2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》冲刺模拟试题及答案（十八）

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（十八） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后 题目 一 二 三 总分 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、下列关于开发房源信息的表述中，错误的是（）。 A报纸广告是房地产经济机构最常用的宣传方式 B路牌广告的总体影响力超过报纸广告 C派发广告单比路牌广告的目标性更强 D派发宣传单的成本较低 2、房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（）。 A.核实售 卖目的 B.核实业主身份 C.核实房屋所处位置 D.现场查勘 3、在某些二手房房屋代理协议中，二手房产权人既委托房地产经纪机构代理销售，同时合同也约定产权人可以自行销售，这种分销策略属于（）。 A集中分销 B委托中间商进行销售 C多重分销 D直销 4、在房地产经纪业务中，房源是指（）。 A物业的心理状态 B物业的物理状态 C业主（委托方）委托经纪人出售或出租的物业 D物业的权属状态 5、一般说来，只对总价比较敏感的是（）的客户。 A低档（小户型） B高档（大户型） C中档（中户型） D各类型 6、与广告相比，活动推广最主要的不同点是（）。 A传播的信息不同 B无需与媒体打交道 C传播的收众不同 D无需支付大量费用 7、某房地产项目共有住宅 400 套，在强销期内如果需要保留房号，数量不宜超过（）。 A 40 套 B 60 套 C 80 套 D 100 套 8、采用收益法计算销售价格一般以出租投资期（）年的租金还原后得到市场价格。 A 10 11 B 11 12 C 12 15 D 15 9、在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是（）。 A生产相对过剩 B供不应求 C生产绝对 过剩 D供求基本平衡 10、在房地产促销方式中，电话推销是（）中常见的促销方法。 A广告 B销售促进 C人员推销 D公共关系 11、在新建商品房销售过程中，结合销售资料细致介绍产品信息以加深客户对产品的印象，这项工作的地点最好选择在（）。 A售楼处模型前 B售楼处区域图前 C售楼处洽谈区 D售楼处外围或样板房 12、租赁期间，承租人自行迁出，由第三人占用致使出租房屋常驻到损坏的，（）承担赔偿责任。 A承租人 B出租人 C第三人 D A 和 C 连带 13、在建筑策划方法中 ,研究建筑功能和空间的组合 方法是属于 ()阶段的内容。 A.总体规划到建筑策划 B.建筑策划到建筑设计 C.总体规划到建筑设计 D.建筑设计到营销策划 14、按影响消费需求的各种因素，由粗到细逐步进行市场细分的方法是（）。 A单一标准法 B综合标准法 C系列标准法 D分类标准法 15、对人均储蓄存款余额的研究属于（）。 A经济环境研究 B城市商圈调查 C商业消费者调查 D城市、区域结构规划调查 16、市场营销通过商品的交换过程体现着经济关系，这是市场营销的（）。 A自然属性 B经济属性 C社会属性 D市场属性 17、在销售过程的尾盘期市场推广应以（）为重点。 A.大量的促销活动 B.集聚大量的人气 C.华丽的广告为主 D.不断竣工的朴实宣传 18、（）定价策略是以提高市场占有率为主要目标的。 A高价策略 B低价策略 C中价策略 D稳定价格策略 19、建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是（）。 A建筑、环境与人的课题 B建筑的风格与结构 C建筑功能与空间的组合方法 D项目的性质、品质和级别 20、在美国流行的 MLS，其实质是（）。 A将所有房源信息共享 B只有业主委托的房地产经纪人拥有业主的联络方式 C各个区域的房地产经纪人需要合作 D一宗交易只需一名房地产经纪人 21、（）运用范围较为广泛，是研究因果关系的一种重要方法。 A观察法 B访问法 C实验法 D统计分析法 v 22、按照 ()来划分 ,市场调查分为全面普查和重点调查。 A.调查的侧重点 B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 C.调查所采用的模型 23、调研人员亲临现场对调研对象进行观察而获得调研信息的调研方法是（）。 A.直接观察法 B.间接观察法 C.实际痕迹测量法 D.行为记录法 24、进行客户定位的主要方法是（）。 A A 市场细分方法 B市场分析方法 C分析方法 D建筑策划方法 25、下列原则中，不是房地产居间服务原则的是（）。 A平等化原则 B珍惜常客 C收费优惠 D体察客户的希望 26、在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是（）。 A人际关系揽客法 B讲座揽客法 C客户介绍揽客法 D广告揽客法 27、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人员人数。 A.销售进度 B.销售难度 C.广告投放 D.物业档次 28、在成本导向定价法中，有一种方法是，只要商品房按照预定的价格销售出去，就能 够实现预期利润。该方法的缺点是指考虑成本，而忽视市场竞争和供求状况的影响，难以适应市场竞争的变化。该定价方法是（）。 A.成本加成定价法 B.理解价值定价法 C.比较定价法 D.主动竞争定价法 29、银行共管账户的方法适用于（）。 A按揭付款 B抵押贷款 C一次性付款 D分期付款 30、房地产经纪机构的门店选择要坚持（）的原则。 A.价格优先 B.量入为出 C.方便客户 D.方便上班 31、对客源的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（）。 A客源开拓 B客源分析 C客源利用 D客源管理 32、（）是惟一直接依靠人员的促销方式。 A.人员招聘 B.人员培训 C.人员推广 D.关系推广 33、同一类户型的产品因其（）不同，价格也会有很大的变化。 A位置 B周围环境 C交通 D朝向 34、买卖二手房发生纠纷最多的因素是（）。 A没有结清电话费 B没有进行煤气过户 C没有进行有线电视过户 D卖方户口没有及时迁出 35、（）就是形成市场差异化产品。 A形象定位 B市场定位 C产品定位 D客户定位 36、房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入，其他经纪人只能看到房源的基本情 况，业主的联络方式只有该接受委托的经纪人拥有，这种房源信息共享方式是（）。 A私盘制 B公盘制 C分区公盘制 D公私合盘制 37、进行形象定位一般采用的是（）方法。 A.市场细分方法 B.项目 SOWT 分析方法 C.建筑策划方法 D.头脑风暴法 38、将推广预算设定在公司所能负担的水平，此方法属于（）。 A追随法 B量力而行法 C目标任务法 D销售百分比法 39、法人企业或组织的房地产转移时，须提交其（）同意转移的批准文件。 A产权部门 B上级部门 C房地产管理部门 D资产部门 40、房地产 居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和（）等。 A体察客户的希望原则 B合法原则 C售价最高原则 D节省费用原则 41、购楼须知拟定后应由相关（）审核。 A销售经理 B销售人员 C投资经理 D法律人员 42、决定房地产开发企业开发某一个项目成功与失败的关键在于（）。 A需求预测 B项目策划 C项目决策 D销售策划 43、不适合房地产产品引入期的策略是（）。 A适当低价、薄利为其宗旨 B加强市场调查与预测 C加强售前、售中、售后服务 D可用广告、新闻发布等方式大力推销、宣传 44、在 市场推广的强销期是以突出（）为主。 A物业主题 B市场主题 C广告主题 D功能主题 45、盈利能力控制的主要内容是（）和财务指标控制。 A销售收入控制 B营销成本控制 C营销效率控制 D以上都不是 46、（）是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，通过客户上门咨询而得到客户的方式。 A门店接待法 B广告法 C人际关系法 D会员揽客法 E客户介绍法 47、房地产消费行为调查的内容不包括（）。 A消费者对房地产价格的要求 B消费者对房地产设计的要求 C消费者的数量及其构成 D购买行为主要决策者的情况 48、在波士顿咨询集团法中，把处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群称为（）。 A.明星产品 B.现金牛产品 C.问号产品 D.瘦狗产品 49、一般来讲，商铺租金的高低与（）关系最大。 A租户的经济实力 B租户的文化素质 C租户的销售额 D租户的道德素质 50、以下有关房屋理财的说法不正确的是 ()。 A.房屋理财操作复杂 B.房屋理财通过租金差价获取利润 C.房屋理财增加了经营者和业主的风险 D.房屋理财涉及银行业务 二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分） 1、房地 产经纪业务中的主要风险有（）。 A信息欠缺引起的风险 B操作不当引起的风险 C承诺不当引起的风险 D道德风险 E财务管理风险 2、开拓小业主房源的渠道主要有（）。 A报纸广告 B路牌广告 C电话访问 D互联网 E联系资产管理公司 3、下列属于面向存量房屋的交易子市场有（）。 A销售 B租赁 C转让 D抵押保险 4、高开低走定价策略一般适用于（）。 A一些高档房，开发商高价开盘成功，基本完成预期营销目标 B期房销售 C人气较旺的待售小区 D房地产开发项目销售量小 E小区销售处于 宏观经济衰退阶段 5、下列（）易引起产权纠纷。 A.依法确定为拆迁范围内的房屋后，产权人将房屋出租 B.拍卖市场竞得的房屋 C.涉及婚姻或财产继承的房屋 D.预售商品房未登记、抵押商品房 E.未经规划或报建批准的房屋 6、项目策划与销售阶段的工作内容包括（）。 A.项目销售 B.项目研究 C.项目市场推广 D.项目定价 E.项目规划设计 7、按客户的不同性质，客源包括（）。 A买卖机构 B租赁客户 C机构客户 D个人客户 E关系客户 8、在计算营业税的时候，普通标准住房原则上应同时满足（）条件，在卖房 时可享受优惠政策。 A住宅小区建筑容积率在 1 0 以上，单套建筑面积在 120 以下 B实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1 2 倍以下 C允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不准超过 20% D实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1 5 倍以下 E允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不准超过 15% 9、从广义上讲，房地产项目可行性研究包括（）。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.项目评估和决策 D.详细可行性研究 E.项目分析 10、习惯上说，一个 楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价，下列关于楼盘均 价的说法中，正确的是（）。 A均价的制订和房地产价格本身的成本没有任何关系 B整体均价能说明某一幢楼的档次 C均价表现为开发商对项目总体销售额的预期 D均价确定表示该楼盘的质量水平 E必须先制订出分幢（组）的价格，再定出整体均价 11、项目定位阶段主要采用的市场调查方法有（）。 A实地调查法 B二手资料调查 C座谈会 D成交客户问卷调查实验法 12、房地产产品生命周期一般分为（）等阶段。 A引入期 B成长期 C成熟期 D衰退期 E复苏期 13、下列关于高价策略的说法正确的是（）。 A采用高价策略时，市场营销量与市场占有率都能得到提高 B企业对利润的期望值较高，同时希望通过高价树立品牌形象 C作为先发制人的竟争策略，有助于企业夺取市场占有率 D同类型的竟争相对较少，企业可在竟争压力最小情况下，获得大量顾客 采用高价策略的楼盘的消费者档次较高，对价格的关注较少 14、买方独家代理的特点有（）。 A销售方式为以客户需求为中心 B存在恶性竞争 C经纪机构服务有保障 D经纪机构服务相对无保障 E委托代理关系明确牢固 15、为实现完成市场营销活动，市场营销者可通过（）等途径提高预期顾客所得到的价值。 A增加成本幅度 B增加所得利益 C降低消费成本 D利益增加幅度大于成本增加幅度 E利益降低幅度小于成本降低幅度 16、客户信息管理的内容有（）。 A客户基础资料 B物业需求状况 C交易记录 D业主概况 E房屋状况 17、客源管理是要掌握（）等资料。 A客户基础资料 B需求状况 C交易记录 D业主概况 E房屋状况 18、目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的合同示范文本有四种，即（）。 A房屋出售委托协议书 B房屋出租委托协议书 C房屋承购委托协议书 D房屋承租委托协议书 E房屋预售委托协议书 19、客户信息开发方式中，门店接待的优势有（）。 A简单易行 B开发成本低 C客户信息准确度高 D积极开拓 E不受场地的限制 20、下列关于房地产市场细分的方法和步骤的表述中，正确的有（）。 A根据户型面积细分市场的方法是单一标准法 B根据区域位置和文化教育细分市场的是综合标准法 C根据影响消费者需求的各种因素，由粗到细逐步将市场进行细分的方法是系列标准法 D市场细分需要剔除企业目前无条件拓展的市场 E对细分市场命名要突出企业的特征 21、让客户尽快成交的方法有（）。 A需求引导 B了解出资人 C了解继承人 D了解律师 E财务支出能力判断 22、销售准备的资料中属于宣传资料的有（）。 A.形象楼书 B.功能楼书 C.预售许可证 D.宣传单 E.客户置业计划 23、下列关于经营的观念中，属于传统的、旧的观念是（）。 A生产观念 B产品观念 C推销观念 D市场营销观念 E社会营销观念 24、房地产企业在品牌战略的执行过程中，可供选择的方案有（）。 A产 品效应 B人物营销 C客房活动 D企业与楼盘品牌互动 E企业实力 25、总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有（）。 A不能过于保守，要合理承担风险 B尽量不以影响日常的工作效率为前提 C要正确衡量风险发生的概率及其后果 D全面考察 E量力而行 26、影响写字楼收益的风险因素主要有（）。 A区位及其交通便捷度 B物业管理水平和服务状况 C市场需求 D租金微调 E租户的信誉 27、在分析营销人员配备时，必须考虑两种组织情况，这两种组织情况是（）。 A.新组织 B.原有组织 C.再造组织 D.小组人员配备 E.新组织和小组人员配备 28、运用波士顿矩阵法花粉产品类型时考虑的基本因素有（）。 A.企业实力 B.企业潜力 C.企业规模 D.市场引力 E.市场规模 29、包租投资与置业租赁投资相比较的特点是（）。 A包租投资具有经营收益和保值、增值双重保险 B包租投资可以自由调整租金水平 C包租投资很有可能因经营不善而导致投资失败 D包租投资无须承担由于不可抗力因素造成都市房地产灭失的巨大风险 包租投资可以将房屋产权进行抵押贷款，套取资金用于周转 30、为获取房源，房地产 经济机构开拓渠道中的门店接待法的优势有（）。 A简单易行 B开发成本低 C客户信息准确度高 D较易和客户建立关系 E不受时间和场地的限制 三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分） 1、某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓 ,考虑到项目规模较小 ,并且所处片区不属于当前的热卖区 ,公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注 ,并希望通过强劲的营销迅速打开局面 ,定价策略拟采用抵开高走的策略。项目推现以后，销售情况良好，但是一个月后销售票员量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试 分析： 1.在本项目定位中采用的分析的行动对策主要是（）。 A对策 B对策 C对策 D对策 2.销售量下降的原因可能有（）。 A竞争楼盘出现 B广告支现减少 C市场定位不准 D利润下调 3.在公司还没有搞清楚销售急剧下降的原顺之前，应首先做（）。 A描述性调查 B控测性调查 C预测性调查 D因果性调查 4.（）调查是从外部联系上找出各种相关因素。 A描述性调查 B控测性调查 C预测性调查 D因果性调查 5.最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当关于这种 定价策略正确的说法是（）。 A低开高走策略适用于高档商品房 B这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度 C适用于销售量小，销售期短的房地产开发项目 D优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲 6.低开高走策略中调价的关键是（）。 A大幅递增 B小幅递减 C小幅递增 D大幅递减 2、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得一宗居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入 2 亿元开发高档住宅建筑面积 80000m2；方案二为投入 1.8 亿元开发普通住宅建筑面积 100000m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为 60%，可获收益 5000 万元；销路差的概率为 40%，将会亏损 3000 万元。普通住宅销路好的概率为 80%，可获收益 3000 万元；销路差的概率为 20%，将会亏损 1000 万元。 1.在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为（）。 A.时间序列法 B.回归分析法 C.特尔非法 D.销售人员意见综合法 2.项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目情况的预测，它包括的主要内容有（）。 A.销售 速度与价格 B.市场营销敏感性 C.资金回笼速度 D.项目销售与租赁的比例 3.对普通住宅开发的投资风险有影响的因素主要有（）。 A.销售价格 B.位置与环境 C.住房政策 D.客户状况 4.若甲公司选择方案二，其收益期望值为（）万元。 A.2000 B.2200 C.2400 D.3000 5.若甲公司开发普通住宅的成本加成率为 30%，销售税费率为 20%，则按成本加成定价法测算的普通住宅的单价为（）元 /m2。 A.2250 B.2340 C.2925 D.3600 3、甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房 地产行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。 2004 年 3 月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块空地。该空地位于市中心，面积 10000m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 1根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用的是（）， A零级渠道 B窄渠道 C一级渠道 D独家分销渠道 2丙房 地产经纪公司与乙房地产经纪公司签订营销代理协议后，宜在（）开始 介入。 A项目策划与地块研究阶段 B产品规划设计阶段 C营销推广阶段 D销售和物业管理阶段 3乙房地产经济开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作祥细 可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括（）。 A项目市场需要和竞争分析 B项目成本估算 C甲集团现金流分析 D项目营销推广方案 4丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括（）等。 A区域内四星级酒店客户调研 B区域内高档写字楼的租金水平 和空置率调研 C区域内交通便捷度调研 D区域内大型购物中心市场价格水平调研 5丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出 许多建议，下列建议中正确的是（）。 A鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并 在设计上突出其自身特点 B调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C针对目标客户中，小型律师事务所、会计事务所、设计咨询事务所、估价师 事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划设 计 D建议开始进行广告宣 传吸引客户 4、某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客游 信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在房地产经纪公司 的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 1该房地产经纪公司房源信息的共享方式是（）。 A私盘制 B公盘制 C MLSD分区公盘制 2张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询，李某负责接待，此时正 确的做法是（）。 A迅速安排张某与王某见面洽谈 B带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录入计算机 D为防止张某“飞单”，与其签订书面委托协议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 3张某很喜欢该套房子。但对房价一时间拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做 法是（）。 A提供近期类似成交案例价格供其参考 B为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场 价格 C叫同事及时不断打电话声称有客户要求看房，报价接近业主报价，造成竞争 激烈的假象，促使其下决心 D适时介绍房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 4在该 房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有（）。 A李某代收到张某的首期房款或不辞而别 B见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某评分差价 C王某提供假身份证 D私下促成该笔业务，佣金归己 2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（十八） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后（试题答案） 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、 B 解析：路牌广告的信息传播面较窄，总体影响力不及报纸广告。 2、 D 3、 C 解析：多重分销是指通过 多个营销渠道将房地产产品和服务销售到同一个