广州黄埔区蟹山路地块市场简报.docx

广州黄埔区蟹山路48号地块调研简报一. 项目所处区域简介:区域概诉黄埔区位于广州市东部，珠江与东江下游出口交汇处，东距深圳120公里，南临珠江，水路距香港65海里，是华南第一大港广州港的所在地，珠三角的交通枢纽。广园东快速干线、107国道、广深高速公路、广深沿江高速公路、广州东二环高速公路、广九铁路和地铁5号线从区内穿过，距新白云国际机场40公里。黄埔区是广州东部先进制造业和高新技术产业带的中心，产业配套体系完善，是广东省动力能源的主要供应基地，也是广州市汽车和石油化工等支柱产业的所在地。总面积为90.95平方公里，常住人口约40万人。发展定位黄埔区将坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，充分发挥后亚运积极效应，深入实施“二三并举、三产优先”的产业发展战略，“转制社区城市化、城市社区现代化”的社会发展战略，“突出特色、品牌带动”的文化发展战略，全力实施“对位发展”和“错位发展”，打造临港经济战略功能区、综合服务型城区、历史文化旅游集聚区，逐步形成“北二南三、一岛三区”的产业空间布局，建设港城一体、宜业宜居的现代化滨江城区。主要产业发展方向1汽车及零部件产业黄埔区坐落在广州汽车东部产业带的中心，是广州本田汽车有限公司、东风本田发动机有限公司的所在地。黄埔区汽车产业投资区域主要由广州云埔工业园区黄埔片、将军山产业基地、状元山产业基地等园区组成，总面积5平方公里，计划建成汽车零部件生产基地，集各类汽车零部件的制造、销售、配送于一体，为广州的汽车生产基地提供配套服务。2石化产业以广石化炼油和乙烯扩建为契机，整合有限土地资源，扩大和延伸化工产业链，实行油化一体化发展，积极发展配套产业，发展精深加工产品，最终形成“石油化工精细化工、高级塑料终端产品”产业链。黄埔区的姬堂现代化工产业基地位于广州石化厂以北，广州科学城以东，占地总面积约145公顷，承接广州石化下游产品，重点发展为与汽车零部件产业相结合的化工产业基地。3黄埔临港商务区黄埔临港商务区重点构建高起点发展的现代港口服务体系，已被市政府纳入了广州市建设首善之区的八大项目之一，并成为黄埔未来发展的核心目标。黄埔临港商务区规划为“1+3”的空间布局，即“一个核心区，三个延伸区”。其中，“一个核心区”,指护林路一带219.3公顷（可建设用地61.85公顷）的临港商务区核心功能区;“三个延伸区”,指城市游憩商业区（RBD,包括珠江南岸的长洲以及珠江北岸的鱼珠临港地块）, 临港商务区产业支撑区（即沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区）, 临港商务区服务配套区（即黄埔大沙地“回”型商圈）。4电子信息制造业广州云埔工业园区东诚片位于广深高速公路以南、广园东快速路以北，是广州市政府统一组织、规划的大型综合开发区，规划总面积260公顷。现已有三洋电机、西铁城、广元科技、七喜电脑、天赐高科、三一重工等众多国内外知名企业进驻。5网络游戏动漫产业发展基地广州国际玩具礼品城位于黄埔区南岗开创大道与黄埔东路交界处西北侧，占地33万平方米，总建筑面积48万平方米，总投资20亿元。该项目是由香港长江实业、和记黄埔与广州国际玩具中心有限公司合作投资运营。6黄埔国际物流园区黄埔国际物流园区以广州港黄埔港区、广深铁路等区位优势为依托，在黄埔形成了港口物流、铁路物流以及相关物流产业聚集发展的态势，物流产业发展初具规模。二. 区域房地产市场简介:1.黄埔区近年房地产市场交易数据2012年广州市各区供求关系比较图2012年广州市各区商品房成交价格关系比较图地块2012年11月2013年8月黄埔区土地及商品房交易情况:区域房地产市场状况综述：广州黄浦区受区域人口数量少和区域产业发展规划（化工、物流、汽车零部件加工的影响）无论在土地和商品房的供应和交易量都处于广州市所辖区域的中下游（2010年-2012年年成交量在12-15万平方米广州2012年商品房销售总量约700万平方米，成交均价在11000-14000元广州2012年商品房销售均价约14000元）；2.区域内在售项目情况：黄埔区在售项目分布图本案综述：1.黄埔区商品房根据所处区域划分可分成临港商务区和开发区两个区域（本案处于临港商务区）2.目前黄埔区在售的商品房集中产业开发区近新区政府；在售项目代表个案：东港华庭：位置：黄埔东路文船路口 产品类别:高层 面积范围：70-116平方米，销售价格：16000-18000元东城华庭：位置：丰乐北路大沙东路口，产品类别：高层 面积范围：93-150平方米 销售价格：17000-20000元3. 临港商务区2手房价格： 蟹山路48号项目周边多层住宅小区，房龄15-20年，单位面积60-90平方米目前市场销售价格12000-14000元； 黄埔花园高层（临港商务区次新房，目前黄浦区销售价格最高的项目），房龄2-6年，单位面积80-140平方米目前市场销售价格20000-24000元三. 蟹山路48号项目现状简介:1.地理位置综述：1.该地块准确位置为：黄埔区蟹山西路48号。地块位于大沙东路城市综合服务组团西侧，靠近区政府、区体育中心、区文化中心和大沙东商业中心，周边临近黄埔西路和茅岗路；距离地铁五号线大沙地站约500米，未来规划地铁七号线和十三号线从（地块）东西两侧经过，轨道交通发达，且临近BRT（珠江村站）区位交通条件优越2.区域范围内有广州市第一二三中学（初中），港务局黄金幼儿园和港湾小学，教育配套可谓从幼儿园到高中一应俱全，附近有广医附院、中山附院、黄埔区医院、黄埔区妇幼等四间医院配套齐全，距黄浦区商业中心约500米。2.地块四临状况：地块的东边是广州市第一二三中学（初中），西侧是广州第八十六中，南北两侧为多层居民房。 3.地块内现状南入口道路 地块大门 地块内厂房建筑 地块外围在建围墙 地块内宿舍楼综述：1. 蟹山路48号地块比较方正, 地块的东侧及北侧开始砌起新的工地围墙.2. 厂房区里的建筑比较陈旧，多为一至两层的低矮旧厂房，也有1栋较新的办公楼。3.厂区内分布有较多的20-30树龄的大树。4.厂区宿舍区的西面，紧贴围墙的是示范性高中广州市八十六中学（高中），而宿舍区的东边是广州市第一二三中学（初中） 四地块开发评估地块优势：1.地理位置优越，距离地铁五号线大沙地站约500米，未来规划地铁七号线和十三号线从（地块）东西两侧经过，轨道交通发达，且临近BRT（珠江村站）区位交通条件优越；2.学区房 项目所处区域范围内有广州市第一二三中学（初中），港务局黄金幼儿园和港湾小学，教育配套可谓从幼儿园到高中一应俱全；3. 配套齐全附近有广医附院、中山附院、黄埔区医院、黄埔区妇幼等四间医院配套齐全，距黄浦区商业中心约500米3.区域内可开发用地和在房地产售产品稀奇，目前项目所处的临港商务区没有在售的新项目；4.地块所处周界的环境也适合开发房地产项目，临近但不紧靠交通主干道，闹中取静；地块劣势：1. 地处广州外围，远离广州主城区；2. 区域人口少，近几年年房地产消化量在12-15万平方米；3. 黄埔区的主要产业为石化和工业，影响了区域居住环境的，近期难以吸收广州主城区的客源；项目开发周期及销售价格预估：根据项目的优劣状况结合目前黄浦区在售商品房和2收房的交易价格，对本案开发销售的预判为：项目销售周期按项目2014年1月完成拿地，即自2014年10月开始销售至2015年销售结束，项目预计整个销售周期为2年；价格定位商品住宅:2012年4季度上市至销售完毕，整盘产品销售均价为22000元/平方米-24000元/平方米(产品定位决定了整盘的销售均价), 2年的价格走势从20000元/平方米-25000元/平方米(2014年销售价格20000元/平方米，2015年上半销售价格23000元/平方米，2015年下半销售价格25000元/平方米)。附:土地挂牌出让文件经广州市人民政府批准，广州市国土资源和房屋管理局以挂牌方式出让2宗地的国有土地使用权，现将有关事项公告如下：一、 挂牌出让宗地的基本情况和规划指标要求宗地编号宗地坐落土地用途宗地面积（平方米）容积率建筑面积(平方米)挂牌起始价(万元)增价幅度（万元）竞买保证金(万元)人民币港币美元1黄埔区蟹山路48号地块二类居住用地49381(可建设用地面积32638)3.21044421148861000230002940038002荔湾区秀水涌北郭村路南、芳信路以西地块二类居住用地、商业金融业用地42143(可建设用地面积33105)2.5-2.991218118584100023800304003920其它出让条件如下：（一）居住用地，中小套型（90平方米以下）比例不少于60%。（二）土地使用权出让年限为：居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他份额用地50年。具体情况及要求可参阅：成交确认书（样本）、广州市国有建设用地使用权出让合同（样本）及相关规划文件，规划指标要求按国家有关规定和规划部门最新批复执行。二、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请竞买，竞买人可以单独申请，也可以联合申请。竞买人应具备的其他条件：联合竞买的，联合体成员须全部符合竞买人资格要求，竞买申请书应列明各成员单位并签章；联合体须提交联合竞买协议，各成员单位为竞买及竞得后的行为承担连带责任。中华人民共和国境外的法人、自然人或其他组织参加竞买的，应当符合房地产市场外资准入和外汇管理的规定。凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。三、成交原则:地块1国有土地使用权挂牌出让价格设定最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建保障性住房建筑面积，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，竞价阶梯为400平方米保障性住房建筑面积（每400平方米应建设不少于10套保障性住房），参与竞配建的竞买人报出配建建筑面积最大者为竞得人。地块2国有土地使用权挂牌出让价格设定最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房建筑面积，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，竞价阶梯为450平方米拆迁安置房建筑面积（每450平方米应建设不少于5套拆迁安置房），参与竞配建的竞买人报出配建建筑面积最大者为竞得人。四、本次挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。申请人可于2013年12月28日至2014年1月16日到广州市房地产交易登记中心获取挂牌出让文件。五、申请人可于2013年12月28日至2014年1月16日到广州市房地产交易登记中心向我局提交书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为2014年1月16日17时。经审核，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，我局将在2014年1月17日17时前确认其竞买资格。六、本次国有土地使用权挂牌活动在广州市房地产交易登记中心进行，挂牌时间为：2014年1月17日9时至2014年1月28日15时。七、其他需要公告的事项（一）挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。（二）竞买申请人应详尽了解本次出让宗地现状及所列条件，提交竞买申请视同对本次出让宗地的现状及所列条件无异议并全面接受，包括同意接受竞买须知的约束，违反有关条款的，将承担相应的法律责任。（三）接受竞买申请的具体时间为：工作日，上午9时至12时，下午13时30分至17时。（四）本次挂牌出让不接受邮寄、电话、传真、电子邮件及口头竞买申请。（五）竞买保证金须由竞买申请人支付，竞买保证金可以人民币、港币或美元支付。竞买保证金交纳时间以实际到达广州市房地产交易登记中心指定的银行账户（开户单位：广州市房地产交易登记中心，人民币开户行：华夏银行股份有限公司广州分行，1095 0000 0007 90456；中国建设银行广州珠江新城支行，账号：4400 1420 3140 5017 0392；港币开户行：中国建设银行广州越秀支行，账号：4401 3020 4002 2050 1640；美元开户行：中国建设银行广州越秀支行，账号：4401 4020 4002 2050 1634）为准。（六）竞买保证金到账后，竞买申请人须向广州市房地产交易登记中心提交承诺书和商业金融机构的资信证明，在承诺书中表明竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。其它竞买申请资料详见竞买须知。（七）符合竞买资格的申请人应于2014年1月17日至2014年1月28日12 时填写报价单报价，报价不可撤回。本次挂牌出让现场