【商业地产】领域广告-融科智地-重庆融科-蔚城上景洋楼推广提案-90PPT

承 诺 今天我们提案有一个引子，就是承诺。 对于目前重庆的大盘操作来说，需要商榷的地方很多，核心就是 承诺如何兑现的问题。最主要，最直接一点， 配套的跟进问题 ，这个光凭开发商的力量是很难完成，而此也将是对大盘成功与否最直接的坎。毕竟主要的目标客户多数还是面对普通消费者，而对普通消费者，衣、食、行才是与住密切相关的。如不能配套先行， 2006年，许多大盘应该处境还是堪忧。 蔚城在配套方面已经意识清晰： 引公车、做超市、谈学校 等都是及时雨式的战略。大盘扎堆的北部，谁先完美配套，谁就能吸引第一批真正的住户，谁就能形成真成的口碑，并以此带动滚动开发。 开发和营销是地产的两条线，营销提出承诺，开发兑现承诺。大盘的开发，拿捏这个度非常重要。 融科蔚城在重庆的地产扩张是以做出承诺为先的： 准现房、街区生活、湖滨之城、感动重庆 。 那么到今天，我们兑现了哪些承诺呢？ 准现房 一个准字产生了歧义，准现房毕竟不是现房，但客户不专业，以现房的标准来衡量融科，因此有非议种种， 骑虎难下 。 这个承诺超前了一些。 街区生活 在急于获得个人隐私空间、并深受街区吵闹之害的重庆人心中比较抽象，担心多过向往。这个承诺给得稍偏了一些。不过就兑现的情况来讲，比想像的好很多，会慢慢被接受。 湖滨之城 是走得比较扎实的一步，拥有重庆最优雅的湖岸线，蜿蜒静美，值得大书特书。并且蔚城是真正的绕湖而规划，以湖为中心，定位湖滨之城是对的。这个承诺是现实的，已在眼前。 感动重庆 的承诺就虚了一些，有些外地开发商刚来的共同口气，开发上要去兑现这个承诺比较困难，因为缺乏可感的判断标准，不提也罢。 而我们现在的工作，就是来继续为蔚城 向市场给出承诺 。 这个工作，要深入的了解我们的产品和目标人群，他们需要什么，我们能提供什么，如果找到这些 结合点同时也是兴奋点 ，立体成可以感受的生活。达成共识，然后再由开发的各个环节扎扎实实地去兑现。 地产成功，如此简单。 让我们开始今天的提案吧 ! 融科 蔚城上景洋楼 2006推广提案 领域机构 /领域广告 NO.1_ 印象篇 NO.2_ 研判篇 NO.3_ 第一次 NO.4_ 第二次 NO.5_ 回顾篇 NO.1_ 印象篇 北部新区、 1100亩、 40000平方米原生湖泊、院落洋房、联想制造、 准现房、青年化、似乎就共同构成了我们关于蔚城街区生活的最初印象 经济技术指标：总占地面积： 1100亩 ；总建筑面积： 85万方 ；综合容积率： 1.32；建筑密度： 24.30%；湖泊面积： 40000平方米 ； 绿化率： 43.20%；物业形态： 以多层为主结合高层、小高层、少量别墅 TOWNHOUSE， 形成丰富的变化空间。 物业地址：渝北北部新区金开大道 1133号 千亩巨筑 /重庆北部新区 1100亩大盘，超低密度建筑，联想控股实力造城。 原调街区 /重庆首个原调街区生活完美呈现。 原生景观 /保留 60亩鸳鸯湖，面向所有业主开放，共享优美的湖滨景观。 街区洋房 /以二房、三房为主，套内面积 76-115平方米，户户花园露台。 上景洋楼 /以三房、四房为主，套内面积 115-207平方米，户户面湖，板式结构，一梯两户。 完美之城 /一期 3条风情商业街、 1000平方米社区超市、幼儿园、双会所等。 国际物管 /人性化、第一太平融科，实行一站式服务。 房地产资料大全 看看蔚城曾经呈现过的形象 2004年底 -2005年 7月底 让生活充满联想 在蔚城，在一起 揭幕准现房时代 重庆纯正街区生活 联想的蔚城，让重庆一起感动 2005年 8月至今 充满联想的湖滨之城 联想控股 无限联想 两个阶段的浪漫气质一脉相承 应被继承的价值 全案物理定位：湖滨之城 全案精神：在蔚城 在一起 NO.2_ 研判篇 找到产品物理属性上的唯一，精神层面上的归宿 看尽彼岸灯火，或许就能照亮自己 复地 上城 /金科 观天下 类比竞争楼盘 类比项目 复地 上城 金科 观天下 总建筑面积 79万平方米 65789 平方米 主力户型 100-120平方米 80-110平方米 销售均价 3500元 /平方米 3500元 /平方米 物理定位 79万平方米国际人本主义社区 洋房级山水公寓 精神定位 城市向北 生活向上 山水洋楼 极致公寓 建筑风格 线条柔美的古典主义 现代简约主义 景观特色 充分利用原生地貌形态，营造叠层水景体系，立体绿化体系等人造景观，建筑底层架空引观光电梯 远望母山植物园，近看 300亩的天湖公园和 15000多平方米的中庭景观， 俯瞰天湖美镇成熟的花园洋房社区 物理特性 两梯两户、三户，标准层平均住户 2.6，采用别墅户型设计理念，古典主义建筑风格，主力户型带入户花园、互错式挑高 6米的弧形大露台 低密度板式高层、水晶体结构设计保证采光和通风、入户大堂全部设计为全转换方正大厅，挑高 6米，电梯前室正对花园，直接通风，主力户型拥有入户花园、室内空间格局丰富多变 推广策略 以国际 人本主义 理念为城市中坚人士打造世界生活标准，尊享 21世纪城市大配套的城市中心活力社区。 淡化物理优势，挖掘精神壁垒 “ 将 人本主义 灌注到高层产品 ” 不单独提炼卖点，注重综合品质上的全优，关注到每个人的心灵。 房地产资料大全 “ 望 ” 出 2006高层生活的各中滋味 The Same 1、低密度、板式 2、洋房级奢华户型 3、底层架空，越长越高 4、加大楼间距 分层做景观减少视觉晕高 3、江景、湖景、山景 4、高附加值包括精神上 5、人本主义 but 1、于产品形态丰富的千亩大盘中，利用 景观资源最卓越的地块筑高层 2、 观光电梯直接入户 3、 线条硬朗、立面干净的 “ 包豪 斯 ” 建筑 重庆少有打造，另外灰和铁锈红组成 的色块具有保持百年上品的意味 “自问”蔚城优劣 产品及配套优势 ： 1. 私享 ，千米蜿蜒的 湖滨 景观带。 2. 蔚城社区 价值的制高点 ，高瞻远瞩，俯瞰全城，气势开阔拥有更宽阔的视野和景观。 3. 1梯 2户板式高层 ，在户型设计上 沿袭了花园洋房板式住宅 的采光和通透，还以宽大的入户花园体现 “ 前庭 ” ，以挑高 6米的露台代替 “ 后院 ” 。这样奢侈空间的巧妙布局让高层拥有近乎与花园洋房同样居住感受。 4. 客厅、餐厅横向结合使观 景 面达到最 宽 。 5. 观光电梯和 6米挑空的入户大堂 ，把室外景观室内化，让建筑充分地向自然延伸，增加其灵动感。 6. 外立面 线条简洁， 硬朗，色彩 干净，中庸的灰色嵌入奔放、跳跃的红色几何块，显得美好而经久耐看。 7. 将与知名小学联姻，承办周边住区均可共享的 教育 配套。 8. 社区内现已开通直达解放碑、观音桥、南坪的 公交车 。 9. 联想 本身具有的 品牌 优势。 10. 与国际知名物管公司，进行资源整合成立 第一太平融科 ，进行社区一站式体贴服务。 房地产资料大全 产品及配套劣势： 1. 北部金开版块面向高端消费人群的高层建筑直接会受到来自该版块供应量和形态均丰富的 低层建筑的竞争 。 2. 受土地供应和价格的影响， 2006年同质化的 高层 物业会 加大放量 ，产品 同质竞争激烈 。 3. 社区内 产品线较复杂 ，三种产品形态交错。 4. 临近社区主干道的一面，因 公交车站 的设立会存在一定的 噪音 污染。 5. 现有的 景观绿化 显得 粗糙 ， 局部缺乏标志性示范景点。 6. 湖滨景观带 尚未着手 整改 和打造。 7. 整个北部新区的 区域共享配套 设施比较 匮乏 ，且 交通不够便捷 。 房地产资料大全 NO.3_ 第一次 1月 5日，清澈、美好、单纯 的相遇 室内的亮色 房地产资料大全 看 ,上景洋房 ! 房地产资料大全 关于湖水、天空与爱的联想 案名： 飞鸟和鱼 代表天空的飞鸟与代表湖水的鱼，源自一个美丽的爱情故事，体面地涵盖了本案的核心卖点：辽远的天空和湛蓝的湖水，以及对项目的情，对家人的爱 那是一场永生的爱；不离不弃，与子偕老的爱；冲突一切阻碍，让天地动容的爱。爱自然，爱生活，生活在一起，一切是自然。 物理定位： 270度揽湖非洋房 精神定位： 生活在一起 传播口号： 我爱你 战略纵深：从情感到产品，此消彼长 情感 产品 想像一下，这个叫 “ 飞鸟和鱼 ” 的楼盘 有一个鲜花的入户花园 宽敞的客厅 房地产资料大全 巴厘岛的湛蓝 地中海的陶黄 质朴的浪漫 光影的优雅 幸福的童年 宠物的陪伴 LOGO 阶段策略 形象阶段： 旷世山水鉴证今世真情 主打情感牌，唤起社会思潮的关注和回归 NP意象主题： 天光云影共徘徊 我是天空中的一片云，偶尔投影在你的波心 事件主题： DV秀：向陌生人说出 “ 我爱你 ” 广播广告：多语言版 /多年龄版 我爱你 对歌：有关爱的歌曲对唱（丽江模式） 软文主题： 说你爱我：融科蔚城推出 270度揽湖非洋房 重庆人如何表达对亲人的情感 预约阶段： 爱蔚城，爱生活 主打观景电梯，一梯两户（攻击上城） NP意象主题： 鸳鸯湖：维纳斯的脚印 向左走，向右走 非洋房 事件主题： 客户和媒体联谊：联想品质之旅 软文主题： 盒子里的重庆：电梯健康状况调查报告 第五大明住：明厅、明卧、明卫、明厨。明电梯 左邻右舍：两梯两户的高层新标准 强销阶段： 生活在一起 主打户型及成熟配套、湖滨之城 NP意象主题： 开盘： 蔚城巨制： 270度揽湖非洋房现房开盘 持销： 暮鼓晨钟 两情长久：生活在一起 湖光山色 与子偕老：生活在一起 黄发垂髫 怡然自乐：生活在一起 天空之城 湖滨之城：生活在一起 事件主题： 印象蔚城大型晚会暨开盘仪式（印象刘三姐模式、阳台即看台） 软文主题： 蔚城巨制： 270度揽湖非洋房现房开盘 115的天空之城 率先成熟的湖滨之城 交房阶段： 愿天下有情人终成业主 主打品质居家 NP意象主题： 天下有情人终成业主 事件主题： 入主蔚城：再走一次红地毯 软文主题： 蔚城手记：半潭春水一山房 天光云影共徘徊 NO.4_ 第二次 1月 11日，再访蔚城，另辟蹊径 一切都还在青涩中 较高的总价促使我们再做一次理性的人群分析 它或许是每个城市人都向往的， 但的确不是每个人能拥有，所以必须锁定 以下三者的交集 积极接受并喜欢蔚城所提供的生活氛围 和精神领域归属的人群 （精神领域） 具有中高端住宅产品支付能力 的人群 （经济领域） 喜欢高层住宅且已进入需要购臵 三房极其以上，面积宽大户型 的生活阶段的人群 （功能领域） 家庭年收入 10万以上 三口及以上的 稳定家庭 喜 欢 高 层 质 朴 关 爱 湖滨生活 喜欢线条硬朗，风格简约 这个面积 可以是洋房 ，这个价格 可以买洋房 ，我们要去找那些买得起洋房，但喜欢大视野、大尺度的上层人群，他们喜欢人在高处，与家人相处。 主力购买人群的年龄应该是 30岁 45岁之间，拥有丰厚的收入，稳定的事业、婚姻和家庭关系，已经 摆脱了财富积累期 的浅薄、浮躁、露富，这群人的组成越来越向文化、才智、品位、气质、教养、生活的本原关爱等方面靠拢。 在人生经过一段激烈的时期后，他们需要 用物质来定义成功 ，享受正成为人生的主题，对假期生活的渴望驱使他们积极营造日常的闲适生活。人生苦短，用成就来为家人造福、为自己加冕。 他们可能是周末出游族，从飞机去丽江、去泸沽湖、去香格里拉、去凤凰、去西街的人群，那里有他们心灵的栖息地和