60岁前人养房.doc

60歲前人養房，60歲後房養人以房養老的理論初探60歲前人養房，60歲後房養人以房養老的理論初探浙江大學經濟學院 柴效武*柴效武（1953-），男，陝西延安人，浙江大學經濟學院教授，主要研究方向爲住房養老保障、家庭經濟等。聯繫方式：杭州玉泉浙江大學經濟學院；電話宅）；Email: .摘 要：以房養老，爲目前已空前嚴重的老齡化問題提供更爲堅實的保障。本文是筆者最近對“以房養老”理論深入研究的成果的一部分，著重以“人養房”與“房養人”爲題，從60歲左右的住戶對住房可采取的不同措施入手，闡述了售房養老的基本原理及其運用，揭示了住宅與養老之間的深層次的關聯，對優化家庭資源的長期配置，提高效用。尤其是對建立養老物力的基礎等問題，進行了較爲深入的探討。關鍵詞：以房養老 住房 養老保障 資源配置 一、“人養房”與“房養人”的概念提出60歲是個敏感字眼，熱門話題。60歲前和60歲後，正以60歲爲界標首先需要說明，這裏談到的60歲幷非是絕對性字眼，而只是一個相對概念。只是指時下我國規定的老人的退休年齡，同實際退休年齡，在大多數情形下是相符的。但今日也出現有較多50歲左右就提前退養，或到了65歲仍然在工作崗位勤奮工作的各種情形。，將人生分爲工作和退休養老兩個截然斷開的兩個時期。前者是人們作爲勞動者，就業賺錢、花錢購房，積聚家庭財産，爲日常生活和日後養老打下良好基礎；後者則是人們退休在家，休息養老、安然享用前期勞動成果，將前期積累之錢財逐步消耗的時期。但後期是否真能做到“安然享用”前期的勞動成果，能够享用多大的數額，能否滿足養老生活的需要，則在于前期工作積累的財富成果的數量的多少。如前期積聚有巨大的財富，後期自然可以順利安然享有；但如前期的狀况幷非很好，沒有能給後期積累較多的財富時，養老生活就出現了大的紕漏。“60歲前人養房”，這是必然的。民無居不安，人們需要有自己生活居住的住所，但在實現中爲達到這一目標所花費的代價是太大太高，甚至是像報道中的中國老太太那樣，積攢了一輩子的錢財，到臨終的前一天終于買到屬于自己的住房，用畢生的精力實現了“居者有其屋”這一巨大的人生目標。那麽，如果壽命還達不到60歲，這裏談的“60歲後房養人”，就失去了應有價值。“60歲前人養房”，需要有相當的技巧。我們幷非用畢生精力積累購房的錢財，而是采用聰明的按揭融資的方法，來提前買到屬于自己的住房，儘早享受新生活。住戶到60歲時，一切按揭貸款等都全部歸還完畢，取得了所居住住房的全部産權幷由該住戶隨意支配。這就爲60歲後的房養人提供了必要的前提條件。60歲後的房養人，同樣需要有相當的技巧與方法。然後才可能到60 歲時，實現“人養房”。假如，像報道中的美國老太太那樣，到臨死的前一天才將住房貸款全部還清，住房的産權才全部拿到手，那麽，這筆遲到的産權同樣不可能再變出種種花樣。二、“人養房”與“房養人”的說明60歲前人養房，60歲後房養人。這一指導思想的提出，需要說明的內容有：60歲前應當怎樣養房，人們已經給予較多探討。如需要考慮房應當如何養，養多大，價值應爲多高。傳統的養房只考慮房子的居住功能，如何能居住得舒心適意。爲此，住房的面積應有多大，裝修應達到何種程度，周邊的生活環境、地理位置怎樣等，都應給予重點考慮。目前，大家已經認識到了住房的投資價值，在考慮購房時大多要考慮其升值的潜力及程度的大小，考慮地段坐落、地價、房價的變動趨向。但如從養老保障的角度來看待購買房屋，則需要將這多個因素同時加以考慮。既要考慮購房後長期使用居住，又需要重點關注住房的投資升值，考慮住房坐落的地段，若干年後房價會升值到何種程度等。原因是該住宅最終要實現産權轉讓與價值變現。升值潜力越大，可發揮的養老保障功用會更爲强烈。再如，儲蓄買房與貸款買房，再攢錢還貸，反映了兩種金錢觀或消費觀的差异。這正如數年前曾經廣爲流傳的中國老太太與美國老太太在天堂會面，交談有關購買住房的差异那樣。兩種方式何者更爲合算，則需要進行相應的計算比較才可。在家庭財産構成中，住房資産往往占到一半左右，價值很高。據國家統計局于2003年對全國五大城市的調查統計，我國人均擁有資産的價值已經達到22.83萬元之多，其中48.89%爲其所擁有房産的價值，而這一比例還處于迅速上升之中。若能將這部分資産用活用好，對家庭的資源優化配置和效用提高，顯然具有决定性功用。60歲前能“人養房”，同時也就爲60歲後的“房養人”做出了充足的物力準備，也真正體現出“財産爲人服務，而非人爲財産服務”的精髓。“60歲前的人養房”與“60歲後的房養人”。在兩者的關係上，沒有前者的“人養房”，就無法實現後者的“房養人”，這是很清楚的。只是這裏的“房養人”比傳統儲錢養老的基礎上前進了一大步。它不僅是將積蓄的錢財用來養老，而且用更爲重要的積蓄住房的價值變現、套現等，間接達到養老的目標，在養老操作上是更爲適宜。人養房是人積聚金融資産幷使之轉化爲住宅這種實體性資産，從而滿足了人們對“住”的需要；房養人則是人們對住宅資産中凝結的巨大價值重新予以釋放，使其再轉換爲金融資産，使之能切實滿足人們的養老生活對金錢的諸多需要。在這種新型理念指導下，住房不僅是爲了滿足日常生活居住，也是爲了晚年能借此養老。因此，購房行爲中所需要考慮的事項就增加了一倍。既然現在購進的住房，將來還要發揮養老的功用。那麽，房子不妨購買的面積大一些，坐落地段好一些，投入的資金多一些。這種做法是有理由也有條件的。既然是“用房養老”，那麽，養老金的繳付、養老款項的儲蓄等，也就不再是必不可少的，它們在養老中的重要性也會大爲减弱。這樣，大家就可以拿出原準備用于養老的資金用于加大對住房的購買。在房養人的具體運作中，人們可以將已經具有完全産權的住房先行出售，自己再通過租房、入住養老公寓或“售後回租”的辦法達到這一目標。這樣既可獲取一筆款項用于養老，又能保持對住房甚至是原有住房的使用權，保障晚年期照常有房可居。同時還可以采取的辦法是，出售住房的産權，却在同時保留對該住房的使用權，而出售該住房的價款也非一次性全部到手，而是由對方在老人余存的生命期間內，按照一定比例做分期均等支付，以作爲老人的晚年生活用費。這種“售房不離家”的做法就是我們稱之的“售房養老”模式，它同美英等國目前廣泛推行的反抵押貸款等形式，有著异曲同工之妙。老人既獲得照常生活居住的便利，又享有將住房資産提前變現、套現，取得款項用于養老的優惠。這就是目前大家談到的“以房養老”。“60歲前人養房”，是積蓄資金以滿足對住房的需要，租房則顯得很不合算。人們在中青年時代，需要保持對住房的産權。産權擁有不僅滿足了人們對生活居住的需要，是投資盈利、融資手段的功用，還是一種成就感和心理滿足，是社會地位和身份的象徵。“60歲前人養房”，也爲“60歲後房養人”奠定了堅實的物質基礎。前者是後者實現的基礎和前提，後者則是對前者功能發揮的進一步擴展。沒有前者就不會出現後者，後者則使前者得到了一個圓滿的結果，更爲前者人養房的諸多打算，增加了一個很重的晚年養老生活保障的新砝碼。有了“房養人”，就使得“人養房”有了更爲充足的理由，如在正常需要的狀况下，在不過度閑置資源的約束下，將住宅儘量買得大一些，地段、環境好一些，增值的潜力强一些，即養大房和養好房，這就使得晚年的“房養人”能有更爲穩固的基礎。“人養房”需要前期的大量投入，爲此人們需要努力工作賺錢，節約消費攢錢，可能需要在長期內背負高額債務，幷不間斷地賺錢儲錢還債付息。“房養人”則是一種後期回報，是對前期投入的逐漸收回。房子之所以能養人，在于房子及其依附的土地呈現爲長期的價值增長，即使在住戶死亡後還能保持相當的價值，幷通過變現、套現等爲自己的生前帶來所急需的現金流入。人們將前期的積蓄大量運用于房産之上，幷使房産不斷增值保值。老人到晚年即可在安然享用其使用價值的同時，還超額享用其價值增值帶來的財富，甚至去世之後房産可能還具有相當的餘值，也做提前變現、套現來使用。這就使得個人擁有的資源配置與運營達到淋漓盡致的結果。三、“人養房”與“房養人”的關係“人養房”與“房養人”看似簡單，其間體現的各種關係却頗爲複雜。它既有住房産權獲得與釋放的關係，也有住房與貨幣的計量計值的數量均衡與産權轉換的關係，還體現了使用價值與價值、使用權與産權分離的關係。在某種程度上，還表現了人與物、住宅資産與金融資産的一種有機統一的辯證關係。兩者達到了一種高層次的和諧統一。“人養房”是貨幣金融資産向住宅資産的轉換，“房養人”則是住宅實物資産向貨幣金融資産的轉換。這種轉換使得人們對兩種資産的擁有和配置的形式和內容，賦予了一種自主隨意轉換的前提條件。人們擁有的各項資産（主要是房産和金融資産）的價值，也正從這種表現形態的自主隨意的相互轉換中，得到了最好的體現，實現了個人擁有資源在家庭長期的生命進程及各不同階段的跨期間配置。“人養房”與“房養人”兩者之間的這種有機統一，又非常緊密地包容在個人家庭經濟生活組織的全過程之中。“60歲前人養房”，60歲之前到什麽時間呢？從零歲開始顯然是不現實的。它只能是從個人經過社會、家庭的共同教導而成人成家，幷成爲具有一定謀生技能的勞動者，能够憑藉自己的勞動來取得生存所必需的物質資料，而不再需要來自父母的養育爲止。“60歲後房養人”，同樣需要提出詢問的是，60歲後中，“後”的期限爲何，最好的結果就是，它足以將住房資産的價值，在整個生命周期的退休養老期間做出最好的制度安排，一直補貼該老人到最終去世爲止。如能做到這一點，那將是個人擁有資源在一生中的最好配置與運用。當然，該老人將會是何時去世，或者說60歲後的尚存餘命還有幾何，再者到該老人去世之時的房價將會達到多大，相比較現在是增值還是貶損，還是很不確定的，這正是這一模式的風險所在。“60歲前人養房”與“60歲後房養人”，還涉及到住房産權與使用權的相互轉換的問題。60歲前人養房，就是隨著住房價款的逐期支付或按揭款的逐期歸還，住房産權也逐步從房産商手中經按揭貸款銀行，最終轉移到購房者個人家庭的過程。人們通過首期房款的支付，取得了住房的入住權和使用支配權。産權雖說已經從房産商處向購房者手中發生轉移，但這一權利還只是有限産權，完整的住房産權隨著房款的逐期交付而逐步增加。“60歲後房養人”，如售房養老或還抵押貸款，隨著住房價值的逐步變現套現，同樣可視爲住戶將住房産權逐漸對外釋放，由個人向購房機構的轉移，幷最終完全轉移給特定機構的過程。特定機構向住戶返還房款的數額越多，住戶對住房産權擁有的份額就越少。在這種“人養房”與“房養人”的模式下，住戶對住房的使用權是長期擁有，但對該住房的産權擁有時間則要短得多。倘若考慮“不求所有，但求所在”，“不求所在，但求所用”的新産權觀念，人們對住房産權的擁有，幷非在任何情况下都很需要。只因住房有了投資融資和作爲養老保障的新功用，住房産權的擁有才更爲有效。比如，人們爲什麽要擁有某種物品，幷非簡單地認爲擁有這種物品是必須的，而是因爲它可以爲擁有者帶來某方面的好處。如果租房住，確