铭基科创园--物业管理手册ok.doc

上 海 铭 基 科 创 园物业管理手册2015年7月目 录第一章、组织架构及分工第二章、招商及物业管理1. 负责园区物业管理2. 负责园区物业收费管理3. 负责园区物业招商退租管理4. 负责园区环境及绿化管理5. 负责行政事务协调第三章、门岗及安全管理1. 负责园区门岗及进出管理2. 负责园区消防管理3. 负责园区防盗安全管理4. 负责园区生产安全管理及监督第四章、后勤及水电管理1. 负责园区水、电设备设施管理2. 负责园区维修及改造现场管理3. 负责园区租赁户入住及退租现场管理第五章、环境及绿化组1.负责园区水、电设备设施管理2.负责园区维修及改造现场管理3.负责园区租赁户入住及退租现场管理第六章、清洁及保洁组1. 负责园区日常花草维护2. 负责园区主要通道清洁管理3. 负责园区临时性清洁工作4. 负责监督园区环境标志标示管理，5. 负责监督园区停车管理第七章、其他1. 应急预案工作组2. 规章制度及文件列表3. 部门工作列表(1.物业工作列表. 2.后勤工作列表)4. 通知记录5. 检查记录6. 规范合同及规范表单：第一章 组织架构及分工一级部门职能负责人 总经理1. 全面统筹公司物业运营管理2. 制定物业管理目标及日常检查工作张招商及物业组1. 负责园区物业管理2. 负责园区物业收费管理3. 负责园区物业招商退租管理4. 负责园区环境及绿化管理5. 负责行政事务协调武门岗及安全组1. 负责园区门岗及进出管理2. 负责园区消防管理3. 负责园区防盗安全管理4. 负责园区生产安全管理及监督胡后勤及水电组1.负责园区水、电设备设施管理2.负责园区维修及改造现场管理3.负责户入住及退租现场管理胡环境及绿化组1. 负责园区日常花草维护2. 负责园区主要通道清洁管理3. 负责园区临时性清洁工作4. 负责监督园区环境标志标示管理，5. 负责监督园区停车管理胡清洁及保洁组1. 负责园区大楼公共区域的清洁工作2. 负责园区大楼不定期保洁工作杨应急处理工作组1.突发性事故预防2.台风预防3.火灾预防武第二章 招商及物业管理岗位职责职 能职责范围备注负责园区物业管理1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理；2. 负责制定与落实物业的各项规章制度，目标管理和绩效考核3. 依据物业年度目标、负责制定月度工作计划并组织实施；4. 负责检查、监督各项计划的执行情况（不断完善计划实施管理）；负责园区物业收费管理1. 负责客户的租金及物业管理费用的催收与统计工作。2015-房租2015物业费2. 负责水电费催收工作水电费收费表3. 编制月度报表月度管理费用汇总表负责园区物业招商退租管理1. 负责园区物业招商工作（中介招商，关联招商，线上招商，口碑招商，商会招商）2. 负责园区租赁户退租工作（退租结算，退房交接）3. 负责园区老客户维护工作（建立老客户数据库逢年过节及客户老板生日短信问候）4. 负责协助租赁户入住事务管理（注册，装修，水电网络协调）负责园区环境及绿化管理1. 负责园区整体环境管理。（广告牌，标志标示，停车，厂区卫生）2. 负责园区整体绿化、亮化管理（绿化，路灯）负责行政事务协调1. 负责政府各部门协调工作2. 负责租赁户相关协调工作3. 相关装修，维修等协调工作招商及物业管理工作表职 能每天每周每月每季每年结论/备注负责园区物业管理1. 检查后勤老胡工作问题需要配合和协助2. 检查园区有不正常及时解决3. 检查现在工作(装修，维修等)跟进4. 展开整天正常化物业工作1.检查本周工作计划表，落实下周工作计划2.检查日常事务维护月度检查/检查任务计划表考核检查水务局污水检查负责园区物业收费管理月度管理费用汇总表核对水电费收费表年度房租年度物业费负责园区物业招商退租管理随 时/优先接待招商详见招商管理招退租汇总表数据库建立负责园区环境及绿化管理总结标志标示及园区整体形象管理总结标志标示及园区整体形象管理电梯检查7.8.9绿化养护/检查负责行政事务协调总结行政事务协调管理总结行政事务协调管理总结行政事务协调管理归结1. 独立解决计划内工作2. 及时回报疑难问题1. 每周计划工作2. 优化完善PDCA3. 上报工作进展1.每月底组织工作联合检查一次2.总结上月工作计划下月工作1.季度考核检查一次1.回顾全年工作2.展望来年工作第三章 门岗及安全组岗位职责职 能职责范围备注负责园区门岗及进出管理1. 全面负责园区的门岗及车辆和人员进出管理对园区内的消防工作负直接责任。2. 园区北、西大门开放时间：6:00-21:00 （19:00后注意异常货物出门，21:00后严禁非授权货车出门以及非租赁户车辆和人员进入，租赁户厂车除外、）3. 写字楼梯北大门开放时间：7:5019:00 南大门开放时间：7:5021:004. 写字楼东侧楼梯口开放时间：全天候（安装1.闭门器 2.进出门铃（24:00前自动开门，24:00止8:00人工语音对话开门或临时发卡） 3.5. 写字楼服务电话 公司总机 57569633 维修安全（胡师傅） 电梯维护电话周师傅）负责园区消防管理1、全面负责园区内消防管理，落实防火措施、消防监督、消防设施管理，对园区内的消防工作负直接责任。、负责指导、检查、督促园区内所有租赁户及作业人员做到生产安全无事故。“预防为主，防消结合”。、负责并熟悉园区内消防设施基本功能及使用方法、人员疏散通道、火灾中灭火措施，注意防火安全等。、负责检查辖区内防火措施及设备，消除火灾隐患，做到如万一发生火灾能高速有效扑灭，随时处理各种火灾隐患、火警投诉及有关事项。5、负责发生火灾时，在公司领导未到达火场时，担任火场临时指挥，协调灭火工作。负责园区防盗安全管理1、全面负责园区的防止盗窃管理 保障园区和租赁户的合法财产安全，对园区的防盗安全工作负直接责任。2、负责防盗安全、加强安全防范措施，不给犯罪分子可乘机会。（如：管好钥匙、锁好门、关好窗、等等）3、负责夜间巡视和安全检查工作。（如：管好夜晚人员及车辆进入、监控设备等等）4、负责发生财物失窃处理。（如：1.第一时间报案、2.保护及封锁现场、3.协助执法人员、4.存储监控视频等等）5、负责节假日安全管理。（如：1.专人值班不得离岗、2.详见节假日管理办法）负责园区生产安全1、全面负责园区的生产安全检查、监督管理 对园区的安全生产工作负直接监督责任。2、负责指导、检查、督促园区内所有特种设备生产安全无事故。“预防为主，消除事故”。 （如：行车、电梯、配电房、电力设施、等等）3、负责指导、检查、督促园区内所有危险品使用安全无事故。“预防为主，防除事故”。（如：油品、生产用化学品、易燃品、等等）4、负责指导、检查、督促园区内所有临时性作业安全无事故。“预防为主，防除事故”。（如：装修、房屋维修、屋顶维修、高空吊装、等等）第四章 后勤及水电组岗位职责职 能职责范围备注负责园区水、电设备设施管理1、全面负责园区内水电管理，对园区内的水电设备设施工作负直接责任。、负责园区及租赁户的水务管理。（如：接水、装表、维修、保养、用水指导等等）、负责园区及租赁户的电力管理。（如：接电、装表、维修、保养、用电指导、安全监督）负责园区维修及改造现场管理1、 全面负责园区内后勤管理，对园区内的后勤维修、现场施工工作负直接和监督接责任。2、负责维修及施工安全，确保施工安全、保质保量。（如：施工现场）、负责园区及租赁户的房屋、水电等维修监督及管理。（如：水电维修、房屋维修、特种设备维修保养、等等）负责户入住及退租现场管理1、全面负责户入住和退租现场管理，对租赁户入住和退租现场管理负直接责任。、负责园区及租赁户入住现场管理。（如：协助入住中的水电、进场搬运、设备安装，场地哪用、配套服务等等）、负责园区及租赁户退租现场管理。（如：协助退租中的水电、退租搬运、设备搬运，场地哪用、配套服务等等）第五章 环境及绿化岗位职责职 能职责范围备注负责园区日常花草维护1、全面负责园区内绿化养护管理，对园内的绿化养护工作负直接责任。、负责园内绿化的种植管理。（对园内绿化按要求种植、让园区环境绿化更优美）、负责园内绿化的养护管理。（如：浇水、松土、剪枝、施药、造型等等以及7.8.9绿化养护）负责园区主要通道清洁管理1、全面负责园区内主要通道清洁管理，对园内的他的畅通清洁工作负直接责任。、负责园内通道清洁管理。（对园内通道保持清洁、确保道路清洁干净、对租赁户实施监督。）负责园区临时性清洁工作1、全面负责园区内临时性清洁管理，对园内的临时性清洁工作负直接责任。、负责园内临时性清洁管理。（如：园内临时性施工清洁、装修清洁干净、临时性装下车影响环境的清洁等等、对租赁户实施监督。）负责监督园区环境标志标示管理1、全面负责园区内环境及标志标识管理，对园内环境及标志标识工作负直接责任。、负责园内绿标志标识管理。（如：不准乱设广告牌、招牌、工厂牌等等、保持统一形象）负责监督园区停车管理1、全面负责园区内停车管理、对园内乱停车工作负直接责任。、负责园内停车管理。（如：严禁乱停车、确保园区道路畅通）门岗安全/后勤水电/环境绿化管理工作表职 能每天每周/每月/每季每年结论/备注负责园区门岗及进出管理1、 早上做安全检查监督/ 消防、作业、施工、等等。2、 晚上做安全防范工作/关闭大门、锁好小门、检查火种、防止小偷、火灾3、 配合装修，维修负责园区消防管理负责园区防盗安全管配合检查、提改善建议、实现考核、1. 年底天气干燥易引起火灾/重点防范2. 年底小偷集中/重点防范/提出措施负责园区生产安全负责园区水、电设备设施管理1. 及时处理水电报修2. 及监督维修和改造现场1、 每月配合水电抄表2、 协调配合入住及退租现场1、 确保水电使用安全2、 确保临时施工现场整齐清洁3、 协调和服务好入住和退租户负责园区维修及改造现场管理负责户入住及退租现场管理负责园区日常花草维护负责园区主要通道清洁管理1、 每天适度养护花木2、 检查及处理临时性卫生3、 检查及处理道路畅通及卫生配合检查、提改善建议、实现考核、注意7.8.9月高温天绿化养护/检查注意12、1月大冬天天绿化养护/检查负责园区临时性清洁工作负责监督园区环境标志标示管理负责监督园区停车管理归结3. 独立解决计划内工作4. 及时回报疑难问题1、 每周上报工作进展2、 每月底组织工作联合检查一次3、 总结上月工作计划下月工作1.回顾全年工作2.展望来年工作第六章 清洁及保洁职 能职责范围备注负责园区大楼公共区域的清洁工作1、负责大楼定期保洁工作，确保大楼清洁卫生、达到里里外外干净常在。（每周清洁六次、有必要时再出清洁管理文件）、负责园内大楼清洁工作。（如：常规清洁、影响环境清洁等等、。）负责园区大楼不定期保洁工作1、负责大楼不定期保洁工作，确保大楼清洁卫生、达到卫生无死角。（一般半年保洁一次、按检查书面要求保洁）、负责园内大楼保洁工作。（如：楼内的卫生间死角、吊顶、窗户、平时不容易打扫到的部位、影响环境清洁等等。）第七章 应急处理工作职 能职责范围备注火灾事故预案1、发生火灾时，在公司领导未到达火场时，门卫担任火场临时指挥，协调灭火工作。（小火忌讳拨打119）2、负责