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房地产企业策划书 房地产企业策划书篇一：房地产企业融资策划书房地产企业融资策划书 水 晶 郦 都 目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、项目经济效益评估及融资方案 一、公司介绍 1、公司注册 资本金5000万元。 资本金：湖北天纵藏龙臵业发展有限公司成立于2010年，注册2、公司专业经营：房地产楼盘开发、商品房销售、实业投资等。 3、公司宗旨与战略：公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上 用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。 4、 公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。 公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。 5. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。 二、项目分析 1、项目位臵：水晶郦都位于武汉光谷核心地带，洪山东湖高新技术开发区光谷大道与光谷一路交汇处，东临光谷科技新城，南临富士康工业园和中芯国际产业园，北临大学城和鲁巷商圈 2、楼盘详情： 容积率：2.20 绿化率：43.2 总户数：3800 建筑面积：315057平方米 占地面积：143207.93平方米 3、配套信息： 周边商业：鲁巷广场购物中心、光谷步行街、苏宁电器、家乐福、中百超市、大洋百货、工贸家电 ：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行 周边医院：光谷中心医院、中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、武汉市十二医院、东湖医院 学校：光谷二小、三小、光谷二高、华师一附中等 周边公共交通：在鲁巷广场乘732、758、755路公交到 4、项目简介： 水晶郦都总建筑面积31万方，其中商业11000方，幼儿园2500方， 会所1000方，建筑密度18%，绿地率43.2%。整个项目分三期工程，预计3-5年完成，目前待售一期工程，由3栋11F小高层、3栋28F高层、1 栋22F高层和1栋20F公寓楼组合而成，总共1086户，38-126十余种户型房源丰富。 水晶郦都独创互动式园林，3大中心景观、7大主题互动广场、近百米的超大 楼间距，将打造成光谷公园住宅之最。同时，项目采用人车分流系统，南、北、中三大临街人行主入口，另有三个车行出入口。小区内环绕型车道通至任意角 落，14962方地下停车位，科学合理的人性化设计为住户提供更优质快捷的出行便利。 二环境分析： （1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。 （2） 居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便 利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。 （3） 景观环境：项目离汤逊湖较近，是宜居地。 （4） 商业环境：地铁客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住 宿、餐饮产业等。 （5） 竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项 目，后期市场较激烈竞争中有优势。 （6） 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住 宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。 三、市场分析 一、SWOT分析 S 1 、项 目 取 得 的 楼 面 地 价 较 周 边 楼 盘 低 ，项 目 土 地 成 本 较 低 ，不 存 在 高 地 价 成 本 风 险 。 江夏区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、大冶毗邻，南与咸宁交界，西与武汉经济开发区隔江相望，北与东湖新技术开发区接壤。是武汉新兴经济发展较快的新城区。单江夏区的房间却低于武汉市平均房价，故开发成本较低，颇有竞争力。 S 2 、项 目 位 于 江 夏 区 藏 龙 岛 大 学 城，片 区 规 划 前 景 好，区 域 的 良 好 的 教 育 资 源 和 知 名 度 得 到 了 较 大 提 升 。江夏区有20余所高等院校（华中师范大学武汉传媒学院、武汉体育学院体育科技学院、湖北经济学院法商学院、湖北生态工程职业技术学院等）云集，每年为社会提供万余名多领域专业人才。2012年，江夏区拥有全日制学校168所，其中：中等职业技术学校2所，普通中学27所，其中含高级中学5所。有学校的地方就有商业的发展，有商业的发展就意味着这里将会成为一个以学生为对象的经济圈子。与此同时，对房子的需求将会增大。 S3、地块紧邻主干道杨湖桥大道，附近有较多公交线路，可以通往武汉各地，新的地铁线路预计在2017年竣工。江夏区交通便利，京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，武咸城际铁路七月底交付使用，各等级公路网络遍布全区。 S4、项目临湖存在大片代征绿化用地，带来楼盘品质的整体提升。该项目周边绿化较好，有一个汤逊湖，空气清新，是居住的不二良选。 S5、项目地处汤逊湖边优越区位可以成为同类地产的佼佼者。该项目集学校人文、商业、交通环境于一体，可见其竞争力较强。同时，周氏财团具有本地其他多个项目的开发经验，已经积累一定的客户资源基础。 二、劣 势 W e a k n e s s W 1 、本项目规模小，整体楼盘施展不开，基础设施难以配备齐全，难以形成体量优势。 W 2 、据 调 查 ， 江 夏 城 区 楼 盘 已 经 供 应 超 过 1 0 0 万 平 方 米 的 房 地 产 产 品 ， 江 夏 区 市 民 基 本 完 成 第 一 次 臵 业 ，本 项 目 标 志 着 江 夏 区 市 民 居 住 环 境 的 提 升 和 换 代， 因 此 面 向 的 客 户 群 有 可 能 涉 及 到 武 昌 居 民 及 光 谷 的 新 移 民， 这 对 开 日 后 的 营 销 策 略 考 验 较 大 三、机 会 O p p o r t u n i t y O 1 、藏龙岛大学城带来的以学生群体为经济的各业人员臵业需求。上文已说江夏区藏龙岛学校较多，故而学生较多。所以会形成以学生群体为中心的经济发展状况，这个状况中的每个行业者将会产生其臵业需求，故臵业需求对于该项目的发展不失为一个大机会。 O 2 、光谷片区房价高企，带来的片区内青年首次臵业外移的需求。光谷房价的过快增长对于年轻人购房是一个不利选择，因此年轻人将会把购房区域从城市中心逐渐转移到其他区域。 O 3 、未来片区内高新企业，科研机构带来的改善型臵业需求。2008年完成江夏区生产总值162.2亿元，比上年增长17.8%。其中，第一产业增加值31.49亿房地产企业策划书篇二：房地产项目策划书 房 地 产 项 目 策 划 书 人员分工安排： 整体活动时间： 年 月 日 至 年 月 日 指导老师： 项目名称：弘阳上城 楼盘简介：弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身，成为该项目全方位优越的生活配套，未来升值潜力巨大。弘阳上城总建面积约28万，欧式Art-deco建筑风格、皇家园林式的优雅景观、环绕小区的三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修的双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出的欧式下沉广场，以及南通首家别墅级高尔夫练习场弘阳上城，立城市主轴之上，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就未来的人居范本，世界级水岸生活蓝本！弘阳上城由13栋高层建筑组成，24-34层分布在项目北侧及西侧，18层以围合的形式集中布置在小区东南侧，分区明确，地下车库可停放非机动地下停车位6001个，机动车地下停车位1367个，满足每户0.7辆的配比要求，小区房型面积在90-140平米之间。 前言 通过几个月的资料搜寻，问卷调查和市场方面的调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身的积累经验和所学知识，以及对该项目的了解，为日后项目推广提供客观的依据，从而我们做出了这份方案。 这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五哥方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的戏细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到了言简意赅，简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围以及本市的竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段和方法符合本区、本市以及周边市区的消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。 目录 1.市场分析 1.1.区域市场分析 1.2.定向市场分析 1.3.项目分析 1.4.项目周边配套状况 2.项目市场定位 2.1.市场定位 2.2.项目形象定位 2.3.项目客户定位 2.4.目标客户 3.销售策略建议 3.1.市场气氛培养 3.2.促销手段建议 3.3.付款方式建议 4.宣传策略 4.1.媒体选择建议 4.2.宣传主题 4.3.广告创意及诉求 4.4.广告宣传推广策略 4.5.媒体的组合策略5.结束语 1.市场分析 1.1.区域市场分析 一、地理位置 弘阳上城位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身。 二、市场背景 目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本案位于新老区交接处，占据了地理优势。 ? 产品结构过于单一 大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。 ? 宣传推广理念落后 从产品的推广折射出发展商整体营销策划理念的匮乏，一些设计房地产企业策划书篇三：房地产公司策划方案 前 言 总策划 赵春霖 2003年1月9日，德州市宝林房地产开发公司(下简称宝林公司)与中国策划研究院杏林春暖咨询策划研究中心(下简称项目组)在相互考察、互为认可的基础上，双方就为宝林公司导入CIS企业形象战略、现代营销管理系统、现代物业管理系统等三大策划项目签订了委托协议书。 自1月10日起，项目组专家陆续抵达德城并立即开始了三件工作：一、用50天时间对德州房地产市场及相关因素进行了周密、细致的调查研究;二、用45天时间对包含宝林物业在内的德城物业管理市场现状及问题、机遇进行了深层次、系统性的考察、研究;三、用近50天时间对宝林公司导入CIS企业形象战略的诸项基础因素及相关市场条件、企业发展总体战略等进行了立体性、多层次的分析与论证;最终在对上述工作成果进行再次求证的基础上，形成了宝林公司20032004跨年度市场营销策划全案(下简称方案)。 本次方案的主要内容有以下五个方面： 一、宝林公司导入CI战略策划全案(含MI、BI、VI三个组成部分); 二、宝林公司新华二期、新湖二期项目定位及整体市场营销策划全案; 三、宝林公司项目营销推广实施(2003年4月2004年10月); 四、宝林(经营公司)物业管理策划全案; 五、宝林公司2003年412月份房地产项目营销计划总表。 现将方案文本呈上，敬请宝林公司董事会研究审正。 一、宝林公司导入CI战略策划全案(见宝林公司CIS系统导入宝林房产CIS策划全案) 二、宝林公司新华二期、新湖二期项目定位及整体市场营销策划 (一)影响本项目定位的若干市场因素研究分析 1、本地楼市经过近年的持续冲高之后，已进入一个稳定、健康的发展期。据不完全统计，2002年在建面积、竣工面积近百万平米，其中，已售出面积近50万平米，约占47%50%;待售面积近60万平米，约占50%或多一些。再加上今年陆续新上的项目，2003年在建与待售面积综合约为80100万平米。上述数据表明本地楼市已进入稳定发展期。 2、市场细分已明显出现。 (1)4050平米甚至更小的单身过渡户型已经出现，如针对新婚夫妇与单身中老年朋友、单身一族等的面积在3655平米的户型已多次亮相市场，该户型投资不(来自:WwW.XMsjob.Com 厦门培训 考试网:房地产企业策划书)大，功能齐全，紧凑实用，可单可双(人)，具有一定的优势，在销售中也验证了这一细分市场的潜在需求;(2)市场调查表明，中档消费和高档消费之间的贫富差距继续加大，主力户型明显以平面三房与平面二房为主，比率约达94%。其中，三房约占55%;二房约占39%;而从面积上看，4589平米者为36.4%;90120平米者为43.5%;121180平米者为18%。此数据既基本符合国情现状，也符合德州近两年商品房市场走势。由此，我们得出结论：三室一厅或二厅、面积在90120平米的户型是德州楼市的主力户型。 (3)在高端产品中，140180平米的户型又成为“高端消费主力户型”。在调研中发现，富人更加富有，而且对高档户型的要求也更加多样化，如：书房、双卫、后户型、跃式等。 3、炒作概念、炒作环境(如市中心项目均不约而同、千篇一律地在围绕“新湖”做文章)、炒作档次、身价等依然是本地企业所常用的手法。这些炒作，对于项目销售还是起到了较大作用的。因为，房地产项目最忌的就是无个性、无特色，不管项目实际有无某种特色，只要包装一下，炒一炒，还是会吸引消费者的眼球的。这与德州消费者“理性消费意识的相对滞后”以及传统的淳朴民风积淀大有关系。这也是可资利用的一个因素。 4、从对消费力情况调研来看，德州市的整体经济状况、人均收入水平与在买房上实际表现出来的热度、力度不太吻合。从深度研究中得知，其成因有三：一为德州人对房子的追求意识相当强，“千强万强不如有处住房强”;二为德州人不但看重房子，而且喜欢大些的房子，这与本地人常有亲朋好友到家中串门、喜欢宽敞与排场的习俗密切相关。因此，对德州市民“换房”成风以至于不厌其烦地一再搬家，也就容易理解了;三为城市化进程加快，郊县生意人进城置业、部分“农民”进城变为“市民”、周边城市“灰色收入异地洗钱”以及“大城市挣钱，小城市消费”等各种因素，也在暗中对市区楼市上扬注入了活力。 由此提示我们三点：一是德州市场主力消费群消费能力并不很强;二是消费习惯、观念起到了一定作用;三是城市化进程加快产生了较大的市场空间，我们要适时关注并抓住之。 5、消费者对社区环境综合质量状况如绿色环保、公共空间、清新空气、体育健身、防尘防噪(音)、个人私密保护、小区保洁等越来越关注，这也提示我们在项目定位以及、设计中应充分考虑这些重要因素。 6、从宏观上看，有喜有忧。喜者为德州目前人均住房面积仅为11.75平米，远低于国内平均值21平米/人均。这其中近10平米/人均的差额在未来5年里将为德州房地产业带来360400万平米的发展空间。忧者是房地产开发项目过多、体量过大，时间过于集中，加上国家将有可能对单位建房管理政策松动等因素，又使德州房地产市场的竞争加剧，对此绝不能掉以轻心。从春节前后国家权威研究机构频频披露的房地产市场已“过热”、“一定程度的泡沫形成”等数字与结论来看，国内整个市场正处在一个很微妙的降温时期，各种市场危机也会不断出现，“温中有降”成为2003年的总趋势，房地产开发企业的激烈比拼又将拉开序幕。 综上所述：宝林公司新华二期项目既有成功的有利市场条件，又有不可忽视的不利因素，关键在于如何审时度势，冷静、理性、巧妙驾驭之。 (二)项目优、劣势分析： 1、优势 (1)地块属一类区域，也可称为一类乙，二类甲，新华为结合边缘地块;(2)综合配套较好： 两面临街(新华路、马路二街，又与湖滨路近在咫尺，由此也可称三面临街); 交通便利;面临2个正街，小区南北两个大门，进出方便; 商业活跃：各类小商业齐全，又有菜场; 水、电、暖配套齐全;热电厂就在东南几百米处; 邮政、医院、银行、超市、学校等在500800米半径里应有尽有; 服务业网点较多：餐饮、健身、洗浴、美容美发、练歌房等均较多; 西边新湖路有老年福利中心养老院、德州市康复中心;这也是一大优势; 宝林的几个小区相距均较近(新湖一期、新华一二期等)，为将来的大物业管理(以后提交相关策划方案时详述之)提供了便利之处; (3)设计理念超前;外形洋气、高档;户型较为合理、实用;环境布局疏密得当，功能较齐全; (4)小区设计方案中，绿化率高达49.7%，在德州中心区为最高指标; (5)地价优势：本地块非竞标地，因而地价成本相对低一些，在制订价格策略时有一定空间; (6)物管品牌优势：宝林物业管理已做出一定的知名度，口碑较好，此因素对宝林后续开发的项目相当有利; (7)策划优势：宝林上层从上期竞拍地块就请相关专业机构代为调研论证，此次又延请专业机构进行全盘策划运作，表明已关注专业策划，已较为理性，此为宝林之一大特殊优势。 2、劣势与潜在不利因素 (1)所面临的主要干道“新华路”，目前是一个管理无章的菜市场，其环境脏、乱、差，严重影响目前小区的整体物业形象;此为项目包装之一大不利; (2)德州城区今年在建、新建项目多、体量大，竞争压力增大许多，此为二不利; (3)新华二期邻边在建项目好几处，像“阳光花园”一连串的“称最”的项目就在对面，由此造成区域市场(南区)的压力空前增大;此为三不利; (4)国家对企业自有土地使用以及自建房的管理政策又有松动，使得“游击队”又有抬头之势，竞争实体(渠道)会进一步增加，此为四不利。 3、环境设计及有可能使项目增值的几点建议：(1)将“会所”放在小区中央的幼儿园附近。这是为业主们日常活动方便着想，并利于形成中心区的吸纳力。 (2)将地上停车场改建为运动、健身场所。健身远比停车更为重要，一个上千人的小区没有健身活动场所是不可想象的。此举一可满足消费需求，二可增加社区的朝气与活力，必然能提高社区的服务功能与综合影响力。再者，将车停放在地下车库，又可使车辆避免风吹、日晒、雨淋，车主也欢迎。 (3)对于小区内楼房的综合布局，考虑到业主贫富差异与心态敏感性，建议在中心区附近设置高档住宅楼，楼层应比周围楼房稍矮一些(5层为宜);然后根据不同阶层、档次(表现在房型大小上)，由中心区向四周逐渐降档，形成越往中心、档次越高，而反之则越来越低;由此使得小区中心高档楼盘易卖上好价钱，也满足了高档业主的优越心态;同时，又避免了不同档次的业主混住于一幢楼内，或距离较小区近而容易产生的自卑心态。另外，这种布局也使社区中央采光好，空间感强，周围高些，中央洼些，空间曲线感明显增强，避免了过于平、直与千篇一律，也较符合现代社区环境设计理念。 单身一族小户型楼可放在小区西北角或东南角，可能更合宜一些。 (4)建议减少原设计中的水的面积，小区内应有水，无水不灵。但水也不宜过多，一是空间有限;二是在60多亩的社区内设计较大的水域也不合比例，反而不伦不类;三是水能生财，但水太多亦冲财，把握尺度，适宜为佳。 (5)和教育联姻。把“新湖南路小学”作为宝林物业的配套亮点，仅须帮学校拆迁部分临校危房，建一条200米长的体育跑道(况此拆迁等费用有可能以本小区“建安费”相抵)，制造新闻效应，定会产生强烈的社会反响效果、吸引消费者眼球、刺激物业销售。 (6)在小区内建一个室内游泳池。根据我们了解，德城区南片无一个上规模游泳池，如果在本小区临街建一个室内游泳池，定会吸引更多中、青年男女的关注，而此族恰是我们寻找的购房一族。 (三)新华二期项目定位 1、主力消费群定位 (1)市区经商成功人士; (2)县区及周边河北省接壤市县经商成功人士; (3)市区企事业白领阶层; (4)具有中等以上水平的其它市区居民; (5)其它投资置业人士。 2、主力户型定位 (1)面积为8090的2室1厅户型; (2)面积为91120的3室1厅户型。3、辅助户型定位 (1)面积为4055的1室1厅户型; (2)面积为130150的3室2厅或4室1厅