贾总经验交流课程讲义.docx

陕西保障性住房建设工程有限公司经验交流课程提纲第一部分 公司基本情况 “十二五”以来，陕西省集中力量推进保障性安居工程，累计开工171.58万套、建成115.09万套，各项指标位于全国前列。2011年3月，根据陕西省委、省政府统一部署，由省财政出资10亿元、省属延长石油集团出资30亿元，组建了陕西保障性住房建设工程有限公司，主要任务是为全省保障性安居工程提供融资和资金支持，在全国省级行政区里是第一家。经过几年的探索实践，公司逐步走上快速发展的轨道，注册资本由最初的40亿元增加到70亿元（省财政20亿元、延长石油集团50亿元），累计对外融资480亿元、投资280亿元，为全省民生工程、安居工程起到了应有的推进作用，得到市县政府和人民群众的广泛好评。第二部分 公司管理架构一、股东。公司的股东是省政府和延长石油集团。省政府授权省住建厅代为行使股东职责。因此，公司接受省住建厅和延长石油集团的双重管理、双重考核。备注：延长石油集团是全国最大的地方石油企业，是西部第一家世界500强企业，是陕西最大的省属企业，也是保障房公司的控股股东。延长石油集团为公司注资50亿元，提供贷款担保90亿元。二、董事会。公司设董事会，由两家股东单位委派7名董事。延长集团推荐董事长人选。公司每年的投融资计划、重大投融资项目等，都由董事会集体讨论、投票决定。此外，公司还设有监事会，主要是监督公司经营和财务运行情况。三、经营层。公司的经营层由5名高管组成，也是由省住建厅和延长集团分别推荐的，其中：总经理人选由省住建厅推荐。经营层主要是落实董事会决策，主持公司日常经营管理工作。四、职能部门。公司内设项目管理部、财务管理部、工程管理部及综合管理部4个部门。其中：项目管理部负责投融资项目前期对接；工程管理部负责投融资项目日常监管；财务管理部、综合管理部分别负责公司财务资金管理及综合行政管理。五、市县项目部。公司在全省各市县设立了71个项目部。名义上是公司的分支机构，实质上由市县政府管理，项目部负责人由市县政府任命。许多市县将公司的项目部同当地住建局、房管局或者城投公司合署办公，两块牌子一套人马。市县项目部主要负责公司融资范围内安居工程项目的日常管理工作，是公司与市县政府协调联系的纽带。第三部分 公司融资模式一、融资模式。下面，我从融资主体、建设主体、偿债主体、监督主体4个方面，说明公司的融资模式：（一）融资主体。公司作为融资主体，从各市县征集、打包项目，统一从银行贷款。再对应具体项目，按进度拨付资金。一般情况下，省政府或者延长集团都会通过各种形式，建立还款保障机制，这是公司取得优质信贷资源的重要条件。（二）建设主体。各市县政府作为建设主体，负责组织项目建设、房屋分配、后期管理等工作。公司仅从资金周转、使用的角度，对项目实施有限监管。（三）偿债主体。按“谁用款、谁还款”原则，各市县政府承担还款责任。还款资金主要来源：一是项目运营收入；二是市县财政。也就是说，当项目收入无法覆盖成本时，市县财政就必须拿出一部分资金还本付息。（四）监督主体。省住建厅、省财政厅作为监督主体，按各自职能发挥监督作用。省住建厅监管全省的安居工程项目，自然也包括公司的投融资项目，同时省住建厅将各市给公司的还款情况纳入行政考核排名体系，每季度排名一次，后3名的市要在会上做检查，因此各市政府都很重视这个考核。省财政厅通过市县财政部门，监督公司资金使用情况，同时承诺当市县财政无法按期还款时，由省财政通过结算方式代扣还款。这个措施，公司还没有用过，但对各市县政府产生了激励和约束作用。分析：保障房公司要同市县政府建立合作关系，在这个合作关系中，落实上面提到的4个主体职能。在实践中，公司通常以地市为单位建立合作关系。首先，公司作为融资主体，统一打包市本级和所辖县区的项目，从银行贷款。第二，市政府作为建设主体，统一协调所辖县区，搞好项目建设。第三，市政府作为偿债主体，由市财政统一出具还款承诺，协调所辖县区落实还款来源。第四，省住建厅、财政厅作为监督主体，监督的范围一般仅覆盖到市级政府和市级财政。通过这样的模式，明确了权责划分，理顺了管理层级，降低了资金风险，提高了运作效率。二、融资方式。在上述模式下，公司主要有以下融资方式：（一）企业担保贷款。即通过延长石油集团资信担保，从银行取得贷款。公司成立头两年的对外融资，全部由延长集团提供担保，规模大致90亿元。（二）资产抵押贷款。即通过抵押优质的项目资产，从银行取得贷款。通过盘活项目资产，扩大抵押贷款规模，是公司下一步的发展方向。（三）政府信用贷款。即通过政府信用担保，从银行取得贷款。以开发银行棚户区改造贷款为例，政府信用主要体现在以下3个方面：一是省政府统一打包项目，同意将项目收益权作为质押担保。二是省财政建立准备金，提供还款兜底。三是市县政府将还款资金纳入本级财政预算。（四）债券融资。即通过债券市场直接融资，目前比例较小。备注：关于公司资本金使用。在银行贷款到位前，为了加快项目启动，确保资金平稳衔接，公司还将存量资本金直接投放给各市县项目，用于短期周转。项目贷款所需资本金，大部分由市县财政自筹。第四部分 公司业务流程一、主要流程介绍。总体来说，公司有6个基本的业务单元，层层递进、相互衔接，构成了公司的主要业务流程。（一）制订融资计划。公司在全省范围内对接融资项目，制订融资计划，报董事会（保障房项目）或有关厅局联席会议（棚改项目）审核批准。（二）建立合作关系。公司以地市为单位建立合作关系，是通过与市政府签订合作合同来实现的。这个合同主要有3个作用：第一，明确了公司作为融资主体，市政府作为建设主体和偿债主体的权责划分。第二，明确了省住建厅、省财政厅作为监督主体的职责任务，这两家单位也在合同上签字盖章。第三，明确了公司在该市范围内，进行融资合作的一揽子项目。（三）落实银行贷款。在上述合作合同框架内，公司向银行申请贷款，银行批准后，公司针对每一个具体项目，与银行签订借款合同，再根据担保形式不同，签订配套的保证合同、抵押合同、质押合同等。（四）日常审核付款。在上述借款合同范围内，公司各业务部门通过资料审核、现场审核等方式，确定项目施工量和建设进度，作为付款依据，向银行申请付款。根据我国金融政策，银行贷款必须对应具体项目，严格按进度付款。（五）项目后期运营。公司在投融资范围内，参与建成项目的后期运营工作，对项目租售、资产运营、处置等行为实施监管，主要是为了及时归集项目租售收入，确保项目资产安全。（六）资金回笼和再投放。公司回笼的资金，主要有2个用途：一是循环用于项目建设。二是归还银行贷款本息。二、有关建议。在上述流程中，根据我们发现的问题和总结的经验，提出下面几个建议：（一）在项目打包的过程中，应当重视项目筛选。筛选的原则，首先是符合银行的规定，否则接下来的融资工作就无从谈起。以陕西保障房公司棚户区改造贷款为例，开发银行贷款支持的项目，必须纳入国家、省上2013-2017年规划，必须具备“四项审批”、“四证一书”等前期手续。此外，贷款资金仅限用于安置房和红线内的基础设施，以及一定比例范围内的配套商业、公共服务用房等（总建筑面积15%）。如果在前期对接、项目打包过程中忽略了银行的要求，在后期工作中很容易造成被动。比如：已经纳入融资计划的项目，最后银行的审批没有过关。或者，银行虽然批准了贷款，但在具体支付资金时，原来打算使用贷款资金的地方，被告知不属于贷款支持范围，已经申请到手的贷款资金支付不出去，白白浪费了贷款额度。此外，我们建议：在最初的可研编制上，就把这些条件、规则多考虑一些，不属于银行贷款支持范围的建设内容，干脆不要做到可研里面，这样后期能省掉很多麻烦。而且可研的编制单位尽量选择甲级资质，银行经常会有类似的要求。（二）在贷款到位前，梳理规范各项审核流程。按我国金融政策，贷款资金对应具体项目，严格按进度支付。这中间就涉及到进度审核的问题。平台公司作为融资主体，要审进度；银行肯定也要审进度，两者之间需要提前沟通、衔接，特别是统一审核标准。对申请进度款所需的一系列资料、表格等，都应当有统一制式的模板，然后组织各市县主管部门的同志们集中培训一到两次，把要求搞清楚，为今后的工作打好基础。项目进度款审核是一项日常工作，我们每天都会收到不同地市发来的申请资料，如果前面的基础工作不扎实，市县的同志们没有完全掌握这项业务，就会大大增加审核工作难度，甚至频繁地退回重报，导致款项迟迟不能拨给项目。（三）对政府委托代建项目，应取得相关文件。许多棚户区改造项目都是由政府委托开发商代建的。对此类项目，政府应提供有关文件及会议纪要，证明委托代建事项；同时提供相关合同，明确代建款项支付的方式和节点；按陕西一些市县的做法，开发商还应以项目的商品房、商铺等资产向当地政府抵押，直到开发商按约定清偿银行贷款本息后，才可以自行处置这些抵押物。对平台公司来说，支持委托代建项目是有风险的，如果对委托代建情况、信息掌握不充分，就有可能造成资金截留、挤占、挪用，以至无法收回等情况，责任追究下来就很被动。因此，在涉及此类项目时，应充分掌握相关信息，根据规范的委托代建合同，按约定的金额、方式和节点付款。同时，通过项目资产抵押等方式能大大降低资金风险，建议采用。第五部分 公司主要经验 一、省委、省政府高度重视，是公司运作和发展的前提。公司在保障性安居工程领域开展平台融资、统借统还，总的来说仍然属于新生事物，配套政策还不完善。在实践探索中，需要省委、省政府的高度重视和支持引导，才能确保公司持续健康发展，发挥应有的作用。二、省政府和延长集团资信保障，是公司对外融资的基础。公司对外融资480亿元，有360亿元来自政府信用，特别是省政府直接出面，建立还款保障机制；还有90亿元来自延长集团担保。上述两个部分，占公司对外融资总额的93%。其余融资大约30亿元，是公司通过自身的资信，或者抵押项目取得的。新成立的平台公司，自身的资信水平有限，掌握的项目资产主要是收益较低的安居工程项目，因此，成立平台应考虑的首要问题是：对外融资的基础是什么？优势在哪里？ 如何充分使用政府和其他社会主体的优良资信，取得规模较大、成本较低、周期较长的贷款资源。三、与市县政府合作协调，是公司发挥职能作用的关键。在目前的合作体系中，资金从公司投放出去以后，要依靠市县财政、住建部门审核把关，部分资金还要直接进入财政专户，参照财政资金管理；当项目竣工，形成资金回流时，也要依靠市县财政、住建部门归集资金。从资金周转的角度讲，大部分的周转环节是由市县政府控制和监管的。因此，要建立统收统支、统借统还的融资平台，不能仅从公司自身的角度出发，必须抓好与市县政府的合作协调，共同搭建资金监管体系。在大的制度设计上，陕西省住建厅、财政厅和开发银行都起了重要作用。公司之所以没有大包大揽，没有把全省100多个融资项目的每一笔资金都纳入自身监管体系，主要是为了控制公司规模。如果摊子铺得太大，将额外增加许多成本。因此，我们还是立足于调动市县政府和