化代表着中华文化的主干。保存完整，规模宏大的明城墙， 108 平方公里的周秦汉唐四大遗址， “ 世界八大奇迹 ” 之一的秦始皇陵兵马俑及十二多万件馆藏文物等，被誉为 “ 天然历史博物馆 ” 。以文化 、文物为主体的旅游业已成为西安的支柱产业。西安已与 15 个国家的 17 个城市缔结友好关系。 2003 年共接待海外游客 33.7 万人次，接待国内旅游者 1614 万人次，旅游总收入 105.7 亿元。全市拥有年接待游客 10 万人以上的景区 30 个，国家 4A 级景区 9 个。三是工业基础良好。航空、航天、机械、电子、仪表、光学、纺织、电力设备等应用技术居全国前列，是我国重要的高新技术产业、成套输变电设备制造业和飞机制造业基地之一。现有工业企业 4.7 万户，资产总值 1054.36 亿元，从业人员 109 万人。四是物流潜力巨大。西安是西北地区最大 商贸中心和物资集散地，现有各类商业网点 10 余万个，商品集贸市场 514 个，连锁企业 56 家，连锁网点 1020个， 2003 年实现社会消费品零售总额 440.05 亿元。五是开发区建设发展迅速。拥有 2 个国家级开发区和 1 个西北地区唯一的国家级西安出口加工区、 3 个省级开发区及一批新的产业园区。其中西安高新技术产业开发区，是中国首批加入亚太经合组织（ APEC）科技工业园网络的四个高科技园区之一， 2002 年被联合国工业发展组织认定为中国最具发展活力的六个城市区域之一。西安经济技术开发区是西北地区吸引世界 500 强企业较多的经济开 发区。 2003 年，高新技术产业开发区实现工业增加值 127 亿元。经济技术开发区实现工业增加值 42.5 亿元，分别增长 34和 44。 13 改革开放以来，西安经济社会步入一个快速发展的时期。 1993 年，江泽民同志来陕西视察时给西安题词： “ 以科技、旅游、商贸为先导，把西安建设成一个社会主义的外向型城市 ” ，指明了西安发展的方向。 1999 年，江泽民同志在西安发出实施西部大开发战略的动员令。 西安市委、市政府将以 “ 三个代表 ” 重要思想为指导，带领全市人民群众，紧紧抓住国家实施西部大开发战略的历史机遇，解放思想，与时 俱进，奋发图强，努力把西安建设成为城市功能完备、生态环境优美、经济快速发展、文化先进繁荣、社会文明进步、人民生活富裕的社会主义外向型城市和西部经济强市，实现 “ 中国西安 西部最佳 ” 的目标。 （二）西安市 2005-2006 年人口等经济指标 指 标 2005 年 2006 年 全市常住人口 (万人 ) 806.81 822.52 地区生产总值 (亿元 ) 1270.14 1450.02 地方财政收入 (亿元 ) 83.97 96.31 在岗职工平均工资 17728 元 /人 20475 元 /人 城市居民人均可支配收 入 9628 元 /人 10905 元 /人 农村居民人均纯收入 3460 元 /人 3809 元 /人 城市居民人均生活消费支出 7900 元 /人 8987 元 /人 农村居民人均生活消费支出 2603 元 /人 2709 元 /人 居民消费价格指数 100.3 101.6 房屋销售价格指数 104.3 103.6 分析： 2004 年后西安常住人口年增长在 30 左右，主要原因是新的“双千”规模城市规划颁布，外地迁居西安人口数量进一步加大，同时也极大拉动了西安 14 市房地产投资置业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。尤 其是陕北地区外来迁居人口涌入，使北郊区域房地产需求一直保持旺盛的趋势。 （三）西安市房地产的发展状况与趋势 1、西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析 1、 2002 年西安房地产市场状况 2002 年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划的深入指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩， 国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平 也相应获得 提高 ，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在 住房消费方面的支出也有较大幅度增长。 2002 年扣除城乡和农村私人建房，全市完成固定资产投资 280.31 亿元，同比增长 19.48%。其中基本建设完成投资 131.48 亿元，比去年同期增长 15.76%；更新改造建设 51.66 亿元，比去年同期增加 20.67%，政府在旧城改造方面也在逐渐加大投资力度，这必将带动西安经济环境的逐步改良，从而为经济更快速的发展打下坚实的基础。 2002 年房地产开发完成投资 79.24 亿元，比去年同期增加 18.41%；其它投资 17.93 亿元，较去年同期增长了 58.71%。西安经济的稳定增长得 益于房地产的发展及西部大开发政策吸引的区县投资额的增长，房地产已经成为拉动宏观经济增长的一大支柱，随着西安产业结构新格局的出现，这也将反作用于房地产市场，使之向着更加良性的方向发展。 （ 1）市场供应 2002 年西安市商品房完成投资 373823 万元，比去年同期增长了 28.51%。占全市固定资产投资总额的 23.4%，近几年来房地产业拉动国民经济增长的贡献率逐步高走。 2002 年商品房施工面积 2123401 平方米，较去年增长 15.71%；商品房竣工面积 2449655 平方米，比去年上升了 26.12%； 2002 年商品 房新开工面积为 1957393平方米，比去年同期增长了 18.7%。 （ 2）市场销售 2002 年西安经济的良性运转也带动了商品房市场的运作，市场交投活跃，销售面积与销售额稳定增长，商品房价格较去年有所上升。 2002 年西安商品房平均销售价格 3597 元 /平方米，较去年增长了 9.04%，从总体看 2002 年宏观经济的繁荣，很大程度上拉动了商服用房的市场销售量，从而对整个商品房市场的价格起到了一定的拉动作用，此外 2002 房地产一系列宏观规范政策出台，从而对稳定市场交易起到了一定的作用，市场表现较为活跃，价格也一路高走。 2002 年西安市商品房销售面积 2279053 平方米，比 2001 年增长了 10.76%，增幅较大，其中售给个人 2055020平方米，占商品房销售总量的 90.17%，个人购房总量继续呈上升趋势，反映出住房制度改革以后居民购房意识增强，个人购房已成为商品房销售市场中的决定性力量。 2002 年商品房销售额 82.85 亿元，比去年同期增长了 22.09%。尽管今年以来“房地产泡沫”和“楼市冬天”之说在业界传得沸沸扬扬，但西安楼市销售量依然稳定增长，对于西安房地产市场的前景我们充满信心。 4、 2003 年西安房地产发展状况 15 2003 年西安国内生产总值 940.35 亿元，比去年同期增长 13.5%，其中第一产业增加值 49.21 亿元，比去年同期增长 1.3%，第二产业增加值 446.95 亿元，比去年同期增长 17.4%，第三产业完成增加值 444.19 亿元，比去年同期增长 11.3%。宏观经济保持了平稳增长的发展势头。 （ 1）市场供应 2003 年全市完成固定资产投资 445.84 亿元，同比增长 45.11%。社会消费品零售总额 440.05 亿元，比去年同期增长 13.01%。 2003 年西安市商品房完成投资 61.38 万元，比去年同期增长了 64.21%。占 全市固定资产投资总额的 26.8%， 2003 年西安商品房投资额继续在上年的基础上大幅提升。 2003 年商品房施工面积 3206010 平方米，较去年增长 50.98%；商品房竣工面积 2866399 平方米，比去年上升了 17.01%； 2002 年商品房新开工面积为 3029717平方米，比去年同期增长了 54.78%。 本年度西安商品住宅施工面积 2365134 平方米，占同期商品房施工面积总量的 73.77%，比去年增长了 49.64%；竣工面积为 2200711 平方米，占同期商品房总竣工面积总量的 76.77%，较去年增长了 12.71%；新开工面积为 2314099 平方米，占同期商品房新开工面积总量的 76.38%，较去年同比增长了 53.75%。 （ 2）市场销售 2003 年西安商品房平均销售价格 3684 元 /平方米，较去年增长了 2.42%，从总体看 2003 年商服用房市场销售一片火热，从而也从总体上拉动了商品房总体的市场成交价格。 2003 年西安市商品房销售面积 3291582 平方米，比 2002 年增长了 44.43%，其中售给个人 3097378 平方米，占商品房销售总量的 94.1%，个人购房比例逐年攀升，已成为决定商品房市场销售优劣的决定性力量。 2003 年商品房销售额 124.35 亿元，比去年同期增长了 50.59%。 2003 年普通住宅销售面积为 2368137 平方米，占商品房销售总量的 71.95%，较去年增长 39.34%，本年度普通住宅销售额为 676221 万元，占商品房销售额总量的 54.30%，较去年增长了 32.72%。 5、 2004 年 1 9月西安房地产发展状况 （ 1）市场供应 2004 年 1 3 季度，西安市商品房完成投资 508859 万元，商品房施工面积 3714623 平方米，商品房竣工面积 3628477 平方米，商品房新开工面积 3883620 平方米。 （ 2）市场销售 2004 年 1 3 季度的西安楼市销售继续大幅放量中，经历了春、秋季房展会的热闹与喧嚣，楼市的销售也有极佳表现，形势极为喜人。 2004 年 1 3 季度西安市商品房销售面积 3318200 平方米， 1 3 季度西安商品房市场平均成交价格为 3512 元 /平方米，商品房销售额为 1165388 万元。 综上所述：商品房开发投资逐年增加，商品房销售面积屡攀新高，商品房投资市场信心十足 西安商品房开发投资近几年高速增长，商品房投资市场可谓信心十足。以 2002 年为例，全年西安市完成房地产开发投资 79.24 亿元（同比上年增长18.41%），其中全年完成商品房投资 37 亿元（同比上年增长 28.51%），商品房投资占房地产开发总投资的 46.7%，商品房的投资增长比例已经超过了整个房地产市场投资的增长比例，可见商品房在整个房地产市场中的比重加大，作用加强。商品房投资的逐年增加，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商品房 16 市场格局进一步改善，西部大开发良好的投资、招商环境更为商品房市场的未来发展提供了良好的开发环境。商品房投资自 2002 年到 2006 年市场投资在逐年递增，开发商对这个市场也存有较高的期望和信心。 商品房销售市场交投活跃，市场需求 空间较大 从近四年（ 2002 2006 年）商品房市场伴随着房地产开发投资的快速增长，商品销售市场在宏观经济向好的带动下也呈现热销的局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。 2002 年至 2005 年，商品房销售面积每年平均增长 34.6%，其中 2003 年商品房销售面积较上年增长 44.5%，可见，近四年西安商品房市场呈现出强劲的销售势头，市场需求潜力巨大。 据统计，西安市目前还有 32.8%的住户没有自有住房，按此比例推算我市潜在的购房户达 35 万户，而根据调查显示的西安居民收入水平来看，这部分潜在购房人群其购买能 力与实际商品房的售价仍有相当大的差距，调查结果显示在这 35 万户中，其中 48%的住户想通过购买二手房解决住房问题，而其余 52%也就是近 18.2 万户将是商品房的潜在购买人群。另对于已购住房人群的调查，有超过三分之一的人出于改善环境等的需要有以小换大、以旧换新的购房需求，因此西安商品房市场的空间相当巨大。 具体来看，由于西安目前尚有超过 18.2 万户（ 18.2 万户 = 35 万户 * （ 1 - 48%）有商品房购房欲求，以平均每户需求 100 m2 空间计算，目前市场尚需 1820万平方米住房，而目前西安每年消化的住房 不过 300 多万平方米，由此可见，西安未来几年将有巨大的市场需求潜力。 （四）项目周边房地产市场发展分析 1、周边地区房地产发展情况 2002 年至今西安市北郊的房地产市场逐年稳步发展，但开发量一直难以和南郊抗衡， 2005 年新的城市规划颁布后北郊的房地产开发变以次买上了新的台阶。此次 规划修编，期限将从 2004 年至 2020 年。进入 21 世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度、规模、形态等提出了新的要求，因此这次规划修编的任务是建设 “ 现代化的新西安 ” ，和前三次规划相比较应该是一个跨越式的、 具有历史意义的城市规划。本次规划完成后，仅拿人口、用地两个指标来说将达到 “ 双千 ” 规模，即人口 1000 万、用地 1000 平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入一个现代大都市。 新的城市规划在作为主城区的发展方向就是城区北移，加之以“双千”规模城市作为目标，仅半年时间二环外未央路沿线完成拆迁，北郊的房地产开饭从此进入了快车道。 2、项目所在区位市场未来发展预测 17 西安的房地产市场布局就像一个弓箭型：高新区和曲江就是弓柄，北二环是弓，南二环是弓弦，长安路和未央 路是弓箭，长安是弓箭的羽毛，北二环以外是箭头，在强弩和利箭的带动下箭头将射向西安市房地产业的制高点。 （五）本项目市场竞争能力与前景分析 1、市场竞争优势 以本项目的体量在本区域只有珠江新城能和之竞争，在未央湖板块具备极大的竞争力。 同时本项目土地成本低，原地快属于西安市仓储用地无拆迁安置成本，这都将极大提升本项目竞争力。 2、销售前景比较分析 未央湖板块住宅的销售 价格在 2400 3000 元 /平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进一步提升。本区域由于外地客户投资置业住宅物业的入住率较低，但本区域的住宅物业的销售率一直在 80%以上，销售周期较西安市的平均周期长 8 至 12 月。 五、项目的市场定位和规划设计方案选择 1、项目的市场定位 项目的目标市场 根据北郊房地产市场一贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类 周边行政事业性单位职工 周边企业职工 周边原居住村民 18 外地准备移居西安客户 外地准备在西安投资置业客户 西安东郊在此区域有 置业需求客户 西安其他区域对本区域没有抗性的置业客户 项目的市场定位 根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于 “西安城北、地铁站旁、大学城城边、新行政中心区域一座集居住、商务、休闲、娱乐于一体的能够展现大西安，新西安的未来之城（未央未来城）。 本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业的特性，合理布局商业与居住的空间，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。 2、规划设计方案选择 （略 ） 六、资源供给条件分析 1、交通条件分析 本项目现状是仅有一条市政道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设 本项目四面均是规划道路，政府近期将开始修筑，为了便于项目开发首先要完成项目北面的市政道的修筑，使本项目和未央大学城区域交通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。 19 2、区域发展分析 本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁，区域新的交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。 七、环境影响评价 1、项目地块环境调查 （略） 2、开发建设中环境影响 （略） 八、项目开发组织机构和管理费用研究 1、项目开发机构对项目的开发的影响 （略） 2、项目的管理费用控制 （略） 九、开发建设计划编制 1、项目开发建设时机选择 进入本项目的一条完好的市政道路正在进行扩宽勘测，周边正在进行大面积拆迁。项目南边有一条进入本项目的施工道路，大学城的施工也依靠此条道路和没有翻修的辛王路。因此项目的前期施工不会受到影响。 项目入市的时间最好在本项目周边交通网络与周边交通网络连接后。 2、项目开发计划选择 进行分期分区域开发 根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期 开发的开发量 要获得最大的房地产开发项目利润，可增长本项目的开发周期。由于北郊房地产产品的去划速度较南郊慢，所以延长项目的开发周期并不影响项目的预期销售周期。 20 十、项目经济及社会效益分析 （一）、项目成本估算 开发成本 1、土地费用 土地出让金、契税 土地成本估算 ： 约为 35545 万元 2、前期工程费： 规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费 前期工程费用约为： 15000 万元 3、房屋开发费： 建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化 商业： 1800*100000 小高层： 1200*900000 高层： 1500*1000000 房屋开发费估算： 276000 万元 4、城市配套费： 150*1000000=15000 万元 5、其他费用： 工程监理费、招标管理费、保险费、测量费、其他费用 21 约为： 12000 元 6、不可预见费用 开发成本的 3% （ 1+2+3+4+5） *0.03=10606 万元 开发费用 7、管理费用 开发成本的 3% （ 1+2+3+4+5+6） *0.03=10924 8、销售费用 销售收入的 3%， 16890 万元 9、财务费用 开发成本的 10% 成本估算： 1+2+3+4+5+6+7+8+9=43.1 亿元 总开发成本： 43.1 亿元 （二）、销售额估算 公共建筑、人防、车库等面积占住宅面积的 5%，则住宅可销售面积 190*.95=180 万平米。本区域住宅均价按 2600 元 /计算，商铺按 5000 元 /计算。车位按 1 户比 0.5 配比计算，每户面积 120平方米，则有 7500 个车位，车位价格按 6 万元 /个计算。 （ 1）、住宅销售额 ： 180万 m2 2600元 / m2=46.8亿元 （ 2）、商铺销售额 ： 10 万 m2 5000元 / m2=50000万元 （ 3）、车位销售额： 7500个 6 万元 /个 =45000 万 元， 22 （ 4）、整体销售额： 56.3亿元 （ 5）、营业税、城市维护建设税及教育附加： 56.3亿元 5.5%=30965万元 （ 7）、印花税 ： 56.3 亿元 0.5%=2815 万元 （三）、销售利润估算 销售利润：约为 4652 万元 563000-43100 30965-2815=98000万元 税后利润：约为 3117 万元 98000（ 1-33%） =657073 万元 （四）、投资评价： （ 1）、项目总投入约： 43 亿元 （ 2）、销售回款总额： 56 亿元 （ 3）、销售利润： 10 万元 （ 4）、税后利润： 6.5 万元 （ 5）、项目投资利润率约为： 25% （ 6）、项目净利润率约为 :15% 以上数据分析仅为项目初步估算，整体估算较为保守，项目