12月4日下午关于万达商业模式的讨论.doc

等雪的小厮(23579437) 18:21:59西域白狼(494508450) 18:20:16摩尔的解析很简单。我主要是踩点。 解析很简单？怎么说，我做了这么多年都觉得不简单，你没那么牛吧？ 花非花： (438378504) 18:31:17这个西域兄弟很好学的。 花非花： (438378504) 18:31:31呵呵，你们要给人家一个学习的机会噢。 茄子堡-项目组(14801830) 18:22:32购物林荫道这就是shopping mall的解析，是这个这吗？ 西域白狼(494508450) 18:22:34嘿，小厮是不是说，中国已建的“十大MALL” 名称建筑面积（平方米）所在城市 1.华南MALL89万东莞 2.金源时代购物中心68万北京 3.兴力达商业广场45万上海 4.正佳广场42万广州 5.海南第一MALL30万海口 6.正大广场 24.1万 上海 7.华润中心万象城 18.8万 深圳 8.中华广场17万广州 9.爱家民族园购物中心 16.8万 北京 10.天河城广场 16万广州 花非花： (438378504) 18:32:17但是，的确，西域小弟，这里好多前辈，你一定要很谦虚的学习噢，但是你有些问题还是可以大胆的来说的。 等雪的小厮(23579437) 18:23:48简单的说，我们这个群里就有两个操作过华南MALL的 等雪的小厮(23579437) 18:23:58而且我现在身边就一个 西域白狼(494508450) 18:24:19哈，好厉害哦。 等雪的小厮(23579437) 18:24:43他不是群的，是操作招商的，我也正向他学习呢 花非花： (438378504) 18:34:07不过，虽然群里不是论什么资历，但是做过和没有做过就是很不一样。 茄子堡-项目组(14801830) 18:25:33/report/2005-09/05/content_3444564.htm 花非花： (438378504) 18:34:50小厮，你可以吓唬花花草草的，但是不要吓唬小朋友噢。 等雪的小厮(23579437) 18:25:49随便问一句：你认为投资客，商家。自营比例什么是最佳？ 西域白狼(494508450) 18:26:14那请教他，华南摩尔时如何造人气的啦，有高招吗？ 等雪的小厮(23579437) 18:27:01是系统的东西 麦麦儿(278991569) 18:27:06等雪的小厮(23579437) 18:25:49随便问一句：你认为投资客，商家。自营比例什么是最佳？ 麦麦儿(278991569) 18:27:19雪的意见是？ 等雪的小厮(23579437) 18:27:57哈哈，我可以告诉你，华南城4大商业业态的比例都不一样 花非花： (438378504) 18:37:25这个比例也是应该因市场而异 西域白狼(494508450) 18:28:15每个摩尔都不一样啦。 等雪的小厮(23579437) 18:29:00错，虽然都完全一样，却有规律可寻 等雪的小厮(23579437) 18:29:14如果要可持续发展 花非花： (438378504) 18:38:48 这才有小厮的专业风范。 等雪的小厮(23579437) 18:29:35投资客比例最大应该是30% 西域白狼(494508450) 18:29:41我喜欢万达模式，与国际巨头共发展。 等雪的小厮(23579437) 18:29:48而做为前期 等雪的小厮(23579437) 18:30:12商家入场相对比例较少等雪的小厮(23579437) 18:30:44喝时候应该考虑自营，带动商家入场 等雪的小厮(23579437) 18:31:19白痴，万达是最失败的案例 花非花： (438378504) 18:40:36茄子兄的意见是？ 等雪的小厮(23579437) 18:32:09哈哈，对不起，露本象啦 花非花： (438378504) 18:41:40继续你的比例。 西域白狼(494508450) 18:32:36但是，全国有几十座万达广场啊。 等雪的小厮(23579437) 18:32:42万达因为业主经营不好，集体上诉 等雪的小厮(23579437) 18:33:02万达回购一家就花1，2亿 等雪的小厮(23579437) 18:33:41万达全国这次回购就需要再投入17亿 等雪的小厮(23579437) 18:34:04造成万达的信誉危机 花非花： (438378504) 18:43:49等雪的小厮(23579437) 18:29:35投资客比例最大应该是30% 另外两者的比例有规律可行吗？ 花非花： (438378504) 18:44:04你说完了这个问题，再来批驳下万达。 等雪的小厮(23579437) 18:35:17吃香香啦，要收咨询费 等雪的小厮(23579437) 18:35:47其实华南城是这样的 胡桃(27759827) 18:35:47 ,吃饱了 花非花： (438378504) 18:45:13你先说，我再找个东西给你香。 花非花： (438378504) 18:45:18等雪的小厮(23579437) 18:29:35投资客比例最大应该是30% 另外两者的比例有规律可行吗？ BIRD： (6987504) 18:36:25白狼是哪的朋友呀 西域白狼(494508450) 18:36:35万达是做地产，不是商业，他要的是租金收益。 等雪的小厮(23579437) 18:37:29皮革皮具。五金化工。纺织服装。印刷包装 西域白狼(494508450) 18:37:37万达多是把一楼分割出售的啦。 等雪的小厮(23579437) 18:37:45还有个电子 等雪的小厮(23579437) 18:38:09到底先说哪？ 花非花： (438378504) 18:47:42先说第一个， 等雪的小厮(23579437) 18:38:24万达是这个问题 西域白狼(494508450) 18:39:12万达还有很多物业可以出售啦，他有足够的现金流啦。 等雪的小厮(23579437) 18:39:23印刷包装90%以上晒商家 等雪的小厮(23579437) 18:39:42你啊 等雪的小厮(23579437) 18:40:01万达的资金主要是银行借贷等雪的小厮(23579437) 18:40:40而无业无法销售，造成资金回笼问题 等雪的小厮(23579437) 18:41:03而本身出租需要商业的培养期 花非花： (438378504) 18:50:24对，白狼的困惑，其实也是我又时候的困惑。 西域白狼(494508450) 18:41:13嘿，小厮，中国那个做地产的不靠银行啦，银行是融资的第一选择啦。 花非花： (438378504) 18:51:02初生白狼不怕厮，我来好好听听你们的高论。西域白狼(494508450) 19:00:14哦哦 西域白狼(494508450) 19:00:57嘿，你们福建是不是有个SM广场的东西？ 流姆斯(106999666) 19:01:11两个了 流姆斯(106999666) 19:01:17厦门一个，晋江一个 西域白狼(494508450) 19:01:27那又是个什么怪物？ 胡桃(27759827) 19:01:36我收藏的大片有指环王一套,兄弟连一套,真实谎言,夺面双雄,帝国娇雄 流姆斯(106999666) 19:01:38一个MAILL 西域白狼(494508450) 19:02:09怎样的MALL? 西域白狼(494508450) 19:02:26功能如何？ 西域白狼(494508450) 19:02:51各业态构成如何？ 流姆斯(106999666) 19:03:14就是一个大的卖场，没有什么特别的 流姆斯(106999666) 19:03:26吃，穿，等等 胡桃(27759827) 19:03:50那叫MALL? 胡桃(27759827) 19:04:13简直是洗脚城的翻版 西域白狼(494508450) 19:04:20哦哦 流姆斯(106999666) 19:04:24一般是引入一个比较大的超市：比如沃而玛 流姆斯(106999666) 19:04:54比洗脚城，要人多一些 西域白狼(494508450) 19:04:59就这样而已？ 流姆斯(106999666) 19:05:51我觉得没有什么特别的，就像一个商场：华联，中友之类的 西域白狼(494508450) 19:06:28不管怎样，人多就好，有人气就有商机。 胡桃(27759827) 19:06:54嘿嘿,桂林原来有一条步行街,也起名叫MALL,花200万炒作,炒是炒的很不错,可惜就是卖不掉 流姆斯(106999666) 19:07:00就是求着这些大超市进驻，吸引人气 西域白狼(494508450) 19:07:49不过，有人气也不一定有商机的哦。 BIRD： (6987504) 19:07:53商业地产不是炒作能行的，关键如何才能真正引来有效需求 流姆斯(106999666) 19:08:09对 吻猫的靓鼠(270964478) 19:08:19 流姆斯(106999666) 19:08:32商业就是要有钱途 BIRD： (6987504) 19:08:35有效需求是个关键， 麦麦儿(278991569) 19:08:39 吻猫的靓鼠(270964478) 19:09:06更重要的是后期的经营管理啊。 BIRD： (6987504) 19:09:31万达的项目有这么两大缺点，第一是人流只是外循环， BIRD： (6987504) 19:09:46主力店引来的人员没能对其他店带来真正的人流 BIRD： (6987504) 19:10:12很多人只是直接去了主力店，很少有人光顾周边的品牌店 西域白狼(494508450) 19:10:20对了，但是开发商不管这些。 BIRD： (6987504) 19:10:29第二是人流定位的差异， 流姆斯(106999666) 19:10:37商业业态没有关联性 BIRD： (6987504) 19:10:56万达的购物广场通过都定位于高档商场 BIRD： (6987504) 19:11:15但其主力店通常都是仓储式超市 西域白狼(494508450) 19:11:18后期管理是运营商的事，我尽管把房子卖出去。 吻猫的靓鼠(270964478) 19:12:07兄弟我是做管理的啊。哪能这么说啊 西域白狼(494508450) 19:12:15万达多在市中心。 流姆斯(106999666) 19:12:20现在市场成熟多了，开发不考虑运营会吃亏的 BIRD： (6987504) 19:12:46带来的人流与周边业态的客户定位差异太大，许多主力店客户购物一次都是买日常用品的，而其他品牌一件商品可能是其半年的支出总额 麦麦儿(278991569) 19:12:54有的开发商就是后期的运营商西域白狼(494508450) 19:13:29但是如何靠出租回收投资的话，少的也要七八年，十年。 BIRD： (6987504) 19:13:52后期经营绝对是关键，但是如果运营商对物业没有绝对的支配权，经营管理公司也是无能为力 BIRD： (6987504) 19:14:02有时候就成了虚设了 西域白狼(494508450) 19:14:20对了西域白狼(494508450) 19:15:01所以就有产权统一之说啦 西域白狼(494508450) 19:15:30如何保证产权的统一呢？有何高见。 麦麦儿(278991569) 19:16:08呵呵，你指的是后期多业权的处理吧 西域白狼(494508450) 19:16:22是啊。西域白狼(494508450) 19:17:21卖出去再租回来。 麦麦儿(278991569) 19:17:44目前的处理方法，通常是在出售时，即与业主签合约，约定由商管公司或是租务管理公司统一出租 麦麦儿(278991569) 19:18:17其中包括不能的期限处理、租金涨幅处理 麦麦儿(278991569) 19:18:59打错了，是不同的期限处理西域白狼(494508450) 19:19:21那么，投资回报率如何保证呢？西域白狼(494508450) 19:19:38业主要找麻烦的哦。 麦麦儿(278991569) 19:19:44呵呵，建议你看一下成都的亿家天下操作方式 麦麦儿(278991569) 19:19:53或者众信合诚的项目 麦麦儿(278991569) 19:20:06或者蓝光集团的项目 西域白狼(494508450) 19:20:21是嘛。 麦麦儿(278991569) 19:20:23他们在这一方面，目前来说还算处理得不错 零上4度(29965848) 19:22:35成都商业大碗 西域白狼(494508450) 19:22:37好，那你说说摩尔是应该由零售商做还是地产商做拉。一样吗？ 等雪的小厮(23579437) 19:23:18走只前最后一句，产权式商铺的合同规定是：用意带经营，保证业主基本收益，多了算经营者的，少的经营者垫，在这里猫腻最好的是，一定要看违约责任 麦麦儿(278991569) 19:23:27呵呵，零售商和地产商是两个差别很大概念，不能这样比较的。 麦麦儿(278991569) 19:23:52小厮，你要走了呀？ 等雪的小厮(23579437) 19:24:04吃饭 西域白狼(494508450) 19:24:10嘿，零售商其实也就是做二房东啦