南京汤泉镇商业中心综合体物业发展建议_56PPT_2009年

天天文档在线 汤泉镇商业中心综合体 物业发展初步建议 2009.6.12 天天文档在线 目录 一、汤泉镇商业市场调研 二、南京典型小产权项目商业调研 三、项目产品解读 四、定位思考建议 五、项目发展思路 六、工作推进建议 天天文档在线 一、汤泉镇商业市场调研 天天文档在线 调研内容： 1、汤泉镇商业调研 2、南京典型小产权商铺调研 调研时间： 6月 1日 -6月 5日 调研方法： 1、通过实地调研，掌握基本资料和信息 2、对所调研内容进行了多方面的资料搜集 3、通过人物访谈了解相关信息 4、通过专题讨论提炼相关结论 调研概况 天天文档在线 老菜场 华联超市 华联超市 百佳超市 汤泉镇小学 沿街底商 菜场周边商铺 汤泉镇中学 天泉宾馆 吉林路 银泉路为汤泉镇商业集中街区，银泉路与惠济路的交叉路口更有汤泉“新街口”之称。 主要是 30-50 沿街商铺，银泉西路业态主要包括百货杂货店，服装小店及少量窗帘布艺店，租金为 0.5-1.2元 / /天；银泉东路业态为建材、农资、通讯卖场、家电卖场等，租金由东向中心区域逐渐提升，区间为 0.5-1.0元 / /天。 旧农贸市场位于汤农路与银泉西路路口以南，附近有汤泉中学、汤泉小学及汤泉中心幼儿园，商业主要以学生用品及小吃餐饮店、百货杂货店为主。 镇上有 2个华联超市，分别在银泉西路及农贸市场旁，面积在 250-300 。 汤泉镇商业概况 天天文档在线 山水田园临银泉路规划有 6000 集中商铺，目前尚未计划进行招商与销售，工程进度处于土地平整阶段。 店铺经营者多为当地人，外地人很少。 当地目前无在售商铺。 街道上人流量不大，商业人流比较零散，菜场早上人流量较多。 本案 山水田园 汤泉镇商业概况 天天文档在线 商业业态统计 汤泉镇商业 以购物类居多， 约占 71%，包括超市、建材、通讯、服饰、农资等，服务类和餐饮类约各占 13%，银泉路附近 娱乐休闲类业态很少 ，只有天泉宾馆内附带有部分娱乐休闲功能，其他的休闲娱乐距离镇中心有一定距离，如大吉温泉度假村，且其定位并非针对汤泉镇客群。 各业态比例71%13%13%3%购物 餐饮服务 娱乐天天文档在线 商铺名称 面积（） 业态类型 华联超市 200 购物 /超市 联通营业厅 70 服务 /通讯 恒信通手机大卖场 100 购物 /通讯 腾达门窗 40 购物 /建材 大华建材 40 购物 /建材 诸葛烤全鱼 200 餐饮 汤泉手机大卖场 100 购物 /通讯 惠济药店 80 服务 /药店 某服饰小店 30 购物 /服饰 主要商铺一览表 典型商铺概况 天天文档在线 商业租金情况 菜场和中学附近租金较高，可达 0.9-1.1元 / /天 由外围至镇中心，租金逐渐增高，由 0.5-0.7元 / /天，增至0.9-1.2元 / /天 整体而言，汤泉镇商铺租金不高，一般为 0.5-0.7元 / /天，商业核心区域周边租金为 1元 / /天左右。 天天文档在线 1、物业形态以沿街商铺为主，商铺开间多为 3-4米，进深 7-9米，面积在 25-50 的小型店铺居多。 2、业态中以购物类居多，娱乐休闲业态欠缺。 3、业态种类不够丰富，且多为个体小型门面店，不成规模。 4、镇上商铺基本可以满足普通市民的日常生活需要（日常型消费），但缺乏特色和亮点。 5、商业普遍档次较低，镇上居民的高端消费（选购型消费）一般到浦口或南京进行。 汤泉商业现状 天天文档在线 汤泉商业特征 1、商业档次较低，缺乏统一规划。 汤泉镇商业以档次偏低的小商铺为主，业态布局杂乱，无统一规划。 2、租金较低，商业不甚发达。 整体而言，汤泉镇商铺租金不高，一般为 0.5-0.7元 / /天，商业核心区域周边租金为 1元 / /天左右。 3、商圈辐射力极其有限。 辐射力极其有限，本地居民高端消费一般到浦口进行，外地游客经常在高档宾馆、度假村等场所进行消费。 4、消费人群以中老年居多。 以现场调查所见，镇区人口目前以中老年人、学龄儿童居多，年轻人相对较少，针对年轻人的饰品、奶茶等业态普遍经营情况较差。 属镇级商业老街， 处于商业发展的中级阶段， 是自发形成的沿街商铺， 以满足基本生活需求为主， 休闲娱乐业态欠缺。 天天文档在线 根据行业经验，发展较好的城市人口与商业面积的合理比值在 1.2 1.4 人之间 ，汤泉镇镇区人口为 2.1万，即便按照城市级标准，与之相匹配的合理商业体量为 2.5万左右。 供给体量充足 需求尚待释放 商铺主要集中于银泉路两侧，总体量约 2万多 山水田园 6000 的集中商业、 汤泉东方未来的大体量商业集镇 目前商铺经营状况一般，比较清闲 2.1万人口基数决定其释放的消费力有限，节约的消费理念仍占上风 浦口商业对镇上商业造成一定程度的分流 单就市场容量而言，商业趋向饱和 商业供需分析 天天文档在线 商业调研总结 就市场容量而言，汤泉镇商业趋向饱和，居民消费力再释放空间有限，本项目需要进行突破式思考及合理定位，创造新的商业需求引入人流。 目前汤泉镇商业处于中级发展阶段，存在“升级提档”的空间，需要更高级别的商业设施作为载体。且汤泉镇的整体发展及镇民生活质量的提升也必然需要综合型、统一规划、统一管理的集中式商业存在。 商业业态有待向更高层次迈进，可适当增加特色购物和特色餐饮类的业态，补充娱乐业态。 天天文档在线 二、南京典型小产权项目商业调研 天天文档在线 商铺价格、物业形态、功能定位 销售情况、具体操作 兴都花园 银贡山庄 7彩星城 福润雅居 调研对象 调研内容 调研概况 天天文档在线 简介： 兴都花园位于南京市栖霞区兴卫村，是南京最大的在农民集体土地上开发的房地产项目。开发主体即为 兴卫村政府。 项目共分 3期开发，建筑面积 60多万，目前已基本整体建设完毕。 商业物业形态： 一楼住宅改建而成，为民用水电，总体量较小。 售价： 商铺售价与住宅相近，在 4500元 / 左右，目前已全部出售完毕。一次性付款。 产权： 是南京首批通过土地置换审批的项目之一，目前部分小区正在审批办理中。通过置换，住宅改建而成的商铺仍是住宅产权。 兴都花园 南京典型小产权项目调研 天天文档在线 南京典型小产权项目调研 银贡山庄 简介： 银贡山庄位于栖霞区燕子矶燕尧路诚实村，开发主体也为当地政府，建筑面积 15万，目前四期全现房在售中，均价 4000元 / 。 商业物业形态： 社区底商。 销售： 5800元 / ，一次性付款。 产权： 是南京首批通过土地置换审批的项目之一，目前部分小区正在审批办理中。 天天文档在线 简介 ： 7彩星城位于雨花区油坊桥，开发商为江苏安居高校投资置业有限公司，小区建筑面积 20万。 商业物业形态： 商业是10000 的 3层社区集中式商业形式。 售价： 1楼均价 10000元 / ，二楼为 6000元 / ，三楼为5000元 / ，目前剩余店铺不多，每层楼只剩 7、 8套。一次性付款。业主可以自营，也可头两年由开发商经营，年返租 8%。 产权： 开发商口头承诺 1年后获得两证。 南京典型小产权项目调研 7彩星城 天天文档在线 简介： 福润雅居位于雨花区西善桥油坊村，房屋售价为3000元 / 。周边有大量小产权房存在。 商业物业形态： 均为沿街商铺，作为社区配套功能使用。 租金、售价： 早期由内部人员买断，目前租金为 0.7-1.0元 / /天，中介销售价格约为6500元 / 。一次性付款。 南京典型小产权项目调研 福润雅居 天天文档在线 典型小产权项目商业调研总结 价格：价格低廉 小产权商铺投资门槛低，价格大大低于所处区域内周边商品房商铺价格，在价格上表现出强大的竞争力。 政府：信心保证 无产权证让客群有所顾虑，但地方政府的强力支持，给这部分人提供了强大的信心保证。 天天文档在线 客群：周边居民 商铺购买者一般为周边居民，对商铺开发背景有较深的了解。其中小区业主占了很大一部分比例。 操作：签订合同、协议 口头承诺办理两证 适当年限给予返租 有的会给予在一定期限内办理产权的口头承诺，也有的楼盘通过承诺几年内返租的形式来促进销售。商铺也可转售，需转移买商铺时的协议等，并签订新的合同。因产权问题，商铺均为一次性付款。 典型小产权项目调研总结 天天文档在线 项目无产权是一个既存缺陷，会给商铺去化造成一定的影响，但不会构成根本性障碍。 价格因素在此类项目中起到关键性的作用，低总价将降低投资门槛，成为吸引客群的一大亮点。 汤泉镇政府的大力支持将为本项目的成功注入信心动力，是一个不可或缺的重要因素。 对本项目的启发 天天文档在线 三、本项目产品解读 天天文档在线 项目概况 区域简介 项目所在汤泉街道地处浦口区西北部，南依老山，北临滁河，与安徽滁州毗邻 ；312国道、江星桥线穿境而过 。 辖区面积 50平方公里，总人口 2.4万，镇区人口 2.1万。 被誉为中国 温泉之乡、苗木之乡、铁塔之乡和金陵养生堂 。 境内森林覆盖率达 64%，人居环境优良。 区位交通 宁合高速、宁连高速、宁合城际快铁、宁沪高速铁路穿境而过， 交通便利，四通八达 。 南京长江三桥、纬七路过江隧道等城市快速通道，使汤泉与南京主城融为一体，跨入 半小时都市经济圈 。 天天文档在线 汤泉农贸市场选址于汤泉街道惠济路与木兰北路之间，北临规划景观河道，西侧是具有悠久历史的惠济寺。地理位置优越，区位价值凸显。规划总用地约 39.4亩。 项目选址 项目位于政府商业中心规划范围内，符合汤泉商业的发展方向，具备一定的规划优势，将获得政府的大力扶持。 项目地 规划商业中心区域 项目概况 天天文档在线 基本指标 用地面积： 26260 ， 总建筑面积： 25717 地上建筑面积： 25317 其中：农贸市场建筑面积： 3945 超市建筑面积： 2943 商业建筑面积： 13806 商住建筑面积： 4623 地下建筑面积： 400 容积率： 0.96 建筑密度： 42.8% 停车位： 58辆 建筑形态 主体建筑农贸市场及超市部分，为地上二层建筑，局部地下室；其余商业部分为 2-4层建筑 。 经济指标 天天文档在线 根据农贸街区内各规划业态的划分，主要分三大功能分区： 功能分区 B区：零售、餐饮和商铺 C区：餐饮、休闲娱乐、商住 A区：农贸市场、超市和餐饮、商铺 天天文档在线 A区：农贸市场、超市和餐饮、商铺 A区一层： 农贸市场，建筑面积 3945 ，建筑层高 5.4米； 功能分区 商铺 农贸市场 商铺 A区一层 天天文档在线 A区二层： 超市：建筑面积 2943 。 集中餐饮：面积约 500 。 餐饮 餐饮 超市 A区二层 功能分区 天天文档在线 B区：零售、餐饮和商铺 本区以灵活划分的小商业空间为主 一层和二层规划为零售和餐饮 一层：建筑面积 2378 ，层高 4.5米； 二层：建筑面积 2360 ，层高 4米； 三层、四层规划为商住功能空间 三层：建筑面积 1150 ，层高 3-3.6米； 四层：建筑面积 1133 ，层高 3-3.6米。 功能分区 B区一层 商铺 B区二层 餐饮 商铺 商住 天天文档在线 C区：餐饮、休闲娱乐、商住 本区一层、二层主要为完全独立经营的商业单元。 一层、二层规划为商铺、餐饮为主。 一层：建筑面积 3329 ，层高 4.5米； 二层：建筑面积 2334 ，层高 4米； 三层、四层为商住功能空间。 三层：建筑面积 1526 ，层高 3-3.6米； 四层：建筑面积 984 ，层高3-3.6米。 功能分区 咖啡 商铺 商铺 商铺 商铺 餐饮 餐饮 C区一层 C区二层 酒吧 餐饮 商住 商住 天天文档在线 项目总建筑面积为 25317 ，含农贸市场 3945 ，超市 2943 ，可供销售的商业、商住面积共 18429 。商业面积的业态配比为： 可售面积 18429 业态 比例 商业 13806 零售 约 45% 餐饮 约 22.5% 茶馆、酒吧 约 6% 商住， 4623 约 26.5% 目前规划业态配比 项目在售面积中，零售商铺占 45%，餐饮、商住各占 22.5%及26.5%；鉴于目前汤泉镇居民年龄构成以老年人为主，旅游人群极少，居民需求以日常生活保障为主，因此餐饮比例、茶馆和酒吧的业态选择有待于商榷，业态规划需科学、合理的调整。 天天文档在线 项目可供销售单体商铺面积区间从 15-400多不等，各产品组合如下： 产品组合 商铺总数 共计 288个 20m2以下 4个 20-30 m2 63个 31-40 m2 164个 40-60 m2 29个 61-80 m2 11个 81-100 m2 4个 100 -200m2 1个 400-600 m2 12个 20-40 的商铺数量占所有可售商铺总数近 80%，此类产品的销售是项目销售策略思考的重点。 但从可售商铺面积来看， 400 以上商铺约占项目总面积的 40左右，此类商铺的业态规划及销售策略制定的重要性犹在小商铺之上。 天天文档在线 餐饮 一层平面 二层平面 餐饮 餐饮 餐饮 产品解析 餐饮分布分散，由于餐饮业态对建筑的特殊要求以及对环境、景观的要求，餐饮业态规划需进行更为合理、科学的规划。 天天文档在线 产品解析 B区二层：大型餐饮集中区，面积均在400m2以上，租售有难度。 各店铺之间连通性不够，灵活性差，难以分割。 A区二层：超市旁大型餐饮，面积超过 500m2，餐厅入口与一楼农贸市场主入口临近，对餐厅的形象、档次有所影响。 面积较大，超过 500 的餐饮的招商具有一定难度。且难以实施分割 天天文档在线 产品解析 C区一层、二层、三层沿惠济路的单体建筑单层面积在 400-500m2，分别规划为咖啡、酒吧、茶馆。对于目前汤泉镇居民需求来说，此类业态经营十分困难。 天天文档在线 产品建议 1、业态规划欠科学合理，休闲娱乐业态，如酒吧、茶馆等超越居民消费需求； 2、餐饮类、休闲娱乐类业态单铺面积过大，餐饮类业态比例过高； 3、二楼以上 A、 B、 C区之间连通性欠缺，不利于人流分流、引导，店铺之间互通性亦欠缺，后期灵活分割可能性较小，需通过业态整体合理规划改善。 业态整体规划 丰富业态种类 改善人流动线系统，增强二楼以上通达性 天天文档在线 四、定位思考建议 天天文档在线 项目定位背景 市场层面 政府层面 旅游层面 体量庞大 商业升级 民生工程 有力支撑 环境优美 温泉小镇 展示 /目的 差异 /突破 借势 /拔高 天天文档在线 本项目商业体量之于汤泉镇过于庞大，基于自身发展及整体战略考量，本项目经营层面。除了一站式满足镇域居民的日常型消费，还应该做为面向南京及周边区域温泉休闲旅游消费的递延式配套，打造富有特色的休闲娱乐业和商业。否则不足以给购买者以强有力的购置理由。 项目定位背景 十里温泉、百里老山、千年古银杏、十万亩国家级森林公园 汤泉镇温泉旅游产业依托优质生态环境，通过适当的宣传推广，假以时日，必将形成 “ 东汤山，北汤泉 ” 的南京温泉一站式消费目的地。随着汤泉知名度和辐射力的提升，本项目必将借势得到发展，意义深远。 为什么要从旅游层面进行思考？ 天天文档在线 本项目为政府牵头、权威打造的 “镇级综合商业体” 销售标的为立足回报，超越 40年产权的 “商铺 50年经营权” 项目性质界定 项目主要功能为 汤泉镇域惟一的核心商业综合体， 镇域居民日常消费的一站式购物中心 同时可作为汤泉温泉休闲旅游的 特色型配套 天天文档在线 项目 SWOT分析 优势（ S） a.政府背景为本项目提供强大支持及 发展保证。 b.项目体量较大，自身的规模性可保 证其成为汤泉未来的商业中心。 c.农贸市场与苏果未来的进驻 ,将为 项目带来丰富的人流量。 d.在汤泉镇并无在售商铺，本项目具 有可售的唯一性。 e.土地自政府租用，成本上具有一 定优势。 劣势（ W） a.项目不具备独立产权，为销售带来一定难度。 b.项目体量对于汤泉镇消费人口来讲相对较大，镇民的消费力能否保证项目的持续运营尚成疑问。 c.项目目前区位在汤泉镇民心中相对较偏。 机会（ O） a.作为南京强力推动的 “ 三城九镇 ”之一，汤泉镇未来的经济发展将带来本地镇民大量的投资需求。 b.随着纬七路的成功建设，汤泉镇连接南京更为便捷，旅游人群、周边置业人群将进一步带来人流量，提升项目价值。 c.随着木兰北路的修建完成，镇民到达项目更加便捷，项目区位价值也将逐步凸显。 威胁（ T） a.项目东侧的山水田园项目 6000 集中式商铺及未来汤泉东方商业将对本项目产生一定客群分流。 b.未来受自身大体量及竞争项目定价所影响，售价可能达不到期望目标，需根据市场反馈情况合理制定推盘策略。 c.随着交通的便捷，镇民的某些购物需求可能会至南京及浦口进行释放，本项目的业态需进行合理规划。 天天文档在线 政府 内核推动力 旅游 辅助脉络 商业街区 物业形态 唯一 独占性、领先性 复合 功能体现 汤泉唯一 复合型休闲 商业核聚区 （政府典范工程 ) 项目综合定位 天天文档在线 项目形象定位 凸显汤泉镇城市空间领域全新的“升华” 成就汤泉镇民一站式购物便捷的“渠道” 打造汤泉镇 软实力和 人文魅力的“ 特色” “汤泉新中式特色商业街区， 投资财富上品” 天天文档在线 项目功能定位 汤泉唯一复合型休闲商业核聚区 （政府典范工程 ) 小镇新客厅 唯一的休闲商业街区 温泉迎客松 度假休闲居所 形象展示 购物休闲 度假旅游 集日常购物、休闲娱乐、餐饮住宿 于一体的复合型商业街区 温泉洗浴、温泉疗养、温泉 SPA、夜间主题演艺中心、 温泉家庭汽车旅馆、温泉会议中心（业态发想） 天天文档在线 项目客群定位 1、从客户来源地看：主要为地缘性客户即汤泉本地居民，同时应有意识的进行客户拓展，辐射至南京城区，支撑远期发展。 2、从购买目的来看：主要以投资客为主、但购买商铺自营者也是重要的组成部分。 客群涵盖范围： 天天文档在线 案名推介 银泉广场（中国汤泉） （ SILVER SPRING SQUARE TANGQUAN,CHINA ） 备选：银泉商业街区、银泉财富汇、汤泉汇、汤泉财富广场 案名释意： 银：慧济寺内除文物遗存外，最令人瞩目的还属寺内三棵堪称稀世之宝的古银杏树。 泉：汤泉镇核心产业之一即温泉旅游。 本项目开发公司即为银泉建设，此案名即出于品牌建设推广之目的。银泉路也是汤泉人所认可的主干道和核心区位的象征。 SLOGAN:“四方客聚泡汤泉，汤泉商核在银泉 银泉广场 ” “ 泡完温泉的最佳去处 银泉广场 ” 天天文档在线 五、项目发展思路 天天文档在线 项目发展思路 一、项目商铺无产权影响投资者信心，销售模式如何设定？ 五个关键命题之一 【 增强信心、完成销售 】 销售模式的设定，关键在于增强镇民对本项目的投资信心，以达到最大化销售的目的。 【 政府主导、树立形象、引导认知 】 从购买者投资思维角度看，销售时应以政府为主导，合理引导投资者对项目的认知，即政府投资的形象典范工程。建议由政府领导带头对商铺进行购买，同时规划引进如工商、税务等当地政府部门免租进驻办公。 天天文档在线 项目发展思路 五个关键命题之二 二、镇级商业发展有其一般性及特殊性规律，大型商业项目的面世能否与之相符？ 【 集中式商业的出现是必然 】 随着小镇本身的发展，商业 “ 提档升级 ” 是一个必然的趋势，本项目因此应运而生。 【 本项目是主要服务于镇民的商业 】 即本项目的功能定位主要仍是满足于镇民日常购物及休闲消费，这也是镇级商业综合体的主要特征所在。而针对温泉产业的特点，本项目存在一定度假配套商业，但所占比例较小。 天天文档在线 项目发展思路 五个关键命题之三 三、业态规划及分区对于商业运营具有极大的重要性，成熟发展的商业均有经市场认可的黄金比例，本项目产品规划相对小镇而言略显超前，业态将如何进行合理分布？ 【 本项目娱乐、餐饮比例相对大型成功商业应较低 】 空间可能影响甚至引导消费，直至创造价值。一般来讲大型成功商业的业态黄金比例为购物 50%、娱乐 30%、餐饮 20%左右。但镇级商业综合体 “ 夜间经济 ” 相对处于一个