【商业地产】-设计阶段成本控制工作-62PPT

设计阶段成本控制工作 武汉公司成本部 2006年 9月 1日 设计阶段成本控制 众所周知 ， 影响成本最主要的因素是设计 ， 一个不经济的设计 ， 无论后期招标时有多大的竞争性 ， 成本还是居高不下 。 因此 ， 要达到成本控制的目的 ， 需要更多地关注设计 。 一个项目从规划方案开始 、 其设计工作 （ 施工图设计 、材料部品选择 、 二次深化设计 、 现场设计配合等 ） 从宏观到微观 、 涉及各个专业 、 始终贯穿于项目开发的整个过程 。无论是哪一个设计环节 ， 成本人员都应该了解和关注 。 越具体的设计工作 ， 成本人员的参与深度及可发挥的影响越大 。 以下从几个方面的案例来说明 ， 供参考： 关于设计的成本优化案例 -钢结构 武汉公司成本部 2006年 9月 1日 钢结构设计成本优化 分析对象： J-1、 2、 6栋底层商铺钢结构连廊 工作方式： 由设计部对外委托进行二次设计，设计结果出来后成本部进行成本测算，而后结合成本目标、连同设计人员进行方案优化，直至达成在保证建筑效果和结构稳定性的基础上经济合理的方案。 建筑效果 平面钢架两层 ， 标高分别为 4.6米和 5.6米 ， 其中在5.6米层铺设玻璃 ， 并且间隔性地设置钢管百叶 。 立面柱距 3米，在 4.6米和5.6米间间隔性地设置钢管百叶。 结构配套 根据二次设计的初步结果，柱和梁采用工字钢，跨间分隔采用钢管。从安全角度考虑，玻璃采用5+0.76+5双层钢化夹胶玻璃。从防锈角度考虑，钢结构表面处理方式采用氟碳漆 。 成本测算 根据初步设计方案测算，平面投影面积上的钢材单位含量达到 140公斤 /平方米，钢构件综合单价（含氟碳漆）按10000元 /吨测算，加上双层钢化夹胶玻璃，加上利润、税金，钢连廊综合单价将达到 1700元 /平方米。工程量约 500平方米，因此总价将达到 85万元。 造价偏高。 优 化 对建筑效果进行审核，看有没有能够优化的方法。经反复讨论，取消 5.6米标高处的平面钢架，将玻璃降到 4.6米处平面钢架上安装，但 4.6米至 5.69米间的竖向钢架及百叶依然保留，这样在基本保留了平面和立面效果的基础上大大降低了含钢量。 优 化 对结构配套进行审核，看有没有能够精简的部位。经过仔细测算，将柱间距调整为 4.5米，减小了含钢量。 优 化 从材料上对工字钢尺寸进行了优化，将标准尺寸200*100*7*11.4改为198*100*4.5*7，虽然需专门定制使材料价格上升了200-300元 /吨，但钢材含量降低所带来的成本节余远大于材料价格上升所造成的成本增加。 优化结果 通过以上措施使钢材单位含量从最初的 140公斤 /平方米降到了 75公斤 /平方米，钢连廊综合单价从 1700元 /平方米降到了 1050元 /平方米，总价从 85万元降到了 52.5万元，降幅达 38%，效果非常显著。 关于设计的成本优化案例 -铝合金门窗 武汉公司成本部 2006年 9月 10日 前 言 我们在门窗初步设计阶段关注的成本点主要为如下几点 : 门窗的开启率 型材、配件、玻璃、胶的档次（品牌） 型材厚度、配件类型以及玻璃形式的选择 有无特殊要求，比如异形型材（开模），特殊颜色（如木纹色）等。 其实除了这些常规控制点外，一些看似细小的设计点往往会对造价产生很大的影响，比如如下案例： 1、 铝合金门窗的分隔、开启形式 铝合金门窗的分隔、开启形式一般是由设计公司设计，由设计部进行确认，然后提交成本部招标。这一阶段的设计成果有时是不成熟的 。以下案例需要我们引以为界，避免再次出现。 案 例 开启面积过大造成浪费，如客厅门连窗 LMC-1, 推拉门已经充分保证了开启面积，平开窗的设置就显得多余了，型材、配件都产生了浪费 。 案 例 但是开启扇过少也有问题，比如 “ 格林小城 ” A区主卧的窗只设有一扇平开扇，从成本来说是经济的。但后期客户认为窗开启面积过小的反应太强烈了，因此只有将已安装完毕的窗进行修改。拆除玻璃、增加平开扇，不仅没有节省，还造成了玻璃、人工的浪费，得不偿失。 设计变更前设计变更后 案 例 结构的限制对窗开启的影响，比如假复式顶层的窗如果设计成平开窗就可能会由于斜屋面的限制造成无法全部开启， “ 格林小城 ” A区就出现过这种问题，最后只有全部改为悬窗而造成浪费。 设计变更前设计变更后 2、配件的选用 不一定贵的就是好的。比如“ 格林小城 ” A区阳台推拉门的锁选用的是价格高的可自动关闭的自动勾锁，而没有选用相对便宜的必须在室内手动关闭的老式手动勾锁。但安装过程中发现出现客户在阳台上会不小心将自己反锁的问题，从而发现其实还是便宜的老式勾锁好用，最后解决方案是将自动勾锁中的弹簧拆下变成手动勾锁。虽然经过协调没有发生更换费用，但毕竟花了冤枉钱。 3、百叶叶片的间距 格林小城 A地块的百叶叶片间距原设计为 57.5mm，安装后发现由于叶片过密造成空调难以散热，从而造成空调死机。于是只有隔一片拆一片，将叶片间距调整为 115mm。这不仅造成了型材的浪费，而且花费了数万元的人工费进行拆除，最终效果也不理想。 在 B地块的招标过程中吸取教训，与设计部共同推敲方案，最终的百叶既满足功能和效果、又控制了成本。 设计变更前设计变更后 评 论 以上是在前期工程出现的涉及成本增加较多的案例，虽然更多的是需要建筑师归纳、总结，避免再次出现。但如果他们在前期设计中疏忽了，我们成本人员在招标前对这些问题多考虑一下，同设计人员多讨论一下，就能够尽量减少施工过程中的浪费或返工。 关于设计的成本优化案例 -电缆材料代换 武汉公司成本部 2006年 9月 10日 简 介 随着我国经济建设的高速发展，各行业对电力的需求持续增加 ,对电缆的需求也不断增加 ,但是 ,铜矿资源全球匮乏，我国又是一个典型的贫铜国， 2000年以来，国内精铜消费量平均递增 14.4%， 2004年消费量跃居世界首位，由此导致铜价从2003年 6月起步入快速上升通道，从不足 1.7万元 /吨，最高涨至 8.3万元 /吨，目前铜价维持在 7.2万元左右。 铜价的上涨对房地产行业的影响也是显而易见的，高档楼盘的不断增加，户均负荷的不断增加，导致房地产行业对大规格电缆的需求日益增加，从而使开发成本也在不断增加，因此市场也在不断寻找纯铜电缆的替代产品 . 传统纯铜纯铝及新型电缆优缺点比较 从表中可知，铜包铝电缆性能处于铜线和铝线之间，这些导体相互替换时，在技术上主要考虑电阻、截面、直径、重量、焊接、强度等性能。因此现在市场上研制出来的新型电缆铜包铝是完全满足我们的需求的。 代换材料 -铜包铝电缆 纯铜或纯铝的电缆各有其优缺点，铜包铝电缆正是利用其用其各自优点，研制出来的新产品。该产品在欧美发达国家已得到广泛应用并取得良好的经济效益。参照目前铜价，在同等载流量时，复合导体电缆较纯铜导体电缆成本可降低 25%左右。 优 势 1、 铜包铝线是采用国际上先进的包覆焊接工艺生产的，铜层采用 99.97%以上纯度的精铜，铜层密实性高，导电性好；铜层与铝芯线间实现冶金结合，铜层沿圆周方向及纵向分布均匀，同心度好。产品各项技术指标均达到美国 ASTM B566-93标准。 2、铜包铝线与纯铜线在重量和直径相同的条件下，铜包铝线与纯铜线的长度比 2.6:1。这样就大大降低了电缆生产成本，购买 1吨铜包铝线相当于购买了 2.6吨纯铜线，可大大降低原材料成本。 3、与纯铜线相比，铜包铝线对盗窃犯来说没有价值，因为要把铜包覆层与铝芯线分离几乎不可能。因此，能收到额外的防盗效果 4、它比铜线更具可塑性，又不象铝那样会生成绝缘的氧化物，因此更易加工处理。并且导电性更佳。 现以金地格林小城 B地块为例，公变部分电缆总价为 690万元，专变部分电缆总价约为 100万元，总建筑面积为 23.263平米 ,每平米电缆成本为 33元。若全部采用铜包铝电缆约可节约成本 198万元。在武汉地区也有数个楼盘也开始使用铜包铝电缆，如加豪地产等，并且运行情况良好。 以目前金地集团年开发速度， 06年预计可完成约 108万平米，需消耗电缆总价约为 3564万元，若采用铜包铝电缆约可节约建安成本 891万元。 建 议 在金地集团开发的项目中，截面在 35mm2以上的电缆广泛采用，这样可大大节约成本；目前已经有很多电缆生产厂家已经取得了该产品的国家生产许可证。 关于设计的成本优化案例 -石材加工 武汉公司成本部 2006年 9月 10日 石材加工方案优化 格林小城 A,B地块室外工程大量地运用了石材碎拼饰面的做法。 景观墙 组团围墙 景观园路 挡土墙 设计与施工的矛盾 设计要求碎拼材料铺贴的效果要达到“片片咬合、严丝合缝” ，每片板为不规则五边形，且形状各不相同，为达到要求，现场的施工方法为： 1.在施工现场，根据相邻碎拼板的形状画出下一片板的不规则五边形板样，在规格板材（矩形）上放样，根据放样现场进行人工切割，由于切割后边角板料不能使用，现场加工损耗达到 40%以上； 2.由于板与板之间需紧密咬合，同时铺贴面转角起伏变化复杂，因此定样与放样的工作需在现场一块板一块板进行，施工进展缓慢。 设计与施工的矛盾 3.每一块不规则五边形板样由工人随机确定，形状差异可能比较大，为方便及节省材料，工人可能会切割出许多锐角，甚至四边及三边形，这是设计师不能容忍的。 4.由于现场切割既耗材料，又耗工，导致加工成本高。 为解决以上问题，研究出的改进措施：以八块固定形状的板材为一组，多组拼接。 优 化 优化结果 改进后，所带来的收益： 1. 可在加工厂按模切割，减少了现场放样的工作难度； 2. 在加工厂大批量切割，比现场一块块切割节约了许多时间； 3. 由于八块板尺寸固定，可提高板材利用率，大大减少了材料切割损耗； 4. 各块板材形状均匀，不会出现板材过大或过小的情况，效果得到保障； 5. 节省了材料损耗成本及切割耗用成本。 成本比较 黄木纹碎拼铺贴改进前后成本对比 : 原方案下： 1.黄木纹材料 +损耗（加工及铺装损耗）： 60 （ 1+45%） =87 元 /M2； 2.现场切割人工费： 30元 /M2； 3.铺贴砂浆及人工费： 40元 /M2； 合计单位成本： 157元 /M2。 现方案下： 1.黄木纹材料 +损耗（加工及铺装损耗） ： 60*（ 1+35%） =81元 /M2； 2.铺贴砂浆及人工费： 40元 /M2。 碎拼材料可在工厂大批量切割，通过协商，将 30%石材损耗费用支付给供货商，其提供加工好的八块一组板材到现场。 合计单位成本： 121元 /M2。 可节约成本 36元 /M2,格林小城 A地块节约 20万元左右。 关于设计的成本优化案例 -装修材料代换 武汉公司成本部 2006年 9月 10日 原设计 格林小城 A地块会所装修由香港设计公司设计，为保证整体效果，饰面材料需严格按设计师提出的样板实施。 香港设计师选用的部分饰面材料价格较高： 部分地毯 600元 /M2； 墙面涂料 300元 /M2； 木地板 400元 /M2。 少量部品效果作用不明显但价格高，例如吧台玻璃珠帘 34000元。 优化 -材料代换 通过与设计师恳切的沟通，达成一致意见，针对价格高的材料，成本会同设计到市场上寻找一些与香港设计师材料样板效果相当，价格便宜的替代材料。同时根据会所各分区功能调整饰面材料，将效果不明显的部