如何办理交房手续和熟悉交房流程.doc

-我们历经千辛万苦才买到比较适合自己的房子，到了交房依然是件麻烦的事情。了解交房要办理的手续和如何验房的技巧都是业主们必不可很少的常识问题。交房前您需要做哪些准备？交房的过程中又有哪些流程？我们还是建议您找熟悉的人陪同您一起收房，而不是仅仅有房产方面的人。刚开始您要了解的是开发商的专人陪您收房会由一份住户验房交接表，用来记录验房中发现的问题，如果房开商没提供就要自己拿纸记录，一式两份，最后一份交由房开商，另一份由自己保管，因此，提醒业主去收房前最好准备好两三张纸张。警惕：交房必须符合下面这些条件：按照相关规定开发商交付商品房必须符合以下所述的条件：一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称大产证。实际上只要取得大产证，就必须具备一、二条所列条件。大产证的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。许多购房者在开发商还没有完全具备交房条件时，就很迅速的提前装修、等到交房期满的时候，房开商那边还是无法提供符合条约标准的房屋；有的质量还存在很多问题，有的配套还不到位；有的费用还未交付，甚至还有产权的问题，致使无法按时获取房子交付使用权和商品房的房地产权证。到那个时候业主就要为难了：退房的话，已经装修花了自己很多时间；不退房的话，住着后面可能面临很多的问题，严重的话甚至还无法居住。实在退房的话，房开商也不会完全能赔付自己的全部经济损失。注意：交房手续都有哪些？一、通知。 房开商在获得商品房房地产权证之后，就会以书面形式通知购房者在开放商约定的时间内对房屋进行验房和签收的交接。开发商约定的时限一般是以通知寄出后30内，按照相关的规定，如果购房者在约定的时间内没有指定的地点办理相关手续，则一般视为开发商已经实际交付购房者使用。二、验收。 购房者应该仔细的按照购房合同约定的标准对房屋的工程质量和配套的相关设施进行验收，认真记录好上面提到过的住户验房交接表，同时，购房者也不要忘了对房屋产权的是否清晰和明确进行检查核实。 在验房时，开发商要主动先购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。如果房开商不出具的话，购房者有权拒绝签收，并由房开商承担责任。三、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按住宅质量保证书的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位；而住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。谨记：下面是具体的交房流程需要准备的工具：小锤子、打火机、纸张盒废纸（记录和燃烧用）、大塑料袋或桶（装水用）、插座小灯、防盗锁电池1、仔细观看屋顶、墙面、窗边。门边是否有漏水现象。一般存在渗水漏雨的地方，表面会出现黄色的污渍。2、观察门窗开关是否顺畅，方便锁闭，门的钥匙是否能打开、把手是否破损和门体是否变形；防盗门的还有装上电池看看防盗铃是否能预警。如果在2、3月收房，最好趁回南天去，很多门在回南天会膨胀关不了门。3、检查墙体与地面。墙体和地面的检查首先仔细看是否有裂痕，然后用小锤子，仔细敲打一遍，看看是否存在空鼓的情况，有的话要记录下来。4、查看厨房和卫生间的抽放机排气通道，可以点燃一点废纸之类的，随身带有烟的可以点支烟喷出几口烟，看看烟气是否能正常排出。5、线路检查。业主拿出再带的插座小灯，在插座中测试电路是否正常通电，开关是否正常，检查看闭合开关箱内对应的分路电闸，以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。6、下水道的检查。用塑料袋装上水倒在房子内的各个下水道，查看是否快速流进下水道，下水道排水是否顺畅。7、防水检查。在卫生间的周围用塑料袋装沙子围住和堵住卫生间的各个下水口，往卫生间注入不低于2cm的水，第二天去看楼下是否漏水。8、这里记住一个细节，记录好房子内水表。电表。气表的数字，一边之后交物业费的时候做到心中有数。警惕：业主不得不知的四大维权事宜1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。4、收房时必须仔细查看的文件川豪装饰咨询律师如是说，在正常的交房过程中，以下的文件业主要仔细查看：第一文件建筑工程竣工备案表，这是国家强制房开商必须取得的。第二文件“两书”，即质量保证书和使用说明书。这是建设部商品房销售管理办法中要求交房时房开商必须提供的。第三文件面积的实测数据，这些数据必须是国家认可的专业测绘单位提供的，仔细查看是否和购房合同中的约定有出入，有问题的话要以便问题的解决。逾期交房可否先收房后追究责任？担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为：第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收