房地产基础知识培训1.ppt

2020 1 24 房地产基础知识培训 2020 1 24 欢迎加入世家房产 我们的目标让您成为一名专业的房地产经纪人 2020 1 24 提示 删除样本文档图标 并替换为工作文档图标 如下 从 插入 菜单 选择 对象 单击 从文件创建 定位 文件 框中的文件名确认选中 显示为图标 单击 确定 选择图标从 幻灯片放映 菜单 选择 动作设置 单击 对象动作 并选择 编辑 单击 确定 培训目的 使新经纪人通过该培训项目 了解进行房地产中介业务的基础知识 了解相关房地产法律法规基础知识 普及与房地产中介业务的基本概念 培训对象 世家房产各分店刚刚入行1 3个月的新经纪人 2020 1 24 第一章 房地产基本概念 2020 1 24 第一节房产与地产 2020 1 24 一 房地产的概念 房产和地产的总称是由土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益 权利 的总和 经济学上称为不动产 2020 1 24 房产的特性与特点 特性 不可移动性长期使用性附加收益性异质性资本和消费品的二重性易受政策影响性相互影响性和深受周围社区环境影响性 特点 房产地产不可分割实体财产和财产权利的有机结合 它的核心权利是房屋所有权 土地使用权房地产是不动产非标准化 土地的形状等不同土地上的建筑物的位置结构朝向等不同 2020 1 24 二 地产的概念 地产是指能够为权利人带来收益或满足其权利人工作和生活需要的土地资源 2020 1 24 地产的类型 居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地 市政公用设施用地绿地特殊用地水域和其他用地保留地 2020 1 24 三 土地所有权的概念与分类 2020 1 24 土地所有权的概念分类 土地所有权 土地所有者在法律规定的范围内 对其拥有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 土地所有权的分类国家土地所有权 国有土地 集体土地所有权 集体土地 2020 1 24 土地使用权获得方式及出让年限 1 发展商只有得到土地才能建房获得土地使用权方式 a 招标 拍卖 开发商获取土地主要方式 六类用地 商业 娱乐 旅游 金融 服务业商品房 b 协议转让取得 旧城改造 c 政府批准划拨国有土地 如医用 军用等政府用地 2 国有土地使用权出让年限a住房用地70年b工业用地50年c科教 文体 卫生用地50年d商业 旅游 娱乐用地40年e综合或其他用地50年 2020 1 24 四 房产的概念与分类 2020 1 24 房产的概念 是指单纯的建筑物 建筑物虽然必须建造在土地之上 但在某种特定情况下需要把它单独看待 2020 1 24 房产的分类 住宅建筑物生产用房办公用房其他楼宇 2020 1 24 五 房产所有权的分类 占有权 对于房屋的实际持有和控制 它是指使用财产的前提条件使用权 指按照财产的性能和用途行使利用的权利 以满足人们的生产和生活的需要 2020 1 24 收益权 指凭借所有权取得的经济收入或利益 如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金 处分权 决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能 只有财产的所有人才具有财产的处分权 2020 1 24 第二节房地产市场 2020 1 24 一 房地产市场及概念 2020 1 24 房地产市场的概念 房地产市场 是指所交易的商品是房地产的市场 交易包括买卖 互换 租赁 抵押等 2020 1 24 房地产市场的分类 1 按用途 功能 划分 可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类 2 按档次划分 可分为高档房地产市场 中档房地产市场和低档房地产市场 3 按区域范围划分 可分为整体房地产市场和区域房地产市场两大类 4 按交易方式划分 可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类 5 按交易目的划分 可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类 2020 1 24 6 按流转次数划分 房地产一级市场 是土地交易市场 是土地所有者与使用者间的纵向交流 由政府直接控制和垄断经营 具体为土地使用权出让市场 房地产二级市场 是增量房地产交易市场 指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场 具体新开发的商品房的初次交易市场 房地产三级市场 即存量房地产交易市场 是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场的重新配置 具体为商品房 经济适用住房 已购公有住房等的再次交易市场 7 按时间划分 可分为过去的房地产市场 现在的房地产市场和未来的房地产市场 2020 1 24 二 房地产市场的特点 2020 1 24 房地产市场的特点 经营对象的非流动性流通形式的多样性市场的统一性市场的区域性供给的稀缺性不完全开发性市场的不充分性房地产市场投机的巨大可能性 2020 1 24 第三节房地产消费 2020 1 24 一 房地产消费的类型 投资型 房地产的消费主体对房地产消费的主要不是为了自己使用 而是为了作为投资对象 通过对资金 劳动力 技术等要素改变原有的房地产性能 结构和形式 通过出售或出租来获取利润 2020 1 24 生产型 对房地产的消费不是为了用于消费 而是为了作为生产和经营场所 为生产和经营提供活动空间或场地 消费型 主要是由国家机关 事业单位和个人为了消费使用 此类物业主要是住宅和办公用房等 2020 1 24 二 房地产消费的特点 普遍性多样性不可替代与差别性连续性与间断性消费弹性的差异性增长性 2020 1 24 三 影响房地产消费的因素 经济社会发展及城市化的水平城市人口增长及生活水平房地产价格水平国家政策城市产业结构消费者对经济发展形式预测 2020 1 24 四 消费者基本需求 速度 快速高效的 一站式 服务质量 达到和超越顾客期望品种 根据顾客需求而定做服务 倾听和及时的回应价格 最优质量与最优价格的组合 2020 1 24 第二章建筑学基础知识 2020 1 24 第一节建筑物的分类 2020 1 24 一 按建筑物使用性质分类 居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑 2020 1 24 二 按建筑物层数或总高度分类 1 住宅 低层1 3层多层4 6层中高层7 9层高层10层 2 公共建筑及综合性建筑 高层总高度超过24m多层低于24m的 但不包括总高度超过24m的单层建筑 3 超高层建筑 总高度超过100m的 不论是住宅还是公共建筑 综合性建筑 均为超高层建筑 2020 1 24 三 按建筑结构的材料分类 砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构 2020 1 24 四 按建筑结构承重方式分类 1 承重墙结构 2 框架结构 3 排架结构 4 其他结构 2020 1 24 五 按建筑施工方法分类 1 现浇 现砌式建筑 2 预制 装配式建筑 这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件 在施工现场进行装配而成 3 部分现浇现砌 部分装配式建筑 2020 1 24 六 按建筑物耐火等级分类 一级二级三级四级 2020 1 24 七 按建筑物耐久等级分类 2020 1 24 八 按房屋完损等级分类 完好房屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋危险房屋 2020 1 24 第二节建筑材料 2020 1 24 一 筑材料的概念和种类 2020 1 24 建筑材料的概念 建筑材料 是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称 是建筑工程的物质基础 建筑物从主体结构到每一个细部构件 无一不时由各种建筑材料经一定的设计和施工而成 2020 1 24 建筑材料的种类 1 根据建筑材料的来源不同 天然材料人工材料 2 按化学成分来划分 A 无机材料B 有机材料C 复合材料 3 按使用功能分类结构材料墙体材料功能材料 2020 1 24 二 建筑材料的性质 A 建筑材料的物理性质B 建筑材料的力学性质C 建筑材料的耐久性 2020 1 24 第三节建筑构造 2020 1 24 房屋构造组成部分 地基和基础墙与柱楼板与地面门窗楼梯屋顶 2020 1 24 一 基础和地基 基础的概念 是建筑物的组成部分 是建筑物地面以下的承重构件 它支撑着其上部建筑物的全部荷载 并将这些荷载及自重传给下面的地基 2020 1 24 基础的类型 按使用的材料分为 灰土基础 三合土基础 砖基础 石基础 混凝土基础 毛石混凝土基础 钢筋混凝土基础等 按埋置深度分为 浅基础 深基础按受力性能可分为 刚性基础 柔性基础 按构造形式不同分为 条形基础 独立基础 筏板基础 箱形基础 桩基础 2020 1 24 地基的概念及要求 地基的概念 地基不是建筑物的组成部分 是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层 地基应满足的要求 有足够的承载力有均匀的压缩量 以保证有均匀的下沉有防止产生滑坡 倾斜方面的能力 2020 1 24 基础的埋置深度及考虑因素 基础深度是指室外设计地面到基础底面的距离决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件 土层构造的影响地下水位的影响冰冻线的影响相邻建筑物的影响 2020 1 24 二 墙体和柱 2020 1 24 墙体的概念和作用 是竖向承重构件 它支撑着屋顶 楼板等 并将这些荷载及自重传给其础 墙体的作用 1 承重作用2 围护作用3 分隔作用4 装饰作用 2020 1 24 墙体应满足以下基本要求 1 具有足够的强度和稳定性 2 满足热工方面 保温 隔热 防止产生凝结水 的性能 3 具有一定的隔声性能 4 具有一定的防火性能 2020 1 24 墙体的类型 按位置 分为外墙和内墙 按方向 分为纵墙和横墙 按受力情况 分为承重墙和非承重墙按材料 分为砖墙 石块墙 小型砌块墙 钢筋混凝土墙 按构造方式 分为实体墙 空心墙和复合墙 2020 1 24 砖墙一般的厚度 115mm 称12墙 178mm 称18墙 240mm 称24墙 365mm 称37墙 490mm 称50墙 2020 1 24 柱 柱是建筑中直立的起支持作用的构件 它承担 传递梁和板两种构件传来的荷载 2020 1 24 过梁与圈梁 过梁 其作用是承担门窗洞口上部荷载 并把荷载传递到洞口两侧的墙上 钢筋混凝土过墚 砖砌过墚 钢筋砖过墚圈梁 为了增强房屋的整体刚度 防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响 长在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋专圈梁 2020 1 24 三 地面与楼板 2020 1 24 1 地面 地面的概念 地面是指建筑物底层的地坪 主要作用是承受人 家具等荷载 并把这些荷载均匀地付给地基 由面层 垫层和基层所构成 2020 1 24 地面按按面层所用材料和施工方式不同可分为 1 整体地面2 块料地面3 卷材地面4 涂料地面 2020 1 24 2 楼板 楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件主要作用是承受人 家具等荷载 并把这些荷载及自重传给承重墙或梁 柱 基础 2020 1 24 对楼板的要求 应有足够的强度 能够承受使用荷载和自重应有一定的刚度 在荷载作用下挠度变形不超过规定数值应满足隔声要求 包括隔绝空气传声和固体传声应有一定的防潮 防水和防火能力 2020 1 24 楼板的基本构造 面层结构层顶棚 2020 1 24 楼板的分类 按使用材料的不同可分为 木楼板砖拱楼板钢筋混凝土楼板按施工方式分为 预制叠合现浇 2020 1 24 梁 梁是跨过空间的横向构件 主要起结构水平承重作用 承担其上的板传来的荷载 再传到支撑它的柱或墙体上 2020 1 24 梁的分类 按材料可分为 钢梁 钢筋混凝土梁 木梁按力的传递路线可分为 主梁 次梁按梁与支撑的连接状况可分为 简支梁 连续梁 悬臂梁 2020 1 24 四 门窗 2020 1 24 1 门的作用和类型 主要用于交通和疏散 同时也起到采光和通风的作用 门的类型 木门 钢门 钢筋混凝土门 铝合金门 塑料门等普通门 纱门 百叶门以及特殊用途的保温门 隔声门 防火门 防盗门 防爆门 防射线门等平开门 弹簧门 折叠门 推拉门 转门 圈帘门等 2020 1 24 门的构造 平开门是当前民用建筑中应用最广的一种形式 它是由门框 门扇 亮子及五金零件所组成 常见的门扇种类 镶板门扇夹板门扇拼版门扇 2020 1 24 2 窗的作用和类型 主要用于采光与通风 并可作围护和眺望之用 对建筑物的外观也有一定的影响 一般居住房间的窗地比为1 7门窗的组成门一般由门框 门扇 五金等组成 窗一般由窗框 窗扇 玻璃 五金等组成 2020 1 24 窗的分类 按使用的材料 木窗 钢窗 铝合金窗 塑料窗按开启方式 平开窗 推拉窗 旋转窗 固定窗按所处的位置 侧窗 天窗 2020 1 24 五 楼梯 2020 1 24 楼梯的概念 形式及组成楼梯的概念 楼梯是房屋各层之间交通连接的设施 主要形式 楼梯 电梯 自动扶梯 台阶和坡道等楼梯的组成 楼梯段 休息平台 栏杆扶手 2020 1 24 楼梯的分类 楼梯按结构形式 板式楼梯 梁式楼梯 悬挑楼梯按施工方法 现浇钢筋混凝土楼梯 预制装配式钢筋混凝土楼梯按位置 室内楼梯 室外楼梯按使用性质 室内主要楼梯 辅助楼梯 室外安全楼梯 防火楼梯 2020 1 24 按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同可分为 直跑式楼梯双跑式楼梯多跑式楼梯折角式楼梯双分式楼梯双合式楼梯剪刀式楼梯曲线式楼梯 2020 1 24 六 屋顶 2020 1 24 屋顶 是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件 由屋面 承重结构层 保温隔热层和顶棚组成 主要作用 抵御自然界的风 雨 雪以及太阳辐射 气温变化和其他外界的不利因系 以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖 夏凉 屋面的类型 平屋顶 坡屋顶 球面 曲面 多波式折板屋顶等 2020 1 24 第四节建筑识图 2020 1 24 一 建筑施工图 2020 1 24 一 建筑总平面图 建筑总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物 道路 绿化等的总体布置的平面图 它可以反映出 1 该建筑场地的位置 大小及形状 2 新建建筑物在场地内的位置及与邻近筑物的相对位置关系 3 场地内的道路布置与绿化关系 4 新建建筑物的方位 5 新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高 6 扩建建筑物的预留地 2020 1 24 二 建筑平面图 建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后 对剖切面以下部分所作的水平投影图 它可以反映出 建筑物的平面形状 大小和布置 墙 柱的位置 尺寸和材料 门窗的类型和位置等 2020 1 24 三 建筑立面图 建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图 简称 某向 立面图 建筑物有多个立面 它可以反映出 建筑物的体型和外貌 表明外墙面装饰要求等 2020 1 24 四 建筑剖面图 建筑剖面图是通常把反映建筑物的主要出入口或主要外貌特征的正投影图称为正立面图 从而确定背立面图和左 右侧立面图 建筑剖面图用以表示建筑内部的结构或构造形式 分层情况和各部位的联系 材料及其高度等 是与平面图 立面图相互配合不可缺少的重要图样之一 2020 1 24 建筑剖面图可以反映出 1 剖切到的各部位的位置 形状及图例 2 未剖切到的可见部分 3 外墙的定位轴线及其间距 4 垂直方向的尺寸及标高 5 施工说明 2020 1 24 五 建筑详图 是建筑细部的施工图 是建筑平面图 立面图 剖面图的补充 建设详图包括 表示局部构造的详图表示房屋设备的详图表示房屋特殊装修部位的详图 2020 1 24 二 结构施工图 2020 1 24 结构施工图包括 基础平面图基础剖面图楼层结构布置图屋盖结构布置图柱 梁 板配筋图楼梯图结构构件图及必要详图 2020 1 24 三 设备施工图 2020 1 24 设备施工图包括给水排水 采暖通风 电气等设备的平面布置图 系统图 详图 统计表及文字说明 表示上 下水及暖气管道管线布置 卫生设备及通风设备等的布置 电气线路走向和安装要求等 设备施工图可分为 1 给排水施工图2 采暖施工图3 通风施工图4 电气施工图 2020 1 24 第五节 建筑面积 2020 1 24 一 房屋建筑面积的概念 是指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20m以上 含2 20m 下同 的永久性建筑 2020 1 24 二 房屋产权面积 是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积 它由直辖市 市 县房地产行政主管部门登记确权认定 即成套房屋建筑面积 成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 即 建筑面积 套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 2020 1 24 1 套内建筑面积 套内建筑面积由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成 即套内建筑面积 套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 2020 1 24 1 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积 以水平投影面积按以下规定计算 1 套内使用面积为卧室 起居室 过厅 过道 厨房 卫生间 厕所 贮藏室 壁柜等空间面积的总和 2 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 3 不包括在结构面积内的套内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 内墙面装饰厚度计入使用面积 2020 1 24 2 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重支撑体所占的面积 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙 包括山墙 等共有墙 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积 2020 1 24 3 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算 其中 封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积 未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积 2020 1 24 2 分摊的共有建筑面积 分摊的共有建筑面积 幢共有建筑面积 功能共有建筑面积 本层共有建筑面幢共有建筑面积是指为整幢楼服务的共有建筑面积 如为整幢楼服务的配电房 水泵房等 功能共有建筑面积是指为某一使用功能服务的共有建筑面积 如专为某一使用功能 如商业 服务的电梯 电梯间 大堂等 本层共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积 如本层的共有走廊等 房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积 它应按一定方式在各产权之间进行分摊 分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积 2020 1 24 第三章房地产经纪 2020 1 24 一 经纪的概念及特点 A 经纪的概念 经纪是指以收取佣金为目的 为促成他人交易而从事居间 代理 行纪等业为的经济活动 B 经纪的特点 1 活动范围的广泛性2 活动内容的服务性3 活动主体的专业性4 活动地位的居间性5 活动目的的有偿性6 活动责任的确定性 2020 1 24 二 房地产经纪的概念及必要性 房地产经纪是指以收取佣金为目的 为促成他人房地产交易而从事居间 代理等经纪业务的经济活动 2020 1 24 房地产经纪的必要性 1 由于房地产价格昂贵 维持房地产这类存货的费用太高 在绝大多数情况下 经销商难以承受 因此房地产下宜产通过经销商出售 2 房地产是不可移动的商品 无法像一般商品那样 集中到固定的市场展示 出售 其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中 以达到认识和购买的目的 3 由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性 需要房地产经纪服务 2020 1 24 三 房地产经纪的作用 1 传播经济信息2 加速商品流通3 优化资源配置4 推动市场规范完善5 促进社会经济发展 2020 1 24 四 房地产经纪的功能定位 1 沟通信息 提供咨询2 促成交易 提高效率3 公平买卖 保障安全 2020 1 24 五 房地产经纪活动的方式 2020 1 24 1 经纪活动的基本类型 居间 是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务 撮合交易成功交并从委托人取得报酬的商业行为 代理 是指经纪机构在受托权限内 以委托人名义与第三方进行交易 并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为 行纪 是指经纪机构受委托人的委托 以自已的名义与第三方进行交易 并承担规定的法律责任的商业行为 2020 1 24 2 房地产居间 房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务 交收取委托人佣金的行为 3 房地产代理房地产代理是指以委托人的名义 在授权范围内 为促成委托个与第三方进行房地产交易而提供服务 并收取委托人佣金的行为 2020 1 24 六 房地产经纪人 2020 1 24 经纪人的概念 经纪人 是指在经纪活动中以收取佣金为目的为促成他人交易而从事居间经纪或代理服务的中间人 2020 1 24 房地产经纪人的概念 房地产经纪人是指经过全国房地产地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认 依法取得 中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书 并经申请执业 由有关主管部门注册登记后取得 中华人民共和国房地产经纪人注册证书 在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经纪业务 或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权 独立开展经纪业务 并承担责任的自然人 房地产经纪人协理是指