物业管理费用收缴管理讲稿.docx

物业管理费用收缴 讲稿各位同志们大家好，今天我要讲解的是第五章：物业费用的管理。物业公司要维持正常的运转，需要收取物业管理费、停车费等必要费用，因此，必须做好费用收缴管理工作。物业费用的管理主要包括物业管理费的收缴、车辆费的收缴、有偿服务费及拖欠费用的收缴 。我们首先看第一点：物业管理费的收缴。物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当支付的费用即为物业管理费。在物业管理费的收缴中我们需要了解以下三个方面：物业管理费的构成 、物业管理费的收缴程序 、物业管理收费难的应对措施。 根据城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定，住宅小区公共性服务收费的费用主要包括以下几部分。1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，工资标准和福利费的计提应符合国家的有关规定，并结合当地经济水平加以规定。2.公共设施、设备日常运行、维修的保养费 ，包含水电费，各类系统维护费、道路维护费，更新储备金，不可预见费等。3.绿化管理费 ，包括工具资料费，水费，景观再造费等4.保安费 ，包括系统费用，器材费用等5.办公费主要包括办公用品费用，交际费用，社区文化费用，车辆费用，广告宣传费用等6.物业管理单位固定资产折旧费 7.保险费 ，指为小区房屋配套设施、设备所投保险支出的费用等8.法定税金 ，指物业管理公司提供小区服务所收取的应计税部分的收入，按服务性行业收取营业税9.利润 ，该利润由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定接着，我们一起看一下物业管理的收缴程序1.月末物业公司、相关部门对次月应收费用进行计算 2.月初物业公司向业主（用户）发放收费通知单 3.收费部门按照规定时间进行收费 4.月末，收费部门对本月欠费情况进行统计，并在月初向相关部门或物业公司提交欠费明细表 5.物业公司每季对收费情况进行统计分析，并提出相应的改进措施及建议 6.对即时收取的费用，至少需两人以上经手，并保持单据的可复核性 在物业管理费的收缴时，我们可能会遇到收费难的情况，为了更好的克服这些困难我们可以采取以下几种应对措施1.友善面对业主（用户）的咨询 ，当业主针对物业管理收费问题进行询问时，物业管理人员要耐心的回答并且做好沟通工作2.多走访业主，多做沟通工作 ，因为业主欠费各有原因，物业公司应多走访，了解欠费原因，经过沟通大多数是能改变态度的3.与业主之间建立和睦的关系 ，在平时应从各个方面加强联系。例如在节假日时悬挂条幅，向业主表示祝福，或设置其他宣传标识，表达物业公司的服务热情，以便在收费时与业主很好的沟通4.借助业主公约和业主委员会的力量 ，按时依约交费是业主公约中规定的每个业主的应尽的义务。物业公司应宣讲业主公约精神，发挥业主公约的基础制约作用5.改进服务、计费方式和收费办法 ，物业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，并公开收支账目，给业主更多、更灵活的选择权和知情权，从而增强缴费主动性。6物业管理收费公示 ，物业管理收费公示是为了让业主充分了解收费项目，服务内容，增加缴费透明度。7.完善物业管理服务合同，严格依约行事 ，物业公司与业主应制定明晰的合同，详细明确约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等内容，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下良好基础。8.弄清业主拖欠原因，密切关注应收账款 的收取情况 当欠费情况发生时应弄清欠费原因和意图，采取相应的应对方式。一般来讲拖欠时间越长，催收难度越大，款项收回的可能性也有越小。9.选择恰当的收费选择恰当的收费策略 ，对欠费业主保持足够的压力10.建立应收款项坏账制度，真实反映应收账款的收取情况。以上部分就是物业管理费的收缴，接着我们看一下车辆费的收缴。车辆费是停车场管理人员对停放车辆收取的费用，主要包括固定车位和临时停车费。我们会从五个方面学习车辆费的收缴，包括停车场收费的管理流程 ，固定车位的分类及收费，临时停车费的收缴，对于车主不要票情况的处理，车辆临时性停放服务费收费的核查 停车场收费管理流程包含四方面：1.领票、领卡，物业公司收款员需到财务部领取停车场发票，到工程技术部领取车卡，两部门要将领取情况登记在案2.收款、发票（发卡），物业公司相关人员根据车位使用情况收款，按时交接，要求做到票款相符3.报账、提交报表，每月要及时报账、提交报表4.核实、统计分析，核实票款，对收入进行统计在进行固定车位的分类时应该分私家车位和出租车位。1.私家车位，对于私家车位应 根据收费标准公示牌收取停放服务费。2.出租车位，依据车主与物业公司签订的车位租赁合同，约定车辆停放的的专用车位为出租车位 ，并收取停放服务费。临时停车费的收缴1.临时停放服务费由车管员直接收取 ，即时开票。2.车管员应于交接班之前点清临时车位停放服务费票款，填写“停车场交接班记录“，一并交给接班人员；次日早班车管员下班后与收款工作的主要负责人结清票款，并填写“停车场临时性停车服务费收款日结单”。3.收款工作的主要负责人、车管员之间应建立双向沟通机制，掌握车主缴费情况。如果遇到车主不要票，也应分类处理1.对于临时性停放车辆的车主不要发票的，车管员应首先劝其收票，劝说无效的情况下在发票的业主联上和出入小票上著名“不要票” 2.对于办理固定车位不要发票的，应首先劝其收票，在劝说无效的情况下，应将发票装入信封，投进业主信箱 车辆临时性停放服务收费核查 1.对于未实现智能化管理的停车场客户服务人员应按规定填写好“车辆临时停放服务收费情况核查表” 2.对于智能化管理的停车场，客户服务人员直接从软件中提取统计数据填入“停车场临时性停放服务费收款日结单” 3.核查时发现问题，要及时向经历或客户服务主管反映以上，是车辆费收缴时的注意事项，最后我们看一下，有偿服务费及拖欠费用的收缴有偿服务费的收缴的程序如下1.有关部门工作人员在提供各种有偿服务时，应根据收费标准计费，并请业主在服务单上签字确认 2.各部门主管根据服务单对本部员工的计费项目进行审核，在部门审核栏中签字确认 3.各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计审核保管 4.财务部会计应在2个工作日内填写“收费通知单” 5.财务部会计应在每月28日前将所有的“收费通知单”交财务部主管审核 6.委托银行代收的费用，出纳员应于银行每次托收的2日内，到银行抄录收缴数据 7出纳员在规定交费期限后的3日内，编制“费用收缴明细表” 报财务负责人审核 拖欠费用的催缴包括管理费的催缴和停车费的催缴，管理费催缴的基本程序有以下4步：（1）物业公司在进行催缴之前，应核对无误之后再向业主发放通知单 （2）物业公司及时与业主沟通，了解原因并根据不同情况，制定缓交期限 （3）对欠费大户，物业经理应亲自登门拜访并作解释和劝导工作（4）若业主拖欠一年以上，物业公司可以用法律手段强制收回 在管理费用催缴的同时应在公告栏公布欠