当房东不如做“楼主” 投资客转向纯写字楼.doc

做房东，按月收房客租金，是不少投资住宅人士的如意算盘。但随着住宅市场的低迷，房东也面临着收益下降，甚至赔钱的风险。不当房东做 “楼主”，在经济低迷之时，投资性价比较高的写字楼。这是业内人士给的建议。这个建议靠谱吗？记者进行了调查。当房东不如做“楼主”郑州一个普通投资者自己算了笔账：“写字楼的收益比至少是住宅的三倍”当时要是买写字楼就好了！时隔两年，郑州市民齐先生对自己购买住宅的投资行为，感到后悔。两年前，郑州市民齐先生面临着一个选择：是购买住宅当房东，还是投资写字楼当“楼主”。因为在考察了郑州多个区域的房产市场后，他发现，郑州的写字楼价格和住宅价格差不多，这一现象和北京、上海等大城市不同。在犹豫了好几天后，2006年8月，齐先生购买了锦江国际花园的一套90平方米的住宅，花了约60万元。当时他的想法是，锦江国际花园位于未来路，是郑州新老城区的交会处，符合华人首富李嘉诚先生的“地段、地段、还是地段”的地产投资原则。而不做“楼主”当房东，齐先生也有自己的如意算盘。“当时郑州住宅的价格每月都在上涨，写字楼好像涨得太慢，而且在未来路地段，求租者也很多”。但随着住宅市场的疲软，让齐先生觉得自己两年前的想法是错误的。他算了笔账。自己买的这套两室一厅，每月能租1700元左右，相当于每平方米每月20 元左右，还要给房客配上家电、床等用品。而如果自己当初投资附近的写字楼，例如未来大厦，每月每平方米的租金要达到60元到80元。而且，写字楼的租赁合同一签两年，还是租给公司的，很省心。但住宅一般最多签一年，是租给个人的，相对要费心些。“写字楼的收益比至少是住宅的三倍。”10月20日，在东方今报组织的写字楼投资理财会上，齐先生告诉记者。业内人士、中原地产机构负责人冯建军说，做房东不如当“楼主”，这是地产投资的规律。投资写字楼能跑赢CPI“只有拿出一定的钱，进行回报高的投资，才能对抗CPI上涨的风险”冯建军认为，当前经济低迷，股票连连下跌，而石油等能源价格却在节节上涨，对所有想要保持生活品质的人士来说，都面临着一个共性问题：如何跑赢CPI。一些比较保守的人士，喜欢把钱放在银行，他们认为，炒股会被套，炒房收益在节节下降，甚至会赔钱，不如稳稳地拿利息。这样最保险。冯建军说，人不理财，财不理人；钱放在银行，看似保险，实则不划算。作为郑州市民的他举了个例子：20多年前，父亲带着他吃烩面，那时的烩面0.35元一碗，但是现在涨到了8元，翻了几番。而如果那时在银行里存上0.35元，到现在也不会变成8元。冯建军做了个计算，在银行存上100元，一年后你只能得到94元的实际支付金额，因为物价在上涨，存款的利息，不能完全抵消物价上涨的幅度。只有拿出一定的钱，进行回报高的投资，才能对抗CPI上涨的风险。而投资性价比高的写字楼，能跑赢CPI，冯建军认为。丰乐园置业公司毛永明副总经理近来也在关注写字楼产品。作为地产界的专业人士，他更喜欢从当前的大气候来分析并寻找合适的投资产品。毛永明说，地产大佬冯仑先生有个观点，认为人均GDP超过8000美元至10000美元的城市，房地产投资的热点会主要集中在商用物业上，包括商业地产、写字楼、酒店、工业地产等。而目前国际投资巨头热衷于中国一线城市(并已关注二、三线城市)的商用物业，这是因为有利润可赚，所以中小地产投资客自然要学会“跟庄”。中国指数研究院最新监测数据显示，2008年8月，北京写字楼成交均价达到了2.65万元/平方米，是2006年以来的最高水平，较2007年全年均价上涨82.50%。毛永明分析说，一段时间以来，全国不少城市的住宅市场房价出现阶段性下跌，有两个因素：一是自然的市场需求变化，供大于求价格就会下降。另一个是政府政策导致消费者预期发生变化，大家都在观望，交易量减小，交易速度减缓，价格下拖的压力增大。但在一些人均GDP超过8000美元的城市，房地产的主题将逐步从住宅转移到商用不动产业市场。郑州房地产的主题，似乎也在向商用地产转移，郑州房管局发布的权威数据郑房指数表明：住宅价格跌，非住宅价格涨。回首让业内人士满怀憧憬的金九月，中原楼市向市场交出了这样一份答卷。河南王牌企划公司董事长上官同君说，9月的郑房指数，和前几月最大的不同就是，非住宅也就是写字楼、商铺等商用地产价格在上涨。而郑州的住宅价格今年以来，经历了不断的上涨后，到了业内热盼的金九月，开始下跌。上官同君认为，写字楼抗跌，全世界的地产市场都是这个趋势，但以前，郑州写字楼是卖不过住宅的，甚至出现过同地段写字楼价格和住宅价格持平的不正常状况。郑房指数表明，9月，包括写字楼在内的非住宅销售价格为7550元/平方米，较上月上涨了47.12%。猛然上涨47.12%，在目前的市场态势下，令人吃惊。低价纯写字楼热销的背后“不到5000元，就能买到核心地段的写字楼，这就是投资机会”“写字楼价格在上涨，说明写字楼的钱景在被认可。”裕鸿国际销售方负责人方先生说。虽然是9月初才开始销售，但裕鸿国际的销售业绩可称得上“惊人”，方先生说，郑州市9月份的写字楼销量达到3万多平方米，而裕鸿国际的销售量达到了2万平方米。是写字楼市场当之无愧的“带头大哥”。什么样的写字楼产品受市场欢迎是中原地产机构研究的方向。冯建军说，如果一个纯写字楼项目，地段优越，例如位于紫荆山路、经三路、金水路等郑州繁华地段，交通便利，有便捷的公交和规划中的地铁，停车位足够用，内部设施齐全，价格不超过5000元，这样的写字楼产品，不管是自用还是投资，都是非常合适的。作为业内有影响的人士，在投资上，毛永明推崇王永庆的“瘦鹅”理论。他说，中国台湾地区的“经营之神”王永庆先生，近期不幸离世，但他留下的宝贵财富 “瘦鹅”理论，不会“离世”。“瘦鹅”理论是指在买鹅时要选瘦的。王永庆在其传奇一生中，经历了数次经济不景气，但在经济不景气中，王永庆反倒积极进取，敢于投资项目，他说，在经济不景气时，往往能买到“瘦鹅”，即性价比高的项目。谁是“瘦鹅”，冯建军说，郑州的很多位于核心地段、配套资源优越的写字楼，就是“瘦鹅”。据冯建军考证，在北京、上海等大城市，写字楼和住宅的价格比至少达到了2比1，甚至4比1。而在郑州，基本还处于1.1比1。冯建军举例说，上月住宅价格是每平方米3900多元，写字楼价格应该达到8000元，但现在不到5000元，就能买到核心地段的写字楼，这就是投资机会。10月20日，在东方今报举办的写字楼投资理财会上，裕鸿国际的置业顾问给大家算了笔账，在裕鸿国际买写字楼，如果是纯粹投资的话，年收益率可达到20%。对纯写字楼的概念，齐先生不太理解。裕鸿国际的置业顾问张向峰解释说，纯写字楼的推广应该侧重投资和客户入驻后的使用感受方面。举个很简单的例子，谁也不希望自己的企业员工花费很长时间才能到达办公室，谁也不希望陪同客户到公司参观需要等10分钟的电梯，而纯写字楼和商住楼相比，恰恰具备了这方面的优势。香港新世界百货的进驻，也让齐先生有些担心，这样会不会对写字楼的办公环境有影响？会不会比较吵？负责裕鸿国际工程方面的王姓负责人表示，在进行工程规划时，已充分考虑到这个问题，写字楼和香港新世界百货有一