中山路未来发展之路.doc

厦门中山商圈地产目录一 通读篇中山路商圈综述 2（一） 综述中山路 2（二） 目前商圈存在问题3（三） 中山商圈市政态度4二 精读篇中山商圈之大型商业4（一） 代表项目总览4（二） 个案研究名汇广场61. 开发商62.项目地理位置及分析63.商业环境64.档次定位65.规划业态66.产品硬件、配套设施67.推广特点68.销售情况69.楼记点评6三 归纳篇中山商圈之未来走向7一 通读篇中山路商圈综述（一） 综述中山路 区域范围以中山路为主道，从西边的鹭江海口到东边的文化宫，全长约1200米，街宽15米左右，以及包括思南路等向周边辐射的街道。 基本情况中华商业名街中山路，有过万商云集、流金淌银繁华历史。在其它大商圈兴起的背景下，如今的中山路商圈略显寂寞，颇感无奈，“衰落”二字已被焦急的商家挂在嘴边。“客户层次越来越低，高档客层流失”、“租金高”是目前中山路商业店铺存在的最主要问题。中山路既往繁荣主要靠两条：一是历史上厦门的商业网点大多集中在中山路； 二是它有一批名、优、特店。前一优势随着厦门城区的扩大，新的商业街区的兴起已永不复存在。而多数名优特店或已淡出中山路，或虽仍经营尚可，但由于店面狭小，难有大的提升和作为。而且整条中山路商铺产权单位众多，又没有一个权威而有约束力的管理单位来组织进行业态调整，整条中山路日见式微、人气渐散，而店主、商家则更加急功近利，注重短期行为，前者谁租金高就租给谁，后者什幺好卖就卖什幺。长此以往，中山路业态愈加混乱，商家层次日渐降低，售卖廉价物、处理品的日益增多，再加上部分骑楼年久失修，一副衰败景象，则更失人气。改造成的“中山路半步行街”还亟需“主题中心广场”从厦门市区的人口分布来看，中山路商圈已被边缘化。这个老市区的中心地带在大厦门的格局中已成为偏居一隅的商业区。大量的老市民和新移民早就居住在离中山路有一个小时以上车程的住宅小区，逛中山路对他们来说是耗时费力的事，而且整个中山路商圈有800多家商店，却少有可供顾客休息的地方。中山路改造的根本症结是“迷失定位，缺乏主题”新市区的居民购物有更好的选择。中山路商圈曾经是惟一的购物天堂，现在新崛起的富山商圈、禾祥商圈和SM商圈风头更劲。新商圈周边就是密集的居民区，而且在交通便利方面是中山路所无法比拟的。以大卖场为龙头的新商圈为市民提供的是一站式购物，在满足市民日常购物需求方面完全替代了中山路商圈。以销售服装百货为主的中山路面临着如何重新定位的考验。“停车不便及连年拆迁”导致客层日益偏低。连年的拆建对中山路商圈的杀伤力不可谓不大。一段骑楼一旦拆建，就等于贴出了“不宜通行”的告示，原本畅通的商圈因此出现梗阻，客流被人为截断。附近商家深受其害，消费者深感不便。71%的民众认为改造中的中山路步行街还有许多地方不尽人意，需要改善。对普通消费者来说，单行道的设置让他们不敢放开手脚购物。因为，手上提着大包小包，必须走到轮渡或文化宫才有公交车坐，沿途还难找可以歇脚的场所。和其它几个商圈相比，中山路商圈最大的弱项是停车问题。人们设想中的中山路应是高档的购物区，但停车难已成为阻挡高端消费者的一道大坝，形成了期望与现实之间的落差。有关部门正在拟定停车方案，将在近期出台。设想中的方案包括在中山路马路一侧划出一条停车带，以及在周边一些车流较少的道路划出停车点。不论最后提出什幺样的方案，都有望极大缓解目前中山路停车难的困境。在更远的将来，伴随着中山路更大规模的旧城改造或者是步行街的启动，中山路附近将建设更多的停车场。装上了汽车轮子的中山路商圈，有望赶上其它商圈的步伐。规划以“一带”、“二轴”、“一区”、“六片”为结构，一带指沿鹭江道公建带，二轴指中山路步行商业轴和思明路交通商业轴，一区为局口街步行商业街区，六片指思北片、霞溪片、中华片、同文片、思西片和营平片。划分六大功能片区：中山路为综合商业街，局口街为时尚购物街，思明西路和升平路为女性服饰、化妆用品街，大中路为儿童用品街，定安路为夜市，街坊内部巷道为美食街中山路曾经拥有的超人气，辐射出了周边道路的商业繁华。大中路、升平路、镇邦路、霞溪路、思明南北路，都是店面密集且特色鲜明。它们全都通向中山路，宛如中山路的“支流”，分享着中山路的人气，和中山路血脉相通、兴衰与共。激活中山路，共同受益的将是这些商业街和这一大片的老城区。厦门商业的发展正处在一个“狂飙突进”时期，新商圈扩张尤其迅猛，一个新开工项目的营业面积就远超过中山路现有全部店面总和。弹丸之地的中山路，却凭借其深厚的人文历史底蕴，在厦门的商业版图中肩负重任。 面临真正考验的厦门商业必须寻找新的亮点。厦门几大商圈中，惟一无法复制和无可替代的只有中山路商圈。优美的南洋骑楼，丰富的历史人文景观，且与厦门三个最著名的景点鼓浪屿、万石植物园和环岛路都近在咫尺，中山路老街因此成为厦门最可宝贵的商业资源，也成为厦门在区域商业竞争中的重要砝码。 加快旧城商业业态结构的调整，突出商业特色和气氛；增加休闲和旅游设施，构筑“主题商业区”，将中山路和周边商业街改造为集文化、购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能综合性商业步行街区，改善旧城传统商业街的购物环境。中山路片保护区以保留为主，小规模改造为辅，尽可能多地保护现有街道空间和精美建筑立面形式。中山路片风貌协调区以整治和更新改造相结合的方式，仍延续原有街道空间尺度和骑楼型式，营造与重点区相协调的空间形态，形成高品位的生活环境。（二） 目前商圈存在问题1.停车不便，逛中山路对市民而言已经不再是顺便的事了2.硬件配套设施落后。由于早期的规划，中山路没有更多地考虑日后发展的需要，“前店后房”式的传统建筑已经略显狭促，不适应现代商业业态;座椅、公厕、停车位等的缺乏，阻挡了消费者的脚步。3.缺少文化积淀，让人既找不到历史的感觉，又没有现代的气息。4.品牌档次分布单一且重复率高。5.店面老旧，缺乏统一风格。（三） 中山商圈市政态度 加大对大型商业设施宏观调控力度 改善大型商业设施所处的软硬环境 加快大型商业设施再开发策略研究 尽快解决大型商业设施空置的问题总之，中山商圈大型商业设施已明显过剩。当前的任务不应急于建设开发更多的大型商业设施，而是把资金和人力物力突入到已经开发的项目上。此外，还应把如何对闲置的商业空间再开发，如何通过主题宣传，举办庆典活动，制造事件营销来吸引消费者的注意，营造旺盛的人气，大力培育其消费市场作为当前的首要任务。二 精读篇中山商圈之大型商业1.代表项目总览 老虎城南中大地广场楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态南中大地广场商业面积49409m建筑层数共有七层，地下二层为停车场，可停泊400500辆车，地上一层至五层为商业用途，约6万平方米，其中酒店式公寓面积1万多平方米规划有五大业态：Outlets（奥特莱斯品牌折扣中心）、美食天地、中山路步行街配套停车场、休闲会馆酒店、流行时尚精品店。十年平均回报率8%主要借助整个区域的总体优势及已招主力店大做文章；房车展亮相；获得“2006中国投资价值十大名盘”的商业地产项目住宅：总264套已售均价：1.2万/ m总建面：13,514.10 m成交比例：27.4%商场：781套已售均价：4.35万/ m总建面：49,409.92 m成交比例：7.3%老虎城商业面积15667 m“老虎城”共两幢建筑，其中地下2层，地上6层，裙楼为地上3层，裙楼和主楼的负1层至地上3层规划为商场，主楼地上4-6层则规划为住宅和酒店公寓。面积为33-114平方米不等定位“女性主题商城”将引入台湾最大的女性用品主题百货商场“美华泰”。采用来雅百货式的管理。地下一层以餐饮精品家居为主，地上1层以女鞋高档精品为主，2层品牌服饰，3层以运动街边服饰为主。低调入世，没有过多的宣传和明确的定位给人以神秘的期待；对外的窗口就只有现场售楼处住宅：总130套总建面：5182.5 m已售均价：1.05万/ m成交比例：100%商场：398套总建面：15667.08 m已售均价：6万/ m1F租金300-500元/平2F、3F110-150元/平名汇铜锣湾广场商业面积56221m商业部分共5层，住宅9层。具南洋与欧陆建筑的典雅端庄；三个休闲广场、四大主题街区；街区景观。广场设有6部垂直客梯、2部全透明景观梯、3部客货两用梯、51部电扶梯。项目融生活、商务、娱乐、餐饮、休闲、购物、旅游于，由一体世界知名的商业管家“世邦魏理士”担纲管理操作3年8的返租形式开盘前报纸软文以及硬广告的狂轰滥炸活动营销：中秋博饼、开街大典系列活动、泉厦灯谜争霸赛等。住宅：总436套总建面：22044.86 m已售均价：6845元/ m成交比例：100%商场：1194套总建面：56221.56 m已售均价：3.4万/ m成交比例：30.6%中华城商业面积160000m多元化的商业空间。“中华城”将以保留的古建筑为轴心购建大型休闲广场，并斥巨资打造长达150米室内音乐喷泉和福建首座国际标准的真冰滑冰场，注重传承与发展并行整合大型卖场、精品百货、数码电器、星级影院、娱乐中心。形成以旅游、购物、餐饮娱乐、休闲、品读等功能为一体，原生态概念的商业中心。06年亮相人居展和房车展目前仍以硬广告宣传为主，由于工程未达到预售许可，还没有大规模的媒体轰炸。未售2.个案研究名汇广场1. 开发商：明升集团。 明升集团系总部位于厦门的大型跨区域复合地产投资集团，下属厦门、长沙、漳州及香港、澳洲等多家大型公司，目前在国内涉及行业划分为传统地产开发、商业地产开发及营运、旅游复合地产开发、产业园区开发等四大投资版块。 集团以厦门市佳苑房地产开发有限公司为龙头，厦门龙潭房地产、厦门升名汇经营管理、长沙武夷置业等公司为从属，从涉足高档住宅投资开发开始，陆续进入大型商业广场经营、旅游地产投资和产业园区开发，现已发展为集规划设计、工程建设、商业运营与实业投资于一体的跨地区大型集团企业。 集团先后成功运作了“漳州佳苑”、“香城女人街”、厦门“佳苑星河”、“名汇广场”等多个精品项目，目前长沙重点开发项目“湘江名城”已经动工，政府合作项目“世界环保文化博览园”已在筹备中。在成功开发运作多个房地产精品项目过程中，明升集团逐步建立了先进的企业管理体制，积累了丰富的项目运作经验，打造了优良的运作团队，树立了良好的品牌美誉度。 “日昇月明 相融共生”，明升集团在经营发展过程中，积极探索对行业、资源、客户、信息、内部管理等方面的整合，并结合集团企业文化，确定了这一企业经营理念。商者无域，现代型的企业之间，往往相互融合，互为存在，一起发展壮大；企业对行业、资源、客户、信息、内部管理等方面的整合，是未来发展壮大的重要因素，更是其对社会资源节约的责任体现。明升集团在未来发展过程中，将继续坚守这一理念，致力于各行业的整合相融，作一个负责任的社会资源整合者。2.项目地理位置及分析：名汇广场南接中山路，西临霞溪路，与中山路来雅百货隔街相望，北面接临思明东路，东面为古城西路，这种四面临街的地形在老城区并不多见。目前厦门中山路已改建成为单行道半步行街，车辆运行方向为文化宫到轮渡，名汇广场正处于中山路旅游消费第一站，商业地理位置极其优越。有条公交线路经过此处，公交站点距项目仅米。3.商业环境：名汇广场与其它中山商圈的商业项目面临着共同的商业环境：传统商业饱和、新兴商业饥渴；商业趋同、单一、过密；主力消费层年轻化；观光客占消费客层近半；同期商业改造项目不断增加等。在此大环境下，名汇广场要做的就是在同质化明显的时代创造出个性化明显的产品，这样才能在众多的商业地产中独树一帜，吸引更多的投资客参与。 4.档次定位：名汇广场的经营定位核心是突破传统，“集生活、商务、文化、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游等多种功能于一体”的商业新模式。5.规划业态：名汇广场总占地面积逾万平方米，是以商业购物为主，结合美食广场及酒店式公寓的大型综合性商业广场，内设环球娱乐广场、国际时尚街、美食大世界、青春帝国动力街区等。6.产品硬件、配套设施：名汇广场出入口共个，分布于中山路、霞溪路、古城西及思明东路；观光直升梯部、手扶梯部、货梯部；地下二层及临街约个车位；店铺主力面积为平方米左右；店面面宽米米；进深米；层高平均在米左右；柱距开间为米、米；各店铺水、电表独立计量；采用中央冷却塔集中供应冷却水。7.推广特点：3年8的返租形式开盘前报纸软文以及硬广告的狂轰滥炸活动营销：中秋博饼、开街大典系列活动、泉厦灯谜争霸赛等。8.销售情况：住宅：总436套 总建面：22044.86 m 已售均价：6845元/ m 成交比例：100%商场：1194套 总建面：56221.56 m 已售均价：3.4万/ m 成交比例：30.6%9.楼记点评：名汇广场对于招商是相当重视的。为保证招商过程中的统一规划，该项目聘请世界著名商业物业顾问公司“世邦魏理仕”，组成“专业国际团队”来协助招商规划和后期商业物业管理。此举为名汇广场的顺利招商和稳定发展提供了有力保障。而对于投资者来说，招商前景是投资前景的必备因素。三 归纳篇中山商圈之未来走向1.挖掘闽南文化底蕴来凝聚人气 属于中山路的亮点就是要挖掘闽南文化底蕴，要大力把闽台文化培育成厦门中山路商圈