某市生态养老休闲度假区可行性研究报告

四川大自然 生态 发展 有限公司 内江市生态 养老 休闲度假区 建设项目 工程编号： 20110503 可行性研究报告 二 O 一 一 年 四 月 编制内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 I 目 录 1 总论 . 1 1.1 项目背景 . 1 1.1.1 项目名称 . 1 1.1.2 项目承办单位 . 1 1.1.3 项目拟建地址、地点 . 1 1.1.4 项目建设规模与目标 . 1 1.1.5 项目投资资金及效益情况 . 2 1.1.6 承担可行性研究工作的单位 . 3 1.2 研究工作概况 . 3 1.3 编制依据 . 4 1.4 可行性研究结论 . 5 2 项目背景、市场预测与分析 . 7 2.1 项目背景 . 7 2.1.1 政策背景 . 7 2.1.2 项目建设的重要性和必要性 . 10 2.1.3 项目的由来 . 14 2.2 项目市场预测与分析 . 16 2.2.1 养老产业背景 . 16 2.2.2 国内外养老产业模式 . 18 2.2.3 生态旅游概述 . 26 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 II 2.2.4 现有基本游客结构 . 28 2.2.5 市场趋势分析 . 28 2.2.6 项目建成时市场容量与游客结构 . 29 2.3 项目发展优势 . 30 2.3.1 独特的市场卖点 . 30 2.3.2 资源优势 . 34 2.3.3 政府的大力支持 . 34 2.4 投资必要性 . 35 3 建设项目选址 . 36 3.1 场址位置 . 36 3.2 项目区的建设条件 . 36 3.2.1 项目区地理位置 . 36 3.2.2 自然条件 . 36 3.2.3 社会经济状况 . 40 3.2.4 交通运输情况 . 43 3.3 项目选址意见 . 45 4 项目总体方案设计 . 46 4.1 项目建设总体方案 . 46 4.2 项目定位、建设理念及目标 . 46 4.3 总平面布置 . 48 4.3.1 总平面布置方案 . 48 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 III 4.3.2 占地面积及分析 . 49 4.4 工程建设方案 . 49 4.4.1 主体工程建设 . 49 4.4.2 配套工程建设 . 52 4.4.3 工程建设投资估算 . 52 5 环境保护 . 54 5.1 项目主要污染源和污染物评价分析 . 54 5.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析 . 54 5.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析 . 57 5.2 项目拟采用的环境保护标准 . 59 5.3 环境保护措施 . 61 5.3.1 施工期环境保护措施 . 61 5.3.2 运行期环境保护措施 . 63 5.3.3 节能措施 . 67 5.3.4 节水措施 . 68 5.3.5 消防工程 . 69 6 项目的组织管理和劳动定员 . 71 6.1 工程项目管理 . 71 6.2 组织机构 . 74 6.3 人力资源 . 75 6.4 员工培训 . 75 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 IV 6.5 管理机构和设置 . 75 6.6 劳动定员 . 76 7 项目施工条件和进度计划 . 77 7.1 施工条件 . 77 7.2 进度计划 . 77 8 项目投资估算和资金筹措 . 81 8.1 投资估算依据及范围 . 81 8.2 项目总投资估算 . 82 8.3 资金来源及资金筹措 . 87 8.3.1 资金来源 . 87 8.3.2 资金筹措方案 . 87 8.4 资金使用和管理 . 88 8.5 投资使用计划 . 88 9 项目招标 . 89 9.1 项目招标范围 . 89 9.2 招标单位资质要求 . 89 9.3 发包方式 . 89 9.4 项目招标的组织形式 . 89 9.5 项目招标方式 . 90 9.6 评标组织、原则及评标 . 90 10 项目经济评价 . 91 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 V 10.1 财务评价依据 . 91 10.2 财务计算 . 92 10.2.1 销售（营业）收入 . 92 10.2.2 销售（营业）税金及附加 . 93 10.2.3 成本概算 . 93 10.2.4 利润及分配 . 94 10.3 盈利能力分析 . 95 10.4 盈亏平衡分析 . 96 10.5 敏感性分析 . 97 10.6 财务评价结论 . 98 11 项目社会效益和生态效益 . 105 11.1 社会效益 . 105 11.2 生态 效益 . 107 12 项目主要风险分析 . 108 12.1 政策风险 . 108 12.2 市场风险 . 108 12.3 财务风险 . 109 12.4 社会风险 . 110 12.5 经营风险 . 110 13 结论和建议 . 112 13.1 结论 . 112 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 VI 13.2 建议 . 113 14 附录 . 114 14.1 附件 . 114 14.1.1 企业组织机构代码 . 114 14.1.2 企业法人营业执照 . 114 14.1.3 建设单位关于编制可行性研究报告的委托书 . 114 14.1.4 项目土地租赁合同 . 114 14.1.5 项目用地、用 水、用电、用气等的批复、协议和证明 . 114 14.1.6 项目主办单位提供的其他相关资料 . 114 14.2 附图 . 115 14.2.1 项目地理位置图 . 115 14.2.2 项目总体规划平面布置图 . 116 14.2.3 项目建设部分效果图 . 117内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 1 1 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 内江市生态 养老 休闲度假 区新建项目 。 1.1.2 项目承办单位 四川大自然 生态 发展 有限公司 。 1.1.3 项目拟建地址、地点 四川省内江市市中区白马镇 石庙村 沱江边 。 1.1.4 项目建设规模与目标 四川大自然生态发展有限公司 拟建的“ 内江市生态养老休闲度假区 ”项目，位于内江市白马镇 石庙村 沱江边。项目以 “ 生态 养老 ” 和 “ 休闲度假 ” 为主题， 以 “老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐 ”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造 “酒店 式生态养老院及休闲度假区” 。充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身 娱乐 餐饮 住宿 观光旅游 生产（苗圃）”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验 生态养老与休闲度假 相结合的特色内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 2 旅游。 项目规划用地 200 亩， 总投资约 1.5 亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地 70 亩，投资 4000 万元， 总建筑面积约 11840 ， 建设周期一年， 主要内容： 老年 标准 公寓 、医疗康复中心 、四合院高档公寓、豪华贵 宾 公寓 、 临江娱乐室、 活动 健身 室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等 辅助设施 。 二期工程占地 130 亩，投资 1.1 亿，建设周期两年，主要用于 项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建 、医疗服务 及 花卉 苗圃建设。 1.1.5 项目投资资金及效益情况 项目总 投资约人民币 1.5 亿 元。三年内全部 建设 完成。 项目建成后总产值为 4577.44 万 元 /年，实现利税 1185.33 万元 /年，解决就业人口 100-150 人。 根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 3.85 年，投资回收率在 20 %以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。 表 1-1 本项目主要经济技术指标 单位：万元 序号 指 标 单位 数量 评价标准 是否可行 1 建设规模 1.1 占地面积 亩 200 1.2 建筑规模 m2 11840 2 公司定员 人 100 2.1 管理人员 人 15 2.2 技术人员和工人 人 85 3 经济指标 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 3 3.1 总投资 亿元 1.5 3.2 年均销售收入 万元 4577.44 3.3 年均总本本费用 万元 726 3.4 年均销售税金及附加 万元 296.62 3.5 年均利润总额 万元 3554.82 3.6 年均所得税 万元 888.71 3.7 年均净利润 万元 2666.11 3.8 投资利润率 % 17.77 3.9 投资利税率 % 7.90 3.10 财务内部收益率 % 21 12% 是 3.11 财务净现值（ I=12%） 10977 0 是 3.12 全部投资回收 期 年 3.85 是 3.13 盈亏平衡点 % 40.75 1.1.6 承担可行性研究工作的单位 四川省国环环境工程咨询有限公司。 1.2 研究工作概况 该项目经 内江市 发展和改革委员会企业投资项目备案立项。 我公司接受委托后，在系统收集 内江 市 市中区白马镇 石庙村 及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于 2011年 4 月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 4 1.3 编制依据 1、政策性依据 （ 1） 中国老龄事业发展 “十 二 五 ”规划； （ 2）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见 (国办发 200019 号 )； （ 3） 四川 省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定； （ 4） 四川 省社会福利机构管理实施细则 (试行 )； （ 5） 内江 市社会养老机构管理实施办法； （ 6） 财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知； （ 7） 中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范； （ 8）内江 市城市总体规划（ 1996 2020 年）； （ 9）国家旅游综合开发办公室印发的 2009 年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南 （ 10）国家旅游综合开发办公室印发的关于 2009 年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见 （ 11）国家旅游综合开发办公室印发的 (2009 年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲 （ 12）财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法 （ 13）省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要 （ 14）国家旅游综合开发项目建设试行标准【（ 94）国农综字第 28号】 （ 15）发改部门或主管部 门批复的项目建议书 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 5 （ 16）企业提供的相关技术资料 （ 17）企业提供的相关协议、资质、证书 2、法规、方法依据 （ 1）中华人民共和国节约能源法 2008.4.1 （ 2）中华人民共和国城乡规划法 2007.10.28 （ 3）中华人民共和国劳动合同法 2007.6.29 （ 4）中华人民共和国土地管理法 2004.8.28 （ 5）中华人民共和国森林法实施条例 2000.1.27 （ 6）中华人民共和国水污染防治法 2008.6.1 （ 7）中华人民共和国固体废物污染环境防治法 2005.4.1 （ 8）建设工程安全生产管理条例 2004.2.1 （ 9）建设工程质量管理条例 2000.1.30 （ 10）地表水环境质量标准 GB3838-2002 （ 11）地下水环境质量标准 GB/T14848-93 1.4 可行性研究结论 本项目 以生态 养老和 休闲 度假 为主题， 以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济 效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。 项目从规划 建设 、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 6 项目对 解决老龄化问题、 改变传统 养老模式、 加速传统 养老 向现代新型 养老模式 的转变 ，促进现有农业产业结构的调整， 振兴农村经济、优化农业结构、加快内江 市 产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。 项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用 。 项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。 建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织 给予一定政策支持 和资金支持 ，使项目早日发挥 其经济、社会和生态 效益。 内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 7 2 项目背景、市场预测与分析 2.1 项目背景 2.1.1 政策背景 1、养老院相关政策背景 据统计， 2007 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1 43 亿，超过了总人口的 11。据预测， 2030 年我国的老年人口将达 2 48 亿， 2050年将达 4 37 亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4 个人当中，就会有一个是老年人。 随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策， 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见 (国办发 200019 号 )、 四川 省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定 、 四川 省社会福利机构管理实施细则 (试行 )、 财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知 、 中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范 、 内江 市社会养老机构管理实施办法 等。 我国政府已开 始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 ： （ 1） 十七大报告在 “加快推进以改善民生为重点的社会建设 ”开篇就指出： “社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。 ”继而强调要内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 8 以 “基本养老 ”为重点， “促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度 ”，特别强调要 “加强老龄工作 ”。老有所养是改善 民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。 （ 2） 2006 年 6 月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范 的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。 （ 3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文 关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。 （ 4）国家发展和改革委员会负责人透 露 2011 年一系列关系民生的重要政策措施。从 2008 年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 9 准，提高幅度要明显高于前 3 年每人每月 80 元的平均水平 。 2、生态休闲度假项目政策背景 旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。 1998年，联合国经济及社会委员会第 46次大会将 2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。 （ 1） 国家相关政策 2001 年，国务院出台关于进一步加快旅游业发展的通知（国发 2001 9 号），明确要求“大力发展生态旅游”。 2003 年，中共中央、国务院出台了关于加快林业发展的决定（中发 2003 9 号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定 1999 年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。 2005 年 6 月，国家旅游局、国家环保总局联合发出关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知（旅计财发 2005 5 号），提出 要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。 2006 年 8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为西部地区发挥区内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 10 域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。 （ 2） 地方相关政策 旅游业被确立为四川省重点发展的战略性产业 旅游产业是国家 “十一五 ”、“十二五” 和 西 部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现 “四个跨越 ”的战略性产业。与陕西省形成了开发建设 “川陕旅游协作区 ”的合作框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）签署了共建无障碍旅游区等协议。 （ 3） 旅游业是 内江 市 “十 二 五 ”规划重点发展产业 内江 市国民经济和社会发展 “十 二 五 ”规划纲要明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。 2.1.2 项目 建设的重要性和必要性 1、养老院建设的重要性和必要性 （ 1） 解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称 ，一个国家的老年人口系数达到 10%以上（ 60 岁以上人口）或 7%（ 65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的 10%以上。到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28%，即每 4 个人中就有一位老年人；又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的 7.3%）增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口内江市生态养老休闲度假区 新建项目 可行性研究报告 11 最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人 “独守空巢 ”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。 内江市 也和全国一样老龄化程度为 10%以上。新建 该项目 ，也是解决老龄化社会问题的需要。 （ 2）缓解独身子女压力 独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作