【商业地产-PPT】合富：研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位告

谨呈：研祥集团 研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告 2009.8.12 2 本案目录 Part 1 市场篇 Part 2 项目地块分析 part 3 项目发展方向思考 part 4 项目物业发展建议 part 5 项目经济测算 3 Part1 市场篇 一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示 寻找易于成功的写字楼产品 4 一、西安市经济基础 Part1 市场篇 5 宏观经济环境 城市人口 GDP 人均可支配收入 固定资产投资 位次（位） 12 40 39 17 数值 837（万人） 2190（亿元） 15207（元） 1906（亿元） 图表 2008年西安与全国 70城市指标比照 资料来源：西安房地产信息网数据研究中心 庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。 GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在 70城市GDP总量排名中处于 28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后 。 人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。 2008年西安市的人均可支配收入排名处于 39位。 固定资产投资拉动房地产行业作用明显 ，西安市 2008年全国 70城市中排名第 17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。 6 西安市经济环境 西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心 资料来源：西安市统计年鉴 进入 21世纪以后， GDP连续保持着超过 13的高增长率 ; 固定资产投资近五年来以年均 30%以上的速度高速增长。 7 西安的经济总量 仅为北京的五分之一 深圳的三分之一 西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。 西安市经济环境 100621302875697219252635984286219002000400060008000100001200014000北京 上海 广州 深圳 哈尔滨 武汉 青岛 西安单位：亿元2007 年西安与其他城市年 G D P 总值比较8 西安市经济环境 西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。 人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。 资料来源：国家统计局网站 西安市2 0 0 3 - 2 0 0 8 年人均可支配收入变化趋势02000400060008000100001200014000160002003 2004 2005 2006 2007 2008年份收入人均可支配收入城市 上海 北京 广州 深圳 哈尔滨 武汉 西安 青岛 人均可支配收入 25257 24725 25317 20187 16558 17000 15207 20464 资料来源：西安市统计局网站 图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元 9 二、西安市写字楼经济基础 Part1 市场篇 10 西安市经济支撑产业 资料来源：西安市统计年鉴 二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； 五大主导产业增加值已占全市生产总值的 50%左右； 高新技术产业 现代装备制造业 文化产业 旅游产业 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 批地自建 主要批地自建，少量租赁或购买商品房 租赁或购买商品房 现代服务业 基本在营业场馆办公 五 大 支 撑 产 业 办公用房解决途径 西安市经济支撑产业 深圳 2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%： 48.9%： 51.0% 西安 2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%： 45.1%： 52.2% 西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。 12 三、西安市写字楼市场分析 西安写字楼销售状况分析 区域分布及区域特点 西安市写字楼分类 Part1 市场篇 13 1、西安写字楼竣工量、销售量分析 西安写字楼销售状况分析 01000020000300004000050000600007000080000900007.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2销售面积季度西安市 07 - 09 年分季度写字楼销售面积西安 00-08年写字楼销售面积波动剧烈， 05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系来看， 02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼有效需求不足。 09年同期相比 08年销量又有所减少。 销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。 14 2、西安写字楼价格走势 西安写字楼销售状况分析 西安市写字楼价格自 00年以来，在波动找那个不断上涨， 01-04年保持平稳，价格在 4800元 /平方米左右。 06-08年至今，价格大幅上涨， 08年上半年至今，价格较为稳定，保持在 5000元 /平方米左右。 西安市写字楼销售金额自 07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。 西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自 07年以来持续下跌。 西安市0 7 - 0 9 年份季度写字楼销售金额050001000015000200002500030000350004000045000500007.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度销售金额西安市0 9 年分月写字楼销售价格532866255655010002000300040005000600070009.3 9.4 9.5月份销售价格15 西安写字楼销售状况分析 3、西安写字楼空置情况 经过多年余量累计， 08年西安写字楼空置面积超过 50万。 西安市0 6 - 0 9 年分季度写字楼物业开发情况0200004000060000800001000001200001400006.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度平方米施工面积 竣工面积 新开工面积西安写字楼竣工面积在 2003年以前持续增长， 04年出现大幅度的下滑， 05年恢复供给量， 2005年 2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在 2.5-3万平方米左右。 16 城内： 钟楼、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二环西段 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散 西高新和 南二环版块 城北版块 城内版块 西安写字楼区域分布及区域特点 17 城内： 目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。 西安写字楼区域分布及区域特点 18 城南： 写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。 西安写字楼区域分布及区域特点 19 城北： 目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。 城东： 城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。 城西： 城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。 西安写字楼区域分布及区域特点 20 高新区： 目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ； 唐延路， 05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中 218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。 西安写字楼区域分布及区域特点 21 四、高新区写字楼现状分析 Part1 市场篇 高新区写字楼发展简介 高新区写字楼分类 高新区写字楼销售状况 高新区写字楼租赁状况 高新区写字楼客群结构 高新区写字楼案例分析 22 西高新： 1991年 3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年 6月，高新区启动了一期建设； 1993年 11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年 4月，启动了高新区二期建设； 2000年 4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段 一期 二期 新区 高新区写字楼发展简介 23 1、高新区写字楼项目分布 高新区写字楼发展简介 组团 A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区 组团 B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区 组团 C：尚未成型 A B C 管委会旧址 管委会现址 管委会新址 高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。 随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的 150亩 CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。 24 高新区写字楼产品形态多元化 产品类型 产品特点 集中区域 代表项目 综合写字楼 1.建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙； 2.楼层高，间隔比较大； 3.一般有中央空调、智能化配套完善； 4.管理费高，一般 10-19元 /平米 集中分布在高新路、科技路、南二环成熟商务路段； 高新国际 西港国际 公寓写字楼 1.70年使用权，宜商宜住 2.户式中央空调 3.户型较小多 200平米下 4.管理费用低，一般 1-2.5元 /平米 主要集中在高新路、唐延路； 凯创国际 独栋写字楼 1.低容积率，高 50%绿化率； 2.户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，无电梯，不超过 3层。 秦唐 12栋 企业一号公园 高新区写字楼分类 25 高新区产品形态多元化 产品类型 产品特点 集中区域 代表项目 商住楼 1.70年使用权，宜商宜住 2.基本采用住宅供暖方式； 3.户型较小多在 200平米以下； 4.管理费用低，住宅物业费水平，1.5元 /平米以下； 5.租金水平低， 20元 /平米左右； 分布较散 凯丽大厦 电子城 BC软件公寓； 软件园内写字间 1.西安早期的写字间； 2.租金水平很低，在 15 25元 /平米； 3.管理费用低， 1元 /平米左右； 主要集中在电子城软件园、高新二路软件孵化园、电子工业园等 电子城软件园； 软件孵化园； 高新区写字楼分类 26 1、高新区写字楼成交情况 高新区写字楼销售状况分析 写字楼 06年市场成交萎缩，07年受到整个房地产市场的大涨的影响，以及与住宅价格倒挂的出现，投资购买者增多，致使成交量得到进一步提升， 08年遭遇经济危机，成交量有所下滑。 高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。 27 2、高新区写字楼销售情况 综合型写字楼售价集中于 6500-8500元 /平方米， 公寓型写字楼售价集中于 4800-6000元 /平方米， 去货速度普遍较慢； 项目名称 售价 (元 /平方米 ) 销售率 销售周期 综合型写字楼 高新国际商务中心 7500 25% 4年 西部国际广场 7000 35% 5年 高科广场 6500 90% 7年 西港国际大厦 8550 56.25% 3年 旺座国际城 6172 80% 1年半 公寓型写字楼 class 5012 22.28% 2年 粤汉国际 4879 9.80% 2年 绿地 SOHO同盟 5185 一期： 100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 银河新坐标 5670 62.59% 2年 高新区写字楼销售状况分析 28 项目 总建筑面积 ( ) 租金 (元 / 月 ) 出租率 火炬大厦 12000 30 60-70% 城建大厦 6780 25 60-70% 亚美大厦 35000 40 70-80% E洋国际 15000 55 100% 骊华大厦 21000 30 50-60% 高科大厦 57944 60 60% 南洋国际 18000 53 65-70% 杰座广场 32000 30 60-70% 创业广场 85601 60 90% 高新国际 49000 70 71% 紫洲国际 28000 50 20% 华晶商务 42000 50 60% 高新区写字楼整体租金水平较低。 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金达 80-120元 /平米 /月，西安高档写字楼租金较低，如长安国际租金为 85元 /平米 /月。 高新区写字楼租金可分 3个档次： 高新区写字楼租赁状况分析 租金水平 特点 6070元 / 月 主要位于高新区中心，硬件、配套、物业等水平较高，具备一定标志型形象的综合型写字楼 4060元 / 月 分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本； 2040元 / 月 建成时间较早，硬件和服务相对落后。 29 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 公司全年收入17%21%24%16%14%6%0%1%1%100万以 下100-200万200-500万500-1000万1000-1500万5000万-1亿1-3亿3-5亿5亿以 上西 高 新 区 部 分入 驻 企 业 行 业 比 例 行 业 分 类 比例 一、新技术、新产品的研发、生产类公司 46.59 二 、房 地 产 类 8.82 三、 生 活 服 务 类 11.58 四、 流 通 行 业 3.78 六、顾 问、服 务 类 4.03 七、工 业 类 2.27 八、农 业 0.76 九、其 他 类 22.17 企业结构导致大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本，因此对面积的需求不会过大。 62%的公司的年收入在 500万元以下 高新区写字楼客群结构 30 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 67.1%的公司租用的写字楼价格在 50元 /平米 月以下 76.8%的公司购买写字楼的价格在 5000元以下 公司目前租用写字楼价格10.2%16.6%11.4%21.0%7.9%18.3%10.0%2.7%1.9%小于 3030-3535-4040-4545-5050-6060-7070-8080 以上高新区写字楼客群结构 公司购买办公场所的价格4.5% 9.1%21.6%25.6%15.9%10.8%4.5%6.8%1.1% 小于 30003000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-70007000 以上购买写字楼时考虑的面积8 . 3 %7 . 1 %1 0 . 4 %1 8 . 6 %2 9 . 3 %1 5 . 0 %7 . 6 %3 . 7 %300 平方米以上2 5 0 - 3 0 0 平方米2 0 0 - 2 5 0 平方米1 5 0 - 2 0 0 平方米1 0 0 - 1 5 0 平方米8 0 - 1 0 0 平方米5 0 - 8 0 平方米50 平方米以下市场需求的主力面积集中在200 以下。 74.2%写字楼客群面积在 200平米以下 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。 32 高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占 32.3%，其次为房地产和建筑业，各占 10%； 企业需求面积主要集中在 100-250平方米；占 67.7%。 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。 高新区写字楼客户特征小结： 高新区写字楼客群结构 33 高新区写字楼案例分析 34 项目名称 西港国际大厦 调查时间 2009-7 建筑类型 高层 总套数 43套 入市价格 8000 目前价格 8000 主力户型 1560-1571 优势户型 1560-1571 配套优势 交通便利 产品定位 西安新世纪之初的标志性建筑，西安高端商务的典型代表 周边配套 金融：中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等 酒店：志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大学：西北大学、电子科技大学、西北工业大学等 商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰家具等 公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园等 其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼、机场物流中心等 西港国际大厦 高档写字楼案例 35 豪华大堂 外立面 公共走廊 总建 筑面积 建筑层数 标准 层面积 标准 层高度 大堂 高度 建筑 总高度 楼体 高度 停车位 广场 面积 70303 50层 约 1600 3.75米 13.5米 218米 185米 452个 约 15000 地上 48层 地下 2层 接待厅 36 租售周期长，出租率高，销售率低 ； 销售价格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因 ； 原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高； 整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争 高新国际商务中心 高档写字楼案例 位置 高新路与科技路交汇处 面积 160-1464平方米 租金 85元 / 月 出租率 95% 停车位 420个 空调 24小时自助水源热泵中央空调 其他配置 8部日本原装三菱客梯，另有 1部为日本原装三菱消防电梯；照明采用 ABB/Ibus系统；外墙：干挂花岗岩、铝合金玻璃墓墙、中空 LOW-E玻璃 物业管理费 18.36元 /月 （含电梯、空调） 入驻企业行业类型 银行、软件、电子、房地产、通讯 入驻企业人数规模构成 知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界 500强企业 高新国际商务中心 高档写字楼案例 外墙 : 主楼优质外墙砖、裙楼为石材及玻璃幕墙 内墙 : 混合沙浆抹灰面 电梯 : 6部 门窗 : 塑钢中空玻璃窗 供电 : 市政双回路 供水 : 市政水网 采暖 : 集中供暖 通讯 : 电话、有线、宽带、卫星电视接口 每层中庭 底商配套 老三届世纪星大厦 中高档写字楼案例 位置 永松路和二环交汇处 租金 60元 / 月 出租率 95% 停车位 296个 空调 分户式中央空调 其他配置 6部芬兰通力电梯， 1部蒂森克虏伯电梯，地下 13层车库采用 2部意大利 GMV进口汽车专用电梯；备用电源为奔驰发电机组 物业管理费 18.36元 /月 （含电梯、空调） 入驻企业行业类型 目前入住企业 100余家，以中小企业为主，多数企业十到二十几人办公，其余为 450人左右 有两家企业达百余人。 入驻企业人数规模构成 知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界 500强企业 老三届世纪星大厦 中高档写字楼案例 40 位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋 31层高级住宅，一栋 25层高级写字楼，配以相连的 4层裙楼组成。 它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商务楼。 海星城市广场 占地面积： 31.13亩 建筑面积： 13.8万平方米。 容积率 6.67 高层公寓： 230 270平米，均价 5800元； 写字间： 63 176平米，均价 5600元。 开盘时间： 2004-11-28 中高档写字楼 41 位置 高新一路与科技路交汇处 面积 63 176平方米 租金 A座 60元 / 月， B座 50元 / 月 出租率 85% 停车位 543个 空调 24小时中央空调 其他配置 德国蒂森克虏伯电梯；新风机组控制系统；外墙：二层以下天然花岗岩，三层以上玻璃幕墙、亚光金属面砖、亚光金属板 物业管理费 11.95元 /月 （含电梯、空调） 入驻企业行业类型 培训机构、外企、保险、装修、房地产、教育、酒店 入驻企业人数规模构成 西安本地企业较多，公司规模都不大，人数大多在数十人 海星城市广场 中高档写字楼案例 42 旺座现代城 中档写字楼 旺座现代城地处高新区唐延路，由豪盛地产倾力打造。是一组大型商务办公综合空间群落，由一座商务办公酒店和七座办公楼组成。 43 位置 唐延路 35号（西安海关南 800米） 面积 100-250平米 租金 4045元 / 月 出租率 75% 停车位 800个 空调 户式中央空调 其他配置 永大日立电梯；交房精装修；景观面积：20000平米以上；游泳池：阳光恒温泳池 物业管理费 2元 /月 （含电梯）；空调（冬季 5.6元 /月 ） 入驻企业行业类型 软件、银行、进出口贸易、能源 入驻企业人数规模构成 中小企业较多，主要以私营企业为主，规模不大，大多数办公人数在十人左右 旺座现代城 中档写字楼 44 案例参考总结 参考项目 优势 本项目可借鉴 高新国际商务中心 市场形象好，地段成熟，配置标准高），租金高，国有企业关系资源优越。世界 500强企业、韩国领事馆入住。 电梯、大堂、外立面带来的形象档次提成； 配套服务完善，可借鉴。 老三届大厦 运营管理较好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣传推广力度较大，租金中上等。 低成本运作，写字楼高品质低价立面、住宅建安成本； 在招商运营上要统一话管理宣传， 旺座现代城 价格低，户型划分小，营销宣传力度大，定位准确，对中小企业的形象需求和办公成本的平衡点寻找准确，恒温泳池、园林景观先行为项目赢得很好的形象、口碑和热捧。 低成本运作，写字楼高品质低价立面、住宅建安成本； 配套设施的借鉴（泳池、园林景观、商务休闲），增强写字楼的的功能，提升品质； 营销手法的借鉴。 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 案例参考总结 参考项目 劣势 本项目可借鉴 高新国际商务中心 租售同时进行，造成销售率低，出租空置率周期较长； 投入成本高，一些高投入配置功能无实用性，造成浪费（如同声传译国际接待厅）； 企业办公综合成本高，门槛较高。 减少会议室、国际接待厅等使用率较低的写字楼高端配置； 老三届大厦 租售同时进行，车位少，电梯拥挤，配套设施（员工餐厅）欠缺，硬件设施一般。 装修成本需企业完全承担，增加了门槛； 加强车位及写字楼公共设施的配套的软件和硬件。 可适当装修，如空调吊顶、墙体刷白、网络接口处理等； 旺座现代城 电梯间等共同空间的建议处理、降低了项目定位品质较低，无法吸引大企业； 设施配套一般，形象中规中矩。 后期租金水平增长潜力小，面临竞争大。 提高电梯间的面积及公共形象，提成写字间品质； 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等。 1.从客户需求看出客户需求以 100 200平米左右为主体； 2.通过案例比较与客户需求调查，发现： 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等； 案例借鉴综合结论 47 五、市场给予本案的启示 Part1 市场篇 48 开发体量建议： 高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。 户型面积建议： 高新区入住企业多为小规模企业，对办公面积需求较小，主要需求 200平米以下户型； 产品类型建议： 传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手段。 寻找易于成功的写字楼产品 市场启示： 49 Part2 项目分析 一、项目地块分析 二、项目竞争项目情况 50 一、项目地块分析 Part2 项目地块分析 项目地块分析 项目交通分析 交通现状 西安市主要路网示意 项目 绕城高速 (三环 ) 二环 环城高速 (一环 ) 道路走向 路名 路况 东西向 锦业一路 路况良好 ,交通顺畅 绕城高速 (辅道 ) 交通顺畅 ,车流量大 南北向 园中规划路 路况良好 ,交通顺畅 项目交通分析 地块周边路网发达 ,可达性强 区域尚未成熟 ,车流量少 ,现阶段交通便捷 紧靠绕城高速 ,与市中心联系度高 未来交通分析 随着区域成熟 , 未来区域与市中心联系度增强 绕城高速车流量增大 ,对项目产生负面影响 项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。 管委会的入住及周边大量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的 发展热点 ，但同时表现了目前区域的 不成熟 。 一期 二期 项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。 本案 项目地块分析 项目基本情况 粤汉国际 N S 旗远地产，综合性用地目前未开发 未开发 写字楼 本案 高新 CBD 机场集团 项目处于高新区新兴的 CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低 周边主要可利用资源 包含都市之门、汇鑫、粤汉、西港、东航、绿地等商务写字楼项目的集群效应 都市之门商务餐厅、商业步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的购物商场等便利的配套服务 高新区管委会及所有支撑服务体系 金融服务业、现代服务业、高新区主导产业的企业总部、外商投资企业 等众多潜在的客户资源 千人会堂、笔克会展中心 等商务配套服务 项目本体特征：资源配套 现有 未来陆续完工配套 企业 下页付详细目录 会展 笔克会展中心 无 配套 商业 艺饕街、饕界 无 餐饮 饕界餐饮商业 无 酒店 无 洲际酒店、假日酒店 交通 608、 216站点 机场市区客运大巴 景观 永阳公园、唐延路绿化带 CBD中央公园、木塔寺公园、奥林匹克公园 社区 绿地世纪城 办公 都市之门、粤汉国际、绿地SOHO同盟、汇鑫 IBC、旗远写字楼项目、逸翠园 永阳公园 笔克会展中心 奥林匹克公园（规划） 唐延路绿化带 都市之门 金鹰 项目地块分析 55 项目基本情况 研祥项目 1 2 Factor 1 Factor 2 Factor 4 西部机场集团 绕城高速及绿化带 英华达项目地块 科研用地，尚未开发 项目本体特征研究 四至 东 西 南 北 基础数据： 总占地： 27亩 容积率： 3.5-4.5 建筑面积： 63000-81000平方米 56 二、项目竞争项目情况 57 区域竞争项目： “ 都市之门 ” 是高新区二次创业基地，是高新区新行政办公中心。 整个项目投资 33亿元人民币、占地229.95亩，总面积达 36万平方米，包含一栋西安高新行政办公中心、三栋甲级写字楼及千人大会堂、展厅等公共建筑空间。目前已经封顶，高新管委会于 2009年 8月进驻。 高端写字楼 都市之门（高新管委会新址） 价格： 8080元 /平米 面积： 126 3000多平米 物业： 15元 /平米（包水、电悌） 58 区域竞争项目： 中高端写字楼 汇鑫 IBC 项目位于西安市高新区丈八东路与丈八一路交汇处，总建筑面积 14万平米，由 ABCD两栋双塔楼构成。AB座 24层， CD座 22层。 价格： 6800元 /平米 8折（ 5440元平米），精装 面积： 100 1200平米 物业费： 1.5元 /平米 总结： 1、纯写字楼物业； 2、紧邻都市之门和奥林匹克公园，地段优势明显； 3、目前销售情况一般； 59 区域竞争项目： 公寓型写字间 粤汉国际 项目位于高新区锦业路 38号绿地世纪城对面项目占地约 3万平米，总建筑面积 9万余平米 。一期为两栋塔共 22层，楼 1至 2层为商业裙楼。 价格： 4600元 /平米 面积： A座写字间 400 800平米 B座公寓 35-99平米， 物业费： 1.5元 /平米 总结： 1、项目为公寓型写字间； 2、目前 A栋销售， B栋未开始销售，销售情况不好； 60 区域竞争项目： 公寓型写字间 绿地 SOHO同盟 SOHO同盟是上海绿地集团西安业有限公司开发建设的两栋 24层的甲级写字楼。 该项目位于高新中央商务区核心区都市之门西侧，是西安唯一 LOFT办公商务楼。集成现代商务产业基地，与高新管委会仅一步之遥，成为中小型企业基地。 销售价格： 4800元 /平米左右 销售情况： 06、 07年销售情况较好 61 地块 SWOT分析 S（优势）： 1、地块方正； 2、位于高新 CBD核心位置； 3、交通便利，紧邻 2条城市主干道以及绕城高速； W（劣势）： 1、地块周边未开发，地块成熟度不高； 2、地块及区域配套不足； 3、地块旁无城市公交； T（威胁）： 1、高新区写字楼竞争激烈； 2、规模不大，难形成规模优势； O（机会）： ： 1、 CBD近 2 3年将逐步发展成熟； 2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围； 3、笔克将带动区域会展经济的融入； 4、高新管委会的进驻将促进区域快速发展； 62 项目地块总结： 经过项目地块分析，开发基点落在两大问题： Q1：项目地块成熟度不高，选择一个什么时机进入市场？ Q2：周边写字楼竞争激烈，而且销售情况不佳的情况下，选择做什么样的物业成功机会大？ 63 Part3 项目发展方向 一、项目开发体量建议 5.16%6.25%6.53%6.33%5.98%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%2 3 4 5 6写字楼体量（万平方米）内部收益率（%）说明： 写字楼租金按照第一年 45元 /平方米 /月计算，之后每三年增长 8%； 写字楼出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最终稳定在 90%的出租率； 写字楼按照 2万到 6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面积均保持不变，各为 6000平方米； 财务按照 18年周期计算； 写字楼体量为 4万平方米时，内部收益率最高。 项目开发体量建议： Part4 项目物业发展建议 本案发展建议一： 本案写字楼单层平面做到 1200 1500平米，较为适中。 原因 : 1、 从客户需求看出客户需求以 100200平米左右为主体 ; 2、按照主力户型在 200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于 30%； 层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。 本案发展建议二： 本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象， 便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。 原因 : 1、 西安客户更为看重写字楼外部形象品质 ; 2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高； 3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。 本案发展建议三： 核心配置 成本控制原则 大堂、电梯 着重加大投入在提成形象档次的空间 立面、电梯间、卫生间 考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室内泳池、室外网球场）、园林、地上停车场 地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以提升销售亮点 分户中央空调、 低成本装修（ 吊顶、墙体刷白、网络接口处理）、 适当打造，降低客户进入成本，便于出租 5A智能化系统、会议室 客户不敏感部分，尽量缩减成本 功能及配套具体设置使用面积 (供参考 ) 细项 内容 面积 (m) 接待大堂 800 商业配套 银行、超市、餐饮店、茶秀商务会所 6000 室内健身会所 室内游泳池、棋牌室、乒乓球 商务会所 (会议中心） 多媒体会议 - 室外停车及广场 大巴车位 /普通车位若干 (根据设计要求设置 ) - 车位 320个停车位，地上 200个，地下 120个 - 电梯 5部客梯， 1部货梯 - 空调 进口分户集中空调（四管式），可控温度，分户自动 调节 - 物业管理 知名物管公司 - 智能化管理 智能化一般，自动化每 10平米两个信息点 - 室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所） 相当于四星酒店装修 - 外墙装修 石材 +中空双层玻璃等 - 本案发展建议的具体配置： 写字楼底商业态划分： 商户业态 预计面积 数量 小计 银行（民生银行 /东亚银行） 250 2家 500 小型超市（含烟酒店 /自营） 200 1家 200 数码快印店 /专业出图 /打印 100 1家 100 室内健身会所（含室内游泳池、棋牌室、乒乓球） 2500 1家 2500 商务茶秀（良木缘咖啡 /名典咖啡） 600 1家 600 火锅店（辣欢天） 600 1家 600 韩国料理 500 1家 500 高档中餐 1000 1家 1000 项目整体规划指标 序号 主要技术指标 计量单位 合计 （一） 用地面积 18009 （三） 容积率 2.55 （四） 地上建筑面积 46000 1 写字楼 40000 2 商业 6000 （五） 地下室面积 6000 注： 1.地下室面积按约 120个车位及其它设施考虑 2.总车位数约 320个，除地下车位外，其余车位设在地面停车场 按甲 B写字楼标准 设施：中央空调系统；无楼宇自控；安全报警；无综合布线 外墙：断桥铝合窗 商场带通风、消喷系统 Part5 项目经济测算 2010年做前期准备 2011年开始建设，预计两年（ 2012年下半年完成工程建设） 2013年正式运营 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 筹建期 建设期 经营期 项目工程进度 建筑技术经济指标 序号 主要技术指标 单位 合计 1 用地面积 亩 27 2 地上建筑面积 46,000 2.1 写字楼面积 40000 2.2 商业 6000 3 地下建筑面积 6000 4 容积率 2.55 5 绿化率 30 建设投资估算依据 国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布 工程勘察设计收费管理规定 的通知（计价格 200210号）； 国家发改委关于印发 招标代理服务收费管理暂行办法 的通知（计价格 2002 1980号）； 国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部） 建设项目经济评价办法与参数 （第三版， 2006年）； 国家发改委制定的 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 （计价格19991283号）； 陕西省建筑安装工程综合概预算定额（ 1999）； 陕西省建设厅发行的 陕西省建设工程其他费用定额 ； 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 项目的初步建筑技术经济指标。 项目总投资估算表 序号 项目 金额（万元） 1 土地费用 2430 2 前期工程费 1435 3 建安造价 13060 4 基础设施建设费 660 5 工程监理费 131 6 项目管理费 293 7 不可预见费 448 8 项目总投资 17796 注：未计算建设期贷款利息 出租收入估算前提 写字楼租金按照第一年 45元 /平方米 /月计算，之后每三年增长 8%； 写字楼出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最终稳定在 90%的出租率； 商业出租第一年租金为 60元 /平方米 /月计算，之后每三年增长 8%； 计算期为 18年 出租收人估算表 写字楼部分 年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 租金（元 /月） 45 45 45 49 49 49 52 52 出租面积 16000 24000 32000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 864 1296 1728 2100 2100 2100 2267 2267 商业部分 租金（元 /月） 60 60 60 64.8 64.8 64.8 70 70 年租金收入 432 432 432 467 467 467 504 504 写字楼部分 年份 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 租金（元 /月） 52 57 57 57 61 61 61 出租面积 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 2267 2449 2449 2449 2645 2645 2645 商业部分 租金（元 /月） 70 76 76 76 82 82 82 年租金收入 504 544 544 544 588 588 588 营业税金及附加估算表 序号 年份 合计 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 租金收入 39873 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2 营业税金及附加 2193 71 95 119 141 141 141 152 2.1 营业税 1994 65 86 108 128 128 128 139 2.2 城市建设维护税 140 5 6 8 9 9 9 10 2.3 教育费附加 60 2 3 3 4 4 4 4 3 房产税 4785 156 207 259 308 308 308 333 4 净收入 32895 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286 序号 年份 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20