87-第十章-契税法

第十章-契税法第二节 契税法契税应当与土地增值税结合起来掌握，它们之间有共同之处。但土地增值税是在土地、建筑物交易过程中对转让方征收的，而契税则是针对这一交易行为中的承受方征收的，两个税种调节的目的是不同的。现行契税法的基本规范是国务院发布的中华人民共和国契税暂行条例，是税收行政法规。契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。一、契税纳税义务人契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。二、契税征税范围（一）契税征税对象的一般规定：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。不包括农村集体土地承包经营权的转移。（二）契税征税对象的六个具体规定：1.国有土地使用权出让对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。2.国有土地使用权转让土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋买卖几种特殊情况视同买卖房屋：（1）以房产抵债或实物交换房屋：按房产折价款缴纳契税（2）以房产作投资或作股权转让。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。（3）买房拆料或翻建新房。4.房屋赠与要注意房屋赠与法律要求赠与房屋应有书面合同，并到房地产管理机关或者农村基层政权机关办理登记过户手续。区分赠与与继承（1）各种赠与不动产行为，都是契税征税范围；（2）继承要加以区分：法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税；以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。5.房屋交换三、税率：3%-5%的幅度比例税率不用记忆，考试会给，但要注意契税税收优惠的相关规定。四、契税的计税依据契税的计税依据是不动产的价格。由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据（由支付差价的一方为纳税人）；交换价格相等时，免征契税；不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。5.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。6.房屋附属设施征收契税依据（1）涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税。不涉及的不征。（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。（3）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。五、契税优惠（一）契税优惠一般规定：1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。7.公租房经营单位购买住房作公租房，免征契税。8.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。9.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。10.纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。（二）契税优惠特殊规定：1.企业改制企业按公司法有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2.事业单位改制事业单位按国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。3.公司合并两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。4.公司分立公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。5.企业破产6.资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税；同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。7.债权转股权经国务院批准实施债转股的企业，对债转股后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。8.划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。9.公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。【例-单选题】下列行为中，应当缴纳契税的是（ ）。A.个人以自有房产投入本人独资经营的企业B.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换C.公租房经营企业购买住房作为公租房D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权网校答案：D网校解析：选项A，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；选项B，等价交换房屋、土地权属的，免征契税；选项C，公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。【例-多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。A.购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划拨方式取得的土地使用权，以补交的土地使用权出让金作为计税依据网校答案：ABD网校解析：选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。六、契税征收管理1.契税纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，为纳税义务发生时间。2.纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房