【商业地产】易居中国_无锡百大241334地块_营销策略提案_109PPT_2008年

百大 241/334地块 营销策略提案 PROPOSAL Often the seller is pressured into providing financing for the purchaser instead of receiving a lump sum. This forces the seller to assume the role of a mortgage company, worrying about servicing and collecting a monthly income stream. A stream, which may or may not be consistent, depends on the payers ability to meet their monthly obligations. 在惠山新城板块，百大春城 06 07赛季月均成交面积 领跑第一梯队，但成交均价位于第三梯队。 在 08赛季，如何在市场存在变数，竞争趋于白热化的背景下，销售速度上保持第一梯队，同时在均价上稳步迈向第一梯队，是本次营销提案的核心。 020000400006000080000100000120000加州洋房绿地世纪城百大春城 金都花园理想城市花园复地公园城0500100015002000250030003500400045005000月均成交面积 成交均价核心问题 THE PROBIEM OF CORE 以客户为导向的策略生成 以市场为导向的营销执行 思考逻辑 THINK LOGIC 思考逻辑 THINK LOGIC 以客户为导向的策略生成 产品塑造与传播概念 潜在 客户分析 社会和经济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 城市发展 分析 + 产品建议 + 以客户为导向的策略生成 营销策略 THINK LOGIC PRIVATIZED LA CITY 1 市场研判 MAKETING RESEARCH 社会和经济背景分析 MAKETINGRESEARCH在需求之中，抓主力 2008， 社会经济与需求预期 05年起整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行， 预计 2008人均 GDP可能突破 8000美金，商品房购买能力将 得到经济保障。 无锡市 国内生产总值（ GDP）呈高速良性发展 无锡市历年G D P 总量及增长率280533001580.661360.111901.22235019.36%17.65%23.60%13.32%16.22%20.28%010002000300040002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年亿元0%5%10%15%20%25%GDP总量 增长率无锡市历年人均G D P 及增长率16.37%22.32%12.99%15.50%19.21% 17.87%010000200003000040000500006000070000800002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年元0%5%10%15%20%25%人均GDP 增长率PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 01020304050602 00 6年1 月2 00 6年2 月2 00 6年3 月2 00 6年4 月2 00 6年5 月2 00 6年6 月2 00 6年7 月2 00 6年8 月2 00 6年9 月2 00 6年1 0月2 00 6年1 1月2 00 6年1 2月2 00 7年1 月2 00 7年2 月2 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月截至 07年 11月，无锡商品房累计成交 476万平米，同比 增加 51%； 11月成交均价更是首次突破 6000元 /平米。 在系列政策之下，无锡楼市的持续量价双高， 显示出市场刚性需求旺盛，购房者信心强劲。 01000200030004000500060002 00 6年1 月2 00 6年2 月2 00 6年3 月2 00 6年4 月2 00 6年5 月2 00 6年6 月2 00 6年7 月2 00 6年8 月2 00 6年9 月2 00 6年1 0月2 00 6年1 1月2 00 6年1 2月2 00 7年1 月2 00 7年2 月2 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月无锡市 2007年商品房爆发式成交 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 无锡市 无锡的 社会阶层形态 二产与私营经济的高速发达带来是城市阶层两极分化 高比重的富裕阶层与经济阶层构成社会主体 中产阶层仍在逐步成长 无锡市社会阶层结构分析 富裕阶层 中产阶层 经济阶层 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 无锡市 无锡市社会阶层结构分析 富裕阶层 中产阶层 以私营业主、公务员为主体 生活调性：安全、享受、低调 置业目的：享受型、投资型 企事业管理层、小业主为主体 生活调性：进取、朴实 置业目的：生活型、工作型 经济阶层 普通工薪族为主体 生活调性：家庭、实惠、安全 置业目的：生活型、工作型 依托家庭支持保持较强的购买力 演化城市购买力主体 城市高端收入群体 不可忽视的高端购买力 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 结论 社会和经济背景分析 经济高速增长支撑商品房购买力 整体市场预期稳步健康发展 成长中的中等收入群体 商品房价格上涨存在经济和市场基础 是支付能力较强的置业需求主力 新无锡人本地置业： 1房 /2房 新婚人口比例突显： 2房较多 老龄化比例逐步提高： 2房 /1房 未来市场赋予的战略机会和刚性放量 其中 ,潜在客户年轻化趋势明显 主流客层：中等收入群体 置业需求： 2房 /1房 /3房 潜在 刚性 需求 城市发展分析 MAKETINGRESEARCH在城市之上，看居住 2008，城市居住空间导向 无锡目前是 “ 中心区 -新城区 -新市镇 ” 的空间格局 市中心地块减少，商业用地 比例上升，使中心板块从生 活中心向商业中心转变，居 住地向外围区域辐射发展。 未来预判 新城区发展前景看好 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 现代城市发展定律 居住区向城市外围辐射 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 无锡城市格局 比较与发展趋势 现状 价格 趋势 惠山新城 区域 3500-5000 新城价格谷底 交通配套完善 普通阶层 太湖新城 6000-10000 交通配套完善 城市富贵阶层 蠡湖新城 8000-10000 新城价格标杆 景观资源充足 品牌开发进驻 锡东新城 5000-6000 以产业为基础 区域化居住区 成熟居住区域 强势产业导入 新城建设初期 无显著优势 科技新城 5500-8500 太湖新城、蠡湖新城 “ 城市高端客户 ” 分化 锡东新城、科技新城 “ 产业阶层 ” 分化， 惠山新城 “ 中产中层 ” 、 “ 经济型 ” 分化 新城区置业客群演化 惠山新城 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 “ 一核三片 三带六区 ” 的结构 凭什么吸引居住者 商业公建配套逐步完善 城市快速建设 中心热点区高房价的挤压 首条通车轨道交通 2012年 -1号线 城市内环建设 凤翔路、惠山大道形成城区快速通道 公交线路完善 25、 607连接城区 轨道交通全面导入 交通条件趋于完善 板块居住价值进一步显现 价格挤压与区域吸纳双重效应将放大 凤翔路 惠山大道 惠山新城 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 随着城市建设加快，在中心城区以及热点区域的价格挤压下 板块市场的高性价比优势将成为客群导入的关键 需求 ：城市扩张促进板块价值升级和格局变化。 导向 ：新城区将逐步构成无锡中产阶层置业区域。 结论 城市发展分析 交通 ：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源拓宽。 发展 ：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好。 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 结论 潜在客群整合 富裕阶层 中产阶层 经济阶层 享受 投资 城中 太湖新城 蠡湖新城 惠山新城 锡东新城 科技新城 价格 工作 凭借性价比优势，惠山将成为中产阶层中端以及经济阶层置业热点 品牌 景观 舒适 价格 便捷 配套 两房 三房 三房 四房 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 社会经济背景分析 购买力：有经济发展保障 市场前瞻：稳局 推局 进局 主流消费层：都会新锐 战略机会：新无锡人 /新婚 /老年人 用途：自用，自用兼投资 产品需求推断 二房、一房、三房 整合关键词 惠山 经济中产 两房 三房 结论 潜在需求整合 城市发展分析 导向：中等收入群体 需求：未来 5年有持续需求 主流客层：中产、经济型 用途：自用为主，可投资 发展前景：想象空间大 产品需求推断 二房、三房为主 项目条件分析 MAKETINGRESEARCH指标 /地块 /区位 /交通 /配套环境 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 总占地 222748平米 A 地块 19032平米 B 地块 40364平米 C 地块 163352平米 容积率 A地块 0.6, B/C地块 1.5 土地形较为方正，具有良好的产品可塑性 中等规模项目，具有较好的产品塑造条件 地块条件解读 惠山新城 地处 惠山区核心地段 ，未来惠山的中高档居住集中区域，区位条件良好 大型综合居住区域，毗邻龙形景观带 区位环境解读 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 交通配套解读 路网发达，但公共交通体系仍需完善 基础商业公建配套欠缺，建议在商铺业态定位时考虑。 公交站点 科技创业中心 留学生创业园 商贸中心 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 经济指标 区位条件 交通条件 配套条件 环境条件 地块条件 没有较多 限制 可塑性强 潜力板块 公共交通 完善中 大众配套 欠缺 整体档次 较高 具备塑造产品多样性的基础 内部布局上具有一定发挥空间 城市带动板块未来快速发展 路网发达，但公交系统欠缺 缺少满足便利生活的需要 具备塑造高端产品的氛围 具备适度提高三期整体定位 生活配套出行条件有所欠缺 产品与客层上具备一定提升空间 结论 高端定位缺乏客观条件，但具备在现有 西块水平上实现突破的良好基础 竞争环境分析 MAKETINGRESEARCH现状理解 未来预判 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 当前市场理解 三大同质趋向 表现之一 产品同质化 各竞争楼盘的产品组合多以花园洋房与小高层为主； 表现之二 价格同质化 各竞争楼盘的价格密集于小高层 3500-4000，花园洋房 4000-4500的 价格区间，版块产品同质化严重，导致各项目面积段的组合相近似， 加上近似的单价区间形成了同质化的总价范围 . 表现之二 客户同质化 各竞争楼盘的客户，基本以本版块内的改善型客户为核心， 依托交通组织，吸纳了部分跨区域客户 房型 绿地 加州 复地 顺驰 2房 80-100 85-100 70-105 80-90 20% 15% 35% 25% 3房 100-140 100-140 105-145 110-140 60% 45% 45% 50% 4房 140-145 130-150 145-160 140-160 15% 30% 10% 15% 版块多层（花园洋房）产品特征 本案产品特征 市场主流产品 面积趋同 市场主流产品 断档 从多层（洋房）类来看，户型严重面积趋同。 项目在相同价格水平上不占据任何总价优势产品、总价、客群面临严重同质化竞争！ PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 当前市场理解 房型 334地块 2房 3房 100-140 55% 4房 140-165 30% 版块小高层、高层主力产品特征 房型 绿地 加州 复地 顺驰 金都 2房 90-100 100-115 70-110 80-100 90-120 60% 40% 45% 40% 40% 3房 115-125 120-140 110-145 110-140 110-140 35% 55% 50% 55% 55% 复式 140 160 150 160 170 5% 5% 5% 5% 5% 本案产品特征 从小高层类来看，项目面积更加趋向紧凑。 项目即在相同价格水平上也占据明显的总价优势 尤其是小复式产品为目前市场稀缺产品 市场主流产品 面积更紧凑 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 当前市场理解 房型 334地块 2房 80 20% 3房 90-130 45% 复式 107、 167 35% 版块内竞争现状对比结论 “红海 ” +“蓝海 ” 产品错位竞争、差异入市 以产品差异为先导，引发同质客户的 “ 二次细分 ” PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 当前市场理解 结论一 洋房注定红海搏杀 相比同版块竞争产品，洋房同质化倾向明显，不具备显著的产品竞争优势 结论二 高层将是蓝海契机 高层产品面积控制合理，加上个性化产品出现，有望成为蓝海竞争的契机 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 未来市场预判 楼盘 类别 总建筑面积 已推案面积 未推面积 08年预推面积 加州洋房 公寓型 22万 13万 9万 9万 绿地世纪城 公寓型 78万 9万 69万 10万 金都花园 公寓型 42万 22万 20万 15万 理想城市花园 公寓型 83万 14万 69万 15万 复地公园城 公寓型 52万 8万 44万 10万 总计 375万 73.5万 301.5万 59万 预计惠山新城后续供应将以楼盘后续供应为主 累计体量达到 301.5万平方 ， 08年预推总量将达到 60万 版块内竞争趋势对比结论 紧随市场整体趋势，板块市场性价比引力优势 驱动区域外价格挤压客源流入 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 当前市场理解 结论三 区域客源难以支撑板块市场发展 区域客源以自住型的刚性消费释放为主体，容量有限对 板块市场发展支撑不足 潜在客户分析 MAKETINGRESEARCH基于 竞争环境分析和项目条件分析 房型 绿地 加州 复地 顺驰 3房 100-140 100-140 105-145 110-140 60% 45% 45% 50% 45-63万 45-63万 44-61万 46-59万 版块多层（花园洋房）主力价格特征 版块小高层、高层主力价格特征 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 目标客户推导 房型 绿地 加州 复地 顺驰 金都 3房 115-125 120-140 110-145 110-140 110-140 35% 55% 50% 55% 55% 46-50万 46-56万 41-55万 41-53万 41-53万 多层（洋房） 小高层、高层 代表总价 60万 45万 付款额 : （按照首付 30%测算） 18万 13.5万 贷款额度： （按照 20年商业贷款测算） 42万 31.5万 月还款额 3468 2601 根据国家银行信贷政策规定： 月还贷额度应不超过 家庭月收入的 50%按此返算，我们得出不同物业购买 客户的家庭收入情况： 洋房类购买客户家庭年收入，在 8万 /年 高层类购买客户家庭年收入，在 6万 /年 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 惠山新城 目标客户推导 单身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 单身丁客 新无锡人 中大学 3口之家 儿女立家 三代同堂 二老空巢 中 产 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型 300 100 30以上万元 /年 30-8万 /年 8万元 /年以下 开拓族 22-25岁 新锐族 26-35岁 品质族 35-50岁 养老族 51-60岁 以上 无锡置业客户分类模型 家庭结构 购买力 年龄段 洋房客群 高层客群 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 现有客户拓展 阶层定位 现阶段客群：品质以及新锐家庭为主，覆盖中产以及经济阶级 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 蓝领 中产 白领 富豪 新富人 金领 未来主力客群 城市格局 区域发展 产品概念上占据本阶层的上端，但不突破阶层属性，对本阶层内人群形成领导力。 未来客户 可拓展的空间 现有主力客群 2 1 未来客群 以中产阶层为主的，新锐以及品质家庭，同时开拓家庭比重将有所增加 单身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 单身丁客 新无锡人 中大学 3口之家 儿女立家 三代同堂 二老空巢 中 产 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型 300 100 30以上万元 /年 30-8万 /年 8万元 /年以下 开拓族 22-25岁 新锐族 26-35岁 品质族 35-50岁 养老族 51-60岁 以上 无锡置业客户分类模型 家庭结构 购买力 年龄段 洋房客群 高层客群 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 阶层定位 未来客户拓展后 群体 层次 家庭 构成 面积需求 家庭年 收入 置业 偏好 客户特征 中产型 三代同堂 4房、 3房 10-30万 生活型 工作型 赡养型 健康型 喜欢外出购物、吃饭和游玩。 休闲和娱乐比较考虑经济承受能力， 计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。 生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。 三口之家 2房、 3房 二人居 2房、 3房 经济型 二人居 2房 8万左右 生活型 工作型 喜欢大众化的娱乐和休闲方式， 以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。 不盲目追求时尚和品牌。 单身 1房 “生活改善”与“工作便捷”是主要的决策依据 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 客层决策偏好 系统分类 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 区域客户 城区客户 未来客户预判 价格挤压 区域情节 客群结构 未来客户拓展后 改善型二次置业 刚性首次置业 有限的改善型 新无锡人 普通经济型 工作便捷 客群从大惠山小城区向小惠山大城区过渡 高性价比是其关注要素 改善型二次置业 刚性首次置业 乡镇及江阴 新无锡人 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 特征： 年龄在 25-35岁，已婚丁克以及幼小之家居多 置业需求： 首次购房或者二次置业 首次购房多为城区价格挤压及产业导入 二次置业多为改善居住条件、追求独立生活、工作需要等需要 关注要素： 产品价格、户型舒适性、小区配套完善， 交通便捷性，子女教育设施齐备，生活品质较高 都会新锐 三期主力客层 定位描述 PRIVATIZED LA CITY 产品建议 MAKETING STRATEGY 2 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 产品整体定位 舒适花园洋房 紧凑型小高层 标准房型 +小户型 +个性复式 建议 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 产品定位 与需求整合 标准公寓 小户型 单身白领 单身贵族 已婚丁客 三口之家（幼小） 二老空巢 单身贵族 已婚丁客 二老空巢 2房 2房 2房 2房 /3房 三口之家（小学） 2房 /3房 1房 1房 1房 1房 组合居 =小户型 +标准公寓 结合城市发展和社会、经济背景 结论，建议以 2房与三房为主。 小户型产品是一个客户需求的 战略机会，有利于通过客户 覆盖面 ,增长市场占有率。 全复式公寓 三代同堂 三口之家（小学） 三口之家（中学） 3房 3房 3房 /4房 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 产品的供应满足中产阶层家庭结构 的全部需求，在同一阶层中全部覆盖 产品建议 房型配比 小户型 标准房型 1/1/1 35-75m2 2/2/1 约 80m2 3/2/1 90-115m2 3/2/2 115-140m2 4/2/2 约 144-165m2 3% 9% 单身 二人世界 三口之家 三口之家 三代同堂 18% 31% 16% 类型 主力户型面积 原配比 家庭结构 3% 调整配比 13% 10% 19% 15% 30% 15% 个性复式 3/2/2 约 105-116m2 4/2/3 约 130-160m2 13% 5% PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 家庭结构 结构形态 形态描述 配套要求 单身 单身白领 公司白领，首付通常由父母支持，考虑出行便利因素，尝试独立生活，以工作为重心，重视朋友交往， 喜欢体育旅游等休闲活动 交通 +休闲配套 单身贵族 外企主管、国企中高级技术人员及管理人员，生活丰富，支出较大，积蓄有限，还款能力高，奉行独立，追求个性和生活便利，喜欢外出游玩和休闲活动 交通 +休闲配套 二人世界 已婚丁客 外企主管、国企中高级技术人员及管理人员，有一定积蓄， 追求生活质量，喜欢社交、购物、吃饭、游玩 产品品质 + 休闲配套 二老空巢 儿女立家，经济基础殷实，生活有规律，注重饮食生活和生 活环境和安全问题 医疗 +环境 三口之家 幼、小 企业主管，中高级技术人员，家庭收入颇丰，对教育配套与 交通有较高要求，兼顾事业和生活 教育 +生活便利性 中学以上 企业主管，中高级技术人员，家庭收入颇丰，更为注重生活 环境和生活舒适 生活便利性 +环境 三代同堂 1/2老 +2青 +1幼 注重家庭生活氛围，享受天伦之乐，经济基础殷实，注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出游 教育 +医疗 增加休闲（如特色餐饮、 SPA、茶吧等） 加强医疗保健方面的软性服务（如安全急救、老年文娱、锻炼设施等）。 产品建议 配套要求 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 产品建议 景观建议 景观风格 新自然主义 为突出产品价值，提升品味，景观设计风格建议 简化的新自然主义 将草坡、树阵、圆亭、廊、景灯等元素以一种自然结构的方式集合在一起，带来一种新意味 的视觉综合体验； 将人类与自然的联系隐喻出来，用艺术的构思与形式表达对景观文化新的理解： 景观不再仅仅是人工修饰的空间场所元素，也应是住区 公共性文化背景。 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 硬地广场结合浅水系设计 艺术小品增添生活情趣 小区雕塑体现生活的艺术 以细节和精致来塑造产品特色。 可采用城市硬地广场的做法，结合小规模的组团绿化，以艺术雕塑、摆设和特色小品来塑造艺术化的生活环境各居住氛围。 同时在景观塑造中应注重人的可达性和可参与性。 产品建议 景观建议 景观细节 强化绿化景观的参与性 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 主要功能 会所内容 生活服务 阅览室、茶餐厅、家政服务、商务中心等 娱乐、健身 健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等 儿童天地 儿童活动室、钢琴房 产品建议 会所建议 考虑到会所后期经营转成商业 ， 除保留健身 、 棋牌 、 儿童活动室等基本会所服务功能外 ， 其它区域可以转化成中型高档餐饮 、 主题型健身会所 、 或者女子主题会所等专业会所 ， 可由专业商家负责经营管理 . PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 序号 系统名称 作用 备注 1 闭路电视监控子系统 安全防范 2 周界防范报警子系统 安全防范 3 楼宇可视对讲子系统 安全防范 4 家庭安全防范子系统 安全防范 5 电子巡更子系统 安全防范 6 车库管理子系统 安全防范 做基本的车辆 出入户控制 7 宽带信息系统 信息通信 8 有线电视系统 信息通信 9 家居信息系统（综合布线） 信息通信 10 一卡通系统 消费、停车、发卡 11 背景音响及紧急广播子系统 物业管理 12 公共显示系统 物业管理 13 小区导询系统 物业管理 14 物业管理系统 物业管理 15 远程抄表系统 物业管理 16 建筑设备监控系统 设备控制 17 小区控制中心系统 系统控制、物业管理 只保留系统控制系统 智能化的投入相对整个房地产开发来讲 ， 属于比较小的投资量而且营造周期易于控制 ， 随着小区智能化的发展 ， 不易形成比较突出的智能化产品差距 ， 即使由于智能化的设计产生了相对强势卖点 ， 竞争对手也能在短时间内迎头赶上； 智能化设备建议以基本的配置为准 ， 不作为产品主打卖点营造 。 产品建议 智能化建议 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 对于客户来说 ， 买房子不仅仅是买房子本身 ， 更体现出一种生活状态和社会身份以及生活质量； 白金级物管可以从物业管理的三个方面进行细化要求； 其一：白金级 “ 管家大使 ” ； 其二：白金级家政服务 ； 其三：白金级安全服务 。 产品建议 物业建议 建议在物业管理上突出管理的尊贵性以酒店的服务 质量为标准，借用 “ 国际金钥匙组织 ” 酒店服务理念。 在销售宣传上营造出 “ 白金级物管 ” 概念。 产品建议 附加值 中央新风系统 中央净水系统 中央洗尘系统 增加成本有限，制造营销卖点 会所：项目新颖时尚 大型亲子儿童游戏；沙弧球练习室 健身会所；香熏 spa 商业配套 ： 不仅满足生活需要， 更提供休闲购物场所，寓生活与度假之中。 超市；特色快餐厅； 银行；邮局；咖啡厅 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 产品建议 产品修正意见 A2:145.53平米 A1:145.58平米 A1/A2户型 145.53 145.58平米 建议面积调整低于 144平米，避免契税政策 PRIVATIZED LA CITY 3 BRAND TACTICS 营销策略 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 策略生成 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 都市新锐为主 购买婚房 为子女购房 为父母购房 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC PRIVATIZED LA CITY MAKETING STRATEGY 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 绿化带环绕水资源丰富 建筑风格清新纯净 其他优势不明显 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 大盘名盘云集 产品类型雷同 户型面积段雷同 营销以写实为主 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 优美怡人的环境 纯净悠然的生活 幸福家庭的寄托 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 依托景观优势及建筑特色 走差异化情感营销道路 树立独特个性及标识 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 以客户情感偏好为切入口 从写实到写意 从纯 house到纯生活 创意概念 (Creative Concept) 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 创意概念 (Creative Concept) 思考逻辑 THINK LOGIC 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品 /品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 传播策略 (Proposition) 爱在这里住下来 思考逻辑 THINK LOGIC PRIVATIZED LA CITY BRIND TACTICS 百大 slogan 爱在这里住下来 “爱”是人类永恒的主题，是最打动人心的力量 有对伴侣浪漫的爱 有对孩子慈祥的爱 有对父母温馨的爱 家是爱的源泉，家是爱的归宿 这里，是一个与众不同的地方 如同香格里拉一般，醇美自然，令人向往 这里，就是百大香格里 对纯 house，可以不买，但不可以不看 对香格里，你会深深的爱上她、选择她 住在这里 与爱厮守 SLOGAN PRIVATIZED LA CITY BRIND TACTICS 百大 香格里 取意于环境优美、意境浪漫的 “ 香格里拉 ” ， 契合百大来自云南的品牌主题 里，则是一种中式建筑的理念和一种醇美悠然的生活方式。 香格里在意境上是对一二期春城的继承和升级， 主推案名 思考逻辑 THINK LOGIC 都市新锐为主 购买婚房 为子女购房 为父母购房 百大 香格里 爱在这里住下来 以客户情感偏好为切入口 从写实到写意 从纯 house到纯生活 大盘名盘云集 产品类型雷同 户型面积段雷同 营销以写实为主 依托景观优势及建筑特色 走差异化情感营销道路 树立独特个性及标识 优美怡人的环境 纯净悠然的生活 幸福家庭的寄托 绿化带环绕水资源丰富 建筑风格清新纯净 其他优势不明显 PRIVATIZED LA CITY BRIND TACTICS 百大惠山 辅推案名 百大 依云郡 依云。法国一个纯净的地方，天高云淡，心灵飞扬。 依云。贵族品性与品味的代言力量。 郡。一个大气、精雕细琢的高尚居所。 百大依云郡。百大为新锐中产打造的意境式建筑。 PRIVATIZED LA CITY BRIND TACTICS 百大 醇然合意 惊鸿一瞥 醇。一种由内而，又由外而内的酣畅淋漓的无极享受。 醇然。这种享受是大自然的恩赐，无法释怀。 醇然合意。师法自然，”道可道，非常道”中的天人合一。 惠山区沉溺于于一片建筑风格的大潮中，而本案独辟蹊径， 在自然而闲静中给人另外一种境界：惊鸿一瞥。 依云郡 SLOGAN 百大 领秀世家 PRIVATIZED LA CITY BRIND TACTICS 百大 辅推案名 3 领秀，一个自然生活环境第一的地方。 世家，一个可以传承千年的名第。 取其稳重大气之意。 主打区域高端客群及中产高端部分。 PRIVATIZED LA CITY 视觉表现 ADVTISING TACTICS PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 广告表现 THE TERRITORY OF KING PRIVATIZED L