【商业地产】-深圳安托山项目开发研判重新定位安托山-定稿-66PPT

地业 安托山项目开发研判 重新定义安托山 开发环境 1. 新政出台：市场从激涨到观望 2. 片区供需：仍保持供需失衡局面 区位分析 户型分析 形象定位 报告架构 【 市场大势描述 】 房价保持迅速上涨 2006一季度住宅均价 8126.14 元 /平米，同比上涨 25.63%；关内价格达 10313.89元 / 总供应下降，供求紧张，市场火爆 2006一季度总供应量 93.6万 平方米，同比下降 15.8%，住宅空置率下降 19.48% ，一季度全市供求比例为 0.52，特区内供求比为 0.51 政策重拳频出 调整供应结构，稳定房价；国八条、深八条、温六条 市场持观望态度 宝安、龙岗、龙华成热点片区，香蜜湖豪宅引人注目 结论：随着宏观调控的实施，整体市场将趋于冷静平和，关内供求矛盾难以解决，关外补充作用更加明显，本年度内房价将保持小幅平稳上涨 【 福田市场供需 】 供应量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出 历年福田供求对比（万平方米）271.9120163.6884.23186.29160128.26165.6720.090501001502002503002002年 2003年 2004年 2005年 2 0 0 6 年第一季度批售量 销售量区域优势强硬，豪宅供应大，价格高企 一季度均价 11387.17元 /平米，同比上涨 48.98% 区域未来土地开发以中小项目为主，大规模豪宅项目鲜见 【 环香蜜湖片区历年供应量 】 香蜜湖历年供应量（万平米）35.6 35.921.62415.405101520253035402002年 2003年 2004年 2005年 2 0 0 6 年1 - 6 月2005年，香蜜湖最后的豪宅大战，未来供应极为有限，向香蜜湖外围转移 【 2005年底至 2006上半年环香蜜湖片区销售量 】 项目 开盘时间 销售面积（建面） 销售状况 中旅国际公馆 2期 2005-10-1 191531 开盘当天销售 95% 香山美树苑 2005-10-22 99600 香蜜湖 1号 2005-10-25 131000 低调发售， 34套别墅 2天售罄 水榭花都 3期 2005-10-29 96532 低调发售，一周售罄 香格丽苑 2005-12-10 90554 4个月售罄 香雅园 2006-3-19 22823 低调发售， 2个月售罄 总计 632040 供求分析：片区销售火爆，市场需求旺盛，供需比例失调，供应缺口较大 【 开发环境 总结 】 福田供求矛盾突出，豪宅之战趋于尾声，高品质的中小项目主导市场 香蜜湖成为市场王牌，环香蜜湖片区明显区分为三大层次，在价格、供应结构和客户群方面有鲜明的区分 环香蜜湖供不应求，销售火爆，核心区域开发殆尽，外围区域将大有可为 开发环境 区位分析 1. 市场划分：香蜜湖三大圈层 2. 区域尴尬：现状与未来的矛盾 3. 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山 户型分析 形象定位 报告架构 1. 新政出台：市场从激涨到观望 2. 片区供需：仍保持供需失衡局面 【 香蜜湖三大圈层 】 水榭花都 香蜜山 香格丽苑 熙园 香榭里花园 香域中央 中旅国际公馆 香蜜湖 1号 香蜜湖内圈 香蜜湖外圈 缇香茗苑 香逸名园 香 雅园 香蜜湖幅射圈 香山美树 香诗美林 盛景国际 风临左岸 园博中央 翠海花园二期 新天国际名苑 【 香蜜湖内圈：供应量及价格分析 】 楼盘 占地（ ） 建面（ ） 开盘时间 售价（元 / ） 高层二手房价 香榭里花园 1期 49297 160000 1999-6-1 8600 12000-14000 香榭里花园 2期 49297 67818 2001-11-26 10000 12000-14000 水榭花都 1期 164764.2（总） 82532 2002-7-18 11000 20000-26000 水榭花都 2期 164764.2（总） 100000 2003-7-12 14000 20000-26000 水榭花都 3期 164764.2（总） 99480 2005-10-29 16000 中旅国际公馆一期 55831 122815 2003-6-7 9000 14000-18000 中旅国际公馆二期 53530 191531 2005-10-1 14000 熙园 127962.6 143390 2003-8-23 10000 16000-19000 香域中央 66904 138550 2005-4-24 10000 15000-16000 香蜜湖 1号（华府） 93544 131000 预计 2006-6 预计 30000 新推盘售价约 15000元 / ，一手楼与二手楼价格非常接近； 水榭花都由于自身素质及区位优势，为片区二手楼中价格尖峰， 接近 2万元 / ； 香密湖 1号高层再次刷新片区纪录，预计达 3万元 / 。 【 香蜜湖内圈：户型分析 】 楼盘 总户数 三房 面积区间 套数比 四房 面积区间 套数比 香域中央 710 20 130-132 13% 237 167-175 52% 52 145-149 83 186-189 21 153-160 47 198-209 熙园 689 307 159-172 45% 293 183-217 43% 中旅国际公馆一期 548 273 116-164 50% 212 165-185 39% 中旅国际公馆二期 935 190 104-106 20% 338 153-170 36% 水榭花都 1期 470 117 121-129 25% 353 171-202 75% 水榭花都 2期 473 81 147-166 17% 324 190-205 68% 水榭花都 3期 472 82 148-165 17% 374 191-308 79% 总计 4297 1143 27% 2261 53% 区域以三房、四房、五房供应为主； 170 -200 的四房占供应主导位臵 户型区间较其他区域宽敞 20-40 【 香蜜湖外圈：供应量及价格分析 】 楼盘 占地 建面 开盘时间 均价 二手房价格 金地香蜜山 1期 78679 169860 2004-5-1 8500 10000-13000 金地香蜜山 2期 2004-12-5 8700 10000-14000 望郡 20882 100765 2002-9-15 7000 10000-11000 香逸名园 9500 60000 2002-3-2 6500 9500-13000 缇香名苑 20365 104417 2004-5-3 8500 9500-11000 香格丽苑 15036 90554 2005-12-10 9800 香雅园 7413 22823 2006-3-19 9800 新推盘售价接近 10000元 / 一手楼与二手楼价格非常接近；素质较高的二手楼价格区间达 10000- 13000元 / 【 香蜜湖外圈：户型分析 】 100-135平米的三房为主，两房、四房各占一定比例 楼盘 总户数 两房 面积区间 套数比 三房 面积区间 套数比 四房 面积区间 套数 比 金地香蜜山 1期 544 79 79 15% 369 104-135 68% 96 148-184 18% 金地香蜜山 2期 443 81 118-126 64% 132 148-160 37% 201 129-146 30 184-193 望郡 568 36 68.9-69.4 6% 98 94-109 17% 105 115-143 18% 香雅园 289 153 64-72 53% 136 84-98 47% 0% 缇香名苑 658 88 71.77-72.92 13% 180 96.28-114.9 64% 50 162.20-162.76 8% 244 129.52-151.4 香格丽苑 612 123 78.56-83.84 20% 397 104.28-114 65% 92 130、 137 15% 香逸名园 400 100 85 25% 300 103-118 75% 0% 总计 3514 579 16% 2006 57% 505 14% 【 香蜜湖幅射圈：供应量及价格分析 】 楼盘 占地 建面 开盘时间 均价 二手房价格 香山美树苑 38295 99600 2005-10-22 8000 8700-9500 盛景国际花园 21145.2 75413 2004-10-30 7500 95000-11000 风临左岸 15000 54000 2002-11-2 6200 9500-10000 香诗美林 31288 100000 2004-12-4 7500 9800-11000 园博中央 3933 19950 2006年 6月 15000 一手楼与二手楼价格非常接近；二手豪宅均价为 9000元 / - 12000元 / 出现部分素质较高项目（如园博中央、蝴蝶谷）凭借园博园景观优势预计达 14000元 / 【 香蜜湖幅射圈：户型分析 】 楼盘 总户数 两房 面积区间 套数比 三房 面积区间 套数 比 四房 面积区间 套数比 香山美树苑 712 114 76-85 16% 424 97-115 60% 172 138-139 24% 盛景国际花园 912 112 71-75 12% 428 89-131 47% 0% 风临左岸 424 212 90-95 50% 106 108-112 25% 106 129-132 25% 香诗美林 990 391 75-81 39% 539 110-118 54% 70 136-140 7% 园博中央 98 23 83 23% 46 122 47% 25 160 26% 总计 3136 852 27% 1543 49% 201 6% 90-118 的三房占主导 其次是 70-90 的两房与 130-140 的四房各占 1/4强的比重 【 香蜜湖圈层分析总结 1】 环香蜜湖三大圈层价格对比（万元/平米）1 11.31.430.70.85 0.850.981.10.620.75 0.75 0.81.400.20.40.60.811.21.41.61.822.22.42.62.831 2 3 4 5核心区域 外围区域 辐射区域【 香蜜湖圈层分析总结 2】 香蜜湖三大圈层主力户型对比27%49%6%16%57%14%27%53%0%10%20%30%40%50%60%两房 三房 四房辐射区域 外围区域 核心区域开发环境 区位分析 1. 市场划分：香蜜湖三大圈层 2. 区域尴尬：现状与未来的矛盾 3. 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山 户型分析 形象定位 报告架构 1. 新政出台：市场从激涨到观望 2. 片区供需：仍保持供需失衡局面 项目地块基本资料 区位：安托山东片区 处于香蜜湖外圈 位臵：安托山六路、侨香四路交汇西北 占地： 9910 总建面：约 5万 容积率：约 5 现状：重污染工业区、未开发区域： 南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂 西面：混凝泥土厂、安托山采石场 东面：武警用地，存在军产房住宅出售 总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重 未来：全新的规划前景 片区完善的居住及教育配套规划 侨香村大型福利房 2008年 6月建成， 2008年底前入住 BRT2008年通车 地铁 2号线预计 2010年建成 山姆会员会及国投 SHOPPING MALL强大的幅射效应 【 区域 尴尬：现状与未来的矛盾 】 武警用地、香格丽苑 山姆会员店 沃尔玛 安托六路、武警用地 本案地块 北环路、塘朗山、高坡 安托山采石场 混凝泥土厂 待开发地、预制厂、沥青厂等 【 地块现状 】 北 【 BRT1号线和地铁 2号线 】 BRT1号线 2006年底开工，预计 2008年 投入使用 农林路站 地铁 2号线规划由福田中心区至蛇口港，计划 2010建成 农园路站 【 侨香路福利房 2006年中建成 】 侨香村用地面积 127790 ，建筑面积约 42万， 15栋 32 35层高楼， 3996套住宅 小区配套包括商业、净菜市场、幼儿园、文体中心、健康和物管中心等，停车位 3170个 侨香村将于 2008年 6月建成交付使用，计划在 2008年底前入住 侨香村是深圳市最后一批“福利房”，是为了解决近 7000名在 2002年 12月 31日前调入深圳，且符合分房条件但至今没有住房的党政机关、事业单位员工的住房问题。 【 片区未来完善规划 】 片区定位： 配套设施齐全的大型生活区 商业配套： 山姆会员店、国投 SHOP- PINGMALL、综合市场，商业公共设施 社区配套： 区级文化中心、区级图书馆、运动场、公共泳池、网球体育中心、区级医院 教育配套： 3个小学 2个中学 3个幼儿园 （名校）香蜜湖实验学校 侨香村福利房：占地 12.78万，约 4000户，带来相应完善配套 配套完善的街区生活 侨香村 福利房 山姆会员店 【 站在 2008年的时点上，重新审视安托山 】 周边工厂、采石场搬迁，安托山复绿工程展开 中心区、中心西区的发展带来大量置业需求，关内供求矛盾短期内无法解决 BRT开通 侨香村福利房建成即将入住 山姆会员店及 SHOPPING MALL商业幅射效应 侨香村、片区内规划教育、文教设施开始建设 由厂区变成纯粹的居住区域，绿色景观资源丰富 土地总供应量 44万 ，是福田未来最集中最大的住宅开发用地 交通改善，扩大客户范围 提升片区知名度与美誉度，形成良好的居住氛围 高档次、完善的商业及文化配套 1.整体资源：依托香蜜湖豪宅区及其高档配套设施 借助侨香村大型福利房完善的交通居住配套体系 2.区域体量： 44万 ， 福田区仅有的高规划起点 、 整片待开发土地 3.片区定位： 福田区纯粹高档居住区 作为香蜜湖的有力供应补充 4.环境氛围：舒适的街区尺度；纯粹 、 宁静的居住氛围 丰富的绿色山景资源；文教配套齐备 ， 人文气氛浓厚 香蜜湖 纯街区 Block Town 【 项目档次定位 】 开发环境 区位分析 户型分析 1. 户型定位：户型推导研判过程 2. 户型分解及创新建议 形象延展 香蜜湖 纯街区 报告架构 1. 市场划分：香蜜湖三大圈层 2. 区域尴尬：现状与未来的矛盾 3. 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山 1. 新政出台：市场从激涨到观望 2. 片区供需：仍保持供需失衡局面 市场 客户 档次 自身条件 宏观政策 户型定位 【 影响户型定位的重要因素 】 片区项目存量动态分析 1 2 3 结论一 【 户型推导研判思路 】 市场角度分析 二级市场成交 /需求分析 项目自身条件修正分析 新政应对修改户型配比 4 结论四 政策角度分析 结论三 自身条件分析 结论二 客户角度分析 推导过程 分析过程 : 通过香蜜湖外圈、幅射圈同类项目进行整体分析 ； 考虑年限的变化特征 ,寻找之间的规律 ； 选取 02-06年的共 11个项目进行分析 ； 目的要求 : 由片区存量动态分析 ,找出基本变化规律 ,初步得出本项目可参照的户型区间和比例 ； 数据来源 : 中原深港研究中心 /中原三级市场数据库 1: 样本容量 时间跨度 筛选标准 2 1 3 11个 4年 香蜜湖外圈、幅射圈高档住宅项目 【 环香蜜湖圈层 02-06年已 /在 /近期销售项目分析 】 片区 /项目 02年已售项目 04年已售项目 05年已售项目 06年发售项目 香蜜湖外圈 望郡 金地香蜜山 香格丽苑 香雅园 香逸名园 缇香茗苑 香蜜湖幅射圈 风临左岸 香诗美林 香山美树苑 园博中央 盛景国际花园 项目 二房 三房 四房 五房 其他 望郡 69 占 6% 94-109 占 17% 115-143 占 18% 165-203 占 34% 复式 181-242 占 23% 香逸名园 85 占 25% 103-118 占 75% 风临左岸 90-95 占 50% 108-112 占 25% 129-132 占 25% 金地香蜜山 79 占 8% 104-146 占 66% 主力 129-146 148-193 占 26% 主力 148-160 盛景国际 71-75 占 12% 89-131 占 47% 单房占 40% 缇香茗苑 72 占 13% 96-115 占 27% 129-151 占 44% 主力 117、 139、 142 160-162 占 8% 单房占 13% 香诗美林 75-81 占 39% 110-118 占 54% 136-140 占 7% 香格丽苑 78-84 占 20% 104-114 占 65% 130-137 占 15% 香山美树苑 76-85 占 16% 97-115 占 60% 138 占 24% 香雅园 64-72 占 53% 84-98 占 47% 园博中央 83 占 23% 122 占 47% 160 占 26% 1、 02-06年面积和比例统计 02 04 05 06 通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析， 从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。 02年以来，环香蜜圈住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测， 本项目可以参考主力房型比例为 三房比例约为 65左右，四房比例约为 20左右 ； 2.整体三房、四房比例分析 三房四房比例变化趋势36%58%62%66%15%11%20%17%0%10%20%30%40%50%60%70%2002 2004 2005 2006三房 四房面 积（） 118 94 151 89 114 97 三房 四房 143 115 193 136 138 130 02年至今， 三房 /四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有逐步放大趋势 ； 三房出现紧凑型、舒适型、享受型三种档次的分类趋势； 我们的研究将从这些区间中研究 02-06年面积区间的畅销段 ； 2002年 2005年 2004年 2006年 122 84 160 3.三房、四房基本面积区间分析 上限 下限 三房户型区间设臵在 100 以下、 105 117 、 120 130 之间； 四房户型区间设臵在 130-160 之间； 结论： 选取设臵相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 4.02-06三房、四房畅销区间分析 时间 三房 四房 02年 105-115 125-130 04年 135-140 、 110-117 、 89-95 136-140 ， 160-165 05年 105-118 130-138 06年 86-98 、 115-120 （案例较少） 关于近 4年环香蜜湖片区可参考项目之 两房 分析 望郡 香蜜山 缇香名苑 香格丽苑 2002 2004 2005 69 约 6% 79 约 8% 72 约 13% 78-84 约 20% 时间轴线 环香蜜湖圈层可比项目中，两房所占比重较少 套数比约占 10 15。 5.两房 设臵建议 主力区间 :70-80 两房比例 :约 10-15% 【 初步推导户型面积和比例 结论一 : 】 二房 三房 四房 区间 70-80 100 以下 105-117 120-130 130-160 比例 10 15% 65%-75% 15%-20% 说明 : 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究 ,目前只作为本项目研究的参考值 ； 在初步户型面积参考的基础上 ,需要再次论证以求出项目最终面积和比例 ； 由于目前只是推断 ,所以在此我们初步用区间表达户型的比例 ； 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例 ； 分析过程 : 通过环香蜜湖片区三级市场成交和需求进行分析 ； 目的要求 :修正基本户型 由三级市场成交和需求户型 /面积对本项目进行户型区间修正 ； 数据来源 : 中原深港研究中心 /中原三级市场数据库 推导过程 2: 户型上的分布十分集中， 三房四房的比例高达 83； 三房占据半壁江山 统计结果显示， 本片区二手楼成交均价保持在 11000-13000的水平 ,说明二手楼与新盘价格差别不大 环香蜜湖 片区 三级市场成交资料（ 05.10 06.5） 户型 成交比例 平均面积 面积区间 （） 平均总价 （万元） 平均单价 （元 / ） 一房 2.6% 50.52 48-53.03 61 12105 两房 3.8% 85.18 80.84-90.63 102 11644 三房 52.3% 129.13 94.2-219.81 170 13160 四房 31.0% 178.50 140.13-239.57 246 13763 五房 10.3% 227.24 118-350 451 19853 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 1. 环香蜜湖片区三级市场成交分析 房型需求及成交量排名：三房 四房 二房 片区二手客户需求基本上和成交情况吻合， 三房需求占据半壁江山，四房比重占 1/4强； 2.香蜜湖片区三级市场需求分析 原始资料来源：中原三级市场天然居、中旅国际公馆等地铺 环香蜜湖片区三级市场客户户型需求2% 12%53%25%8%一房 二房 三房 四房 五房成交以三房、四房为主 两房所占据比例很小 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 成交户型 平均面积 平均单价 平均总价 二房 79 10000 790000 三房 130 12000 1560000 四房 157 12500 1962500 五房 193 13500 2605500 3.片区典型个案三级市场分析： 金地 -香蜜山项目 香蜜山二手成交户型比例2%57%35%6%2房 3房 4房 5房成交 3房占 6成比例； 成交 4房占 1/4强； 该项目有一定比例的两房成交，主要是项目单独设臵了一栋小户型， 2房体量较大 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 成交户型 平均面积 平均单价 平均总价 二房 72 11000 792000 三房 117 13000 1651000 四房 165 13000 2145000 缇香名苑二手成交户型比例19%58%23%2房 3房 4房3.片区典型个案三级市场分析：缇香名苑项目 1、成交户型面积集中段分别为： 两房 72-79 三房分 105-117 、 130 两个面积段 四房 140 160 2、成交价格： 三房单价与四房平均单价基本相近 三房成交比例高，价格也比较坚挺 两房的单价明显较低，该片区 2房客户对价格敏感度极高 3、二手楼与新盘售价差距较小 市面上热销的 2手楼存量项目，都是近年规划建成的，位臵优越，素质较高 4、三级市场成交户型和面积综合统计 二房 三房 四房 区域表现 70-80 100 以下 117 132 130-160 个案反映 5%-8% 70-75 20 5、三级市场主力户型区间和比例统计 【 三级市场成交 /需求分析推断， 结论二 : 】 结论二 二房 三房 四房 区间 70-80 100 以下 110-117 120-130 130-160 比例 8% 15% 40% 17