合肥三项目（玉兰、名郡、九重锦）开盘分析.doc

玉兰公寓、金色名郡、融科九重锦11.8-11.9开盘情况一、项目概况绿城玉兰公寓项目位置：望江西路与桐城路交叉口西南建筑面积：约20万平米周边配套：距离四牌楼仅五公里，周边有儿童医院等生活配套齐全建筑形式：高层住宅和部分小户型公寓项目概况：项目位于望江西路与桐城路交叉口西南角。由13栋新古典建筑风格的高层组成。项目延续绿城百合公寓配置，项目外立面全部采用干挂大理石墙面，底层3.6米全架空。产品品质较绿城百合公寓有较大幅度提升。主力户型：C户：3/2/2 143平米 B户：2/2/1 91平米 8号当日销售情况：1、推盘情况开盘当日推出两幢共166套房源，其中89-91平米两房占30。本批房源的交房时间为2010年6月。楼号户型面积段推量备注11两房一卫8936该幢为21层.底层架空，2梯三户，其中中间套为89平米两房，物价核准价7306元/平米三房两厅两卫135-14676顶层复式155-235612两房一卫9114该幢为18层.底层架空，地下一层为储藏室，1梯三户，其中中间套为89平米两房，物价核准价6700元/平米三房两厅两卫14930顶层复式159-1894合计/89-235166/2、优惠情况开盘当日推2栋房源。共推出166套房源，均价在58006000元/左右。以先前排号顺序订金进行选房，订房后交2万订金，退房订金不退。1. 第一重优惠：开盘当天前200名成交客户均可享受每套9.7折的优惠。2. 贵宾卡优惠（1-200号贵宾卡的客户可享受每套9.7折的优惠,201-300号贵宾卡的客户可享受每套9.8折的优惠）3. 第二重优惠：一起购买车位的客户另可享受总房价1%的优惠。4. 第三重优惠：一次性付款的客户可在以上优惠的基础上再享受1%的优惠。5. 第四重优惠：凡在开盘当日购买住宅面积200平米以上的客户可获赠车位一个。6. 第五重优惠：按时签约付款的客户可另外享受3000元/套的优惠。7. 第六重优惠：开盘前举办的各个活动中发放的购房代金券可正常使用。8. 第七重优惠：开盘当天成交的客户参加现场现金摇奖（奖项设置：5000元、4000元、3000元、2000元、1000元）此种优惠仅限开盘当天。以上七重优惠中，开盘当日成功选房并按时签约的客户方可享受。另外绿城的老业主再次购买，还可享受5000元/套的优惠。3、认筹情况：8号当日日排号到87号，上午11点，叫号截止66号，其中实际到场45号左右（包括内部去化），其中现场签约成交（根据抽奖公布每抽中一个，均敲锣公布）约38组。4、开盘盛况绿城玉兰公寓11月8日盛大开盘 5、前期广告推广：6、开盘当日销售情况（1）媒体发布销售情况8点58分正式开始选房之后，据绿城玉兰公寓的销控表显示11#、12#都分别有不少客户选中下定。截至上午10点钟，短短一个小时内，已经有近四十套房子售出。截止到中午销售并不乐观,销控表上共贴63户,占总166户的38%左右,（2）现场实际调研：8日开盘当天来认筹客户大约50组，实际成交客户在38组左右，占总推房源的23%,现客户观望状态中。其中11#89平米11楼以下全部售完，145平米偏低楼层3-8楼层基本售完。12#91平米售的也是偏低楼层3-6楼，148平米售的少，就几套4楼5楼。综合分析：此次是玉兰的首次开盘,从八月份关注至今,楼栋一直在改变,从原先的5号楼、6号楼,换成7号楼、8号楼,直到最后确定为11号楼、12号楼,原因是前几栋楼大面积户型较多,客户选择余地较少.故本次调整89平米、143平米两种户型供其选择,前期认筹共150组左右,其中包括抵工程款客户和内部员工,此举动为保障资金链,8日开盘截止到中午销售并不乐观,销控表上共贴63户,占总166户的38%左右,其中有较大虚假成份,实际成交38套左右，总推房源的22%,现客户观望状态中。万科金色名郡项目位置：望江西路原一航皖安地块建筑面积：47万平米周边配套：仅靠安高沃尔玛卖场，周边生活配套齐全建筑形式：高层公寓项目概况：万科与一航合作开发的第一个金色系列项目。由23栋高层住宅组成。项目全部采用万科全面家居解决方案精装修交付。主力户型： A户 84平米 两房两厅一卫 B户 143平米 三房两厅两卫注：图中白色阴影部分为赠送面积。143平米户型赠送面积8平米左右，84平米两房户型赠送面积约5平米左右。9号当日销售情况：1、推盘情况10月23日开始内部认筹，于11月8日开盘。原先准备推临望江西路两栋1、2号楼，后来由于内部认筹情况不理想，改为仅推1#楼一栋。当日调整为1号楼20层以下房源，其中84平米房源80套，占50。楼号户型面积段推量备注1两房一卫84132该幢为33层，2梯四户，其中中间套为84平米两房，物价核准毛坯价6879元/平米，此次开盘为20层以下，共160套三房两厅两卫141-143132合计/89-235264/2、优惠情况1.在享有前两季优客计划之后（即1.5%），当日认购1%；2.签约1%，万客会员0.2%优惠；另外销售经理手上掌握一定优惠（预计把前期的优客计划的优惠给当日客户，因为要交钱，所以无法详细了解）；3. 送锅炉供暖（大户型锅炉供暖成本约15000，小户型约12800），暖气片安装到位；4.两房10000元购房优惠，三房15000元购房优惠；5.签约砸金蛋活动（百分百中将），一年物管费用（84平米为1441元，143平米为2453元）、2000元房款抵用券、5000元购买车位抵用券；优惠总计：优客计划1.5%+认购1%+签约1%+会员0.2%+供暖13000+购房优惠10000+砸蛋2000（平均）此次开盘起价5830元/平方，优惠后均价6300元/平方左右，预计在12月底还会再次开盘，届时价格可能还会有所缩水。3、认筹情况：万科金色名郡于10月23日内部认筹，认筹对象为前期“万科优越客户”、会员客户，当日认筹达30人。于25日对外公开认筹。认筹达27人。截止到9日当天认筹总人数约80组，入合肥“万客会”约200组客户。万科金色名郡于11月9日开盘，一期共14栋楼，首推的一号楼，34层，两梯四户，272户，只销售一号楼东边20层以下，约160户。面积范围为84平米、143平米。4、开盘盛况11月9日项目开盘实况 5、前期广告推广：6、开盘当日销售情况（1）媒体发布销售情况截止到9日上午11点，金色名郡在本次开盘后短短一个多小时内即销售了50套。（2）现场实际调研：万科此次（截止到9日中午）开盘，7、8日销出36套，今日上午销售出7套，砸金蛋为10枚，合计43套；下午4点销控表显示销售80套左右，来人30组（含市调）。预计当日销售60套左右，占此次160套房源的26%。（3）局外人实际评判万科在7日晚在经开区美丽的国宾馆招待前期认筹客户，并在现场转大定，现场实际到场约为100人，平均每个家庭带1个人，也就是说总计50组客户赴宴，现场销控板上帖了49个房号在销控板上，但总计来人才50组？而且回去的路上，跟我同行的4组客户已经明确表示放弃万科此次选房，这49个销控房源一定有猫腻。而万科采取此种方式暗地开盘，也正因为认筹情况实在惨淡。 9日万科开盘，现场有我认识的一个华地的一个副总，姓梁，他告诉我：现场100人里面，有60个人是同行，万科这次开盘同行给他壮了场面！呵呵。他告诉我：现场砸蛋的有17个人，也就是说只有17个人签约。并且他还告诉我，在合肥话里面：“砸蛋”的意思就是完蛋的意思，不知道万科为什么要砸蛋？从2次的情况看来，万科此次开盘以失败告终，估计成交30套左右，不知道怎么给王老板交差？！按照万科的一贯做法，估计后面降价行动即将出台，到时再去抄底？不过还是要等等。7、价格详报（表价） 该项目此次推出1号楼20层以下80套房源，起价为5838元/平米，最高为7000元/平米，对外装修价为1000元，实际装修价为600元。1号楼是万科金色名郡项目唯一有起价的楼。实际部分价格表如下（折扣前单价表）：1#楼 203室 面积84平米 单价6058元1#楼 801室 面积143平米 单价6343元1#楼 805室 面积143平米 单价6524元1#楼 1005室 面积143平米 单价6678元1#楼 1102室 面积84平米 单价6558元1#楼 1201室 面积143平米 单价6957元 1#楼 1602室 面积84平米 单价6643元由此可看出，此次万科04，05室价格较高，原因为04，05室面对的前方建筑楼的高度为23层，而西边价格低的原因除了传统原因，还有面对的前方建筑楼的高度为33层，影响采光、观景。此次优惠幅度非常大，例如价格表单的805室，优惠前是932960元，折扣优惠后是899301元，优惠33659元，单价前为6542元，优惠后为6288元。8、细节借鉴: 1.金色名郡开盘约调配了30名左右置业顾问到场支持，销控台内4人进行电话接听、物质提供、现场查询，中间1人为SP支援，每位置业顾问在介绍时都会先大声问销控台“XX号”是否已销，而其会用麦克风回答“恭喜，XX号并没销，销售人员可以进行介绍”或“XX号已经有客户在咨询，请销售人员注意”来进行现场轰炸，制造紧张感。 2销控台内人员机动、灵活性强，由于客户较多，销控台内人手一份价格表，客户均可随时在台旁问到价格，不耽误销售人员时间。 3.今日来访客户多，不乏有媒体到场进行拍照，万科事先已控制与安排好媒体人员，对其分发印有“万科拍照”字样的胸牌，这样便于识别拍照者，也显整齐划一。 4关于保安人员的配置，今日万科大致这样规划：门前岗位设置两人，进行接应；停车场设置两名，帮助客户停车；室外休息区设置两名，维护治安。此类保安人员均衣着整齐、面带微笑，对于客户照顾入微，非常有大盘风范。 5茶水丰富，水吧区工作人员反应较快，软饮为麦茶、绿茶、红茶、可乐等，更换及时。6.内部杂志更换及时：有专门人员负责填补内部刊物。融科九重锦项目位置：政务区习友路与茂荫路交汇处建筑面积：30万平米建筑形式：高层周边配套：公共交通比较方便，生活配套主要依托周边小区配套。项目概况：项目位于合肥市政务文化新区习友路与茂荫路交叉口，住宅共有14栋高层板-塔楼结合，层数为33层，1至15栋为普通住宅，从80 平方米至175 平方米，从二房至四房，品种多样化，让住户有更多选择。还有一栋国际化公寓。主力户型： 3B1户 2/2/1 9598平米 全明结构、南北通透 两卧步入凸窗面积赠送 10平米入户花园赠送 3C1户 3/2/2 95平米 南北通透、双明卫设计 三卧步入凸窗面积赠送 5平米入户花园赠送4B户 4/2/2 141平米 4米9面宽设计 8平米入户花园赠送4个步入凸窗面积赠送 8号当日销售情况：1、推盘情况11月8日开盘，前期认筹客户优先选房，其他客户第二轮选购。推1#和4#楼两栋共计363户，面积8298平米左右。其中，97平米主力户型由于面积赠送，可做3房使用。产品组合面积段（平方米）房型结构推案量（套）备注高层（1、4）832219995左右赠送空中花园的户型，一般作为3/2/1户型，有一种做成3/2/2户型89.8632133953226695-982+2+1991343+2+2331414+2+233合计83-141/3632、优惠情况1. 入融科会会员，卡内积分500点即500元；2. 参加推介会会员卡卡内积分2000点即2000元；3. 参观售楼部及样板房会员卡卡内积分2000点即2000元；4. 交认筹金壹万元可享受购房1%折扣； 优惠统计：前期融科会会员采取参与活动几分方式抵扣房款，最多优惠4500元； 开盘当日一次性付款96折，贷款97折。3、认筹情况：融科九重锦于08年10月19日在合肥政务区天鹅湖大酒店举办推介及认筹会，认筹截止到11月6日，于8日开盘。整体项目共13栋高层，1栋公寓，总规划户数为2300户。一期开盘推1#、4#楼，面积范围在82平米140平米左右，共300多户，截止到8日已认筹120组客户。认筹时间节点为认筹客户选房合作单位（中建一局、八局）选房内部员工选房。4、开盘盛况11月8日开盘盛况5、前期广告推广6、开盘当日销售情况（1）媒体发布销售情况10点整，选房活动正式开始，第一组客户开始进入选房区。截至中午已有50多位客户成功选房。（2）现场实际调研：截止到11月8日上午12时，销控表上共销控55户，实际成交30套左右。其中大面积143、133平米，共5户；82、87、89、94平米小面积销控50户。对外报均价为4800/平方米，实际成交均价4400-4500元/平方，大面积户型4300元起价，最高价为5695元；小户型4400元起价，最高价为4853元，大小套之间定价相差842元/平方，价格表具体定价如下：1#楼 1503 面积95.91平米 单价4643元 1#楼 601 面积142.07平米 单价4490元 1#楼 901 面积142.07平米 单价4885元1#楼 1901 面积142.07平米 单价5300元4#楼 402 面积88.77平米 单价4241元4#楼