某地产集团江重庆项目市场调查报告VIP

科思瑞智：化数据为收益 1 委托方：中房集团重庆分公司 执行方： 中房集团 江北董家溪项目 市场调查报告 科思瑞智：化数据为收益 2 调研活动简介 -P3-6 调研结果 -P7-128 1、宏观经济及背景分析 2、调查样本的背景资料 3、潜在购房者购房需求研究 4、对董家溪项目本身的测试 5、消费者购房的信息来源 项目定位及市场建议 - P128-140 目 录 科思瑞智：化数据为收益 3 第一部分：目标市场消费者结构特征 第二部分：目标市场消费者消费特征 -消费者为什么会购买？ -消费者购买什么样的房子？ -消费者购房有哪些行为特征？ -有哪些因素影响着消费者的购房？ 第三部分：楼盘推广策略建议 为中房集团重庆董家溪项目的市场定位和产品定位提供市场依据 。 分析市场因素对房地产定位的影响 ， 为董家溪项目的市场营销及推广提供思路和建议 。 了解并把握市场和用户的特征 ， 挖掘潜在消费群的有效卖点 ， 从多角度多层次探求消费者的需求 。 分析购房消费群的态度和行为 ， 研究 “ 民居 ” 概念的可行性 ， 为董家溪项目提供实效的行销策略 。 调研活动简介 目 的 内 容 科思瑞智：化数据为收益 4 定性研究：四组焦点小组座谈会 定量研究： 问卷入户调查： 180个有效样本 定点拦截调查： 100个有效样本 CATI电话调查： 500个有效样本 以中房董家溪项目位置为中心，江北区为主要抽样调查区域，辐射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。 项目周期： 2003年 6月 10日 2003年 7月 15日 定性研究： 2003年 6月 21日、 22日、 25日、 28日 定量研究： 2003年 6月 15日 7月 5日 调研活动简介 调查时间 调查地区 样本配额 科思瑞智：化数据为收益 5 研究设计 第一部份：定性研究 焦点小组座谈会 研 究 区 域： 重庆市江北区、渝中区、沙坪坝区 座谈会组次： 四组 目标与会者： 第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者 第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成） 第三组：渝中区潜在购房的消费者（配额完成） 第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成） 座谈会执行时间 ： 第一组： 2003年 6月 21日下午 2： 30 5： 00 第二组： 2003年 6月 25日下午 2： 30 5： 00 第三组： 2003年 6月 27日晚上 6： 30 8： 30 第四组： 2003年 6月 29日下午 2： 30 4： 30 科思瑞智：化数据为收益 6 第二部分：定量研究 问卷调查 研究区域： 江北区、渝中区、沙坪坝区 抽样方法： 入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采 用简单随机抽样。 目标被访者： 已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来 24月内计划购置小区住宅的 潜在消费者。 访问执行时间： 2003年 6月 15日 2003年 7月 5日 研究设计 甄别条件 ： （潜在消费者的界定要求） 1） 未来 24个月内有明确购房意向 2）购房首选区域里包括有江北区 3）对购房问题有建议权或决策权 4）能承受套内单价在 2000元及以上 科思瑞智：化数据为收益 7 1、宏观经济及背景分析 科思瑞智：化数据为收益 8 1.1 重庆市房地产市场概况 2002年 是重庆市房地产业持续健康发展的一年 ， 政府出台了一系列激活房市 、引导和调动住房消费的政策 ， 有力地促进了我市房地产市场的发展 。 2002年我市房地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善 、 房地产市场交易日趋活跃 、 消费者购房信心进一步增强 。 1、 政府努力改善住房消费环境 ， 切实维护购房者权益 。 主要体现在： 1） 商品房买卖合同实行联机备案 ， 根除 “ 一房多售 、 重复抵押 ” 现象； 2） 以套内面积计价 ， 化解商品房面积纠纷； 3） 建立商品房预售资金监管制度 ， 保障预售资金用于工程建设； 4） 建立信用档案信息系统 ， 保证市场信息畅通； 5） 解决 “ 两证 ” 历史遗留问题 ， 重塑市场主体信心 。 2、 在市场机制上 ， 政府采取积极有效的政策措施 ， 刺激我市住房消费 。 1）降低房地产交易环节的规费 ， 减轻购房者的负担； 2） 制定激活房地产市场的 10条规则 ， 调动了购房者的热情； 3） 实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度； 4）主动开展有利于重庆市乃至西部地区房地产发展的研讨活动； 5） 举办多种形式的房地产市场交易会 ， 活跃市场 ， 促进消费 。 科思瑞智：化数据为收益 9 1.2 重庆市房地产市场概况 重庆直辖六年来 ， 房地产业进入了快速发展的新时期 ， 全市累计完成房地产及住宅投资859.53亿元 ， 年均增长 28.1%， 占全市社会固定资产总投资的 22.1%；全市累计房屋交易面积3616.39万平方米 ， 成交金额 509.05亿元 ， 实现房地产增加值 287.4亿元 。 2002年全市累计完成房地产开发投资 245.91亿元 ， 同比增长 25%， 比去年净增 49.24亿元。 从当年竣工 1390.73万平方米商品房构成来看 ， 商品住宅 1033.60万平方米 ， 比去年同期上升 40%；商业营业用房 266.30万平方米 ， 同比增长 37.5%；办公楼 50.01万平方米 ， 同比下降11.7%；其他 80.82万平方米 。 全年合计销售商品房 1016.58万平方米 ， 平均销售价格为 1556元平方米 ， 比去年同期上升 114元平方米 。 其中 ， 商品房销售均价为 1277元 ， 比去年同期上升 146元 。 个人购房比重由 1997年的 50.1%上升到 91.6%， 人均居住面积达到 12平方米 ， 城镇居民已告别短缺时代 ， 消费理念和需求发生质的变化 ， 由简单满足生活需要的 “ 居者有其屋 ”跃升到更加注重质量 、 品牌 、 环境 、 智能的更高更新 ， 休闲享受 “ 小康生活 ” 的时尚追求 。 2002年 ， 重庆市主城区审批土地 1060宗 ， 面积 6860公顷；全年批准入市项目 210个 ， 面积达 601万平方米 。 据估计 ， 2003年重庆市土地市场的总体趋势为：土地增量 、 存量供应同步增长 ， 但以存量供应为主 。 专家估计 ， 2003年 ， 北部新区和南岸区将表现突出 ， 成为消费者购房的首选区域 ， 成为我市房地产交易市场的两个主题板块 。 科思瑞智：化数据为收益 10 1.3 重庆市房地产市场概况 2003年上半年 ， 重庆市主城区商品房销售成交面积达到 .万平方米 ， 成交金额达 .亿元 ， 成交均价为每平方米元 。 分别比 2002年同期增长 68.1 、 75.4 、 4.4%。 据预测 ， 今年下半年房产市场竞争加剧 ， 房价稳中有升 。 据分析 ， 目前重庆楼市 “ 热度” 是比较理性的 、 正常的 ， 是与重庆社会经济发展的要求相适应的 ， 没有产生过热的现象 。根据到 2010年我市城镇化率将达到 50%的城镇化发展目标 ， 十年间 ， 重庆市将新增城镇人口600万人；如果按每人 25平方米的建筑面积计算 ， 仅新增城镇人口住房总需求量就超过了 1.5亿平方米 ， 如果将其中一半由房地产开发来完成 ， 平均每年也可达 800万平方米 。 此外 ， 重庆市主城区尚有 400多万平方米的危旧房 。 据测算 ， 每改造 1平方米危旧房 ， 将产生 3.5平方米的新房需求 ， 据此计算 ， 仅主城区的危旧房改造就将带来约 1500万平方米的住房要求 。 2003年一季度 ， 重庆市房地产开发继续保持快速 、 均衡 、 良好的发展态势 。 全市累计完成房地产开发投资 43.73亿元 ， 同比增长 41.3%；商品房竣工面积 120.74万平方米 ， 同比增长1.3倍；商品房销售势头强劲 ， 共计销售面积 131.9万平方米 ， 同比增长 1.1倍 ， 大于商品房的竣工面积 ， 其中 ， 商品住宅销售面积为 110.11万平方米 ， 占销售总量的 83.5%。 投资和市场的良好发展势头说明不存在过热 、 过量 、 比例失调 ， 泡沫经济的问题 。 科思瑞智：化数据为收益 11 1.4 江北区概况 江北区是重庆市主城区之一 ， 位于嘉陵江 、 长江交汇处北岸 ， 东 、 南 、 西三面分别与巴南 、 南岸 、 渝中 、 沙坪坝等区隔江相望 ， 北与渝北区接壤 。 江北区拥有 214平方公里土地 ， 47万人口 ， 辖 8街 3镇 168个居委会和 81个村委会 ， 是重庆市规划的行政 、 信息 、 金融 、 科技文化中心及中央商务区和交通枢纽 。 江北区拥有重庆最发达的交通 ， 区中心距重庆港 7公里 、 火车站 3公里 ， 乘车 20分钟即可到重庆江北国际机场 ， 机场国内航线通达 46个城市 。 江北区境内交通便利 ， 嘉陵江大桥及复线桥 、 黄花园大桥 、 石门大桥 、 大佛寺大桥等和规划建设的共 13座横跨长江 、 嘉陵江的公路 、 铁路大桥将江北区和渝中区 、 沙坪坝等主城区紧密相连 。 江北区是重庆重要的商贸区和物资集散地 ， 家乐福 、 重百集团 、 国美 、 新世纪等大型商企落户江北 ， 观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场 ， 销售量居全国第二 ， 江北商业城面积达 37.5万平方米 ,观音桥 、 五里店 、 大石坝三大商业圈和江北步行该街也正在积极建设中 。 科思瑞智：化数据为收益 12 1.5 江北区人口概况 江北区有居民常住户数 15.85万户 ， 总人口 46.65万人 ， 其中 ，非农业人口 36.52万人 ， 农业人口 10.13万人；总人口中男女比重为50.88： 49.12；户平均人口为 2.94人；人口密度为每平方公里 2156人 ， 仅次于渝中区 。 江北区 2001年末全社会从业人员数为 26.61万人 。 本项目位于董家溪片区 ， 属华新街地区 。 截止到 2001年底 ， 该地区有居民户数为 17300户 ， 比上一年增长 78户 ， 增长率 1.63%；该地区有人口 56296人 ， 比上年增长 2012人 ， 增长比率为 3.71%，为全区 12个地区中人口年增长最快的地区 。 科思瑞智：化数据为收益 13 1.6 江北区经济发展概况 2001年 ， 江北区完成国内生产总值 56.26亿元 ， 比上年增长11.1%， 增长幅度在都市发达经济圈中位居第一；其中 ， 第一 、 第二 、 第三产业增加值分别为 1.21、 34.93、 20.12亿元 。 2001年 ， 全区完成固定资产投资 42.08亿元 ， 其中房地产开发完成投资 18.73亿元 ， 比上年增长 41.55%。 2001年 ， 江北区全年实现社会消费品零售总额 35.23亿元 ， 比上年增长 9.97%， 比上年的增幅快 4.04个百分点 ， 比全市的增幅快1.27个百分点 。 2001年末 ， 江北区金融机构存款余额达 136.16亿元 ， 比年初增长 23.68%， 其中居民储蓄存款余额达 63.34亿元 ， 比年初增长27.17%。 科思瑞智：化数据为收益 14 1.7 江北区房地产开发概况 江北区近两年固定资产投资势头强劲 ， 其中 ， 外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升 。 2001年 ， 江北区全年固定资产投资完成 42亿元 ， 同比增长41.9%， 其中 ， 房地产开发完成投资 18.72亿元 ， 同比增长 41.55%， 在房地产项目投资中 ， 完成住宅投资 10.4亿元 ， 同比增长93.4%。 2001年 ， 全区房屋竣工面积 57.15万平方米 ， 同比增长45.53%， 其中住宅竣工 40.6万平方米 ， 比上年增长 27.99%；截止2001年末 ， 全区房屋空置面积 42.77万平方米 ， 同比增长 41.81%， 其中住宅空置 24.1万平方米 ， 同比增长 16.25%。 科思瑞智：化数据为收益 15 2、调查样本的背景资料 科思瑞智：化数据为收益 16 2.1 样本构成 总有效样本 (780个 )= A类 (280个 )+ B类 (500个 ) A类 -入户样本 180个加定点拦截样本 100个 ， 合计 280个； B类 -CATI电话调查样本 500个； 样本总数： 780个 48.33%43.67%51.67%56.33%0%20%40%60%80%100%A类 B类女性男性 调查显示：女性在整个家庭购房决策者中扮演了重要的角色，特别是对房源信息的收集和筛选，起着决定性的推荐作用。 科思瑞智：化数据为收益 17 2.2 样本年龄构成 调查显示：样本年龄呈低龄化的趋势。 20-30岁的消费者是目前置业的主 力买家之一；其次，是年龄在 45岁以上年龄段的消费者。这表明，目前置 业的主要人群在年龄结构上呈两极分化，低龄者和高龄者是主力。 35.07%13.89%23.53%19.44%16.29%11.11%7.24%13.33%5.66%10.56%12.22%31.67%0% 20% 40% 60% 80% 100%B类A类20-24岁 25-29岁 35-39岁 30-34岁 40-44岁 45-50岁科思瑞智：化数据为收益 18 2.3 样本职业构成 小结：在 A类调查样本群体中，“一般职工”和“私营业主”成为两类最大数量的被访对 象，占总比例的 50%以上。而在 B类调查样本中，“一般职工”、“事业单位人员”、“管 理人员”成为最集中的被访对象，比例达到 7成以上；本次调查采用的三种调查方式 所获得的样本，比较均匀地覆盖了地块周围的样本以及样本所具有的职业特征。 9.81%12.22%17.70%12.22%18.66%6.11%8.13%20.56%36.60%30.56%0.96%9.44%8.13%8.89%0% 20% 40% 60% 80% 100%B类A类专业人员 管理人员 事业单位人员 私营业主 一般职工 退休人员 无业人员科思瑞智：化数据为收益 19 2.4 样本文化程度 由于调查在样本 “ 职业 ” 背景进行了配额的设计，因此，本次研究的有效样本群体总体文化程度（素质）高于全市平均水平，较高文化背景的样本，以便研究高文化背景层次的细分市场在置业方面的行为特征。 大专26.7%大本+13.9% 初中-28.3%中专31.1%（样本： 280个） 科思瑞智：化数据为收益 20 2.5 样本家庭构成 7.22%20.56%7.78%12.22%20.00%27.22%5.00%0% 20% 40%未婚，不与父母同住未婚，与父母同住已婚，没有孩子已婚，最小的孩子不足6岁已婚，最小的孩子6-1 8岁已婚，最小的孩子18岁以上，至少有一个女子与您同住已婚，最小的孩子年龄18岁以上，没有女子与您同住（样本： 280个） 科思瑞智：化数据为收益 21 2.6 样本生活阶段 分析显示，住房需求量最大的两个购房群体是 ：（ 1） 家庭中孩子逐渐长大面临成家，需要一套独立新房或人口增多、孩子成人需要扩大居住空间的家庭；（ 2）家庭中有孩子正在念书，家庭为了孩子能在一个比较好的学校里就读，会综合考虑购置并搬迁到一个有好的学校配置的新住宅社区。 55.95%51.19%16.43%7.78%14.76%12.22%12.86%20.00% 5.00%0% 20% 40% 60% 80% 100%B类A类有子女将成家 新两口之家 已婚+幼儿 已婚+读书阶段的孩子 老两口（样本： 780个） 科思瑞智：化数据为收益 22 2.7 样本收入水平 调查结果：从被访者的个人月收入来看，普遍偏低（月收入低于 1200元的占 58.34%），而家庭月收入在 2000 3000元的家庭比重最大，达到 30.56%。 700元 - 701-1200元 1201-1500元 1501-2000元 2001-3000元 3000元 + 27.78% 30.56% 16.67% 11.67% 8.89% 4.44% 个人月收入 家庭月收入 1200元 - 1201-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001元 + 12.22% 25.00% 30.56% 21.11% 11.11% （样本： 280个） 科思瑞智：化数据为收益 23 2.8 样本理财意向 52.429.245.617.620.811.615.231.201020304050房地产经营活动股票 债券商业保险艺术收藏品外汇 教育 调查显示： “ 购置房产 ” 、 “ 金融投资 ” 、 “ 教育投资 ” 是被访者投资 理财的三大主要方向；消费者首选房地产作为投资项目，为该区域 的房地产需求市场提供了大量的客户、投资者。 科思瑞智：化数据为收益 24 3、潜在购房者购房需求分析 科思瑞智：化数据为收益 25 3 .1.1 置业类型 57.78%38.89%3.33%71.68%22.54%5.78%0% 20% 40% 60% 80% 100%第一次置业多次置业投资A类B类研究显示： “ 第一次置业 ” 买的是一个落脚的地方；样本中 “ 自购房用于居住 ” 的占 93.44%， 仍然是最主要的购房群体；有 28.13%的样本已经拥有一套商品房或其他形式的自有住宅 ,成为 “ 以提高生活品质 ” 的多次置业群体 , 这部分样本以 45岁以上年龄段 的被访者为主 ,他们大多数事业有成 ， 家庭和睦 、 稳定 ， 他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候 ， 随着住房二 、 三级市场的开放 ， 他们潜在的需求得以释放 ， 成为购房的次级主力群体 。 此外 ， 还有近 7%的消费者属于纯粹的 “ 投资型 ” 购房者 。 科思瑞智：化数据为收益 26 3 .1.2 置业类型细分 6 0 . 5 6 %7 5 . 6 1 %6 8 . 5 7 %5 5 . 7 7 %6 0 . 0 0 %3 7 . 3 2 %1 7 . 0 7 %2 8 . 5 7 %4 2 . 3 1 %4 0 . 0 0 %0%50%100%将成家 新两口 夫妇+幼 儿 夫妇+读 书孩子 老两口投资多次置业一次置业科思瑞智：化数据为收益 27 3 .2 置业态度 调查显示：目前消费者购置房产一般都持有 “ 保值 ” 的观念。一套 住房的居住周期为 7 10年左右，随着生活水平的提高和人们对 住房质量的提升而不断变化，分阶段置业，购房梯度消费的观念 得到大众的认可。 重庆为组团式格局，目前消费者工作与居住在同区的比例比较高， 原有的社会关系、单位纽带、家庭结构、亲戚结构，决定了消费 者希望生活在自己熟悉的环境中，希望在现在工作和居住的区域 内购置住房的消费者比重也超过 60%。 调查显示：在一个企事业单位中（比如学校），同事之间置业选 择有很强的关联性。而且，他们购房置业一旦成为潮流，跟风的 现象就比较严重，很容易形成 “ 团购 ” 。 科思瑞智：化数据为收益 28 3 .3.1 社区类型 中小社区26.1%中等社区15.0%中大社区8.3%单体楼4.4%小型社区41.1%大型社区5.0%最受欢迎 第二选择 （样本： 180个） 消费者喜爱的小区布局从以前的列兵式高层建筑逐渐走向围合式小区； 理想的社区：紧凑，功能多样化、功能分区科学，自然景观 +人造环境； 科思瑞智：化数据为收益 29 0.98.9722.8728.728.256.733.59100-10030030050050070070090090011001100+中房董家溪项目 400亩的占地规模，可以打造一个中型 规模的高档社区，这样的规划将得到消费者的高度认可。 调查显示： 目标购房者喜欢居住在一个规模为中等规模类型 的社区里。（选择比例接近 80%） 3 .3.2 社区规模 科思瑞智：化数据为收益 30 3 .3.3 不同置业类型对社区规模的偏好 5 . 7 7 %2 . 8 6 %4 0 . 3 8 %4 4 . 2 9 %2 5 . 9 6 %2 5 . 7 1 %1 4 . 4 2 %1 7 . 1 4 %7 . 6 9 %7 . 1 4 %5 . 7 7 %2 . 8 6 %0%50%100%一次置业 多次置业大型社区中大社区中等社区中小社区小型社区单体楼科思瑞智：化数据为收益 31 3 .3.4 不同年龄结构对社区规模的偏好 0%10%20%30%40%50%60%70%单体楼 小型社区 中小社区 中等社区 中大社区 大型社区20-24岁 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 总样本 45-50岁科思瑞智：化数据为收益 32 3 .3.5 不同职业背景对社区规模的偏好 0%10%20%30%40%50%60%单体楼 小型社区 中小社区 中等社区 中大社区 大型社区管理人员 专业人员 事业单位 私营业主 退休人员 总样本 无业人员 一般职工科思瑞智：化数据为收益 33 3 .3.6 家庭月收入与社区规模的关系 0%10%20%30%40%50%单体楼 小型社区 中小社区 中等社区 中大社区 大型社区1 2 0 0 元- 1201-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001+ 总样本家庭月收入与对 “ 社区规模 ” 的需求呈正相关，高收入的购房群体， 比较偏好规模较大的社区。 科思瑞智：化数据为收益 34 3 .3.7 购房总价与社区规模的关系 0%10%20%30%40%50%单体楼 小型社区 中小社区 中等社区 中大社区 大型社区1 0 万- 10.1-15万 15.1-20万 20.1-25万 2 5 万+ 总样本科思瑞智：化数据为收益 35 3 .3.8 社区类型 “ 社区型住宅 ” 是潜在购房群体居住的共同选择。 按照一般的规律，社区规模越大，开发商就会投入更多的资金进行配套设计， 居住者就会感到环境更加舒适、生活更加便捷。购物、上学、医疗、娱乐设施 及物业管理等等方面都有优势。 如果社区规模太大，就会受到购房者的严重抵触，消费者害怕人太多产生不 必要的拥挤和麻烦。 有近 50%的消费者选择 “ 小型社区 ” （ 500户及以下） , 这说明随着城市人口密度 的加大和环境污染的加剧，使得相当一部分高收入消费群体倾向于购买低密度 的住宅，从而，能够自由自在地享受舒适、清新的生活； 总体讲， “ 首次 ” 和 “ 多次 ” 的置业者都偏好于 “ 中小规模的社区 ” （ 500 1500户）； “ 单体楼 ” 的主要目标购买者是以 “ 投资 ” 为目的 “ 买房用于出租 ” 者，以及一小部分 “ 第一次置业 ” 的单身群体。 科思瑞智：化数据为收益 36 3 .4.1 建筑类型 调查显示：多层、小高层、低层成为消费者对建筑类型的首选。选择多层的 占到 40.56%，其次为小高层占 25%，和中高层占 13.33%。 定性研究发现，消费者对高层建筑（望山望水）的需求比例呈增长趋势，高 层建筑视野开阔，采光和通风良好，成为消费者一种新选择。 40.56% 25.00% 12.78% 7.78%0.56% 13.33%0% 20% 40% 60% 80% 100%独立式别墅 低层( 1 - 3 层） 多层（6 层）不带电梯小高层（1 2 层）带电梯 中高层（1 8 层）带电梯 高层（1 8 层以上）带电梯（样本： 280个） 科思瑞智：化数据为收益 37 3 .4.2 不同年龄特征对建筑类型的偏好 8 . 1 1 %1 . 3 0 %7 . 3 2 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %2 1 . 2 1 %1 . 3 0 %2 . 4 4 %3 . 2 3 %3 5 . 1 4 %4 1 . 5 6 %3 4 . 1 5 %4 6 . 4 3 %4 1 . 9 4 %4 5 . 4 5 %3 2 . 4 3 %3 5 . 0 6 %3 1 . 7 1 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %1 5 . 1 5 %1 6 . 2 2 %1 2 . 9 9 %1 9 . 5 1 %7 . 1 4 %1 2 . 9 0 %9 . 0 9 %8 . 1 1 %7 . 7 9 %4 . 8 8 %1 0 . 7 1 %9 . 6 8 %9 . 0 9 %0% 50% 100%20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-50岁低层 独立式别墅 多层 小高层 中高层 高层希望住低层、多层的样本以 “ 45岁及以上 ” 的年龄段为最多，希望居 住在小高层的以 “ 25 29岁 ” 居多，希望住高层的以 “ 35 39岁 ” 居多。 科思瑞智：化数据为收益 38 3 .4.3 不同职业特征对建筑类型的偏好 4 . 3 5 %1 2 . 9 0 %9 . 5 2 %1 6 . 3 6 %6 . 9 8 %1 3 . 6 4 %3 . 2 3 %1 . 8 2 %3 9 . 1 3 %2 5 . 8 1 %3 3 . 3 3 %4 7 . 2 7 %4 4 . 1 9 %4 5 . 4 5 %3 4 . 7 8 %2 9 . 0 3 %3 8 . 1 0 %1 4 . 5 5 %2 5 . 5 8 %2 7 . 2 7 %1 5 . 2 2 %1 9 . 3 5 %1 4 . 2 9 %1 2 . 7 3 %1 1 . 6 3 %9 . 0 9 %6 . 5 2 %9 . 6 8 %4 . 7 6 %7 . 2 7 %1 1 . 6 3 %4 . 5 5 %0% 50% 100%管理人员专业人员事业单位私营业主一般职工退休人员低层 独立式别墅 多层 小高层 中高层 高层科思瑞智：化数据为收益 39 3 .4.4 不同家庭收入对建筑类型的偏好 3 6 . 3 6 %1 0 . 7 1 %1 4 . 2 9 %4 . 6 9 %3 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 . 5 6 %3 . 7 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 7 1 %3 5 . 7 1 %3 2 . 8 1 %3 5 . 1 9 %0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %3 2 . 1 4 %3 1 . 2 5 %3 3 . 3 3 %7 . 1 4 %1 1 . 9 0 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %1 3 . 6 4 %8 . 9 3 %5 . 9 5 %1 2 . 5 0 %3 . 7 0 %0% 50% 100%1 2 0 0 元-1201-2000元2001-3000元3001-4000元4001+低层 独立式别墅 多层 小高层 中高层 高层科思瑞智：化数据为收益 40 3 .4.5 不同购房总价对建筑类型的偏好 6 . 6 7 %7 . 3 4 %7 . 7 8 %9 . 6 8 %2 7 . 2 9 %1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %5 1 . 4 3 %5 3 . 2 1 %3 3 . 3 3 %1 9 . 3 5 %1 0 . 0 0 %2 2 . 8 6 %2 3 . 8 5 %3 6 . 6 7 %2 9 . 0 3 %1 0 . 0 0 %1 3 . 7 1 %6 . 4 2 %7 . 7 8 %1 6 . 1 3 %1 3 . 3 3 %5 . 7 1 %9 . 1 7 %1 3 . 3 3 %2 5 . 8 1 %2 6 . 0 5 %0% 50% 100%1 0 万及以下10.1-15万15.1-20万20.1-25万2 5 万以上低层 独立式别墅 多层 小高层 高层 中高层科思瑞智：化数据为收益 41 3 .5.1 户型需求 1人 2人 3人 4人 + 现有的居住规模 5.00% 16.11% 50.56% 28.33% 希望新居能容纳的规模 9.44% 18.89% 40.56% 31.11% 调查启示：在项目规划和设计的时候，应充分考虑以下三种户型： 1）两代三口之家 在本次调查中占到调查总体的 44%； 2）三代多口之家 在本次调查中占到总体的 27%； 3）两口之家 包括新婚两口之家和老龄两口之家，占 24%； 科思瑞智：化数据为收益 42 3 .5.2 不同家庭结构的户型需求 13.38%7.32%2.86%20.00%29.58%46.34%7.69%40.00%30.99%34.15%45.71%57.69%10.00%26.06%12.20%51.43%34.62%30.00%0% 20% 40% 60% 80% 100%将成家新两口夫妇+ 幼儿夫妇+ 读书孩子老两口1 2 3 4+新婚两口有 46.34%希望住房能容纳 2人； 夫妻加读书的孩子型家庭有 57.69%希望住房能容纳 3人； 40%的老两口希望首先要能容纳 2人 。 科思瑞智：化数据为收益 43 3 .5.3 面积需求 1.1%14.4%28.9%24.4%15.6%9.4%6.1%0%20%40%60%80%100%5 0 - 51-70 71-90 91-100 101-110 111-130 1 3 1 + 调查显示：套内面积在 71 100平方米的住房市场需求最集中 ,占到 53.3%； 其次，面积在 100平方米以上的住房，市场需求累计起来也达到 30%的需求； 50 70平米的中小户型也有一定的市场需求，调查显示，占到总体的 14.4% 科思瑞智：化数据为收益 44 3 .5.4 不同置业类型对面积的需求 2 . 8 4 %0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %1 7 . 0 5 %9 . 3 8 %1 2 . 5 0 %3 1 . 8 2 %2 0 . 8 3 %2 5 . 0 0 %2 5 . 5 7 %2 1 . 8 8 %1 2 . 5 0 %1 0 . 2 3 %2 5 . 0 0 %1 2 . 5 0 %9 . 6 6 %1 2 . 5 0 %1 2 . 5 0 %2 . 8 4 %1 0 . 4 2 % 1 2 . 5 0 %0%50%100%一次置业 多次置业 投资1 3 1 +111-130101-11091-10071-9051-705 0 -“ 多次置业 ” 的购房消费者对大户型住房（ 100平方米 +）有较大的需求， 占到 47.9%，高于平均水平 12个百分比； 科思瑞智：化数据为收益 45 3 .5.5 不同职业背景对面积的需求 1 . 9 % 2 . 4 %7 . 7 %3 . 7 %8 . 6 % 8 . 5 %9 . 8 %3 6 . 5 %1 6 . 8 %3 4 . 3 %4 0 . 4 %4 1 . 5 %2 5 . 0 %3 7 . 2 %2 5 . 7 %2 7 . 7 %2 2 . 0 %1 5 . 4 %2 5 . 6 %1 7 . 1 %1 4 . 9 %9 . 8 %1 3 . 5 %1 2 . 4 %8 . 6 %8 . 5 %7 . 3 %4 . 4 % 5 . 7 %7 . 3 %0%50%100%管理人员 教师 私营业主/ 个体户 一般职员 专业技术人员/ 医生1 3 1 +111-130101-11091-10071-9051-705 0 -科思瑞智：化数据为收益 46 3 .5.6 对不同社区类型与面积的关系 3 . 7 0 %1 1 . 1 1 %3 7 . 5 0 %1 8 . 9 2 %4 . 2 6 %1 4 . 8 1 %2 0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %3 2 . 4 3 %3 4 . 0 4 %2 2 . 2 2 %1 3 . 3 3 %3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %2 7 . 0 3 %2 7 . 6 6 %1 4 . 8 1 %2 6 . 6 7 %1 1 . 1 1 %2 5 . 0 0 %9 . 4 6 %2 1 . 2 8 %2 2 . 2 2 %2 0 . 0 0 %8 . 1 1 % 8 . 5 1 %1 8 . 5 2 %6 . 6 7 %1 1 . 1 1 %4 . 0 5 % 4 . 2 6 % 3 . 7 0 %1 3 . 3 3 %3 3 . 3 3 %0%50%100%单体楼 小型社区 中小社区 中等社区 中大社区 大型社区1 3 1 以上111-130101-11091-10071-9051-705 0 以下科思瑞智：化数据为收益 47 3 .5.7 不同家庭月收入对面积的需求 1 . 7 9 %3 . 5 7 %1 . 5 6 % 1 . 8 5 %5 0 . 0 0 %1 4 . 2 9 %5 . 9 5 %1 8 . 7 5 %7 . 4 1 %2 7 . 2 7 %4 4 . 6 4 %3 3 . 3 3 %1 8 . 7 5 %1 2 . 9 6 %4 . 5 5 %2 3 . 2 1 %2 9 . 7 6 %2 5 . 0 0 %2 2 . 2 2 %9 . 0 9 %1 0 . 7 1 %1 6 . 6 7 %1 5 . 6 3 %2 0 . 3 7 %9 . 0 9 %5 . 3 6 %9 . 5 2 %1 0 . 9 4 %1 8 . 5 2 %1 . 1 9 %9 . 3 8 %1 6 . 6 7 %0%50%100%1 2 0 0 元- 1201-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001+1 3 1 以上111-130101-11091-10071-9051-705 0 以下家庭月收入与住房面积呈高度正相关，高收入购房者，住房面积需求越大。 科思瑞智：化数据为收益 48 3 .5.8 不同购房总价与面积的关系 1 1 . 4 3 %1 . 8 3 %4 0 . 0 0 %2 1 . 1 0 %2 . 2 2 %6 . 6 7 %3 1 . 4 3 %4 2 . 2 0 %2 2 . 2 2 %3 . 2 3 %5 . 7 1 %1 8 . 3 5 %3 8 . 8 9 %2 9 . 0 3 %6 . 6 7 %8 . 5 7 %9 . 1 7 %2 2 . 2 2 %2 2 . 5 8 %2 0 . 0 0 %2 . 8 6 %7 . 3 4 %1 2 . 2 2 %2 2 . 5 8 %2 0 . 0 0 %2 . 2 2 %2 2 . 5 8 %4 6 . 6 7 %0%50%100%1 0 万- 10.1-15万 15.1-20万 20.1-25万 2 5 万+1 3 1 以上111-130101-11091-10071-9051-705 0 以下科思瑞智：化数据为收益 49 3 .6.1 住房空间结构需求 50.6%32.2%17.2%0%20%40%60%80%100%平层 错层 跃层科思瑞智：化数据为收益 50 3 .6.2 不同年龄结构对空间结构的需求 4 4 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 4 1 . 6 7 %5 5 . 0 0 %4 7 . 3 7 %6 3 . 1 6 %3 6 . 0 0 %3 7 . 1 4 %2 9 . 1 7 %3 0 . 0 0 %3 6 . 8 4 %2 8 . 0 7 %2 0 . 0 0 %2 2 . 8 6 %2 9 . 1 7 %1 5 . 0 0 % 1 5 . 7 9 %8 . 7 7 %0%50%100%20-24岁 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 45-50岁跃层错层平层有幼儿和老人的 “ 30 39岁 ” 和 “ 45岁以上 ” 年龄段置业家庭更偏好 “ 平层 ” 。 科思瑞智：化数据为收益 51 3 .6.3 不同职业背景对空间结构的需求 2 7 . 2 7 %4 3 . 6 4 %5 0 . 0 0 %5 4 . 5 5 %5 9 . 4 6 %6 4 . 7 1 %6 8 . 7 5 %4 0 . 9 1 %4 1 . 8 2 % 2 7 . 2 7 %3 6 . 3 6 % 2 7 . 0 3 %1 7 . 6 5 %1 8 . 7 5 %3 1 . 8 2 %1 4 . 5 5 %2 2 . 7 3 %9 . 0 9 %1 3 . 5 1 %1 7 . 6 5 %1 2 . 5 0 %0%50%100%管理人员 一般职工 专业人员 事业单位 私营业主 退休人员 待业人员跃层错层平层科思瑞智：化数据为收益 52 3 .6.4 不同家庭收入对空间结构的需求 8 1 . 8 2 %6 2 . 5 0 %5 1 . 1 9 %4 5 . 3 1 %4 2 . 5 9 %9 . 0 9 %2 8 . 5 7 %3 4 . 5 2 %3 7 . 5 0 %3 7 . 0 4 %9 . 0 9 % 8 . 9 3 %1 4 . 2 9 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %0%50%100%1 2 0 0 元- 1201-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001+跃层错层平层科思瑞智：化数据为收益 53 3 .7.1 住房户型结构需求 2.2%0.6%2.2%21.1%28.9%19.4%25.6%0% 20% 40% 60% 80% 100%一室一厅两室二厅两室一厅三室二厅三室一厅四室二厅五室三厅科思瑞智：化数据为收益 54 3 .7.2 住房户型结构需求 1 0 0 . 0 0 %3 1 . 5 8 %9 0 . 3 8 %3 1 . 4 3 %3 4 . 7 8 %2 5 . 0 0 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %3 1 . 4 3 %2 8 . 2 6 %7 5 . 0 0 %6 0 . 5 3 %7 . 6 9 %3 7 . 1 4 %3 6 . 9 6 %1 0 0 . 0 0 %0% 50% 100%一室一厅两室二厅两室一厅三室二厅三室一厅四室二厅五室三厅平层 跃层 错层随户型的增大，购房者对空间结构要求多样化，有层次感的错层、 跃层需求比例呈分散在各种户型结构当中。 科思瑞智：化数据为收益 55 3 .7.3 住房户型结构需求 5 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %1 0 . 5 3 %3 4 . 6 2 %2 . 8 6 %2 . 1 7 %3 1 . 5 8 %5 5 . 7 7 %2 . 8 6 %2 1 . 7 4 %3 6 . 8 4 %7 . 6 9 %2 5 . 7 1 %3 6 . 9 6 %1 3 . 1 6 %3 1 . 4 3 %2 3 . 9 1 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %2 0 . 0 0 %1 3 . 0 4 %1 7 . 1 4 %2 . 1 7 %0% 50% 100%一室一厅两室二厅两室一厅三室二厅三室一厅5 0 - 51-70 71-90 91-100 101-110 111-130 1 3 1 +科思瑞智：化数据为收益 56 3 .8.1 同层户数需求 调查显示： 市场主力需求要求同层户数在 4户为最佳，占调查总数的 45%；项目在规划时，开发商应 充分考虑市场的需求，采用多种形式，设计出既满足市场需求又满足开发商利益的房屋。 31.1%15.0%45.0%5.6% 3.3%0%20%40%60%80%100%两户 三户 四户 五户 六户及以上科思瑞智：化数据为收益 57 3 .8.2 不同购房总价与同层户数的关系 3 2 . 8 8 % 3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %3 1 . 5 8 %5 0 . 0 0 %1 3 . 7 0 %8 . 3 3 %1 9 . 6 4 %1 5 . 7 9 %1 2 . 5 0 %5 0 . 6 8 %5 0 . 0 0 % 4 2 . 8 6 %4 2 . 1 1 %1 . 3 7 %4 . 1 7 % 1 0 . 7 1 %2 5 . 0 0 %0%50%100%10.1-15万 1 0 万及以下 15.1-20万 20.1-25万 2 5 万以上六户+五户四户三户两户科思瑞智：化数据为收益 58 3 .9 对卫生间个数的需求 44.4%55.6%0%20%40%60%80%100%一个 2个两室以上的户型建议设计 “ 主卫 ” 和 “ 客卫” 科思瑞智：化数据为收益 59 3 .10.1 对阳台个数的需求 36.7%61.1%2.2%0%20%40%60%80%100%1个 2个 3个两室以上的户型建议设计 “ 生活阳台 ” 和 “ 休闲阳台 ” 科思瑞智：化数据为收益 60 3 .10.2 对阳台形状的需求 35.0% 35.0%12.2%7.2%6.7%3.9%0%20%40%60%80%100%长方形 椭圆形 圆形 不规则形 多边形 正方形原音重现 : “阳台最好有两个，一个生活阳台，一个休闲阳台” “阳台一定要大，可以种花，足不出户在家享受”（老年人） “在阳台上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活动空间”（中年人） “可以在阳台上放简单的健身器材