第四章练习题.doc

思考题3-1国家建设部门1985年制定并颁布的房屋完损等级评定标准将房屋完损等级分成哪五类？其基本标准是什么？3-2物业管理企业接受住户报修的途径有哪些？3-3房屋维修管理的考核指标有哪些？3-4物业设施设备是怎样分类的？3-5物业设施设备维修工程是怎样分类的？实训练习题3-1基础理论知识3-1-1单项选择题1房屋设施设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的（ ）检查、养护、维修等工作。A日常性 B经常性C常规性 D一般性2在事故处理末完或重大设备启动或停机时交接班双方人员（ ）。A介绍运行状况和方式后交接班 B准时进行交接班C交接班时，双方领班在值班日志上签字 D不准交接班3大修工程是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过（ ）。A20%B25%C30D35%4大修工程其费用是该房屋同类结构新建造价的（ ）以上。A20% B25 C30% D35%5木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作属于（ ）。A日常修理 B小修养护 C中修工程 D翻修工程3-1-2多项选择题1导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。以下属于自然损坏的内容有（ ）A霉菌 B搭建C地震 D 白蚁2房屋设施设备的保养通常的采用三级保养制包括（）。A一级保养 B二级保养C设备点检D日常维护保养3房屋设施设备管理制度包括（）。A设备技术档案资料保存管理制度 B值班制度C预防性计划维修保养制度 D接管验收制度4房屋季节性养护是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作，其内容包括 ( )。A防台风 B防地震C防冻 D防治白蚁5房屋按常用结构分成（ ）。A钢筋混凝土结构 B混合结构 C砖木结构 D砖钢结构3-1-3判断题1房屋质量管理是指定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。2主要设备非正常操作的开停必须报告经理。3中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为1030左右。4经过中修后的房屋90以上要符合基本完好房或完好房的标准。5一般要求管理员月走访查房率大于50以上，季走访查房率等于100。3-2 案例分析题3_2_1去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又下到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。但当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。你认为应怎样解决此事？3_2_2夏季来临，P小区的物业管理公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业管理公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业管理公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。你认为此事应怎样解决？3_2_3上海百联物业管理有限公司福兴大厦中央空调镍化锂机组，用蒸汽作为动力来制冷，由附近的热水站统一供应蒸汽。中央空调进气管口径为100毫米，每天用气起步计量为7.2吨，而在5至6月份时，每天实际用气量仅为2-3吨。为此，每天要多付3-4吨的蒸汽费。面对这一情况，物业管理公司应该怎么办？3_2_4某小区办理入住手续期间的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板下有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，业主的客厅、主人房、客房全部进水。经全面检查，发现在其家所有水龙头关闭情况下，水表仍在转动，基本可以确定给水管漏水，造成有水渗入地板。你认为此事应如何处理？3_2_5某物业管理公司最近在对工程部的业务考核中对其扣了分，依据如下：某天工程运行班对花园写字楼的空调机进行保养，从上午一直做到晚上8：00多才完成，很辛苦，第二天又由于维修保养业务忙而拖到了第三天上午才补填了保养记录。此外业主还投诉工程部对楼19楼上水池旁边的消防水阀进行维修时，在当天没有完成还有漏水现象时员工下班了，结果导致第二天水一直流到16楼步梯间。请你分析该物业管理公司在工程管理中存在的问题，并提出你的改进建议。本章“想一想”参考答案案例3-1参考答案：首先应该了解陈先生的邻里关系状况，找到关系较好的邻居帮助做好思想工作；如果陈先生平时与邻里来往较少，邻里关系一般甚至紧张，那就求得业主委员会、居民委员会的帮助，由他们出面，做好思想工作。即使要采取现在案例中的技术处理方法，也应考虑技术上的多种因素，待陈先生在场时讲明利害关系，做好技术预防措施后再进行操作。本案例中，物业公司做得是利民好事，关键就在于要调动舆论，让那些不合作的人感受到强大的压力。案例3-2 参考答案：本案例提醒我们，对楼顶排水管道是否堵塞的问题，必须纳入定期检查和定期疏通的计划中，不能疏于管理，以致下雨特别是暴雨时排水不畅而水浸屋顶，造成居民不必要的财产损失。另外，根据国务院行政法规建设工程质量管理条例和国家建设部房屋建筑工程质量保修办法规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年”的保修期限，有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做好防渗漏的整改工作. 案例3-3 参考答案：漏水事件可以避免。开栓人员一是应在开栓后主动检查陈某室内供暖系统，确认没有问题存在后，才可离开；二是应提醒陈某应在家守候一段时间，确认供暖系统没有问题存在后，再离家外出。思考题3-1参考答案：1）完好房。完好房是指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。2）基本完好房。基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。3）一般损坏房。一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。4）严重损坏房。严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。5）危险房。危险房是指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。3-2参考答案：1）组织咨询活动。般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。2）设置报修箱。在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。3）设立报修接待中心。物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。3-3参考答案：房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：（1）房屋完好率；（2）大、中修工程质量合格（优良）品率。（3）小修工程的考核指标。1）定额指标。它包括人工定额和材料定额。2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。3）安全指标和经费指标。3-4参考答案：物业设备分为1供水设备 2排水设备 3热水供应设备 4消防设备 以上4个方面的设备组成房屋的给排水系统。5卫生与厨房设备 6供暖、供冷、通风设备7燃气设备 8电气工程设备 （1）供电及照明设备（2）弱电设备（3）电梯设备（4）防雷装置。3-5参考答案： 1设备保养的分类 （1）日常维护保养（2）一级保养（3）二级保养（4）设备点检。2设备维修的分类（1）零星维修工程（2）中修工程（3）大修工程（4）设备更新和技术改造（5）故障维修。实训练习题答案：3-1基础理论知识3-1-1单项选择题（1）C (2) D （3）C （4）B （5）B3-1-2多项选择题（1）ACD （2）ABD （3）ABCD （4）ACD （5）ABC3-1-3判断题（1） （2） （3） （4） （5）3-2 案例分析题3-2-1首先应主动征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，以拉近双方的关系；然后依据有关法规向其说明保修期的有关规定，向他解释公用部位与自用部分的区别，讲明室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担；最后在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。实际事例中，物业公司按这一思路与住户经过沟通后，这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。3-2-2清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为，本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据各地生活饮用水二次供水卫生管理的有关规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。3-2-3由于设计或入住后业主使用等原因，经常出现设备设施能耗或提供功能（功率）过大或不足的情况。本案例所涉及的就是中央空调镍化锂机组因原设计进气量过大，造成能耗过多，资金浪费的情况。针对这一情况，工程部门应积极开动脑筋，群策群力，开展技术革新改造，在设备设施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提，进行设备设施改造，努力降低能耗，节省资金。在实际当中，为了减少能耗，降低成本，该公司设备部开展技术革新，在5-6月份时，将空调进气管口径由100毫米改为50毫米，蒸汽进气量减少一半，每天用气量起步计量由7.2吨减少为3.5t吨。这样做操作起来比较麻烦，但保守的估计，一年能节约能耗费近6万元。3-2-4本案例从物业管理处接到报修后在现场查看的实际情况看，基本确定冒水原因为给水管漏水。当时该小区正处于业主入住期间，给水管道应在保修期内（水管安装保修期为二年），因此可能由施工单位承担赔偿费用。但是由于此类问题在具体处理上不可预测因素较多，物业管理处应慎重处理，不可轻易表态，要按严密程序去操作，避免因一时的疏漏，而造成许多不要的麻烦。此类问题解决的程序应是业主、施工单位和物业管理处三家会审，在确定事故原因的基础上，以业主和施工单位为主，共同协商解决方案。首先物业管理处迅速召集施工单位、装修负责人、业主、物业管理处有关人员到现场，由施工单位人员开凿寻找故障点