典型上海商业圈地产投资风险管理的研究.doc

1 导论 近年来，上海楼市中的投资型物业纷纷涌现，商铺、办公楼、产权酒店、服务式公寓大量充斥了投资者的视野。客观来说，由于国家政府对房地产政策的调控在不断加码（提高首付比例、房产税试点、四个“限代化”限贷、限购、限外、限价），将原本火热的房地产市场顿时推进四面楚歌的困境中，住宅市场成交量在2011年年初更是降至冰点，相反与其形成了鲜明对比的是，商业地产迎来了新一轮的发展契机。正如房地产导刊商业地产栏目专题所说的一样：商业地产逐渐成为2011年产业经济的焦点明星。但是商业地产热闹的背后，依然存在着许许多多不确定的因素，从而给投资者带来的较高的风险。商业地产操作需要较强的专业性，对从业人员培养的时间周期、操作周期以及难度都比较大，这从根本上导致商业地产一直属于地产圈中能为少数人驾驭的领域。1.1研究的主题与目的本论文主要是对上海商业圈地产中几个典型的代表进行分析与探讨。进而得出在这样的一线城市中，投资者应该具备怎样的条件和能力、采取什么样的措施才能够在地产圈中具备竞争优势。随着城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式，一些投资者对于市场预期过于乐观、盲目立项，简单复制大城市中其他地产的成功经验，这就必然买下了致命的隐患，使得风险变高成本代价更大。本论文的发表希望能达到下列的目的：12.1.2研究对象 本论文的对象是当前上海商业圈地产中的几个成功典型代表，对其发展现状、发展战略、以及行业结构和竞争优势进行深入调查研究，并通过一系列财务数据分析其发展趋势。1.3研究方法 本论文研究采用实证方法，通过大量的数据资料来研究、分析、说明，形成投资管理战略性结论。 2 豫园商城2.1豫园现状上海豫园旅游商城股份有限公司是处在上海黄浦区的中心商业区，是一家集黄金珠宝、餐饮、医药、工艺品、百货、食品、旅游、房地产、金融和进出口贸易等产业为一体，多元化发展的国内一流的综合性商业集团和上市公司，旗下拥有众多以中国驰名商标、中华老字号、上海市著名商标和百年老店等为核心的产业品牌资源，经营业绩名列全国大型零售企业（单体）第一位，跻身中国企业500强。 承袭着上海700年的历史文脉，豫园商城与四邻的豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹和人文景观完美地融为一体，丰厚的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色使豫园商业旅游区成为全上海最中国的地方而享誉海内外。表2-1-1 豫园商城主要经营情况及2010年业绩子公司名称业务性质主要产品或服务注册资本总资产净资产净利润上海老庙黄金有限公司商业、加工金银饰品8,500.00228,145.9568,313.7219,573.80上海亚一金店有限公司商业金银饰品5,000.0059,674.4918,669.174,147.20上海老城隍庙餐饮（集团）有限公司服务业餐饮服务10,000.0016,003.3714,316.092,509.68上海豫园南翔馒头店有限公司服务业餐饮服务6,000.0010,687.888,344.662,364.39上海老城隍庙食品有限公司商业食品1,000.007,471.474,404.111,384.98上海豫园商城房地产发展有限公司房地产开发商品房开发15,000.0095,854.4811,828.29402.56上海豫泰房地产有限公司房地产开发房地产开发租赁咨询6,578.0021,173.129,364.881,972.58上海童涵春堂投资发展有限公司投资管理实业投资、投资咨询7,000.008,199.727,957.04745.29上海童涵春堂药业股份有限公司医药生产、加工、药品销售3,700.0013,102.915,058.37641.27上海豫园商城小商品有限公司商业小商品150.003,953.392,382.76913.47上海豫园商城百货有限公司商业百货1,500.004,293.892,223.53509.79上海豫园旅游服务有限公司服务业工艺品、摄影、旅游、日用百货3,030.009,173.221,676.46428.96上海豫园商城进出口有限公司外贸自营和代理进出口等1,000.0029,660.151,795.27304.55上海豫园商城工艺品有限公司商业工艺品、金银饰品1,000.004,653.192,282.35642.46上海豫园文化传播有限公司服务业广告制作、旅游礼品120.00386.58201.3440.91上海豫园旅游商城物业管理有限公司服务业物业管理300.002,239.20508.0070.46上海豫园电子商务有限公司服务业电子商务、信息采集加工、中介咨询600.005,394.04178.21142.34裕海实业有限公司服务业贸易、投资、资产管理HK$800.0018,143.80108.43-102.27上海豫园商城商业投资有限公司投资管理实业投资、资产委托管理5,000.007,996.287,902.51311.26豫园在营销规模上是稳中求胜，不断扩大规模的同时，加大了形象提升、品牌建设和市场开拓的力度，在公司中采取了比较合理的相关策略：1、 围绕商圈规划，做精豫园商圈在公司内部研讨的基础之上，公司会邀请海内外顶级艺术家、城市规划师、建筑设计师、商业策划师等专业人才来共同参与讨论，站在更高的起点上，用更高的标准来对现有的商业圈进行提升以及进行及时性的调整，对新商圈的经营和布局进行策划与定位。通过调整商圈经营结构和业态配比来形成外古内今的一种新格局，加强了对文化的挖掘和引进，扩张了豫园商圈。2、 着眼在长远发展，做大公司主业在保持一些诸如黄金珠宝、餐饮、商业地产等行业的龙头地位的基础之上加快自由品牌的拓展不凡从而扩大市场的占有率，追求行业中领先目标。同时，积极对接资本市场，通过投资并购来引进具有优势的国内外品牌，进而实现品牌的多元化，加大主业发展动力。商业地产将聚合公司产业、品牌等多方面的优势，积极对外复制豫园商城多业态、多品牌融合的经营模式，在依托人文旅游区的商旅文主体性地产开发中放大商业效应。3、 增强公司综合实力，做强企业战略投资在加大对主业的扩张性投资基础之上，同时也要持续关注和推进旅游、消费品、商业连锁、现代服务等企业的战略性投资和财务性投资从而选择最佳时机进行投资以获取高额的回报率，进而提升公司主业的实力和竞争力。4、 打造旅游地标，做优一流品牌豫园将在原先的“打造上海第一旅游品牌”的基础之上，进一步打造“中国一流旅游品牌”。多元化品牌提升计划包括商圈品牌、产业品牌、产品品牌、服务品牌等各个方面。未来公司将持续重点发展极大强势品牌，同时对其他品牌也将形成未来五年品牌价值、形象提升计划，并且分步骤实施以最终实现品牌的持续优化与可持续发展新格局。5、 构建和谐企业，做深企业文化公司通过深入挖掘历史文化、商业品牌文化来使得豫园商旅文活动再上新台阶。同时，公司将通过深入了解感受和提炼员工文化来使得豫园成为汇聚人才的高地、和谐企业的楷模。公司的目标是将豫园商城搭载成为各国游客了解体验中国民俗风情文化的最佳基地，成为商旅文联动发展的最佳示范区，成为上海撒向世界最美的城市名片而共同努力。2.2财务数据分析发展趋势笔者根据查找资料整理出豫园近年来的相关数据如下：项目/报告期2007年2008年2009年2010年投资与收益基本每股收益(元)0.9520.4530.6030.468每股净资产(元)5.234.3574.9933.179净资产收益率加权平均(%)27.7359.9613.5515.72扣除后每股收益(元)0.4490.3270.5730.447偿债能力流动比率(倍)1.34561.19321.41021.7053速动比率(倍)0.83070.72620.79490.9996应收帐款周转率(次)40.60452.175563.439395.7686资产负债率(%)53.392155.962852.346453.4529盈利能力净利润率(%)13.84854.67186.1515.9054总资产报酬率(%)13.0985.06576.29717.5335经营能力存货周转率3.88894.48414.18024.8791固定资产周转率5.05467.11087.643511.9144总资产周转率0.94581.08431.02381.2757资本结构净资产比率(%)46.607944.037247.653646.5471固定资产比率(%)15.671114.853212.13229.5071从表2-1-1中可以看出，近年来豫园商圈利润呈现递增趋势，营销规模逐步扩大，在09年到2010年之间营业收入的暴涨主要是因为公司于2010年围绕“对接世博、参与世博、融入世博”的主线，积极有序推进“做精豫园商圈，做强公司主业，做大战略投资，强化体系建设”四项重点工作。各个产业尤其是黄金珠宝业、商业地产业和餐饮行业都紧紧抓住世博机遇，利用自身品牌与资源优势，在参与世博、营销增收、渠道拓展等方面取得实效。同样，当期的营业利润增长幅度远远超过归属于上市公司股东的利润增长幅度，主要是一方面公司营业收入的增长带动了整体利润的上升，在另一方面公司参股企业招金扩业股份有限公司的投资收益比上一年度同期有了大幅度的增加。表2-2-3 2007-2010年相关费用数据项目2010年2009年增减%2008年2007年销售费用372,492,125.43267,483,961.3539.26259,000,000228,000,000管理费用514,892,087.12379,954,447.8735.51350,000,000305,000,000财务费用169,614,573.45156,642,088.158.28206,000,000115,000,000所得税费用172,583,275.2064,276,695.51168.5065,200,000132,000,000 由图2-2-3见，销售费用从2007-2010年之间始终呈现递增趋势，主要是因为公司配合营销规模的扩大而增加了员工人数必然会提升职工薪酬，从而使得人工成本上升；管理费用在2009-2010之间出现大幅度的增长，其主要原因是因为公司在积极参与世博的过程中加大了基础设施的建设和更新改造的力度，必然导致修理费增加，同时因为公司逐年提升公司形象，做强主业必然会加强品牌的建设和市场的拓展力度，从而直接导致了业务宣传费和租赁费用的增加，这就是图标所示的管理费用递增趋势产生的原因；所得税费用在07年到08年之间有个下降的幅度，主要是08年的全球金融风暴在一定程度上产生了影响，随后，公司进行相应的政策调整，恢复了公司的正常经营活动，使得公司利润增加，则必然会使得按利润总额调整的所得税费用计算基础比去年同期有所增长。2.3杜邦分析历史趋势图2-3-1：2011-03-31杜邦分析净资产收益率4.79%权益乘数1/（1-0.55）总资产收益率2.1571%总资产周转率0.4987%主营业务利润率4.4848%资产总额11,058,300,000主营业务收入5,318,720,000净利润226,863,000流动资产长期资产99,032,000所得税43,804,000全部成本5,148,583,800其他利润100,530,800主营业务收入5,318,720,000货币资金2,525,220,000长期投资0主营业务成本4,906,078,700固定资产0短期投资营业费用93,713,000应收账款216,424,000无形资产72,995,100管理费用103,210,000存货2,619,790,000其他资产-72，995，100财务费用45,582,100其他流动资产1,194,550,700权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1-6,114,240,000/11,058,300,000）=1/（1-0.553）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=5,318,720,000/(11,058,300,000+10,272,038,881)/2流动资产/非流动资产=6,593,550,000/4,464,770,000=1.478图2-3-2：2010-12-31杜邦分析净资产收益率14.72%权益乘数1/（1-0.535）总资产收益率6.9386%总资产周转率1.2757%主营业务利润率5.9054%资产总额10,272,900,000主营业务收入12,070,200,000净利润672,733,000流动资产长期资产93,611,000所得税172,583,000全部成本11,575,107,000其他利润350,230,000主营业务收入12,070,200,00长期投资0货币资金2,510,520,000应收账款123,664,000主营业务成本10,518,108,000固定资产0短期投资营业费用372,492,000无形资产73,527,500管理费用514,892,000其他资产-73,527,500存货2,422,240,000财务费用169,615,000其他流动资产769,385,600权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1- 5,491,150,000/ 10,272,900,000）=1/（1-0.535）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=12,070,200,00/(10,272,900,000+8,650,357,819)/2流动资产/非流动资产= 5,853,210,000/ 4,419,670,000=1.324图2-3-3：2009-12-31杜邦分析净资产收益率12.08%权益乘数1/（1-0.535）总资产收益率5.8706%总资产周转率1.0238%主营业务利润率6.151%资产总额8,650,530,000主营业务收入8,256,200,000净利润481,472,000长期资产110,139,000流动资产所得税64,276,700全部成本7,938,128,000其他利润227,676,700主营业务收入8,256,200,000长期投资0货币资金1,445,940,000应收账款128,406,000主营业务成本7,134,048,000固定资产0短期投资营业费用267,484,000无形资产4,952,790管理费用379,954,000其他资产-4,952,790存货1,824,020,000财务费用156,642,000其他流动资产781,526,346权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1- 4,528,250,000/ 8,650,530,000）=1/（1-0.523）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=8,256,200,000/(8,650,530,000+7,478,010,731)/2流动资产/非流动资产= 4,180,250,000/ 4,470,280,000=0.935图2-3-4：2008-12-31杜邦分析净资产收益率10.388%权益乘数1/（1-0.560）总资产收益率4.9072%总资产周转率1.0843%主营业务利润率4.6718%资产总额7,478,690,000主营业务收入7,855,580,000净利润328,552,000流动资产长期资产89,417,100所得税65,219,700全部成本7,655,322,000其他利润193,513,700主营业务收入7,855,580,000长期投资0货币资金1,445,760,000应收账款131,880,000主营业务成本6,840,708,000固定资产0短期投资营业费用258,569,000无形资产6,528,060管理费用350,382,000其他资产-6,528,060存货1,530,350,000财务费用205,663,000其他流动资产800,660,580权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1- 4,185,290,000/7,478,690,000）=1/（1-0.560）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=7,855,580,000/(7,478,690,000+7,010,989,978)/2流动资产/非流动资产= 3,910,250,000/ 3,568,440,000=1.096从上述几个表格中反映的数据里，能够直观明了的反映出企业的偿债能力、营运能力、盈利能力及其之间的相互关系。总资产净利润率揭示了企业生产经营活动的效率，其值等于销售净利率与总资产周转率的乘积，企业的销售收入、成本费用、资产结构、资产周转速度以及资金占用量等因素都直接影响到其高低。从2008年到2010年的数值中可以看出公司总资产净利润率呈现递增的趋势；可见趋势图2-3-5所示。图2-3-5 总资产收益率及净资产收益率趋势图通过流动资产与非流动资产的比率可以分析企业的资产结构是否合理，资产结构不尽能够影响到企业的偿债能力，也影响企业的获利能力，所以一般来说企业流动资产中货币资金占用比重过大时，即资金闲置会影响企业的获利能力，如果流动资产中的存货与应收账款过多则会占用大量的资金，影响企业的资金周转。从上述表格中可以看出，除了2009年比率小于1以外，其余数据均显示出流动资产与非流动资产之间的结构均衡且呈微增趋势。可见2-3-6趋势图。图2-3-6 （流动资产/非流动资产）变化趋势图2.4豫园的优势分析2.4.1豫园地段优势 投资房地产最关键的是地段，其次是投资产品的稀缺性，香港之父李嘉诚的至理名言“地段、地段、还是地段”深入人心。纵观大上海，虽然商业网点密布，但是综合其发展程度、社会口碑、人心取向，豫园商圈凭借其年客流量超越40,000,000的事实，并且依仗政策支持、旅游、黄金、小商品批发零售的龙头地位确立已久，使得其成为稳健投资的首选。豫园地区是上海的根，它是商业的中心，也是旅游的中心，依庙而建，傍园而立，承袭着上海七百年的历史文脉，将名胜古迹、人文景观、丰厚的文化底蕴、浓郁的民俗风情和鲜明的经营特色完美地融合一体。2.4.2豫园战略优势豫园坚持走“商旅文”相结合的发展道路，贯彻“特色化经营，精细化管理”的治企之道，商城的经济运行保持了良好的增长态势。豫园商城的发展是站在上海的发展战略高度来看，以一个创新的布局、合理的业态组合提升企业形象和品质向世人奉献一个极具中国特色，同时又是充满文化氛围的豫园。在过去的2008年奥运、2010年世博会都极大的加强了上海作为亚洲经济和文化中心的国际商务城市地位。豫园商城成为具有中华民族风情特色的旅游购物中心，成为了世博会临近的“民间中国馆”。公司在发展的同时，还注重回报社会，热心于各项拥军、帮困、助残、慈善等公益事业，扩大了社会效应，尤其是本着“园、庙、市”和衷共济的心态，积极落实党的宗教政策。此外，公司以被命名为全国“百城万店无假货示范街”为动力，积极开展诚信服务，、优质服务活动，一大批下属企业被评为全国和市、区文明单位、诚信单位、放心示范店、质量标兵企业、用户满意企业、从而提升了公司的整体形象。其次，商城严格按照法定程序来选举和聘任董事会、监事会和经营班子。无论在年龄结构、知识结构还是专业程度上都有明显的优势。公司从现行实际出发，修订了公司章程和股东大会、董事会、监事会议事规则，进一步明确了决策层、经营层和监督曾的权利义务及相互关系。同时公司为了提高审计效能，商城制定了内部审计作业程序和审计建议处理落实程序，确立了有效的内控机制，注重审计法务部门提出的整改意见，规范经营行为寓服务于监管之中。在人力资源管理方面，修改完善了人力资源管理制度及操作流程与实施办法，制定了新版员工手册，全面推行了职业资格准入制度实施意见，开展了全员培训，改进了用工、考核、酬薪管理模式。最后，在企业经营机制方面，豫园商城进行了一次彻底的思路转换，商城各级经营者坚定了城内抓调整，城外抓开拓的经营思路。诸如，在世博期间豫园商城下属老庙黄金获准入住世博园区内开设特色贵金属等专卖店，此举不仅带来了客观的收入，更为老庙黄金的品牌打造了一个全国乃至全世界的品牌效应。同样的，豫园商城下属老城隍庙餐饮积极利用有利时机赚取高收入的同时也为豫园商城做了很好的宣传。3 徐家汇3.1徐家汇现状 徐家汇地处上海市区西南部，是上海四大城市副中心之首，是上海主要商业中心之一。商圈北起广元路西至宜山路，占地约2.2平方公里，大小商业网点超过1000家，商业面积超过70万平方米。根据徐汇区统计局的统计，徐家汇商圈年度商品销售额已经超过120亿元，日均人流量70万人次，节假日期间超过100万人次。 徐家汇商圈目前已构成融购物、娱乐、美食、旅游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化、专业商场是徐家汇商圈演的主力业态，本公司在此区域拥有汇金百货徐汇店、上海六百、汇联商厦等三家大型百货店，分别定位于不同层次的消费人群。在此商圈的其他大型百货门店及购物中心主要有上海东方商厦徐汇店、上海太平洋百货徐汇店及港汇广场。本公司凭借多年积累的良好商誉以及先进的经营理念，通过错位经营和特色服务，在激烈的市场竞争中一直保持较高的市场份额。 徐汇商城自设立以来专注于经营百货零售业务，下属企业包括上海六百、汇金百货、汇联商厦等大型综合性百货商厦，以及都市型连锁超市汇金超市。在长期的商业经营活动中，各下属企业均形成了各自鲜明的市场定位及其特色，培育了为数众多的忠实客户群体。公司凭借着多年的商业经验积累，已经拥有了一支具备百货零售业从业经验，在百货店经营上有着深入见地的经营管理团队，并且逐渐形成了一整套涵盖经营理念、商品定位、组织体制、管理标准、采购招商、商场布局、装潢设计、计算机信息管理系统等方面的成熟、标准化的百货经营管理模式。同时，公司在商业技术方面也形成了比较强的优势，公司曾经参与原国家贸易部和国家科委委托的，并依托公司核心管理技术开发的“商业自动化技术集成及综合示范工程”，相应的软件成果曾被授予国家科技进步二等奖，并被市商委作为通用管理软件向全市商业零售企业推荐使用。公司在日常经营中坚持诚实守信原则，曾多次被评为全国文明单位、全国第一批百城万店无假货示范店、上海市第一批财务会计信用等级A类企业、上海市贷款企业资信评级AAA级企业、上海市纳税信用等级A类企业等光荣称号。表3-1-1 徐家汇商城主要控股子公司子公司名称业务性质主要产品或服务注册资本持股比例%少数股东权益上海汇金六百超市有限公司百货百货销售500万72.5543.80上海汇金百货有限公司百货百货销售$2400万72.510,855.31上海汇金物业管理有限公司物业管理物业管理、商务及房地产信息咨询$21万5179.99上海汇金物业服务有限公司物业服务物业服务及设施维修50万51-上海浩香驰贸易有限公司百货咨询百货销售及商务咨询190万77.286.79上海乾贝贸易有限公司百货咨询百货销售及商务咨询50万77.2-上海浩浪企业管理有限公司百货咨询百货销售50万77.2202.01表3-1-2 股权关系结构图 38% 10% 4% 3% 45%自然人42人徐汇副食汇鑫投资商投实业商城集团徐家汇股份上海六百 100%汇金物业汇金超市汇金虹桥汇联商厦汇金百货黄石裕城亚太信息金硕置业浩香驰 72.5% 77.2% 100% 72.5% 51% 77.2% 50% 20% 19.5%浩浪公司 100%公司在保持过去的优良经营模式的基础之上，进一步加强和完善各项管理工作，以管理创新为基础推进技术创新，强化品牌经营的核心理念，对今后的工作采取更为高标准、高质量的措施：1、 提升服务内涵，形成品牌优势继续以商品销售为中心，以提升重点品牌销售评效为着力点，即使跟踪各个品牌销售情况，挖掘重点品牌销售潜力，不断引进符合公司定位、知名度和占有率高、市场业绩好的成熟品牌，进一步完善公司品牌形象，提升整体商品竞争力。同时通过广泛的市场调研，做好品牌储备工作，充实后背品牌库。2、实施连锁化，扩大市场占有率根据世博后的市场变化，在促销上以稳定销售为着力点，把握好促销节奏，合理规划全年促销频率和力度。以自有物业和租赁物业为经营基础协同发展，适当加快发展速度，将以租赁物业经营和知识产权输出进行项目开拓。汇金百货的连锁发展将以上海市及商圈及新型市级商圈为重点，辐射长三角一线城市。上海六百将以传统居民聚集区为拓展重点，以租赁物业经营和资产收购方式为主，循序渐进，稳步发展。汇金超市将以与时尚百货结伴经营为主，兼顾独立网店开发，以生鲜和中高端食品作为主力商品大类，追求市场规模稳步扩大。3、深化自然式服务，顾客至上坚持“为顾客着想，让顾客满意”的服务理念，以顾客的实际需求为出发点，从环境设施、举止仪表、工作态度等各方面加强自查自评，跟踪各项服务措施的执行情况和效果，不断挖掘潜力为顾客提供更多便利和服务功能，进一步提高以服务为核心的综合竞争力。深挖数据，巩固顾客忠诚度。通过对客流量分析、价格带分析、坪效分析等精细化、标准化的数据挖掘，紧紧把握公司经营定位，采取针对性的营销措施，切实提高顾客满意度和忠诚度4、重视人才储备，实施梯队建设继续深化开展后备业务骨干培训，通过职业道德、认识自我与工作对象、岗位核心素养和经营管理与营销等课程的培训，提高骨干职工的管理水平和职业素质。同时，继续建立和完善各岗位的工作手册，逐步形成符合各公司实际需求的岗位工作标准体系，推进整体职工队伍建设工作。完善营销体系，实现整合营销，一方面不断探索和更新促销组合，用新颖的促销方式吸引顾客；另一方面加强对营销活动的整体策划和控制，达到投入与产出的有效配比。5、完善业务流程，实现精益化管理加强企业基础管理，提高安全意识，充分发挥各项职能管理在企业运营中的作用，并将企业的相关制度要求与各品牌商的自身管理要求结合起来，落实管理责任制，保障良好的经营管理秩序。以精益管理为基础，推进超市的供应链向“快速响应”方向发展，在管理标准化、精细化前提下，强化与供应商的沟通，精简环节和程序，及时有效地满足顾客需求。探索改进传统经营模式，逐步扩大自营采购范围，提升自营商品的销售贡献率，建立一支具有较强经营管理能力的自营队伍。3.2财务数据分析发展趋势笔者根据徐家汇商城股份有限公司披露出来的数据信息整理出财务指标如下表3-2-1所示：表3-2-1项目/报告期2008年2009年2010年投资与收益基本每股收益(元)0.5080.5140.555每股净资产(元)2.022.232.5净资产收益率加权平均(%)27.8225.0424.53扣除后每股收益(元)0.4890.4960.555偿债能力流动比率(倍)0.39430.49890.6793速动比率(倍)0.35040.4590.6239应收帐款周转率(次)179.1585148.8768122.7004资产负债率(%)45.561642.071636.5872盈利能力净利润率(%)12.443311.74911.6694总资产报酬率(%)14.42814.301115.29经营能力存货周转率44.866551.907455.8957固定资产周转率1.15952.65622.9446总资产周转率1.15951.21721.3103资本结构净资产比率(%)54.438457.928463.4128固定资产比率(%)46.270445.392443.6141从上述表格中可以看出，2008-2010年之间，流动比率和速动比率在稳步增长，表明企业的短期偿债能力增强；资产负债率的递减趋势表明了企业的长期偿债能力在增强；应收账款周转率没有显示固定的增长下降趋势，但是存货周转率呈现稳步增长趋势表明了其运营能力的增强；2008年度到2009年度息税前利润的递减是因为经济危机这样特殊的环境背景所导致，从2009年度到2010年度，由于经济的复苏和系列客观优势存在导致数值的增长表明了企业盈利能力的增强。徐家汇地区成熟的商业氛围和各公司发行人有利的竞争地位都使公司得益，取得良好的经营业绩。由表格数据看出营业收入逐年稳步增长趋势，营业毛利的稳步上升趋势表明公司主营业务情况良好，盈利能力较强并且具有较高持续性。其中，2008年度与2009年度之间，在营业收入和营业毛利增长的同时，净利润并没有能够与营业收入保持同步增长，究其主要原因是受到了经济危机的影响，公司于2009年打折活动较为频繁，百货零售业务毛利率有所下降，同时为了应对经济危机，公司采取了较多的促销活动必然导致了期间费用的增长；而在2009年度到2010年度，在经济复苏和世博会对上海消费市场拉动下，营业收入和营业毛利增长的同时，净利润基本与营业收入保持了同步增长。表3-2-2 资产构成情况及所占比例项目2010.12.312009.12.312008.12.31金额比例金额比例金额比例流动资产35,017.6022.3%29,664.1719.13%24,828.6516.51%非流动资产122,045.8377.7%125,379.4380.87%125,530.4483.49%合计157,063.43100%155,043.60100%150,359.09100%由上述表格清晰可见，年末总资产的数量在逐年递增，究其总资产平稳增长的主要原因是公司地处上海市核心商圈，地理位置优越，商业经济气度高，盈利能力不断增强必将会致使公司的经营规模不断的扩张。3.3杜邦分析图3-3-1：2010-12-31净资产收益率22.51%权益乘数1/（1-0.37）总资产收益率15.1917%总资产周转率1.3103%主营业务利润率11.6694%资产总额1,570,630,000主营业务收入2,044,720,000净利润194,217,000流动资产长期资产2,804,510所得税79,860,200全部成本1,730,477,800其他利润-40,165,000主营业务收入2,044,720,000货币资金285,098,000长期投资0主营业务成本1,482,349,100固定资产0短期投资营业费用74,988,700应收账款18,090,100无形资产456,097,000管理费用155,036,000存货28,569,300其他资产-456,097,000财务费用18,104,000其他流动资产18,418,600权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1-575,000,000/1,570,000,000）=1/（1-0.366）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=2,044,720,000/(1,570,630,000+1,550,365,192)/2图3-3-2：2009-12-31净资产收益率23%权益乘数1/（1-0.42）总资产收益率14.085%总资产周转率1.2172%主营业务利润率11.749%资产总额1,550,440,000主营业务收入1,858,700,000净利润177,689,000流动资产长期资产2,149,300所得税70,624,900全部成本1,581,669,900其他利润-28,716,200主营业务收入1,858,700,000货币资金238,617,000长期投资0主营业务成本1,352,047,000固定资产0短期投资营业费用69,931,700应收账款15,238,600无形资产467,987,000管理费用139,751,000存货23,707,000其他资产-467,987,000财务费用19,940,200其他流动资产19,079,400权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1-652,000,000/1,550,000,000）=1/（1-0.420）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=1,858,700,000/(1,550,440,000+1,503,618,495)/2图3-3-3：2008-12-31净资产收益率25.13%权益乘数1/（1-0.46）总资产收益率14.428%总资产周转率1.1595%主营业务利润率12.4433%资产总额1,503,590,000主营业务收入1,743,420,000净利润175,550,000流动资产长期资产1,512,130所得税71,759,000全部成本1,462,567,100其他利润-33,543,900主营业务收入1,743,420,000货币资金174,053,000长期投资0主营业务成本1,256,227,700固定资产0短期投资营业费用52,722,200应收账款9,731,140无形资产479,837,000管理费用127,961,000存货27,593,200其他资产-479,837,000财务费用25,656,200其他流动资产36,908,660权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额） =1/（1-685,000,000/1,500,000,000）=1/（1-0.457）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=1,743,420,000/(1,503,590,000+1,503,602,755)/2由上述表3-3-1、3-3-2、3-3-3中的数据显示披露，可观察出2008年-2010年期间，权益乘数在不断的减少，而权益乘数主要受到资产负债率的影响，当权益乘数越大时，资产负债率会越高，则在给企业带来财务效应的同时，也会给企业带来较大的财务风险。同时，权益乘数的倒数为股东权益比率，则说明股东权益比率呈现递增趋势，说明企业的财务风险递减，偿还长期债务能力在逐渐增强。同样地，我们可以从表中看出2008年度至2010年度，企业的净利润随着主营业务收入的增加而在稳步增长，期间费用中管理费用的递增趋势都是因为企业在不断的扩大规模而导致必须费用的提高。3.4徐家汇的优势分析3.4.1优越的地理位置 徐家汇商圈是上海市主要商业中心之一，商圈内百货零售业非常发达，拥有包括了东方商厦、汇金百货、上海六百、汇联商厦、太平洋百货、港汇广场、美罗城、百思买在内的大型购物中心，并且商圈内企业形成了“错位竞争，结伴经营的良好商业生态”。商圈附近有着便利的交通条件和巨大的消费人群，商圈内现有大小商业网点超过了1000余家，商业零售业的建筑面积近88万平方米左右，日均人流量70万人次，节假日期间超过了100-150万人次，是上海日均人流量最高的区域之一，为商圈内的企业提供了大量的客户群体。3.4.2经营模式占优 商圈百货店单体零售稳居全市前列，根据上海市商业信息中心的汇总，2008-2009年，徐家汇商圈内的主要百货商店均进入上海市主要百货店（单体）零售额排行榜前20位，其中，东方商厦徐汇店，汇金百货和太平洋百货徐汇店一直稳居前十位。商圈百货企业的零售坪效全市领先，根据上海市经济信息中心的数据，2008-2009年，东方商厦徐汇店、汇金百货、上海六百、太平洋百货徐汇店等徐家汇商圈的百货企业一直以其高坪效领先于其他商圈。虽然汇金百货徐汇店、上海六百和汇联商厦同处于一个商圈，但在发展过程中均形成了适合本商圈的市场定位。汇金百货徐汇店定位于中高档时尚百货，满足中高端消费群体需求，上海六百定位于大众流行的中档百货，针对大众消费，具有亲和力服务特色，汇联商厦定位于满足工薪阶层的实惠百货，准确的市场定位减弱了在同一区域公司下属各门店之间的竞争，同时对该区域客户群实现了最大范围的覆盖。优质的供应商品牌是百货店经营成功的又一大要素，公司历来注重与供应商的良好沟通和合作，经过多年积累，已经与国内外2000多家知名品牌建立了良好的长期合作关系，保证了公司下属门店拥有丰富的品牌资源，同时公司注重对市场变化、消费潮流的研究，即使了解消费者偏好，对下属门店的品牌进行了定期的更新，从而增强了对消费者的吸引力。公司的经营管理团队主要人员都是具有多年的百货零售业从业经历，经验丰富，在百货店的经营上有深入的见地，公司管理团队对百货经营中的布局规划、商品组合、采购、招商、销售、库存管理、物流配送、财务管理等各大环节都了解透彻清晰，这有助于提高公司下属每一件百货店的运营效率。此外，公司团队有一定比例的公司股权，保证了对管理层的有效激励，增加了企业竞争力。4 陆家嘴4.1陆家嘴近况作为全国唯一以金融贸易区命名的国家级开发区陆家嘴金融贸易区下属于陆家嘴股份的长期物业，在土地批租市场形势光明的情况下，公司为了原有土地逐步开发完成、土地资源日益减少的情况下，继续保持了公司持续、健康的发展，也为了实现长期回报跟随陆家嘴股份成长的广大股东，在营业战略上选择了转型，将公司主营产品从单纯提供土地转为提供各类现代物业发展所需要的功能性物业空间，即商业地产开发。在实施战略转型之后，陆家嘴股份涉足的产品中既包括了适合金融机构使用的甲级写字楼、适合城市商业发展和积聚的综合性商业中心，也包括满足会展产业发展所需要的国际化展览