2008-2009年中国房地产市场的调研报告

1 2008 2009 年度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2009.1 2 目 录 总报告： 3 摘要 4 宏观经济和政策环境 5 全国房地产市场分析 9 区域房地产市场分析 22 2008年房地产市场形势预测 34 分报告： 住宅市场分析 39 二手房市场分析 57 商业营业用房市场分析 79 办公楼市场分析 95 指标解释 110 专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究 112 摘要 113 一、住房保障定义 114 二、住房保障标准界定 117 三、我国城镇住房保障对象范围界定 121 四、我国城镇住房保障方式选择 130 五、结论及建议 139 3 4 总 报 告 5 摘 要 2009年，我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，争取保持经济平稳较快发展 2008 年， 我国经济增长回落， 3 季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑 ，通缩压力上升。决策部门决定 2009 年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策， 2009 年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。 2008 年 4 季度，房地产政策核心是 加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产 开发投资规模。 2008年，全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降，房价出现下跌 土地开发和购置面积均为负增长，土地价格涨幅下降。部分城市出现土地流拍现象。 全国房地产市场 供给增长下降，需求持续下降。从供给方面看，商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。 从需求方面看， 商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，房地产市场需求持续下降。 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房价出现近 10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房 价下降城市的数量逐步增多。 房屋租赁价格涨幅回落。 房地产市场衰退程度逐季增加。 1 季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度； 2 季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3 季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌，跌幅逐月增大，房价下跌城市数量增加。 房地产市场衰退态势由珠三角区域逐步向全国范围蔓延 东中西地区房地产市场供给增长下降、需求回落。其中，中部地区投资比重较快增加，企业购置土地面积仍同比增 加但增幅下降，东部地区和西部地区企业购置土地面积均为负增长；东部地区商品房竣工面积增幅增加；东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下降，东部地区下降幅度最高。东中西商品房销售面积均为负增长，增幅均下降 50 个百分点左右，中部地区商品房空置面积增加最快。 长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降。比较来看，珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面积增幅下降；环渤海地区购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降，新开工面积 增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加，长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长，长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。 2007 年东中西地区当地居民住房支付能力继续下降，其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。西部地区存量住房的空屋率最低。 2009年房价将会止跌企稳 2009 年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是 2009 年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。其中，减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力，扩大企业融资途径有利于缓解开发企业资金紧张；但当前供大于求形势下，加大经济适用房建设对商品住宅市场有一定的负面影响；农村建设用地流转制度改革也将对房地产市场产生长远影响。 2009 年商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 2009 年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至出现负增长。 2009 年房地产开发企业并购重组将会增加。 在各种有利于房地产市场稳定的政策刺激和 2009 年 3 季度宏观经济回暖的预期下，下半年房价将会止跌企稳。 6 宏观经济和政策环境 宏观经济增长回落 2008年，我国经济 增长回落， 3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑 2003-2007 年，我国经济连续五年保持两位数的增长， 2007 年 GDP 增幅达到 11.9%，为此轮经济周期的最高值。 2007 年 5 月， CPI 逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。 在宏观调控政策和世界金融危机的影响下， 2008 年经济增长出现逐季回落。1-3 季度各季度， GDP 增速分别为 10.6%、 10.1%和 9%， 3 季度受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。 通胀压力迅速缓解 2008 年前 10 个月 CPI 累计上涨 6.72%。总体看 CPI 走势呈现前高后低，上半年各月 CPI 涨幅均在 7%以上，下半年 CPI 涨幅逐月较快下降， 7-10 月各月分别为 6.3%、 4.9%、 4.6%和 4%，通胀压力迅速缓解。从环比来看， 3 月份以后，CPI 月环比总体上是下降的，前 10 个月累计新涨价 2.28 个百分点。 原材料、燃料、动力价格、生产资料价格在 2008 年 7、 8 月上涨到最高点后，9 月份也开始较快下降。 1998年以来的 GDP增幅与 CPI 资料来源： 国家统计局； REICO数据库 城乡居民收入增幅下降 2008 年前 3 季度，城镇居民人均可支 配收入 11865 元，同比增长 14.7%，扣除价格因素，实际增长 7.5%，增幅减少 5.7 个百分点；农村居民人均现金收入 3971 元，增长 19.6%，扣除价格因素，实际增长 11.0%，增幅减少 3.7 个百分点。 截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大。明年经济工作的首要任务将是保持经济平稳较快发展，保增长、扩内需、调结构相结合。 981001021041061081101998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 年1 - 3 月1 - 6 月 1 - 9 月6789101112C PI （左轴）G D P( 右轴） 7 2008 年宏观调控 政策经历重大调整 面对错综复杂的国内外形势， 2008 年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。 年初“双防”政策 2008 年年初，在经济连续 5 年以高于 10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险， 2007 年 12 月的中央经济工作会议确定了 2008年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确定实施稳健财政政策和从紧的货币政策，财政支出重点用于加强经济社会发展的薄弱环 节，着力促进结构调整和协调发展。 年中 “一保一控 ”政策 2008 年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害， 5 月 12 日，四川汶川发生特大地震，造成 人员重大伤亡，基础设施大面积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。 7 月 25 日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即 “一保一控 ”。7 月 31 日，财政部等部门宣布自今年 8 月 1 日起将部分纺织品、服装的出口退税率由 11%提 高到 13%。 8 月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担 保难问题。 年末“保增长”政策 进入 3 季度，国际金融危机的影响逐步显现。 10 月 17 日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。 为此，国家出台了一系列保持经济稳定增长的措施： 国家发展改革委 10 月 20 日宣布，继续加大强农惠农政策力度，其中包括全力组织开展主要 农产品 收购，较大幅度提高 2009 年生产的粮食最低收购价格，较大幅度增加对种粮农民的补贴。 10 月 21 日，国务院常务会议研究加强基础设施建设，核准了公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等一批建设项目，决定加快南水北调中、东线一期工程建设进度。 同日财政部、国家税务总局宣布，从今年 11 月 1 日起，适当调高纺织品、服装、玩具等劳动密集型商品和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。次日，为改善民生，扩大内需，财政部宣布，将加大资助困难 学生、优抚救济、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切实保障低收入群众和特殊群体的基本生活。 10 月 25 日，温家宝总理表示，中国已经调整了宏观经济政策，把保持经济稳定增长放在了首要位置，同时兼顾抑制通货膨胀和保持国际收支平衡。 11 月初，国务院出台了更加有力的扩大国内需求的十项措施，并安排了2009-2010 年总规模约为 4 万亿元的投资。 12 月初中央经济工作会议召开，决定进一步加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，必须把保持经济平稳较快发展作为明年经 8 济工作的首要任务。要着力 在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。 9月 -12月，央行连续 5次下调利率， 4次下调存款准备金率 央行从 9 月 16 日起连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。其中， 2008年 9 月 16 日、 10 月 15 日、 10 月 30 日、 11 月 27 日、 12 月 23 日分别五次下调利率，导致 1 年期存款利率由 7.47%降为 5.31%， 1 年期存款利率由 4.14%降为2.25%。 2008 年 9 月、 10 月、 12 月初和 12 月末，央行分别四次下调存款准备金率，由 17.5%降为为 13.5%（中小金融机构）和 14.5%（大金融机构）。 房地产政策目标是保持房地产市场平稳健康发展 2008年初，房地产政策核心是完善住房保障体系，抑制不合理住房需求 2008 年 1 月 9 日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知， 指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 2008 年 2 月 4 日， 中国人民银行、中国银行业监督管 理委员修订经济适用住房开发贷款管理办法 ，可适当下浮经济适用住房开发贷款利率，支持经济适用住房建设。 2008 年 3 月 3 日，财政部、国家税务总局颁布关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 2008第 024 号），明确了支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策与支持住房租赁市场发展的税收政策。 2008 年 3 月温家宝总理在两会政府报告中明确指出，要“ 抓紧建立住房保障体系，让人民群众 安居乐业 。” 温家宝强调，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适 用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。 2008年 4季度，房地产政策核心是 加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模 2008 年 10 月 22 日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。财政部、国家税务总局两部委明确， 自11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 自 2008 年 10 月 27 日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。同时宣布， 下调个人住房公积 金贷款利率。 2008 年 12 月 8 日至 10 日，中央经济工作会议在北京召开，会议提出了明年经济工作的重点任务。其中指出，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。 2008 年 12 月 17 日， 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施：明确要坚持住房市场化基本方向， 9 坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持 住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 2008 年 12 月 21 日， 国务院办公厅 发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008 131 号）， 提出：一是加大保障性住房建设力度，争取用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合 理的融资需求。取消城市房地产税。四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。五是加强房地产市场监测，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制。要积极营造良好的舆论氛围，坚持正确的舆论导向。 2008 年下半年以来，伴随国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，对实现经济“软着陆”意义重大。中央连续两次出台房地产调控政策，降低居民购房负担，增加住房交易量，以减少房地产市场波动对宏观经济造成的冲击。 10 全国房 地产市场分析 2008 年土地购置面积和完成开发土地面积负增长 2008 年土地开发和购置面积均为负增长，土地价格涨幅下降。部分城市出现土地流拍现象。 2008年房地产企业购置土地面积负增长 2003-2006 年，房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面， 2005年和 2006 年甚至为负增长，降幅分别为 4%和 4.39%。 2007 年，房地产企业购置土地面积出现大幅增加为 40609.18 万平方米，增幅达到 11.03%。 2008 年房地产开发企业购置土地面积出现负增长。 1-10 月为 29596.42 万平方米，同比减少 5.6%，增幅比去年同期减少 22.5 个百分点。 2007年土地开发活动增幅下降、土地购置面积大幅增加 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2007年土地开发面积和投资增幅减缓、土地购置面积大幅增加 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2008年土地开发增长减缓 在经历了 2004 年同比下降和 2005 年的小幅增加后， 2006 年全国房地产土地开发活动大幅增加，完成开发土地面积和土地开发投资分别为 27128.443 万平方米和 1219.04 亿元，分别同比增 长 19.63%和 55.40%。 2007 年土地开发活动增长减缓为 26870.77 万平方米，同比负增长 0.95%；土地开发投资 1798.49 亿元，0500010000150002000025000300003500040000450001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007-2 0-1 00102030405060本年完成开发土地面积 本年购置土地面积本年完成开发土地面积增长 本年购置土地面积增长%万平方米-100102030405060708090本年完成开发土地面积 本年购置土地面积 土地开发投资2006/1-102007/1-102008/1-10比去年同期增长 11 同比增长 22.92%，增幅比去年同期减少 32.48 个百分点。 2008 年前 10 个月，房地产开发企业完成开发土地面积 19343.91 万平方米，同比减少 2.5%。 2008 年，土地交易价格涨幅逐季快速回落 2007 年全国 70 个大中城市土地交易价格出现较大幅度上涨，涨幅为 12.3%，涨幅比 2006 年增加 6.5 个百分点。其中 1-4 季度涨幅分别为 9.8%、 13.5%、 15%，10.7%。 2008 年全国 70 个大中城市土地交易价格涨幅逐季下降，前 3 季度为 11.4%，其中 1-3 季度分别为 16.5%、 10.8%、 6.9%。 住宅用地和商业旅游娱乐用地价格涨幅下降较快 在不同用地类型中， 2008 年以来居民住宅用地和商业旅游娱乐用地价格涨幅下降速度最快，而工业用地和其他用地价格各季度涨幅基本稳定。 2008 年 1-3各季度，居民住宅用地交易价格指数分别为 121.7、 112.2、 107.7，商业旅游娱乐用地交易价格指数分别为 116.5、 114.9、 108.9，工业用地交易价格指数分别为103.9、 104.7、 103.1，其它用地交易价格指数分别为 104.5、 105.1、 106.2。 在居民住宅用地中，普通住宅和高档住宅用地价格涨幅下降较快，经济适用房用地价格涨幅平稳。 2008 年 1-3 各季度，高档住宅用地价格指数分别为 115、113.2、 104.2，普通住宅用地价格指数分别为 122.6、 111.9、 107.9，经济适用房用地价格指数分别为 105.2、 111.2、 111.4。 2008年土地交易价格涨幅快速回落 951001051101151201252000Q1 2 3 4 2001Q1 2 3 4 2002Q1 2 3 4 2003Q1 2 3 4 2004Q1 2 3 4 2005Q1 2 3 4 2006Q1 2 3 4 2007Q1 2 3 4 2008Q1 2 3土地交易价格指数居民住宅用地交易价格指数资料来源：国家统计局、 REICO数据库 多数城市地价涨幅逐季下降， 70 大中城市中有 8 个城市地价水平与去年同期相同 2008 年多数城市地价涨幅逐季下降。前 3 季度， 70 大中城市中有 49 个城市地价涨幅出现回落，有 8 个城市地价水平与去年同期相同。这 8 个城市为：深圳、广州、惠州、湛江、长春、吉林、兰州、大理。 2008年前 3季度，地价同比涨幅最大的 10个城市为：宁波 65.2%、杭州 33.8%、海口 23%、温州 22.9%、天津 20.6%、北海 20.3%、常德 17.6%、南充 16.7%、南宁 16.6%、牡丹江 16.3%。 从环比涨幅看， 2008 年第 3 季度，长江三角洲和珠江三角洲的 地价均出现 12 环比下降。 2008年前 3季度 35个大中城市中土地交易价格涨幅 100110120130140150160170180190200全 国北 京天 津石 家 庄太 原呼和浩特 沈 阳大 连长 春哈 尔 滨上 海南 京杭 州宁 波合 肥福 州厦 门南 昌济 南青 岛郑 州武 汉长 沙广 州深 圳南 宁海 口重 庆成 都贵 阳昆 明西 安兰 州西 宁银 川乌鲁木齐土地交易价格指数住宅用地交易价格指数资料来源：国家统计局、 REICO数据库 部分城市出现土地流拍 据不完全统计， 2008 年以来，全国土地近一半都是以底价成交，更有 10%左右的土地出现流拍。厦门、广州、东莞、北京、上海、杭州等很多城市都出现土地流拍现象。 本次土地购置面积负增长是源于企业对土地需求的下降 从全国数据来看， 2003 年房地产企业购置土地面积增幅出现较大幅度下降，2004-2006 年继续延续这种增长下降的局面，其中 2005 年和 2006 年房地产企业购置土地面积均为负增长，以东部地区下降程度最高。从土地价格变化来看， 2003年以来，房地产企业购置土地价格快速上涨，这种供不应求的形势说明土地出让量增长下降并非来自土地需求方的减少，而是土地供给量增长在下降，在一定程度上与土地招拍挂的严格实施、要求生地必须完成开发成为熟地出让有一定关联。 2007 年地方政府供地出现较大幅度增加。 2008 年房地产开发企业购置土地面积又出现负增长，但同时出现了土地流拍和地价涨幅下降，说明本次土地购置面积的下降是源于土地需求的下降。房价下降、未来预期不明、销售下降房 屋存货增加、企业资金紧张等因素，均是导致房地产开发企业对土地需求下降的原因。 2008 年商品房供给增加但增幅下降 2008 年商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。 2008年下半年房地产开发投资增幅迅速下降，低于同期固定资产投资增幅 2007 年房地产开发投资为 2.5 万亿，增幅达到 30.2%，为近三年来最高水平。 2008年上半年房地产开发完成投资增幅为 33.5%， 7月后投资增幅逐月回落，7-10 月分别为 30.9%、 29.1%、 26.5%和 24.6%。 13 1-10 月，房地产开发完成投资 23917.71 亿元，同比增长 24.6%，增幅比去年同期略增 0.3 个百分点，比同期城镇固定资产投资增幅低 2.6 个百分点。 房地产开发投资增幅下降 051015202530351998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008/1-10城镇固定资产投资房地产开发完成投资（比去年同期增长 ）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 各种物业开发投资 增幅均比去年同期减少 2008 年，各种物业开发投资增幅均比去年同期减少，其中办公楼开发投资为负增长。 2008 年 1-10 月，商品住宅完成投资 17482.35 亿元，同比增长 27.4%，增幅减 少 6.3 个百分点；办公楼开发投资同比负增长 1.5%；商业营业用房开发投资同比增长 16.7%，增幅减少 2.6 个百分点；其他物业开发投资同比增长 24.8%，增幅减少 8.4 个百分点。 各种物业类型开发投资增幅同比减少 -50510152025303540房地产开发完成投资 住宅 办公楼 商业 其他2006/1-102007/1-102008/1-10（比去年同期增长）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 14 近年商品房各项建设指标变化 051015202530351999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007施工面积新开工面积竣工面积(比去年同期增长 ）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2008年商品房各项建设指标变化 0510152025施工面积 新开工面积 竣工面积2006/1-102007/1-102008/1-10(比去年同期增长 ）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅下降，竣工面 积增幅与去年持平 2007年，商品房新开工面积和施工面积增幅均有较大幅度增加，竣工面积增幅则有所减少。 2007年，商品房施工面积 235881.61万平方米，同比增长 21.1%，增幅增加 2.65个百分点；新开工面积 94590.2万平方米，同比增长 19.35%，增幅增加 0.78个百分点；竣工面积 58235.88万平方米，同比增长 4.31%，增幅减少 10.12个百分点。 2008年，商品房新开工面积和施工面积增幅均有所下降，竣工面积增幅与去年持平。 1-10月，商品房新开工面积为 78772.28万平方米，同比增长 7.3%，增幅比去年同期减少 15.3个百分点；商品房施工面积为 247635.35万平方米，同比增长18.7%，增幅比去年同期减少 4.1个百分点；商品房竣工面积为 30691.69万平方米，同比增长 9.1%，增幅与去年同期相同。 各类型物业新开工面积增幅均有较大幅度下降 2008年 1-10月，商品住宅新开工面积 65113.22万平方米，同比增长 6.9%，增幅比去年同期减少 17.3个百分点；办公楼新开工面积 1699.39万平方米，同比负增长 1.2%，增幅比去年同期减少 13.9个百分点；商业用房新开工面积 7158.38万平方米，同比增长 3.3，增幅减少 5.4个百分点。 15 2008年各种类型商品房屋新开工面积增幅均下降 -5.00.05.010.015.020.025.030.035.0房屋新开工面积 住宅 办公楼 商业用房2006/1-102007/1-102008/1-10（比去年同期增长）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 办公楼竣工面积大幅增加，商品住宅和商业用房竣工面积增幅下降 2008年，不同类型物业中只有办公楼竣工面积增幅有较大幅度增加。 1-10月，商品住宅竣工面积 24931.23万平方米，同比增长 7.6%，增幅比去年同期减少1.2个百分点；办公楼竣工面积 970.38万平方米，同比增加 46.9%，增幅比去年同期增加 27.5个百分点；商业用房竣工面积 2826.81个百分点，同比减少 1.7%，增幅比去年同期减少 6.6个百分点。 2008年各种类型商品房屋竣工面积增幅变化 -1001020304050房屋竣工面积 住宅 办公楼 商业用房2006/1-102007/1-102008/1-10(比去年同期增长 ）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2008 年商品房需求下降 2008 年，商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，说明房地产市场需求下降。 商品房销售面积负增长幅度逐月加大 2007 年，房地产市场需求较快增加。商品房销售面积 76192.70 万平方米，同比增长 23.2%，增幅增加 11 个百分点。其中，现房销售面积 24399.46 万平方米，同比增加 4.5%；期房销售面积 51793.24 万平方米，同比增加 34.5%。 2008 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。 1-10 月，商品房 16 销售面积 44722.96 万平方米，同比减少 16.5%，增幅减少 47.8 个百分点。其中，现房销售面积为 12287.56 万平方米，同比减少 18.2%；期房销售面积为 32435.41万平方米，同比减少 15.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降为 1-10 月份的 16.5%。 2008年商品房销售面积负增长幅度逐步加大 -20-15-10-50510152025303540452006/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2007/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2008/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10销售面积现房期房（比去年同期增长 % ）资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 商品房空置面积较快增加 2008年 5月，商品房空置面积结束自 2007年下半年以来的负增长局面，并呈现较快增加的态势。 10月底，商品房空置面积为 13310.57万平方米，同比增加13.1%；其中，商品住宅空置面积为 6834.56万平方米，同比增加 18%，增幅比 3月底增加 28.6个百分点。 2008年商品房空置面积较快增加 -20-15-10-505101520253003/03 03/06 03/09 03/12 04/03 04/06 04/09 04/12 05/03 05/06 05/09 05/12 06/03 06/06 06/09 06/12 07/03 07/06 07/09 07/12 08/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10商品房空置面积商品住宅空置面积（比去年同期增长）资料来源：国家统计局、 REICO数据库 17 房屋销售价格涨幅逐月回落， 8 月后价格呈现下跌态势 2008 年，各类型房屋销售价格涨幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房价出现近 10 年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也逐步增加。房屋租赁价格涨幅回落。 房屋销售价格涨幅逐步回落， 8月份起房价开始下降，并且降幅逐步增加 2007 年 6 月 -10 月，房价涨幅逐月快速增加， 11 月和 12 月受调控政策和预期影响快速下降，全年房价涨幅为 7.6%。 受翘尾因素影响， 2008 年房价同比涨幅在 1 季度达到最高，之后逐步回落，1-3 季度 70 大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为 11%、 9.2%、 5.27%。前 10个月，房屋销售价格同比上涨 7.78%，其中，新建商品住宅和 二手住宅销售价格同比分别上涨 8.54%和 7.44%。 从环比涨幅看， 2008 年房价涨幅相比往年同期有较大幅度下降， 1-3 季度70 大中城市房价环比涨幅分别为 0.8%、 0.3%和环比下降 0.1%。 8 月份起房价开始出现近年首次环比下跌态势， 8-10月各月 70 大中城市房价分别环比下降 0.1%、0.1%和 0.3%。前 10 个月， 70 大中城市房屋销售价格累计上涨 0.7%，其中新建商品住房和二手住房分别累计上涨 0.6%和 0.3%， 90 平方米以下商品住宅价格比年初下跌 0.7%。 各种主要类型物业价格环比涨幅均有所下降 2007年，商品住宅、二手住宅、办公楼、商业用房和工业用房的销售价格指数分别为 108.2、 107.4、 105.5、 104.6、 102.9，均比 2006年有所增加。 2008年各种主要类型物业价格环比涨幅均为下降。前 10个月，商品住宅、二手住宅分别环比上涨 0.6%和 0.3%，大大低于去年 10.8%和 11.8%的涨幅；办公楼和工业用房分别环比上涨 3%和 0.5%，也低于去年同期涨幅。 受去年翘尾因素影响， 2008年前 10个月各种主要类型物业价格同比涨幅相比去年同期涨幅仍略有增加，商品住宅、二手住宅、办公楼和工业用房 的同比涨幅分别为 8.54%、 7.44%、 8.04%、 4.29%。 2008年房屋销售价格涨幅逐步回落 1001021041061081101121141161998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Q1 Q2 Q3房屋销售价格指数商品住宅销售价格指数二手住宅销售价格指数同比资料来源：国家统计局、 REICO数据库 18 2008年 8月起房价下降 99.50100.00100.50101.00101.50102.00102.5005/07 05/08 05/09 05/10 05/11 05/12 06/01 06/02 06/03 06/04 06/05 06/06 06/07 06/08 06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03 07/04 07/05 07/06 07/07 07/08 07/09 07/10 07/11 07/12 08/01 08/02 08/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10房屋销售价格指数新建商品住宅二手住宅资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2008年部分城市住房价格出现下跌 2007年 4季度，珠三角地区的房地产市场最先出现调整，广州、深圳住房价格出现环比小幅下降，之后房地产市场调整区域逐步向全国范围蔓延。 2008年前10个月， 70个大中城市中有 15个城市商品住宅价格环比下跌，分别为深圳、常德、广州、重庆、南京、无锡、成都、厦门、秦皇岛、上海、泸州、泉州、昆明、金华、福州。 70个大中城市中有 21个城市二手住宅价格环比下跌，分别为：深圳、包头、厦门、重庆、广州、惠州、温州、杭州、泉州、常德、蚌埠、韶关、南京、南充、乌鲁木齐、郑州、上海、宁波、泸州、青岛、大理。 2008年 70个大中城市中商品住宅销售价格跌幅最高的十个城市 16.6%6.4%5.7%3.9%3.4%3.1%2.5%1.4%1.3%1.2%0.00 0.05 0.10 0.15 0.20深圳常德广州重庆南京无锡成都厦门秦皇岛上海环比下降资料来源：国家统计局、 REICO数据库 19 2008年 70个大中城市中二手住宅价格跌幅最高的十个城市 17.5%7.0%4.0%4.0%3.5%3.4%2.7%2.2%1.9%1.6%0.00 0.05 0.10 0.15 0.20深圳包头厦门重庆广州惠州温州杭州泉州常德环比下降资料来源：国家统计局、 REICO数据库 房屋租赁价格涨幅回落 房屋租赁价格总体涨幅回落 2007年，房屋租赁价格涨幅为 2.1%，高于 2006年涨幅 0.7个百分点。 2008年房屋租赁价格涨幅有所回落，前 3季度房屋租赁价格上涨 1.8%，低于 2006年同期涨幅。其中 1-3季度，房屋租赁价格涨幅分别为 2.1%、 2.2%和 1.1%， 3季度租赁价格涨幅回落较多。 住宅租赁价格涨幅逐步回落，商业物业租赁价格涨幅下降，办公楼租金下降 从不同物业类型来看， 2008年前 3季度，住宅、办公楼、商业用房的租赁价格分别上涨 2.7%、下降 0.1%、上涨 1.3%，办公 楼和商业用房的租赁价格涨幅均为回落，但住宅租金累计涨幅略有增加， 3季度涨幅有较大回落。 2008年房屋租赁价格涨幅回落 1001011021031041051061071082002 2003 2004 2005 2006 2007 2008年前3季度房屋租赁价格指数住宅租赁价格指数资料来源：国家统计局、 REICO数据库 20 办公和商业物业租赁价格指数回落 95969798991001011021031041998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007200 8年前3季度办公用房商业用房租赁价格指数资料来源：国家统计局、 REICO数据库 房地产市场季度变化分析 总体来看， 2008年房地产市场持续调整，需求较快下降，房地产开发投资意愿大幅下降，价格出现下跌，房地产市场总体进入衰退期。分季度看，房地产市场衰退程度逐季增加 1。 2008年 1季度： 供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落。受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度 房地产市场供给增长增加。 2008年 1季度，房地产开发投资高位增长，同比增幅为 32.28%，比去年同期增加 5.38个百分点，比同期固定资产投资增幅高6.4个百分点。其中，商品住宅完成投资同比增长 34.71%，增幅增加 4.3个百分点。购置土地面积、商品房施工面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等房地产市场各项建设指标增幅同比均有不同程度的增加。商品住宅、办公楼、商业用房等各种商品房屋建设总量增幅同比均有所增加。长三角地区、珠三角地区、环渤海 地区等各地区房地产市场供给增长均有所增加。 2008年 1季度， 90平方米以下商品住宅投资大幅增加，同比增长 91.48%。90平方米以下商品住宅和经济适用房完成投资所占投资比重为 26.48%，比去年同期增加 6.83个百分点。 房地产市场需求增长继续减缓。受调控政策影响， 2007年 4季度房地产市场需求增长迅速下降， 2008年 1季度房地产市场需求增长继续减缓。其中，商品住宅、办公楼和商业用房销售面积增幅均同比下降，多数城市二手房交易量同比有所减少。长三角地区、珠三角地区房地产市场需求增长下降程度较高，环渤海地区商 品房屋销售面积增幅同比则有所增加，其他地区房地产市场需求增长各有升降。 受翘尾因素影响， 2007年 4季度以来房价同比涨幅仍保持较高幅度， 2008年 1季度房屋销售价格涨幅为 11%，高于上季度 0.8个百分点。但 2007年 4季度以来房价环比涨幅迅速下降，房屋销售价格环比涨幅由 2007年 3季度的 4.36%降为 4季度的 2.62%，继而又降为 2008年 1季度的 0.8%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由 2007年 3季度的 4.77%降为 4季度的 3.23%和 2008年 1季度的 0.8%；二手住宅销1 2008 年各季度房地产市场具体分析请见 REICO 房地产市场季度分析报告。 21 售价格环比涨幅由 2007年 3季 度的 5.19%降为 4季度的 1.81%和 2008年 1季度 0.4%。 从月度指数来看， 2008年 1-3月各月房价涨幅基本平稳，保持在 0.3%左右，低于去年同期月均 0.6%的涨幅。其中，普通住宅价格涨幅平稳，高档住宅价格涨幅有所增加，经济适用房价格则保持稳定。 2007年 4季度以来，长三角地区、珠三角地区是受调控政策影响较大的地区，这些地区中的主要城市广州、深圳、宁波、杭州住房价格均出现环比小幅下降，上海和南京住房价格则基本保持平稳。此外，重庆、成都、沈阳、厦门等城市住房价格也出现小幅波动。除去这些城市外， 2007年 4季度以来，大部分城市住房价格仍保持上涨，部分城市住房价格涨幅有所减小。 2008年 1季度，房屋租赁价格涨幅略降但仍处于历史较高水平。其中，住宅租赁价格涨幅略降但仍高于近年租赁价格平均涨幅 1个百分点，商业用房租赁价格涨幅略降，办公用房租赁价格同比下降。 2008年 2季度： 开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌 2008年 1-5月房地产市场供给增长累计同比增加但景气逐月下降。 2008年前 5个月，房地产开发投资增幅同比增加， 1-5月房地产开发完成投资 9519.28亿元， 同比增长 31.9%，增幅比去年同期增加 4.4个百分点，比同期固定资产投资增幅高 6.3个百分点。从逐月数字来看，房地产开发投资增幅 1-2月为最高值32.9%，之后逐月回落。 商品住宅投资增长对房地产开发投资的拉动作用明显， 2008年 1-5月商品住宅投资在房地产开发投资中的比重为 71.5%，比去年同期增加 1.6个百分点。在房地产开发投资增量中，商品住宅投资贡献了 76.5%。其中， 90平方米以下商品住宅投资大幅增加，投资比重逐月增加，成为拉动商品住宅投资增长的重要力量。但前 5个月商品住宅新开工面积增幅逐月下降，累 计增幅同比下降。 2008年 1-5月，商品房各项建设指标增幅同比继续增加，其中购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在 1-2月为最高，之后逐月回落， 4月和 5月增幅则低于去年同期。商品住宅、办公楼、商业用房 1季度的各项建设指标均同比增加， 4月和 5月则出现同比下降。 2008年 1-5月，本年新增房地产开发资金来源增幅逐月下降，其中购房款和银行贷款增幅均逐步下降。 2008年 1-5月房地产市场需求增长持续减缓。受周期变动和政策影响，2007年 4季度房地产市场需求增长迅速下降， 2008年 1-5月 房地产市场需求增长继续减缓。 2008年 1-5月，各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于 1季度降幅。多数城市二手房交易量同比有所减少。 2008年 1-5月，长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国各区域商品房销售面积增幅均同比下降。 2008年前 5个月全国及大部分地区房价仍保持上涨但涨幅明显低于去年同期，部分城市住房价格出现下降。从房价环比涨幅来看， 2007年 4季度房价涨幅迅速下降， 2008年前 5个月房价涨幅变化基本平稳， 4月和 5月涨幅比 1季度略有下降。 2008年 1-5月房屋销售价格涨幅为 1.