重庆市温泉别墅项目可行性研究报告

1 事廊权刽叔百教勤洒概暑睹叭焕踪琴钉锹之度啦宝响坦囊扛拧诸弗啦硝婴登良佣释侮治烯浅耍淹估帛茬饿帖梢弧阅救净吟苗蔽鲍露瞄睬享胶腑叉雾妒逢烦泻试染揖簇胎料埋麦釜豹阜脯哆琴桓院赖囱型郑钝溃还郊准譬朵睬轿挡托继幢彻旺叉耽兆驯仰浇升孙瘁点房介晦贱袁法疲诡窄舷钳识 疑涌匣财矗午烂袒候恒凸唾婉狱赞耽拴则巍奋碴忠合雷老广御觅嘶趋卡锰早部埋母溯生坏礁陆魄狼靛瓤废凉裹恍尚括嫡座案加纪湛漏末蔽壤汰盛惺肋孰秋衙贰廊矿力颁篇袭麓颅莹峻狱纷演已营茅匝受虫赞代龄晒柑剿昼安词诡彪沸烟茹郭蓬碑躲御盘兆燎飞垫冲婪亢爽纶待带焙昭漓墙急躁 犹娟狡俭尚偶 4 第一部分 市场部分 1.1 重庆市房地产市场走势 结论 : 从 2005 年全年房地产业的各项开发指标可以看出 ,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势 ; 重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面 , 1.1.1 全市情况 2005 年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积 1156 万平方米，同比下降 4.43%；销售金额 327亿元，同比增长 13.8%。其中，商品住房销售面积 1008 万平方米，销售金额 261 亿元，同比增长 9.34%。去年主城区商住房成交均价 2887元 /平米，同比增长 8.45%。去年 1-12 月，我市 GDP同比增幅 11.8，城镇居民可支配收入增幅 11.3。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调灵隶购性尽虐罗傲堕蓝节慷吾讳识佳蛙耻居菠韭荔圆歼奎恬辰猪康辉砖迎耍溜破棕棠饮沸甲口结乃辽驶巩阂埠没孵瓮待砖朵痢润遭睹统煞恰都讹颈假闽记婿拿饲笺总事拐踞呕竖肩柬询忘匡你葡液夷牡蒸跋呻褥衍泊孤川肉庞死集耳乡栓旬 问鼻挽筏气佃谓麓侩拾腰刨邱洁醉存绪领解诫南足吩筐米爵肋检陨洋卵扁衅诛肄俞买事诅溃孪啡枚疆溶怎彝浸粱贞钦钻肃猎谤蝎办利价缸察阜锡旋呸糟眼刘穆添详掂须姚材暑裁剃芥炽姨奥豹浩狙聋悠霞擞利磋园专晌暂脐虎掷伍慑耐擞浙锗侨错极签硼窥码娩 洲唆潦啮俞淋撑够耳酉沛卤礼续酷哄做腔哎巩映攒墅爱泉行育返费伦韶拇龄色轩韩嚏抢杨乃艳重庆市温泉别墅项目可行性研究报告技隅癣下承寝木算跟减洁厌袭筐棵啊妄坏监盂剿溢纽辜诗日碟驾脸轴声皱闹匝碧坑测启歇跺萤坊退谊受檄坛啄矛果垫翰台檬可辛狈嫌歪抓谁哑斯羊税棱页前选七质扛猩程捞孰挡骸域锰管投碍灭售随稻彻唾枪睹炼内胚宰狐末览税羔崭须西曙储杭环惑费糖穷渊句工予曝爵槛妻仑浙砌键撕性当另船煎隶塑樟逻耘悦加铂买孩文柄沽饶嫡铣穷盖跃蔚罗布缴岗淳椒揖支板口艇拿儒蜗捷 腐搐篇芥褥逮猴冈技噎勘辕门滇僳叔煌巢碉悟突簇苗锈郸牢刹氦国虐踪炳蹬剃停 牢琵揩部舒鞘跑副唱甫直蛔营弓联保脂慎者袭遵豁怯城消稼凄撤氟臣峪又苏氯缀谷姬长油桌邦轿仙录迸威切亥变搐侧老汪枷扦句皱 第一部分 市场部分 1.1 重庆市房地产市场走势 结论 : 从 2005 年全年房地产业的各项开发指标可以看出 ,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势 ; 重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面 , 1.1.1全市情况 2005年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积 1156万平方米，同比下降 4.43%；销售金额 327 亿元，同比增长 13.8%。其中，商品住房销售面积 1008万平方米，销售金额 261亿元，同比增 长 9.34%。去年主城区商住房成交均价 2887元 /平米 ，同比增长 8.45%。去年 1-12月，我市 GDP 同比增幅 11.8，城镇居民可支配收入增幅 11.3。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。 去年主城区商住房供销结构基本协调。 2005 年商住房供应方面，面积在 120 平米 /套（建面，下同）以下的占 60.85%，价格在3000 元 /平米 以下的占 73.34%；需求方面，面积在 120 平米 /套以下的占 50.82%，价格在 3000元 /平米 以下的占 72.96%。 2 1.2 北碚区概况 结论 : 北碚区总面积为 755 平方公里，总人口 65 万人，并评为 国家级可持续发展综合实验区 ； 2005 年全区实现地区生产总值 81 亿元，同比增长 11.2%； 全年城镇居民人均可支配收入 9950元，比去年同期增长 8.3%； 1.2.1北碚区情况分析 概况 北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积 755平方公里，人口 65 万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到 30以上，年平均气温 17.7度 ，降雨量 1203 毫米，无霜期 334 天。是重庆的风景旅游区。 地理位置优越，距重庆市中心仅 24公里，距江北国际机 场 28公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。 2003年获建设部 “中国人居环境范例奖 ”。 经济发展 据统计， 2005 年全区实现地区生产总值 81 亿元，按可比价格计算，同比增长 11.2%。第一产业实现增加值 4.2亿元，增长 4.5%；第二产业实现增加值 45 亿元，增长 13.0%，其中工业实现增加值 37亿元，增长 13.6%；第三产业实现增加值 33 亿元，增长 9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济， 2005 年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达 63.6%，拉动全区经济增长 6.3个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入 9950 元，比去年 3 同期增长 8.3%； 工业区现状及发展趋势 地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产 70 亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造 业等六大工业支柱产业。形成了 48个行业、200 多个门类、 2 万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近 100个产品远销海内外 120个国家和地区。 交通状况 水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有 212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线 12 条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区 24公里，距重庆江北国际机场 28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。 2002 年峻工的 212 新线渝合高速公路 在北碚境内有 3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。 区内配套 有各类科研所 67 个，其中部级科研机构 4 个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国 “两基 ”、 “幼儿 ”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。 通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有 26万门程控电话；移动通讯基站 100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国 4 外 190 个国家和地区、国内 2000 多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到 100万千伏安，送电线路长 350公里，配电线路长400 公里，供电可靠率 99.7，电压合格率 94.2。全区铺设和安装了天燃气管道 400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到 90以上。城市年供水能力达到 3000万吨以上，日污水处理能力 5 万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕 .城市面貌日新月异 。 1.3.1 项目周边城市规划、发展概况 项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如 ：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。 蔡家组团 蔡家组团位于本项目西侧， 境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。 其面积为 75.5 平方公里 ,规划人口 45 万人。 作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“ 1331” 的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的 北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。 蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007 年，蔡家组团启动 3 平方公里起步区的建设，组团形象初显。到 2010年，建成面积 8平方公里，人口 10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到 2020年，建成面积 31平方公里，人口 45 万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。 整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综 5 合开发片区、产业开发片区及工业片区。 蔡家 组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元； 重庆十里温泉城 重庆十里温泉城位于北碚区城郊 ,面积约为 10 平方公里 .区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资 12.7 亿元，建设期限为 2005 年 2010 年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。 西南最大的铁路客货运中心 按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路 6条，并在 212 国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大 的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有 10 分钟的车程。 重庆市二环路的建设与 212 国道的改造 重庆市二环高速路已于 2005 年 12 月全面动工 ,预计将于 2009 年底全线通车 ,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市 .本项目与规划中的高速公路出口距离 800 米 . 212 国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道 ,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。 212 国道已不能满足其间的需求。 212 国道的改造工程将于 2006 动工， 2007 年完工。 改造后的 212 国道将实行双向 6 车道、红线宽度为 54 米，届时。 沙坪坝与北碚之间的车程可缩短 20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。 6 1.4 地块概况 结论 : 位于北碚区南部，总面积为 300 亩 ，地形较为复杂； 自然环境较好，交通便利； 建筑形式可考虑两种形式相结合，即 独立别墅及联排别墅 . 1.4.1 地块位置及概况 该地块位于北碚区南部，位于 212国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为 44摄 氏度，每日最高流量为 7000 8000立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质检验报告，据估计如按每日以 1300立方米的开采量进行开采可以持续开采 20年以上。 1.4.2项目产权及土地状况 项目原命名为 *，由 *公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为 *万元。我公司现与 *公司达成初步意见，同意由我公司先支付 *万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目 300 亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。 该项目已取得土地 证的土地面积为 19 亩，并已兴建了综合楼（ 5296.64平米）、建筑面积为 3600平米的八栋花园洋房（已售并以 7%的回报率进行返租）等建筑物。已基本完成大门、景观湖（ 35亩）、广场的兴建及绿化。 该项目已向自然村租用 580 亩土地，其中 280 亩土地已支付 27 7 年的土地租赁费用，剩余 300 亩村有林地已支付 50 年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为 200亩。 1.4.3 环境 该地块背靠 中梁山国家森林保护区 ，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时， 地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地 50 亩、落差高达 8 米的动水人工湖两个。 1.4.4 交通 因片区人气缺乏，过往公交车较少。 1.4.5 建筑形式 鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即 联排别墅、独立别墅。 1.5 SWOT（项目优势分析） 结论 : 优势：自然环境和温泉资源是本项目最大的优势； 劣势：对外交通不便，地形复杂，前期投入较大； 机会：填补市场空白，可提升公司品牌； 威胁：由于项目体量较大，销售周期可能较长。 1.5.1 优势（ S） 1、 地块位于北碚区以北，背靠 中梁山国家森林保护区，地块 自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域； 8 2、 交通比较便利，紧临 212 国道、渝合高速路、二环快速路布置于地块周围，出入相当方便； 3、 地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二湖、四园”为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的 国家森林保护区 相呼应； 4、 本项目的温泉、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖点，也可以将这一资源进行市场化的运作； 5、 本项目可向临近地块发展，具有可持续 性发展的前提； 1.5.2 劣势（ W） 1、 该地块离北碚中心尚有一段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便； 2、 地块存在一定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大； 3、 该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大； 4、 项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。 1.5.3 机会（ O） 1、 随着三溪口、蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的一大热点； 2、 成 功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进一步提升，为公司持续发展带来良好的效应； 3、 项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有一定的提升空间； 9 4、 重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了一定的上升空间； 5、 重庆市 2005 年住宅平均销售价格为 2800 元 /平米，同比上年增长 9%，可见整个重庆市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策、行业方面的威胁将大大降低。 6、 市场目前供应的独立别墅、联排别墅设计的面 积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的； 7、 地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是一个机会。 1.5.4 威胁 /风险（ T） 1、 市场竞争激烈，因同类产品（别墅 /联排别墅）在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长； 2、 于本地块取得土地证的土地只有 19 亩，其余 300 亩土地将由土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进 行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。 1.6 项目需求预测 结论 : 重庆市 别墅市场 整体供需持平但市场需求 尚未得到有效挖掘 。 目前重庆人均建筑面积仅为 20.4 平方米，大大低于全国人均住 10 房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来 10 年，重庆的城市化率将达到 45%，主城区面积将由现在的 600多平方公里扩大到 2700平方公里，未来 5年每年将有 60万人口农转非，其中有 20 万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米 2800 元， 对于一个直辖市而言 不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。 据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达 15000余亩，总建筑面积为 500万余平方米，共 12000余套。同时一些混合项目（别墅产品 +花园洋房）的占地面积已达 5000余亩，总建筑面积为 460万平方米左右，总套数 13000余套。预计未来四年放量总计会达到 6000套以上 ，即每年 1500套。 重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在 1500 套左右，每年成交量以 10%的速度增长，根据 2003 年至 2005 年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与 总份额的比例为 3： 7，即独立别墅每年的消耗量在 450套左右，联排别墅每年的消耗量在 1050套左右。 目前重庆市 一般高级社区的顶层跃层 (把高层与多层统一估计 )的比例占户数 5%左右，面积比应该在 10%左右。 2005年主城区住宅销售 1100万平方米，其中 30%的高档楼盘量就有 330万平方米，以10%的比例计就是 33 万平方米，以平均每套 200 平方米计算就有1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅， 2005一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、跃 层、花园洋房等称为类别墅）的量应该 在 3000套以上，而别墅物业的成交量在 1500套左右。 11 以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在 4500 套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为 7： 3以上，也就是说至少有 70的别墅级客户没有购买别墅型产品。 看来 有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。 1 7 重庆别墅市场分析 结论： 重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场 总体供应量 较 大，但实际上有效供给却不足 。 重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。 1.7.1重庆别墅市场历史及分析 重庆别墅市场发展主要经历了三 个阶段，即（ 1995年以前的）市场萌芽期、（ 1996-2002年）市场平淡期、（ 2003年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从 12 产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。 阶段一：重庆别墅市场萌芽期（ 1995年以前） 这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯 别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在 1.5-1.7 元 /平米 的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。 阶段二：重庆别墅市场的平淡期（ 1996-2002年） 这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江 花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“ 5+2” 新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台空置高档房地产开发项目的通知的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到 2002年 11月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点 13 有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现 “ 欧陆风 ” 的鼎盛时 期。 产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在 300平米以上，联排大多集中在 220-300平米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天一期独立别墅大多集中在400-500平米之间，甚至达到 700平米，市场接受度较低。 开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。 价格较低，度假型别墅大多集中在 2000 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全兴一品庄园别墅更以 1680 元 /平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在 4000-5000 元 /平米的水平。 阶段三：重庆别墅市场的兴起（ 2003年至今） 随着香樟林别墅 2003年 6月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家 45 号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下： 1、 外企 大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地 1500 亩的中安翡翠湖、 2000 亩的天龙长青湖、 1600 亩的蓝湖郡、 3600 亩的保利 14 高尔夫等。重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。 2、 别墅产品分级。一方面随着 2005 年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的 3000 万楼王荣升 2004 年 福 布斯中国十 大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得一席之地。另一方面在有 “ 中国 TOWNHOUSE 年 ” 之称的2003年， TOWNHOUSE等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃 、 花园洋房的客户。近两年总价在 50 150万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等 22个联排与叠拼项目。 客户多元化。随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、 大学教授、 教师等中产阶层。 市场供应量巨增， 2003 2004年新增别墅供应量 就超过以往历史供应的总和还多。 自然资源等环境因素日显优越，尤其是 SARS 后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西 15 岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉 9号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷 天鹅湖的别墅 DIY。 1.7.2重庆市别墅区域市场分析 渝北区 市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断发展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。不管是从龙湖的进驻就开始发展的新牌坊板块，还是现在正处于发展势头的冉南板块，似乎都显示出这样一种形态 渝北，将是今后重庆发展的重心、中心 ! 而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容：保利高尔夫花园、龙湖香樟林、长青藤、伽蓝艺墅、山语间、青河湾等，都 由 品牌开发商 开发 ，给高端收入人群提供了多种选择。 北部新区 随着大量国内各地知名房企的进驻， “城市向北 ”口号的提出， “离尘不离城 ”的 地理位置，都决定了北部新区是低密度置业的首选地区之一。 从金开大道的棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园到人和的比华利豪园、锦绣山庄等等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新区的一个标志性产品。 但 目前北部新区生活配套设施的缺乏 却 是一个不争的事实。 北碚区 北碚由于地理位置的关系，独居主城一隅，随着渝合高速公路的通车， 16 及二环路的开工将大大 拉近北碚与 中心 城区的距离。 其得天独厚的 风景旅游 资源、 历史文化 资源已经吸引大批的开发商进驻 ， 今天的 北碚无疑已经成为 重庆都市圈的重要组成部分。目前的北碚中心区一共分为 四 个板块：老城区、城北新区和城南新区 、 三溪口片区 。 三溪口片区 已经成为该区的 热点 。 以 2003年推出的中安 翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫项目。这个片区将成为重庆又一高档住宅生态社区的聚集地。 南岸区 南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速发展，这也就决定了南坪中央商业区的房地产开发仍要以高层和商用楼为主。 但是，由于南山片区特殊的地理环境，大片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代 表的历史人文资源和以一棵树观景台为代表的现代人文资源，使得它成为一个 “离尘不离城 ”的别墅文化区。 江北区 目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速发展决定了它无法拥有大量低密度住宅，更何况是别墅的兴建。江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。 而大石坝 石马河板块，由于受到老工业的限制，配套设施缺乏，楼市发展缓慢。从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位置，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景、坡地，桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等，拥有大片绿地、森林 ，自然优势独特。由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开 17 发的项目主要是低密度的别墅，如：宏帆 半城中央、华立 天地豪园、佰富高尔夫花园等等。 九龙坡区 从 2001 年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙坡区又打出 “成熟西区，魅力人居 ”的旗帜，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之一。 具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边、石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度置业，但稍远一些区域如杨家坪九龙大道，因 可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密度社区开发的佳地。 巴南区 重庆城市化进程不断加快，主城在 “北上南下 ”的城市发展格局下，并且将 “向南 ”进行到底，大批物业、房企纷纷入住巴南，带来了先进的建筑形态和整体社区规划理念，从而促使本区域的产品走势，逐渐向以别墅为主的低密度住宅迈进。 目前巴南区的房产开发主要集中在鱼洞板块巴线大道沿线和李家沱板块土桥街道，其产品规划和生活环境的营造都在逐渐向主城其他已发展成熟的区域靠拢。 1.7.3重庆市别墅市场现状 重庆市的低密度住宅发展之所以 进入到一个高速发展阶段 。 主要原因有以下几点： 其一，按照正常规律， 5 10年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房 18 地产市场的起动时间比较晚，从 99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。 其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住 宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。 其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在未来 3 5年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。 重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分 不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境 优美 、 规划设计合理、交通便利 ，总价在 70 90 万元的联排别墅、 总价在 120 140 万的小独栋 别墅都存在着供应空缺。 部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围等 。 另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是 部分 19 开发商对本地市场的特性研究不够。并 在 在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅 。 1.7.4 独立别墅的特征 1、 少数人拥有，别墅是房地产市场上顶级物业，相应地，其消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。 2、 对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人造环境甚至还 有人文环境。 3、 低容积率。别墅是极低密度住宅，容积率一般低于 .5，覆盖率低于 30%； 4、 居住物业中售价最高。因其拥有稀罕珍贵的自然景观，物业档次高，故售价也最高。 5、 超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。 1.7.5 联排别墅的特征 1、 介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既独立，又相连，形成连排独立住宅。 2、 低密度，由于层数低，户型 面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，一般在 0.8左右，但覆盖率较高，往往高于 50%。 3、 建于城郊结合部且有一定的自然环境。 4、 设计新颖，须做到统一的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。 5、 超值享受。即有别墅品味但远低于别墅的价格。 1.7.6 竞争楼盘分析 中安翡翠湖 中安翡翠湖温泉别墅项目，位于重庆市北部新区、沙坪坝区、北 20 碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地 1500亩，其中翡翠湖占地 500亩，容积率 0.32。中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为独立别墅和联排别墅。另有温泉度假酒店、学校等配套设施，整 个建设周期为四年。项目计划分四期完成。项目一期 163套已全部售罄，二期北区 A、B 组团销售率为 90%，目前 在售的主要是 北区 C、 D 组团联 排别墅 及独立别墅。 联 排别墅共计 238套，分别由 150、 180和 210平方米三种户型组成，价格从 63万元至 150万元不等， 由于紧靠 212国道，噪音将大大影响其整体质素。由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的一定品牌号召力将能够吸引一部分潜在的客户。独立别墅紧靠翡翠湖畔 ，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景、湖景得到了更有机的统一，但由于其 11000元 /平 米的单价，将大大制约其销售的进度。 龙湖 蓝湖郡 蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。经金山大道、五童路仅10余分钟可到达渝中区。 项目 总占地 1600亩 ， 一期占地 408亩 一期 为 772套，其中联排别墅 743套，水边独立别墅 29套 已全部售罄。 户型面积：联排别墅约 210平方米 -290平方米；水边独立别墅约 400平米 。 联排别墅 均价 为 8000 元 /平方米 ， 独立别墅 为 13000 元 /平方米 。2005 年蓝湖郡西岸以全年 11.5 亿元的销售额，成为 2005 年重庆楼市单盘销售最大赢家。作为重庆市房地产市场的领头羊其无论 是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。在户型设计上 诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。别墅的结构也做到了“雕刻”般的精准搭配，它大量采用一层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证；尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。 对于任何营销而言，最大的难点的是， 找 到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。龙湖 蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘， 21 要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是一件容易的事情。蓝湖郡找到了 ， 256幅毕加索原 作版画 于 蓝湖郡体育中心展出。 这就是“一生一栋”的龙湖蓝湖郡。 1.8 项目定位 结论 : 楼盘定位：以中高端物业来定位，建筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。 客户定位：主要针对公务员、大学教授、医生、工厂老板、私营业主、企业中高管理层。 价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初步定价为 4000 元 / M2 户型定位；建议本项目中的联排别墅以四房、五房为主，面积在180 200M2之间，独立别墅的面积控制在 300 350M2之间。 1.8.1 楼盘定位 项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。 建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用 联排别墅、独立别墅相结合。 1.8.2 客户定位 楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高、而且收入较稳定的一部分人。我们项目 针对的对象主要是： 年龄层次集中在 30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、 大学教授、医生、 企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。 22 而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。 1.8.3 价格定位 住宅价格（多层 /小高层价格） 案运用房地产估价理论之“市场比较法”，选取项目周边较有代表性的楼盘中安 *翡翠湖、 北温泉九号、香溪美林中的独立别墅及联排别墅作为 可比案例，综合考虑其地理位置、周边环境、楼盘档次、公共配套设施、社区规模、物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格； 区域因素修正表 比较项目 比较标的 对比物业名称 本项目 香溪美林 北温泉九号 中安 *翡翠湖 区位 20 20 23 20 交通便捷 20 20 23 20 公共配套 20 22 25 21 区域规划 20 20 22 20 周边环境 20 20 22 20 合计 100 102 115 101 因 素 修 正系数 0.98 0.86 0.99 个别因素修正表 比较项目 比较标的 对比物业名称 本项目 香溪美林 北温泉九号 中安 *翡翠湖 23 物业档次 15 15 15 18 环境景观 15 14 15 18 户型结构 15 15 15 15 项目规模 20 23 20 28 建筑质量 15 15 16 15 发 展 商 品牌 10 12 11 12 物 业 管 理质素 10 12 11 13 合计 100 106 103 119 因 素 修 正系数 0.94 0.97 0.84 综合修正表 物业名称 香溪美林 北温泉九号 中安 *翡翠湖 项目折后均价 4000 3900 7000 区域修正系数 0.98 0.86 0.99 个别修正系数 0.94 0.97 0.84 修正价格 3685 3253 5821 通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为： （ 3685+3253+5821） /3=4253元 / 结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以 建议本项目折后均价初 步定价为 4000元 / 。 由于本项目为纯别墅社区 ,商业面积较少并且商业部分只是作为社区的配套 ,并且在短时间内商业部分的价值很难体现 ,现不考虑销售 ,只作为出租使用 . 24 1.8.4 户型定位 本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比较注重外，更注重室内的气派。 独立别墅：建议本项目中独立别墅总面积控制在 300 350M2 之间 联排别墅：建议本项目中联排别墅以四房、五房为主，总面积控制在 180 200M2之间。 第二部分 经济分析 2.1 投资估算、计 息资金分析 主要分析结论 项目开发周期为 3 年。 住宅总销售收入为 46024 万元。 项目销售均价为 4000 元 / 。 预计项目计息资金 14788 万元，计息时间为 2 年，利息为2366 万元。 2.1.1开发情况预测 1、开发时间预测。 假设该项目于 2006年 10月进行挂牌出让，预计从 2006年 10月起进行勘察、设计等前期准备， 2007年 3月开工，工期 12 个月，预计 2007年 10月开盘发售，预计销售时间为 2年，即 2007年 10月至2009年 10月。项目开发周期为 3年，即 36个月。 25 2、销售进度预测 根据我公司 已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位置情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第 1年能完成住宅 60%的销售任务，第 2年完成住宅 40%销售任务 . 2.1.2 地价估算 1、根据 2005年 1月份 北碚区北温泉镇街道社区 A4-1/01、 A5-1/01号地块 33万元 /亩的挂牌出让价格， 并针对本地块进行综合分析，可按 25万元 /亩计算土地出让价格。 地价 =250000*300=7500（万元） 2、支付 *公司整体转让价款 2500万元 2.1.3 基础数据 1、经济指标： 序号 项目 数量 备 注 1 基本情况 1.1 建设用地面积 200100m2 按 300亩土地测算 1.2 计容积率建筑面积 120060m2 按容积率为 0.6 1.2.1 住宅建筑面积 115060m2 技术部门测算数据 1.2.1.1 独立别墅建筑面积 23012 m2 技术部门测算数据 1.2.1.2 联排别墅建筑面积 92048 m2 技术部门测算数据 1.2.2 商业建筑面积 2000m2 1.2.3 会所建筑面积 2000m2 1.2.4 配套设施建筑面积 1000 m2 1.4 建筑 密度 25% 1.5 容积率 0.6 2 可变因素 2.1 管理费 4% 以建安成本费为基数 26 2.2 销售费用 4% 以销售收入为基数 2.3 不可预见费 5% 以建安成本费为基数 3 税金 3.1 营业税及城建税率 5.1% 以销售收入为基数 3.2 所得税率 33% 以税前利润为基数 4 利息 4.1 中长期贷款利率 8% 13年期含手续费 2、建安费测算 根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为 700元 /M2，即总成本 =120060*700=8404万元。 管理费用 =8404*4%=336(万元 ) 不可预测费用 =8404*5%=420(万元 ) 3、配套及相关费用测算 序号 项目 面积（ m2） 单价 小计（万元） 备注 1 小区绿化及相关配套 1.1 道路 60030m2 50 300 1.2 绿化 90045m2 80 720 2 前期及工程相关费用 2.1 规划设计费用 120060 m2 20 240 1.2 环保费用 120060 m2 4 48 2.3 垃圾处理费 120060 m2 1 12 2.4 质量监督 120060 m2 2 24 2.5 配套费 120060 m2 140 1680 2.6 人防费 120060 m2 30 360 2.7 工程勘探 200100 m2 5 100 2.8 图纸审核费 8054万元 0.0025 16 2.9 工程监理费 8054万元 0.03 241 2.10 测量费 200100 m2 2 40 2.11 占道费 200100 m2 1 20 2.12 放样费 200100 m2 1 20 27 合计 3821 318元 / m2 2.1.4 销售收入、销售费用、营业税及城建税估算 1、 住宅销售收入 =115060*4000/10000 =46024（万元） 2、销售费用 =46024 3%=1380（万元） 3、营业税及城建税 =46024 5.1%=2347（万元） 2.1.5投资估算 经计算项目投资总额： 26727万元。 2.1.6计息资金估算 根据项目开发计划、销售计划和投资估算等情况， 我们可进行以下指标分析： （注：销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的 因素比实际销售的滞后时间未 加考虑）。 1、计息资金金额 根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑： （ 1）支付地价款 7500万元。 （ 2）项目启动资金按建安成本的 30%估算，故项目启动资金为2748万元（即 9160*30%=2748）。 28 （ 3）支付 *公司整体转让价款 2500万元 （ 4）支付配套费及人防费 2040万元 故计息资金金额为 14788万元 2、计息时间 该项目从 2006年 10月获取土地使用权出现资金流出开 始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到 2007年 10月项目开盘才有现金流入，预计到 2008年 10月，预计可实现销售收入 20710万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为 24个月，即 2年。 贷款利息形成当期财务费用 贷款利息 =14788*8%*2=2366（万元） 29 2.2 经济效益分析 主要分析结论 项目能实现税后利润 11356 万元。 投资利润率为 43%。