市场调查分析.doc

市场调查分析一、调查内容：1、调查时间：2010年11月22日2010年11月27日2、调查区域：以海韵盛庭周围项目为主，先后调查了周边的12个楼盘。二、针对目前寒亭区房地产状况调查：就单从房地产产品来说，寒亭房地产正处于初级阶段，很多产品还没有成形，还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态看还不能从根本上解决问题。依照个人观点，任何事物在经过简单的复制之后便会泛滥，无法给人以新鲜感，使人丧失原本的兴趣，所以结合海韵盛庭项目，其标志性的十七层的商务大厦的建成，将会是寒亭区一道亮丽的风景，甚至可以说是寒亭标志性的建筑物。有个性，有代表性的建筑物愈会给人眼前一亮的感觉，进而激发消费者的兴趣。通过一周的调查，发现寒亭区的消费群体都不太喜欢楼的东西山，而且对高层认知方面存在一些误区，这将会是在以后销售过程特别注意的问题。通过对寒亭在售的二十多个楼盘的分析，目前的楼盘几乎同一模板，这种同质化使各个楼盘的价格相差无几。寒亭市场上并没有十分高档的小区，档次的高低取决于项目的品质、配套、房型来决定。由此可以得出，海韵盛庭将会打造高品质的休闲、娱乐、居住的场所，再加上“潍坊零售航母”佳乐家的入驻，我们完全有理由相信，我们将会打造寒亭区的CBD金三角中心。从商品住宅套型面积需求看，小户型需求继续膨胀，大户型少人问津。分析商品住宅套型面积需求，有必要与商品房价格水平联系起来考察，在商品房价格持续上涨的情况下，小户型的低总价是刚性需求的主要诱因。对周边建有高层楼盘基本信息进行了初步的调查，信息如下：（一）、和旭.裕华苑和旭裕华苑位于益新街与丰华路交汇处，周边配套设施完善，建筑面积达11401.62平方米，本项目分三期开发，商业、住宅共13栋，一期6#、7#、9#、12#、13#（多层），其中6#、9#为回迁户，12#、13#为丰华路西侧的沿街商铺，剩余楼盘分为二期开发，8#、10#（小高层）楼在12月11日开盘。(二)、北美枫情该项目位于通亭街与上港路交汇处，占地20万平方米，分两期开发，共建22栋11层的小高层，一期八栋，其余二期开发，在售户型有一室、两室及三室，面积为60-120不等，主力户型为106。（三）、锦江公馆该项目总建筑面积为7万，一期多层，二期为一栋17层的小高层，其中一二层为沿街商铺，在售户型有两室及三室。三、房地产价格分析依照寒亭市场分析，寒亭区现在多层住宅价格在3000元/左右，高层在2800元/左右。现在物价上涨，房价也不例外，现在来看整个潍坊市的房地产都没有泡沫和水分，房价是比较合理的，现在及今后一段时间内房价是不会下降的。价格的上涨是受土地成本及建筑成本的影响的。特别是今年以来，价格的大幅上涨、人工成本也大大提高，同时小区内部的配套设施的完善也是其中的原因之一。从市场调查情况看，价格仍然是商品需求实现的主要制约因素，商品房需求对房价非常敏感。现在社会群体的收入水平的提高以及对生活水平要求的提高，逐渐对楼房要求变大，房地产投资速度快速的增长，人们现在对房地产的消费更加的理性。因此，楼房总体价格上涨是合理的。对周边竞争性的项目的价格做了简单的分析：（一）、和旭.裕华苑12#、13#楼商铺和公寓价格4F商务公 寓东户2220元西户2180元面积东户面积一般在45.5147.21，西户面积一般为38.383F2280元2240元商铺150170价格：6960元商铺150170价格：6960元商业，12#楼售出9户 13#楼出售5户丰华路12层商铺面积在150-170，价格为6960元平方，10#楼部分价格110左右80左右100左右2818元2718元2818元2788元2688元2788元2758元2658元2758元2728元2628元2728元2698元2598元2698元2658元2558元2658元2618元2518元2618元2588元2488元2588元2548元2448元2548元2488元2388元2488元3388元3288元3388元备注：上述表格中的价格为开盘的优惠价，两山比中间户每平方米贵100元。（二）、北美枫情：1F：2820元 7F：3098元 8F：3170元注：楼层差价20、30、50元不等（三）、锦江公馆商业：6000元住宅：3F:2600元 8F:2838元 10F：2890元11F:2928元17F:3580元注：各层差价2050元不等（四）、舜和花苑：商铺：益新街与友谊路交叉路口 ，友谊路5800元/，益新街西体育场对面6830元/无配套费。通过多海韵盛庭项目附近楼盘价格的分析，目前寒亭市场还处于起步发展阶段，在国家宏观调控政策控制过程中，寒