上海-保利天鹅语别墅.doc

CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评保利天鹅语别墅CREIS中国房地产指数系统测评机构：中国指数研究院联系电话系地址：上海市浦东新区福山路455号全华信息大厦8楼上海新开盘价格测评测评编号：2012-02-BLTEYBS01说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。3保利天鹅语别墅项目基本信息项目名称保利天鹅语别墅地理位置嘉定区裕民南路333号所属区域外环以外（嘉定新城板块）开发企业保利置业集团有限公司占地面积7.3万平方米建筑规模12万平方米物业类型别墅（70年产权）交房标准毛坯开盘时间2012年7月入住时间待定周边配套中小学、邮局、商场、医院、酒店。主力户型信息主力户型资料暂缺使用率约88%单套总价617.5万元（按250平方米计算）首付款185.25万元（按首付30%计算）贷款年限20年贷款方式商业/组合型月均还款33642元/32899元本次测评结果有效期为2012年2月，如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。1、 市场比较法测评项目价格为：23851元/平方米2、 成本法测评项目价格为：25751元/平方米3、 典型投资收益法测算项目价格为：24954元/平方米结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2月测评价格为24700元/平方米。【项目要点】l 地理位置：项目位于嘉定区新城板块，嘉定区裕民南路333号，临近11号线白银路站800米。l 户型特点：资料暂缺。l 企业实力：项目开发商为上海保利佳房地产开发有限公司，投资商保利置业集团有限公司，均为业内著名企业，综合实力雄厚，开发经验丰富，市场认可度高。l 项目配套：中小学：新城小学、交大附中、育才中学、华师大二附中；商场：沃尔玛、天霖广场、弘基广场等；幼稚园：蒙特梭利幼儿园、宋庆龄幼儿园、新城实验幼儿园；邮局：中国邮政储蓄银行(白银路邮局营业部)；医院：妇幼保健院、瑞金医院；其他：东云街、西云楼、司法中心、远香湖、保利凯悦酒店、保利大剧院等；一、市场比较法1、 选取可比实例根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明测评对象及对比案例比较因素测评对象保利天鹅语别墅对比案例A风荷丽景尚城别墅对比案例B保利家园别墅对比案例C东方豪园销售均价250002600024000交易日期2012年2月2012年2月2012年2月交易情况未开盘正常正常正常区域因素地理位置外环以外外环以外外环以外外环以外交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷周边环境好好好好区域配套完善完善完善完善个别因素土地用途住宅住宅住宅住宅建筑形态联排别墅叠拼别墅联排别墅联排别墅 容积率1.60.781.60.55绿化率35%35.15%35%51%户型设计88%87%88%89%装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯社区配套完善完善完善完善开发企业品牌保利置业集团有限公司鼎太集团保利置业集团有限公司上海毅豪房地产有限公司2、 因素修正（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。3、 修正结果比较修正条件指数测评对象及对比案例比较因素测评对象保利天鹅语别墅对比案例A风荷丽景尚城别墅对比案例B保利家园别墅对比案例C东方豪园销售均价250002600024000交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素100100100100个别因素100104100112比准价格24113 26000 21441 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为24113、26000、21441元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为23851元/平方米。二、成本法根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营模式测算序号项目取费基础费率金额(万元)1土地成本2009年12月25日成交的上海市嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块，地块总价为131000万元。1310002开发成本建安成本A约3500元/平方米（不含装修成本）42000红线内市政费用B建安成本A12%5040 小区配套费用C建安成本A12%5040 勘察设计费用DA+B+C8%4166 3管理费用1+23%56174投资利息以开发周期2.5年（其中半年准备期，2年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入70%，第二年投入30%，年利率假设为10%。388945销售费用房地产总价V3%9270 6销售税费房地产总价V7%21631 7开发利润房地产总价V20%46351 房地产总价V 309010万元单价25751元/平方米三、典型投资收益法选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型毛坯联排别墅租金为4000元/月，每年的租金按同比上涨12%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。典型投资者收益模式测算年份12345潜在毛收入4800053760602116743775529空置和收租损5%24002688301133723776有效毛收入4560051072572016406571752运营费用8%36484086457651255740净运营收入4195246986526255894066012期末转售净收益5年后按3%净收益率出售，转售税费3%2134397持有期NPV(6.3%)219656期末转售NPV(8%)19726