房地产信托投资基金.doc

房地产信托投资基金房地产信托投资基金，英文全称是Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是指物业所有者将缺乏流动性、但具有可预见的稳定现金流的资产，分类组合成资产组合，将其转移给特殊目的信托（Special Purpose Trust，简称SPT），然后由后者用购买的资产组合为担保发行信托单元，从而实现金融互通的过程。如果将资产限定于写字楼、酒店、购物中心等不动产物业，特殊目的载体限定为信托公司，在概念上，REITs就属于资产证券化的一种形式。在此我们以新加坡CMT为例对房地产信托投资基金进行具体阐述。一CMT 的资产组成CMT 包括五处购物中心，总资产价值约S$18.5 亿新加坡币，可出租面积约175 万平方米，出租率约99.1%(2003 年数据)，出租报酬率约8%。二CMT 的信托结构三CMT 的对比优势1.在地理位置上分散风险CMT 的五处购物中心都邻近地铁站及公车站，分别位于新加坡西部、北部、东部以及中央商务区。在地理位置上的均衡，使CMT 的组合可以最大限度地吸引位于新加坡不同地区的购物者，并避免不同物业间的相互竞争。地理位置优势，使CMT 的四处购物中心每年可以吸引约5500 万的购物者。2.在租赁合约方面分散组合风险CMT 的前10 大租户在新加坡有良好信誉和极强的合同履行能力。大租户的存在为CMT 组合带来了旺盛的人气，使CMT 组合的平均空置率始终保持在0.5%以下。尽管大租户的租用面积占总面积的27.5%，其租金收入仅占总租金收入14.1%，并且大租户占总租金收入的比重都低于4%。该比重使CMT 在与大租户议价时保持较有利的位置，同也减少了由于大租户违约而带来的风险。CMT 共包括400 家分布在不同行业的租户，并且分布在同一行业的租户占总租金收入的比重低于20%，有效分散由行业波动而带来的风险。3. 中国REITs与新加坡REITs比较S-REITs 通过租金收入以获取较稳定的投资回报，并利用债券形式将较大宗的房地产投资分割为较小的部分，从而具有较好的流动性和较强的抗通货膨胀的能力；S-REITs 通常在项目正常操作阶段介入，不承担开发风险；在投资收益及风险的组合关系上，S-REITs 高于直接的房地产投资，但是低于直接投资于房地产开发项目的股权投资；S-REITs 通常规模较大，且在证券交易所上市。 C-REITs 的用途主要是贷给房地产开发企业或以股权投资的方式入股，并用于房地产项目的开发建设。房地产投资贷款通常由三部分贷款构成：建设贷款、过桥贷款和抵押贷款。C-REITs 资金运用方式类似于建设贷款和过桥贷款。由于目前银行利率偏低、股市低迷，而C-REITs 优厚的市场回报使其具有一定市场基础， 但值得注意的是C-REITs 承担着不可低估的开发风险。以贷款方式运作的C-REITs，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，有少数利用政府财政支持或商业银行担保。以股权投资方式运用的C-REITs，风险控制手段主要是通过到期回购的方式。C-REITs 的规模主要以几千万元和12 亿元为主，期限一般为13 年，投资者的预计年平均收益率约为4%5%。与S-REITs(如CMT)相比，C-REITs投资风险偏高，但回报率偏低。对比S-REITs 和C-REITs 可以发现，由于房地产金融市场的不发达及相关法律及政策的不完善，中国还不具备设立S-REITs 式传统的房地产投资信托的条件。首先，中国现有公司法和信托法在不同领域对C-REITs 产品发展有难以突破的限制，并且中国缺乏产业投资基金和资产证券化的相关法律；其次，S-REITs 的主要特点是利用股票上市融资以增强房地产资产的流动性并提供资金支持，利用税收优惠吸引了股票投资者和房地产商的兴趣，但是我国缺乏相关的上市法规和税收法规；最后，由于房地产商数量多规模小、对银行信贷资金依赖程度高、盈利模式的短期化、会计制度落后和运作程序不透明，投资者对房地产投资信托产品的风险承受能力和产品的认同程度不高，S-REITs 式房地产投资信托在中国应用尚缺乏成熟的房地产金融市场的支持。从监管的角度看，通过健全政策和建立配套制度，鼓励多种融资渠道的发展，可以达到分散风险并激活金融产品创新的目的；从金融机构的角度看，可以完善金融市场和丰富金融产品；从房地产商的角度看，可以开辟新的融资渠道，有利于企业改善财务结构和持续发展。四政策建议和启示1.完善相关法律法规，通过法律保障和规范为房地产信托投资基金秩序性地发展保驾护航，完善金融市场，丰富金融产品。2.强化风险控制意识，多层次多角度降低风险，减小金融市场波动。3.加强市场监管，维护市场秩序，为房地产信托