世行孔孟文化遗产地保护项目财务分析与评价.doc

世行孔孟文化遗产地保护项目财务分析与评价17.1 分析测算说明 本项目提供的是准公共产品，尽管有一定的财务收入（通过门票等），但其收入主要不是为投资人获利，而是用于项目环境保护，保障文化资源的可持续发展，项目具有非营利的性质。本项目的财务效益分析以整个项目区内部发生的直接效益和直接费用分析进行。财务评价采用有无对比法，进行增量费用与增量收益分析。采取保守测算的原则。本项目基本是以曲阜市、邹城市两个独立的业主分别进行实施建设、经营等活动的，因此财务效益分析分别围绕两个独立业主进行效益测算，数字图书馆等子项作为对项目的整体提升，财务效益无法单独体现，不作单独分析。17.2 基础数据17.2.1项目计算期包括建设期与运营期，取定为25年，其中项目建设期5年，营业期为20年；17.2.2根据风景名胜项目经济评价财务现金折现率取5%；17.3曲阜明故城更新与基础设施提升等子项目17.3.1 营业收入预测曲阜明故城更新与基础设施提升等子项目包含了三孔文化遗产保护、尼山文化遗产保护、明故城文化遗产保护、鲁故城文化遗产保护和展示、曲阜明故城更新与基础设施提升、鲁故城、明故城环境改善、河道恢复以及西山头村的民居保护和修缮等子项目，其中有直接效益的只有三孔景区门票收入、尼山景区门票收入、历史文化街区更新商业建筑销售收入，其收入测算如下：17.3.1.1三孔景区门票收入预测营业收入包括门票、餐饮、纪念品收入等旅游服务项目。而作为本项目业主的直接经济收入反映在：门票收入。根据对旅游市场开拓设想及相关服务设施的设置规划，结合现景区和邻近景区了解的社会消费水平及消费结构，参照同类项目的消费指标，综合分析预测本项目收入。1、游客量预测三孔景区近年旅游接待情况统计表 表17.3-1序号项目内容单位2005年2006年2007年2008年2009年一门票收入亿元0.760.841.161.381.50增长率%11.40 37.70 19.00 8.70 旅游或参观人次万人次251.0274.36304.86361.00427.00增长率%9.3011.1018.4018.30门票单价元/人次30.2830.6238.0538.2335.13二三孔景区占曲阜旅游人数比例%54.57 59.64 48.39 49.40 51.63 注：门票单价仅作为参考依据，不作为门票收入的计算依据；旅游或参观人次包含所有旅游或参观人员进入景区每个景点的各次统计数据，该数据一般比实际旅游或参观人数高；以上数据来源为曲阜年鉴统计数据。曲阜市近几年旅游情况表 表17.3-2项目名称2004年2005年2006年2007年2008年2009年中外游客（万人次）400.00460.00550.00630.00730.80827.00游客增长率（%）15.00 19.57 14.55 16.00 13.16 旅游社会收入（亿元）11.4013.0117.0020.1027.0032.40人均消费（元/人次）285.00 282.83309.09319.05369.46391.78人均消费增长率（%）-0.769.293.2215.806.04旅游社会收入增长率（%）14.12 30.67 18.24 34.33 20.00注：以上数据来源为曲阜年鉴统计数据中外游客不仅包括了国外、外地的游客，还包括了当地人陪同客人进入景区，当地人游览景区，以及在景区内举办各类活动等进入景区的人次。曲阜市三孔景区20052009年游客增长率为9.318.4%，平均为13.85%。根据济宁市旅游发展总体规划中预测，2011-2020年旅游接待人次年均增长率预测高、中、低方案分别为19.5%、16.5%、13.0%。根据对三孔景区的游客容量分析。三孔景区环境容量测算 表17.3-3景区（点）面积或游线长度计算指标瞬时容量（人）日周转数（次）日容量（人次）年计算容量（万人次）年允许容量（万人次）（0.6系数）孔庙96000m220m2/人4800524000720.0（按300天计）432.0（按300天计）孔府75000m220m2/人3750518750562.5（按300天计）337.5（按300天计）孔林200000m230m2/人6600426400792.0（接300天计）475.2（按300天计）注:主要景区环境容量依据国家风景名胜区规范的有关规定，按照风景区的景观总面积（含建筑占地面积）与类型，分别采用面容量、线容量等计算方法确定各景区的环境容量。年允许容量按年计算容量0.6系数计取。根据上述旅游容量的分析三孔景区最小环境容量为孔府，年允许容量为337.5万人次，根据三孔游线组织及游客喜好，旅客到达景区后，90%以上到三孔的游客均会选择参观孔府、孔庙或孔府、孔庙、孔林，根据旅游部门游客数据统计方法，统计次数一般为23次，因此，按同口径计算及保守原则，三孔景区容量旅游或参观人次的环境容量为：337.5万人次0.4=843.75万人次综合以上各项资料，并结合景区环境容量分析，本次游客增长率按低限取定为2.69%。本项目投资42197.94万元，景区旅游设施项目投资估算约102亿元，本项目仅相当于4%。本项目的增量预测参照本次投资与景区规划总投资的比例设定项目的贡献。参照以上分析，旅游人数预测如下：2009年427万人次；2010年-2015年为项目建设期，年均增长率取定为89%，则2015年游客量696.6万人次；2016年-2020年年均增长率取07%， 2019年游客量达到841.6万人次。考虑环境容量，2019年后不计增量。2、门票价格预测曲阜三孔景区近几年门票综合平均为35.1338. 2元/人次。2009年曲阜“三孔”门票价格为150元/人（联票），2010年调整为：孔庙(含孔子故宅)门票价格110元/人；孔府门票价格为75元/人；孔林门票价格调整为50元/人，“三孔”联票价格调整为185元，并针对不同旅游季节实行弹性价格和对部分特殊群体实行优惠政策以及对旅游团体实行优惠票价；由此，门票价格提高35元/人次，按原游客统计数据的计算口径计算为8.2元/人次。由于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门票增长，其增量价值按5元估算。收费标准预测见下表收费标准预测表 表17.3-4序号项目内容单位20072010年20112015年20162040年1门票单价（无项目）元/人3543.243.22门票单价（有项目）元/人48.22019年门票增量收入1622.4万元。17.3.1.2尼山景区门票收入预测1、游客量的预测尼山景区风景优美，但由于旅游线路组织不佳，配套旅游服务设施不完善，目前游客量少，年仅2万人次，且近几年基本无增长，主要为周边城市居民休闲度假游。参照尼山旅游区旅游项目投资规划（2009年）如下：2009至2020年尼山潜在客源市场规模 表17.3-5 时期内容增长率近 期2009-2011年中 期2012-2015年远 期20152020年年均接待游客数（万人次）10%9.7113.5923.8515%10.6516.2031.0420%11.6917.4947.44注：潜在客源市场规模即年均接待游客数量的预测基础是2008年的尼山游客接待量为8万人次。考虑到不可预测因素，分别以三种增长率来预测：15%正常运营时的年均增长率，10%、20%分别对应运营不佳，运营超额时的年增长率。该规划旅游设施项目建设投资估算19.25亿元，本项目投资927.7万元，仅相当于4.5%。本项目实施后，随着旅游设施条件改善，旅游整体环境的配套完善，将促使景区的旅游人数有一定增长。参照以上分析，按照保守测算的原则，旅游人数增量预测如下：2012年游客量2万人次；2013年-2020年年均增长率取1015%， 2020年游客量6.15万人次；2021年-2025年年均增长率取710%， 2025年游客量9.38万人次；2025年后不计增量。2、门票价格预测2009年曲阜尼山景区门票平均综合价格为5元/人次，由于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门票增长，其增量价值按5元估算。收费标准预测见下表收费标准预测表 表17.3-6序号项目内容单位20072010年20112015年20162040年1门票单价（无项目）元/人5552门票单价（有项目）元/人102025年门票增量收入4.2万元。17.3.1.3历史街区更新商业建筑销售收入本项目历史街区更新完成后，将形成居住建筑25082，商业建筑14191,公建3300，改造原有用房1743；根据移民安置行动计划，曲阜拟回迁住宅为22288.2，商场为2190，由此，历史街区改造完成后，除回迁住宅及商铺，还可新增：商业建筑12001，居住建筑2793.8，公建3300及改造增值原有用房1743。该部分效益包括保留建筑增值和新建建筑效益。本次测算暂不考虑增值效益，只考虑完成原有居民回迁安置后的新增建筑物效益。该部分效益拟按照当地同类建筑市场价格进行测算。根据市场调查，曲阜部分商品房及二手房市场信息详下表：市小区名称地址平均售价（元/）现房/期房备注曲阜圣城国贸商铺春秋路10000现房商场五马祠街独立商铺五马祠街11000现房商场曲阜中心区域商场均价1000011000元/，考虑本项目将在20152016年出售现房，商场均价确定为12000元/。则该部分销售收入为：商场：1200112000元/=14401.2万元住宅：2793.83700元/=1033.71万元共计15434.91万元，拟在2016年出售35%，2017年出售65%。17.3.2 支出预测 总成本费用包括营业成本、工资及福利、修理费、折旧费、摊销费、财务费用及其它费用等。1、新增营业成本预测:考虑办公、宣传等各项支出，经调研三孔景区、尼山景区现状财务支出，参照该支出比例，三孔景区按新增收入1.5%计，尼山景区按10%计；2、新增管理费预测:考虑水、电等各项支出，经调研三孔景区、尼山景区现状财务支出，参照该支出比例，三孔景区按新增收入2%计，尼山景区按8%计； 3、销售费用预测：按销售收入2%计取，为308.7万元；4、工资及附加预测：本项目不考虑增加员工，拟通过内部人员调整满足运营要求；5、新增固定资产折旧及维修费用修理费：依据运营维护章中分析数据计入三孔景区运营维护费增量,尼山景区按折旧的10%计取；折旧费：按直线法折旧，房屋建筑物按40年折旧，残值按5%计，折旧率为2.4%。6、新增财务费用预测： 按照世行贷款利率3.5%计取。7、其它费用：扣除管理费、财务费等后的费用。详见：总成本费用估算表17.3.3 税费及利润 本项目属旅游基础设施建设，按照规定需缴纳营业税，按营业收入的3%计；城市维护建设税，按营业税的7%计；教育费附加，按营业税的1%计。历史街区更新商业建筑销售计取所得税25%。17.3.4项目财务生存能力分析与测算通过损益和利润分配表及现金流量分析，2018年2027年利润均为负值，财务现金流均为正值，本项目的财务具备生存能力，但财务盈利能力较差。17.3.5 清偿能力分析 按财务分析的有关数据计算项目借款偿还期，考察项目的还款能力。根据世行贷款规定，贷款偿还期21年，其中宽限期为8年，在贷款偿还期内采用等额还本付息的方法还款，按此要求编制本项目借款还本付息估算表。通过对资金来源与运用表和借款还本付息估算表的计算可以看出，本项目投资在计算期其财务效益是不能保证还款的，项目投资的本息均为曲阜财政来还款。经对曲阜财政近五年财政收支及未来财务状况的分析,都能满足贷款机构的还款要求。17.4邹城古城区更新与基础设施提升等子项目17.4.1 营业收入预测邹城古城区更新与基础设施提升等子项目包含了孟子文化遗产综合保护、邹城古城区更新与基础设施提升、邹城古城区环境改善、河道恢复以及社区参与式文物保护和文化旅游的开发等子项目，其中有直接效益的只有三孟景区门票收入、历史文化街区更新商业建筑销售收入，其收入测算如下：17.4.1.1三孟景区门票收入预测营业收入包括门票、餐饮、纪念品收入等旅游服务项目。而作为本项目业主的直接经济收入反映在：门票收入。根据对旅游市场开拓设想及相关服务设施的设置规划，结合现景区和邻近景区了解的社会消费水平及消费结构，参照同类项目的消费指标，综合分析预测本项目收入。1、游客量预测三孟景区近年旅游接待情况统计表 表17.4-1序号项目内容单位2005年2006年2007年2008年2009年一旅游直接收入万元184.03261.20292.54301.87362.60增长率%41.90 12.00 3.2020.10旅游或参观人次万人次8.6011.2013.6717.9123.67增长率%30.20 22.10 31.00 32.20 门票单价元/人次21.423.3221.416.8515.32二三孟景区占邹城旅游人数比例%7.70 9.21 11.20 17.7323.92注：旅游直接收入包括门票、旅游景点商品、娱乐等；旅游或参观人次包含所有旅游或参观人员进入景区每个景点的各次统计数据，该数据一般比实际旅游或参观人数高；以上数据来源为邹城旅游局提供的统计数据。邹城市近几年旅游情况分析表 表17.4-2项目名称2004年2005年2006年2007年2008年2009年中外游客（万人次）189.30208.60214.80227.69239.76258.30游客增长率（%）10.20 2.97 6.00 5.30 7.73 旅游社会收入（亿元）9.659.8810.8013.8015.0116.04人均消费（元/人次）509.80 473.63502.79606.09626.04620.98人均消费增长率（%）-7.09 6.16 20.54 3.29 -0.81 旅游社会收入增长率（%）2.38 9.31 27.78 8.77 6.86 注：以上数据来源为邹城年鉴统计数据中外游客不仅包括了国外、外地的游客，还包括了当地人陪同客人进入景区，当地人游览景区，以及在景区内举办各类活动等进入景区的人次。根据山东省邹城市旅游发展总体规划（2008年）提出的规划发展目标，2011-2015年旅游接待人次年均增长率预测为旅游入境人数达515万人次，增幅为15.025%，旅游收入96亿元，增幅为2025%。20162020年旅游业发展成为邹城市国民经济主导产业之一和支柱产业之一，旅游入境人数达844万人次，增幅为810%，旅游业收入达160亿元，增幅为1012%，旅游收入占GDP10%左右。根据对三孟景区的游客容量分析，三孟景区环境容量测算 表17.4-3景区（点）面积或游线长度计算指标瞬时容量（人）日周转数（次）日容量（人次）年计算容量（万人次）年允许容量（万人次）孟庙23250m220m2/人1162.566975209.25（按300天计）126（按300天计）孟府20812m220m2/人1040.666243.6187.3（按300天计）112（按300天计）孟陵61000m230m2/人2033.348133244（接300天计）146（接300天计）注:主要景区环境容量依据国家风景名胜区规范的有关规定，按照风景区的景观总面积（含建筑占地面积）与类型，分别采用面容量、线容量等计算方法确定各景区的环境容量。年允许容量按年计算容量0.6系数计取。根据上述旅游容量的分析三孟景区最小环境容量为孟府，年允许容量为112万人次，考虑到景区现状，旅客到达景区后，90%以上游三孟的游客均参观孟府、孟庙或孟府、孟庙、孟林，根据旅游部门游客数据统计方法，统计次数一般为23次，因此，按同口径计算及保守的原则，三孟景区容量旅游或参观人次的环境容量为：112万人次0.4=280万人次参照三孟景区近几年游客增长状况，年增长率达到22.1%32.2%。考虑到三孟景区旅游行业起步较晚，是一个处于开发初期的旅游目的地，随着本项目实施，三孟景区旅游基础设施条件将得到较大地改善，旅游内容也将进一步丰富完善，将促使景区的旅游人数较大幅度地增长，兼顾保守测算的原则，旅游人数增量预测取定为515%。本项目投资44507.44万元，景区旅游设施项目投资估算约需40亿元，本项目仅相当于11%。本项目的增量预测参照本次投资与景区规划总投资的比例设定项目的贡献。2009年23.67万人；2010年-2015年为项目建设期，年均增长率为15%， 2015年游客量54.75万人；2016年-2020年年均增长率取810%，2020年游客量85.01万人；2021年-2028年年均增长率取56%，2025年游客量111.63万人； 2、门票价格预测2008年邹城三孟景区门票收入为16.85元/人次，2009年为15.32元/人次。该票价考虑了人次的统计因素，以及针对不同旅游季节实行的弹性价格、对部分特殊群体实行优惠政策、对旅游团体实行优惠票价等多项因素。由于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门票增长，其增量价值按5元估算。收费标准预测见下表收费标准预测表 表17.4-4序号项目内容单位20072010年20112015年20162040年1门票单价（无项目）元/人1616162门票单价（有项目）元/人212019年门票增量收入234.4万元。17.4.1.2历史街区更新商业建筑销售收入本项目历史街区更新完成后，将形成居住建筑44483，商业建筑41989，公建5200，改造原有用房23223.51；根据移民安置行动计划，邹城拟回迁住宅为32702.41，商场为8434.05。由此，历史街区改造完成后，除回迁住宅及商铺，还可新增：商业建筑33554.95，居住建筑11780.59，公建5200及改造增值原有用房23223.51。该部分效益包括保留建筑增值和新建建筑效益。本次测算暂不考虑增值效益，只考虑完成原有居民回迁安置后的新增建筑物效益。该部分效益拟按照当地同类建筑市场价格进行测算。根据市场调查，邹城部分商品房及二手房市场信息详下表：市小区名称地址平均售价（元/）现房/期房备注邹城大西新村金山大道3500期房住宅天托小区东滩路3700现房住宅鑫源商城岗山路中路3700期房高层住宅鑫源商城岗山路中路8000期房商场商场门头房平阳西部13000现房商场邹城的中心区域住宅均价在3700元/，中心区域商场均价800010000元/，考虑本项目将在20152016年出售现房，住宅及商场均价确定为住宅4000元/，商场10000元/。则该部分销售收入为：住宅：117814000元/=4712.4万元商场：3355510000元/=33555万元共计38267.4万元，拟在2015年出售35%，2016年出售65%。17.4.2 支出预测 总成本费用包括营业成本、工资及福利、修理费、折旧费、摊销费、财务费用及其它费用等。1、新增营业成本预测:考虑办公、宣传等各项支出，经调研三孟景区现状财务支出，参照该支出比例，三孟景区按新增收入10%计；2、新增管理费预测:考虑水、电等各项支出，经调研三孟景区现状财务支出，参照该支出比例，三孟景区按新增收入8%计；3、销售费用预测：按销售收入2%计取，为765.4万元；4、工资及附加预测：本项目不考虑增加员工，拟通过内部人员调整满足运营要求；5、新增固定资产折旧及维修费用修理费：依据运营维护章中分析数据计入三孟景区运营维护费增量；折旧费：按直线法折旧，房屋建筑物按40年折旧，残值按5%计，折旧率为2.4%。6、新增财务费用预测： 按照世行贷款利率3.5%计取。7、其它费用：扣除管理费、财务费等后的费用。详见：总成本费用估算表17.4.3 税费及利润 本项目属旅游基础设施建设，按照规定需缴纳营业税，按营业收入的3%计；城市维护建设税，按营业税的7%计；教育费附加，按营业税的1%计。历史街区更新商业建筑销售计取所得税25%。17.4.4项目财务生存能力分析与测算通过损益和利润分配表及现金流量分析，2018年及以后利润均为负值,财务现金流均为负值，因此本项目的财务不具备生存能力。17.4.5 清偿能力分析 按财务分析的有关数据计算项目借款偿还期，考察项目的还款能力。根据世行贷款规定，贷款偿还期21年，其中宽限期为8年，在贷款偿还期内采用等额还本付息的方法还款，按此要求编制本项目借款还本付息估算表。通过对资金来源与运用表和借款还本付息估算表的计算可以看出，本项目投资在计算期其财务效益是不能保证还款的，项目投资的本息均为邹城财政来还款。经对邹城财政近五年财政收支及未来财务状况的分析,都能满足贷款机构的还款要求。17.5政府财务评价17.5.1 曲阜市17.5.1.1 GDP预测曲阜2009年GDP总值215.85亿元，依据2005年2009年统计资料，年增长率7.6%17.4%。采用数据拟以2009年数据基数，按照保守预测的原则，预测增长率按20102012年7%、2013-2016年5%、2017-2030年按3%计算。17.5.1.2 政府总收入预测全市2009年总收入15.5亿元，依据2005年2009年统计资料，年增长率1423%。采用数据拟以2009年数据基数，按照保守预测的原则进行分析。预测增长率按20102012年10%、2013-2016年8%、2017-2030年按5%计算。全市2009年总支出15.45亿元，依据2005年2009年统计资料，财政总支出占总收入的99.6%。采用数据拟以2009年数据基数，按照保守预测的原则进行分析。17.5.1.3政府财务评价结论项目总资金额42197.94万元（含移民安置费），其